Закон о перепланировке квартир 2020

Наше бюро занимается разработкой проектной документации для согласования перепланировок в Москве и Московской области. Мы поможем вам узаконить перепланировку с учетом всех нововведений жилищного законодательства и технических нормативов.

Единого федерального закона о перепланировке квартир или нежилых помещений в жилых домах не существует. Наряду с главенствующим сводом правил ЖК РФ также существует множество законов и подзаконных  актов, которые регламентируют данную сферу.

Общие положения по вопросам перепланировок и переустройств на всей территории страны устанавливает Глава №4 Жилищного кодекса РФ. Глава №4 ЖК РФ, а именно статья 25, определяет понятия «перепланировки» и «переустройства»:

Перепланировка – изменение конфигурации квартиры, влекущее за собой внесение поправок в технический паспорт помещения.

Переустройство – вмешательство в инженерные сети, электро- и сантехоборудование, которое также требует внесения изменений в учетно-техническую документацию БТИ.

Главным требованием, которое определяет Жилищный кодекс РФ к перепланировке и/или переустройству, является согласование ремонтных работ с надзорным органом. Он также регламентирует основные правила и условия получения разрешения на перепланировку и оформления акта приемки завершенной перепланировки.

Разрешение на перепланировку:

Помимо федерального законодательства о перепланировке, в субъектах РФ, а также в Москве и Санкт-Петербурге, издаются региональные законы, которые дополняют положения ЖК РФ, не противореча им.

Так, ст. 15 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. № 2 «Основы жилищной политики города Москвы» в п.1 указывает на необходимость проводить перепланировку с соблюдением как федерального, так и московского законодательства в плане ее согласования «с уполномоченным органом исполнительной власти». Таким органом в столице является Государственная жилищная инспекция г. Москвы (Мосжилинспекция).

В настоящий момент основным законом о перепланировке объектов недвижимости в жилых домах Москвы является постановление Правительства Москвы № 508-ПП в обновленной редакции № 840-ПП. Данное постановление пришло на смену устаревшему 73-ПП и вступило в силу в 2011 году. Данное постановление распространяется только на объекты недвижимости, расположенные в многоквартирном доме.

Закон о перепланировке содержит информацию:

• О разрешенных и запрещенных вариантах перепланировки и переустройства (Приложение 1 к ППМ №508-ПП).
• О том, какие перепланировки согласуются по проекту с техническим заключением, а какие по типовому решению из соответствующего каталога либо по проекту приспособления (Приложение 1 к ППМ №508-ПП).
• О перечне документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартир и нежилых помещений (Приложение 2 к ППМ №508-ПП).
• О порядке оказания услуг по согласованию перепланировки в «одном окне» (Приложение 2 к ППМ №508-ПП).
• О требованиях к составу и оформлению проектной документации (Приложение 3 к ППМ №508-ПП).
• О перечне мероприятий, подлежащих оформлению актами на скрытые работы (Приложение 16 к Приложению 2)
• О порядке сдачи завершенной перепланировки Мосжилинспекции (Приложение 2).
• О требованиях к оформлению актов скрытых работ, заполнению журнала строительных работ и проведению авторского надзора (Приложение 4).

Текст постановления Правительства Москвы №508-ПП с приложениями

Отличия №508-ПП от предшествующего законодательства

Среди отличий нового постановления следует отметить:

1. Сокращение числа инстанций, в которых следовало получать разрешение. Теперь все бумаги сдаются в «одно окно» многофункционального центра.

2. Отмена необходимости согласования некоторых ремонтных мероприятий, ранее считавшихся перепланировкой. В их числе остекление балконов и лоджий, установка кондиционеров (остались только технические регламенты по их установке) и разборка встроенной мебели, которая не образует самостоятельных помещений.

3. Изменение состава приемочной комиссии, которая теперь состоит из инспектора жилищной инспекции и представителей от подрядной и проектной организаций. Присутствие сотрудника управляющей компании понадобится только в случае затрагивания общего имущества жильцов.

4. Введение понятия типовой проект. Это готовый и уже согласованный проект перепланировки из специального каталога типовых решений (в нем пока представлены только

серии домов, автором которых является АО МНИИТЭП).

5. Косметический ремонт отныне не нуждается в согласовании — оно и раньше не требовалось, но теперь этот факт официально закреплен в законе о перепланировке (п. 1.9 Приложения 3).

Прочие авторы проектов домов

Помимо послаблений, в новом законодательстве присутствует также и ряд ужесточений. Например, отныне практически все перепланировки по проекту должны сопровождаться техническим заключением – даже не затрагивающие несущих стен. Также не допускается присоединение балконов и лоджий к кухням и комнатам, присутствует необходимость установки французского остекления в пол между помещением и балконом.

В п.10 Приложения 1 появились два новых подпункта, запрещающие объединять комнату и газифицированную кухню без сплошной перегородки или двери.

См. также:

Технические нормативные акты о перепланировках

перепланировка новый закон, перепланировка квартиры закон

Новый закон о перепланировке начал функционировать в России с 1 марта 2012 года. Из-за чего в жилищный кодекс РФ были внесены коррективы. К тому же появление новых правил отразилось на изменении конструкции жилья.

Россияне, которые давно хотели сделать существенный ремонт в своей квартире, увидели понятные правила, опираясь на которые можно избежать бумажной волокиты и других операций. В данный момент любой гражданин может понять, по какому принципу может осуществляться перепланировка. Новый закон только поможет в этом. К тому же для осуществления данной операции больше не нужно пользоваться услугами компаний-посредников.

Итак, для того чтобы была проведена перепланировка, закон обязывает граждан пойти в орган, который занимается осуществлением согласования. При этом при себе нужно иметь такой перечень документов: если дом – памятник истории, культуры, архитектуры, понадобится заключение органа по охране истории, культуры и памятников; согласование всех членов семьи; техпаспорт жилья; подготовленный и оформленный проект предстоящих операций; правоустанавливающие документы на жилье; заявление о том, чтобы приступить к началу работы по изменению конструкции жилища.

Для того чтобы осуществился такой ремонт не предусматривается предъявление каких-либо других документов. Также возможно получение заявителем расписки, в которой указано, что принят нужный перечень документов и указывается дата, когда они были приняты.

Для принятия решения, осуществится или нет перепланировка квартиры, закон выделяет 45 дней. Данное время начинается с того момента, когда будет подано заявление и все необходимые документы. Письменное разрешение приходит заявителю по адресу, который указан в заявлении в течение трех дней. Полученный документ и будет основанием, для того, чтобы осуществилась перепланировка квартиры, закон при этом подтвердит правдивость принятого решения.

Отказ не исключается. Он возможен в том случае, если будут предоставлены не все необходимые документы или они предоставлены в органы, которые не могут выдать необходимое разрешение. Также отказ последует при несоответствии предстоящего ремонта требованиям законодательства. Если было принято решение об отказе, соответствующие органы должны обязательно указать причину и указать все нарушения, направив их в течение трех дней с того момента, как будет принято это решение. У заявителя имеются все права обратиться с данным решением в суд для обжалования.

После завершения проведения необходимых ремонтных работ необходимо получить акт у приемочной комиссии. Он направляется в орган, который следит за учетом объектов недвижимого имущества. Следовательно, внесенные изменения сильно изменили данную процедуру и правила, которые были утверждены 1 декабря 2011 года.

Произошли существенные упрощения, так как существенно были уменьшена численность согласований. Так, если ранее было десять госструктур, то сейчас из них осталось всего две. Именно они и подлежат согласованию. К тому же из списка процедур и согласований было удалено десять видов работ, ранее которые должны были быть обязательно согласованы. К тому же были созданы типовые проекты проведения данных процедур, которые собраны в альбоме. Во время их создания учитывались обращения граждан. В данный момент у любого желающего есть возможность выбрать нужный вариант переделки жилья, после чего можно бесплатно стать обладателем типового проекта.

Как не нарушить закон при перепланировке квартиры

В последнее время все СМИ пестрят заголовками от различных строительных компаний с предложениями о ремонте квартиры, проведением демонтажа дверных проемов и заменой их на арочные конструкции, совмещением санузла и ванны, а также прочих вопросов, касающихся перепланировки.

В целом причиной этих объявлений являются два фактора: первое – это доступность различного профессионального электроинструмента и оборудования, и второе – пренебрежительное отношение к действующим нормам и правилам по ремонту квартир.

Причем множество людей пользуются услугами подобных фирм, не заботясь о последствиях сноса несущих стен. Кстати, даже если не брать во внимание опасность, которой подвергаются все жители дома после такой перепланировки, негативные последствия могут возникнуть при продаже жилья и даже опытные юристы по жилищным вопросам не смогут вам помочь без разрешительных документов.

Часто хозяева квартир думают, что вольны делать со своей собственностью все, что захотят, в том числе вмешиваться в несущие конструкции и инженерные сети. Иногда в квартирах даже могут устраиваться сауны, бассейны, и многие другие, запрещенные органами строительного и жилищного надзора, конструкции.

Выполнять такие глобальные перемены в своей квартире можно только с разрешения соответствующих органов, чтобы не нарушить основные конструктивные решения, заложенные в здании при строительстве. Только тогда можно будет говорить не только о сохранности здания в целом, но и о способности инженерных сетей обеспечить вновь установленное оборудование необходимыми ресурсами.

Конечно, чтобы узаконить перепланировку потребуется много времени и силы, ведь для каждого строительного решения потребуется отдельное согласование. Однако, такие препятствия вызваны ни чем иным, как попыткой государства обеспечить сохранность жилья всех остальных людей, проживающих в многоквартирном доме.

Первое, что должен сделать владелец квартиры, собирающийся выполнить ремонт с перепланировкой, разработать проект помещения с учетом запланированных изменений. Этот документ должна согласовать специализированная организация, имеющая разрешение на выполнение проектных работ.

Если будет необходимо, в проект вносятся мероприятия по усилению конструкций перекрытий, дабы укрепить существующие стены от разрушений. После разработки проекта специализированная организация должна произвести исследование строительных конструкций дома, дабы составить заключение о возможности реализации проекта.

После этих мероприятий, заключение и проект передаются в отдел строительства и архитектуры для выдачи разрешения на ремонт. Только потом можно нанимать организацию для реализации согласованного проекта ремонта. Владельцу же квартиры необходимо будет получить в БТИ техпаспорт на свою квартиру, где будут отражены сведения об измененной перепланировке.

Только таким, требующим терпения и долгого согласования методом можно получить разрешение на перепланировку своей квартиры. Лишь в этом случае все произведенные вами работы будут выполнены по закону и проблем с наследованием, или продажей квартиры третьим лицам не возникнет.

Видео: Перепланировка кухни с газовой плитой

align=»center»>

Основные законы перепланировки квартиры | Архитектурное бюро «Аркоф»

Многие граждане России, приобретая недвижимость в собственность, решаются на перепланировку помещений с целью улучшения жилищных условий или более функциональной организации пространства. Переустройство жилых объектов регулируется различными нормативными документами, предусмотренными законодательной базой РФ. Основным законом о перепланировке, на который ссылаются при узаконивании, является Жилищный кодекс.

Действующая законодательная база предусматривает регулирование следующих моментов:

• согласование и оформление переустройства жилой недвижимости;
• узаконивание перепланировки квартиры;
• порядок и правила внесения изменений;
• действия при самовольной перепланировке.

Нормативный акт, регулирующий внесение изменений в устройство жилых объектов:

• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ И ЖИЛЫХ ДОМАХ»

Согласование перестройки дома, перепланировки квартиры осуществляется в несколько этапов:

• сбор документов, подтверждающих право собственности на жилье;
• заказ техпаспорта квартиры, дома в БТИ;
• подачу документа, отражающего согласие членов семьи на переустройство объекта;
• разработка плана перепланировки объекта;
• предоставление разрешения соответствующего органа о внесении изменений в планировку недвижимости, являющейся памятником архитектуры и культуры;
• подача заявления на переустройство недвижимости;
• согласование перепланировки жилого или нежилого помещения;
• предоставление акта комиссии о приемке переустройства, регистрация перепланировки.
• предъявление решения о разрешении или отказе в переустройстве объекта;
• внесение изменений в техническую документацию на недвижимость.

Часто собственники жилых объектов выполняют работы самостоятельно, не желая тратить время на сбор необходимых разрешений. Самовольное переоборудование недвижимости может не соответствовать существующим правилам и нормам. Проведение незаконной перепланировки влечет достаточно серьезные последствия:

• наложение штрафных санкций;
• постановление об обязанности привести помещение в первоначальное состояние;
• судебные разбирательства.

В соответствии со статьей 29 ЖК РФ владелец недвижимости несет административную ответственность за незаконно внесенные изменения в планировку объекта. Органы надзора могут потребовать узаконить перепланировку и собрать все необходимые документы для согласования. Лица, осуществившие самовольное переустройство, несут ответственность по московскому и федеральному законодательству. Строгое соблюдение всех установленных правил и требований является единственным способом сделать процедуру правильно и без негативных последствий для собственника недвижимости.

Смотрите также:

Перепланировка по закону — Новости

Большинство многоэтажных домов, построенных во второй половине ХХ века, мало соответствуют современным реалиям, возможностям и желаниям хозяев. В те времена в строительстве использовались типовые проекты, рассчитанные на минимальные требования к жилому пространству. Сегодня такие квартиры не очень удобны и комфортны, поэтому многие задумываются о том, как сделать перепланировку квартиры.

Всем желающим, кто хоть раз задумался о перепланировке своей квартиры, необходимо знать, что перепланировку нужно делать по определенным правилам.

Кадастровая палата по Свердловской области сообщает о порядке проведения перепланировки жилого помещения и поэтапного оформления документов для осуществления данной процедуры.

Перепланировка жилого помещения предусматривает изменение его конфигурации, и проводится по согласованию с администрацией города или поселения, в которых расположен объект перепланировки.

Согласование потребуется при демонтаже или возведении межкомнатных перегородок, пробивке проемов и арок в несущих стенах или изменение их расположения, изменении площади ванной комнаты или ее объединение с санузлом, монтаж, демонтаж или перенос сантехнических узлов и оборудования, пристройка дополнительных помещений, создание балкона или лоджии, либо их трансформация в жилую площадь квартиры.

Не забывайте, что стены могут не только иметь функцию перегородки, но и быть несущими. Поэтому отнеситесь к сносу профессионально.

Для проведения перепланировки жилого помещения собственнику необходимо предоставить в орган, согласовывающий перепланировку или переустройство жилого помещения: заявление о переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы и проект перепланировки.

Далее, орган, осуществляющий согласование, выдает заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. Такой документ является основанием для проведения перепланировки жилого помещения.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Владелец квартиры с актом обращается к кадастровому инженеру. На основании акта оформляется технический план помещения. Технический план помещения оформляется, в том числе, на электронном носителе – на диске. Далее подготовленные документы нужно предоставить в электронном виде или отнести их в офис МФЦ.

Если перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме — на нее, должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация предоставлена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области

Перепланировка по закону | Последние новости

Большинство многоэтажных домов, построенных во второй половине ХХ века, мало соответствуют современным реалиям, возможностям и желаниям хозяев. В те времена в строительстве использовались типовые проекты, рассчитанные на минимальные требования к жилому пространству. Сегодня такие квартиры не очень удобны и комфортны, поэтому многие задумываются о том, как сделать перепланировку квартиры.

Всем желающим, кто хоть раз задумался о перепланировке своей квартиры, необходимо знать, что перепланировку нужно делать по определенным правилам.

Кадастровая палата по Свердловской области сообщает о порядке проведения перепланировки жилого помещения и поэтапного оформления документов для осуществления данной процедуры.

Перепланировка жилого помещения предусматривает изменение его конфигурации, и проводится по согласованию с администрацией города или поселения, в которых расположен объект перепланировки.

Согласование потребуется при демонтаже или возведении межкомнатных перегородок, пробивке проемов и арок в несущих стенах или изменение их расположения, изменении площади ванной комнаты или ее объединение с санузлом, монтаж, демонтаж или перенос сантехнических узлов и оборудования, пристройка дополнительных помещений, создание балкона или лоджии, либо их трансформация в жилую площадь квартиры.

Не забывайте, что стены могут не только иметь функцию перегородки, но и быть несущими. Поэтому отнеситесь к сносу профессионально.

Для проведения перепланировки жилого помещения собственнику необходимо предоставить в орган, согласовывающий перепланировку или переустройство жилого помещения: заявление о переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы и проект перепланировки.

Далее, орган, осуществляющий согласование, выдает заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. Такой документ является основанием для проведения перепланировки жилого помещения.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Владелец квартиры с актом обращается к кадастровому инженеру. На основании акта оформляется технический план помещения. Технический план помещения оформляется, в том числе, на электронном носителе – на диске. Далее подготовленные документы нужно предоставить в электронном виде или отнести их в офис МФЦ. 

Если перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме — на нее, должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Закон о перепланировке квартир и нежилых помещений. 2019

На январь 2019 года изменений не вносилось, но вот интересное Постановление актуальное и на сегодняшний день. 

После вступления в должность мэра Сергея Семёновича Собянина было выпущено Постановление Правительства Москвы № 508 от 25.10.11. Это тот самый основной закон, который регулирует правила перепланировки квартир и нежилых помещений в Москве. С самой последней на 2017 год редакцией ознакомиться вы можете  здесь. Перепланировка квартиры или нежилого помещения и в 2018 году по-прежнему регламентируется данным законом, в который отдельными постановлениями вносились лишь незначительные изменения. Так в конце 2012 года, а именно 26 декабря, Правительство Москвы выпустило постановление №840, которое не отменило основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, а лишь внесло в него отдельные корректировки. После этого были и другие Постановления, внесшие изменения в указанный закон, однако для самого процесса согласования они были незначительны. Прежде чем рассмотреть данные изменения, следует отметить, что никакой амнистии по перепланировке квартир в 2018 году не произошло. Стоит ли ждать ее в 2019?

Также отмечаем, что если Вы хотите узнать о возможности согласования Вашей перепланировки в 2018 году, а также сроках и ценах, то позвоните нам по телефонам ☏ 7 (495) 723-42-70 ☏ +7 (916) 350-45-75.

Теперь рассмотрим основные изменения в законе о перепланировке на 2017 год:

1. В раздел 11 приложения 1 к Постановлению добавились пункты 11.17 и 11.18, которые теперь официально запрещают объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами. Они обязательно должны быть разъединены плотно закрывающейся раздвижной перегородкой, или стеной с дверью.

2. Теперь убран пункт 2.2.9, который до этого разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Хотя нигде и не добавили пункт о запрете производства таких мероприятий, ликвидации разрешающего пункта стало достаточно для того, чтобы на практике объединение балконов и лоджий с комнатами и кухнями не согласовывалось. Теперь жилищная инспекция относит данные мероприятия к реконструкции, на которую в соответствии с Градостроительным кодексом РФ необходимо получать разрешение на строительство в Мосгосстройнадзоре. Данное действие по документам и трудозатратам эквивалентно тому, чтобы получить разрешение на строительство нового жилого дома, а потому никто ещё такого разрешения на присоединение лоджии или балкона не получал.

3. В соответствии с п.19 Приложения 1 теперь любая перепланировка, согласовывающаяся по эскизу, требует выхода комиссии для проверки. Раньше просто сдавали эскиз,  нарисованный от руки на плане БТИ, и если количество жилых комнат не увеличивалось, выдавался акт о выполненной перепланировке без всяких выходов. Инспекторы приходили на объект только в том случае, если по эскизу изменялось количество жилых комнат. Теперь они будут выходить  в любом случае. Это плохо тем, что скрыть какие-либо нарушения, которые раньше можно было просто не отмечать в эскизе, не получится.

Следует также отметить, что вышесказанное относится к узакониванию перепланировки по эскизу. Для перепланировок, требующих согласования по проекту, а таких большинство, всё осталось по-прежнему — инспекторы всегда проверяют выполненный ремонт на соответствие согласованному.

4. Одним из хороших нововведений стало то, что в соответствии с п.2.11.2 приложения 2 к Постановлению, можно согласовать перепланировку в новостройке, ещё не получив свидетельства о государственной регистрации права. Правда, для этого необходимо будет предоставить довольно внушительное число документов:

• оригинал или нотариальная копия договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав;
• согласие застройщика на переустройство квартиры или нежилого помещения;
• оригинал или копия акта приемки-передачи недвижимости;
• копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• справка от застройщика о том, что участником долевого строительства выполнены все обязательства по договору;

К сожалению, на практике далеко не все застройщики идут навстречу жильцам и предоставляют эти документы. Так что собрать их и предоставить является непростой задачей.

5. В соответствии с пунктами 13 и 14 Приложения 4 проект перепланировки нежилых помещений в жилых домах теперь необходимо в обязательном порядке согласовывать с Роспотребнадзором (СЭС) по г.Москве, что существенно увеличивает сроки и трудозатраты узаконивания и получения соответствующих разрешений. В этом же пункте написано о необходимости согласования проекта и с УГПН МЧС, однако на практике жилищные инспекции его не требуют, так как пожарный надзор даёт заключение по проектной документации лишь в рекомендательном порядке.

6. Согласно измененному Постановлением Правительства Москвы № 796 от 01.12.2015 пункту № 18 Приложения 1 любая проведенная без согласования перепланировка квартиры или нежилого помещения является административным нарушением и для её узаконивания необходимо заплатить соответствующий штраф.

По всем остальным пунктам основной закон о перепланировке квартир и нежилых помещений, то есть Постановление Правительства Москвы № 508, на 2017 год остался без изменений.

Также советуем прочесть статью об Оформлении перепланировки квартиры 2019.

Глава 160A — Статья 22

Статья 22.

Закон о городской застройке.

160А-500. Краткое название.

Настоящая статья должна быть известна. и может именоваться «Законом о городской застройке». (1951, c. 1095, с. 1; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-501. Выводы и декларация политики.

Настоящим определяется и заявлено как предмет законодательного вывода:

(1) Существуют в городские сообщества в этом штате разрушили районы, как определено в данном документе.

(2) Что такие области экономические или социальные обязательства, враждебные и опасные для здоровья населения, безопасность, нравственность и благополучие жителей государства, вредные для общества и экономическое благополучие целых сообществ, в которых они существуют, обесценивая стоимость в нем, уменьшая налоговые поступления и тем самым обесценивая продвигать общие общественные ценности.

(3) То, что существование таких территорий вносит существенный и все больший вклад в распространение болезни и преступления, требующие чрезмерных и непропорциональных затрат общественные фонды на охрану здоровья и безопасности населения, на преступления предупреждение, исправление, преследование, наказание и обращение с несовершеннолетними правонарушений и для поддержания адекватной полиции, пожарных и несчастных случаев охрана и другие общественные услуги и объекты, составляет экономическую и социальная ответственность, существенно ухудшает или останавливает здоровый рост сообщества.

(4) Что вышеизложенное условия не поддаются исправлению или контролю полностью регулирующими процессами в осуществление полицейских полномочий и не может эффективно решаться частными предприятие в соответствии с действующим законодательством без предоставленной дополнительной помощи.

(5) Что приобретение, подготовка, продажа, звуковая перепланировка и перепланировка таких площади в соответствии с обоснованными и утвержденными планами их перепланировки будут способствовать общественному здоровью, безопасности, удобству и благополучию.

Таким образом, настоящим объявлен политикой штата Северная Каролина по укреплению здоровья, безопасность и благополучие его жителей путем создания тел корпоративные и политические, известные как комиссии по редевелопменту, которые должны существуют и действуют в общественных целях приобретения и перепланировки таких территорий и владения или распоряжения ими таким образом, чтобы они стали доступны под экономически и социально обоснованную перепланировку.Такие цели настоящим объявлено общественным использованием, на которое могут быть потрачены государственные деньги, и частная собственность может быть приобретена в силу полномочий выдающихся домен. (1951, c. 1095, с. 2; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-502. Дополнительный выводы и декларация политики.

Далее определяется и заявлено как предмет законодательного вывода:

(1) Что города Северная Каролина представляет собой важное достояние штата и его граждан; что сохранение городов и городской жизни против физических, социальных, и другие опасности жизненно важны для безопасности, здоровья и благополучия граждан государства, и здоровое городское развитие в будущем имеет важное значение для продолжалось экономическое развитие Северной Каролины, и что создание, существование и рост некондиционных территорий представляют существенную опасность для городов штата, городской жизни и здорового городского развития в будущем.

(2) Эта болезнь существует в коммерческих и промышленных зонах, а также в жилых районах, в виде ветхих, ветхих, плохо вентилируемых, устаревших, переполненных, антисанитарные или небезопасные здания, неадекватные и небезопасные улицы, неадекватные участки и другие условия, мешающие здоровому росту сообщества; что наличие таких условий снижает ценность соседних собственности, чтобы нанести ущерб налоговой базе сообщества и воспрепятствовать частному усилия по восстановлению или улучшению других построек в этом районе; и что приобретение, подготовка, продажа, звуковая перепланировка и перепланировка таких территории в соответствии с обоснованными и утвержденными планами будут продвигать общественное здоровье, безопасность, удобство и благополучие.

(3) Это еще не все в интересах общественного здоровья, безопасности, удобства и благополучия устранение существующих некачественных участков всех типов, но также и в общественных местах интерес и менее затратный для сообщества, чтобы предотвратить создание новых зараженные участки или расширение существующих зараженных участков; этот энергичный соблюдение муниципальных и государственных строительных норм, грамотное планирование новых общественные объекты, государственное приобретение ветхих, морально устаревших зданий, и другие муниципальные действия могут помочь в предотвращении возникновения новых болезней площади или расширение существующих зараженных территорий; и эта реабилитация, консервация и восстановление территорий в соответствии со звуком и утвержденные планы, где, в случае отсутствия таких действий, есть четкое и представляет опасность того, что территория будет заражена, защитит и продвинет общественное здоровье, безопасность, удобство и благополучие.

Поэтому настоящим объявлен политикой штата Северная Каролина по защите и способствовать здоровью, безопасности и благополучию жителей городских районов разрешив комиссиям по перепланировке провести нежилой перепланировку в соответствии с обоснованными и утвержденными планами и провести реабилитация, консервация и восстановление территорий, на которых в случае отсутствия таких действий существует явная и реальная опасность того, что этот район станет испорченный.(1961 г., c. 837, с. 1; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-503. Определения.

Использованы следующие термины в настоящей статье, имеет следующие значения, за исключением случаев, когда контекст ясно указывает на другое значение:

(1) «Площадь г. операции »- территория в территориальных границах города или округ, для которого создана определенная комиссия.

(2) «Зараженный район «означает район, в котором преобладают здания или улучшения (или которые преимущественно жилые по своему характеру), и которые, по причине ветхости, порчи, возраста или морального износа, неадекватный обеспечение вентиляции, света, воздуха, санитарии или открытых пространств, высокая плотность населения и перенаселенности, антисанитарных или небезопасных условий, или наличие условий, угрожающих жизни или имуществу из-за пожара и других причины или любая комбинация таких факторов существенно ухудшает звук рост сообщества, способствует ухудшению здоровья, передаче болезней, младенческой смертности, преступности среди несовершеннолетних и преступности, и наносит ущерб общественное здоровье, безопасность, нравственность или благосостояние; при условии, что никакая площадь не считается зараженная территория в значении настоящей статьи, если это не определено комиссия по планированию, что не менее двух третей от количества построек в пределах области имеют характер, описанный в этом подразделе и вносят существенный вклад в условия, делающие такую ​​область зараженной; при условии, что если власть выдающегося домена будет осуществляться под положения настоящей статьи, это может быть осуществлено только для изъятия поврежденной посылки как определено в подразделе (2a) этого раздела, и собственник собственности или собственники или лица, заинтересованные в имуществе, имеют право в лице адвоката по своему выбору и разумного гонорара адвоката устанавливается судом, облагается налогом в составе расходов и оплачивается заявителями.

(2a) «Зараженный участок «- участок, на котором преобладают постройки. или улучшения (или которые преимущественно жилые по своему характеру), и которые по причине ветхости, порчи, возраста или устаревания, ненадлежащее обеспечение вентиляции, света, воздуха, санитарии или открытых пространств, высокая плотность населения и перенаселенность, антисанитарные или небезопасные условия, или наличие условий, угрожающих жизни или имуществу в результате пожара и другие причины или любое сочетание таких факторов существенно ухудшают здоровый рост сообщества, способствует ухудшению здоровья, передаче болезни, младенческая смертность, преступность среди несовершеннолетних и преступность, и это пагубно для общественного здоровья, безопасности, нравственности или благополучия; при условии, что посылка не подлежит считается испорченным участком и не подчиняется власти выдающегося домена, в пределах значение данной статьи, если это не определено плановой комиссией что посылка испорчена.

(3) «Облигации» — Любые облигации, промежуточные сертификаты, векселя, долговые обязательства или другие обязательства комиссия, выданная в соответствии с настоящей статьей.

(4) «Город» — Любой город или поселок. «Город» означает конкретный город, для которого создается определенная комиссия.

(5) «Комиссия» или «комиссия по редевелопменту» — государственное учреждение и юридическое лицо. и политические, созданные и организованные в соответствии с положениями настоящего Статья.

(6) «Поле операции »- Территория в территориальных границах города для который создается конкретная комиссия.

(7) «Управление body «- в случае города или поселка, городского совета или другого законодательный орган. Совет окружных комиссаров.

(8) «Правительство» — Включает правительство штата и федеральное правительство или любое подразделение, агентство или инструмент корпоративного или иного любого из них.

(9) «Муниципалитет» — Любой инкорпорированный город или поселок или любой округ.

(10) «Нежилое зона редевелопмента »- территория, на которой преобладают здания или улучшения, преимущественно нежилые, и по причине:

а. Ветхость, износ, возраст или моральный износ зданий и других сооружений,

г. Неадекватный положения для вентиляции, света, воздуха, санитарии или открытых пространств,

г. Неисправный или неадекватная планировка улицы,

г.Неправильная планировка участка в отношение к размеру, адекватности, доступности или полезности,

e. Налоговые или специальные просрочка по оценке, превышающая справедливую стоимость имущества,

ф. Антисанитарный или небезопасные условия,

г. Существование условия, которые угрожают жизни или имуществу из-за пожара или по другим причинам, или

ч. Любая комбинация таких факторов

1. В основном препятствует здоровому росту сообщества,

2.Серьезно неблагоприятное воздействие на окружающее развитие, и

3. Вредит общественное здоровье, безопасность, нравственность или благосостояние;

при условии, ни одна такая территория не может считаться зоной нежилой редевелопмента или в соответствии с полномочиями выдающегося домена по смыслу данной статьи, если плановая комиссия не определит, что не менее половины количество построек на территории соответствует характеру, описанному в данном подразделения и вносят существенный вклад в создание условий, делающих такую ​​территорию зона нежилой перепланировки; при условии, что если власть именитого домена осуществляются в соответствии с положениями настоящей статьи, собственник имущества или собственники или лица, заинтересованные в имуществе, имеют право в лице адвоката по своему выбору и разумного гонорара адвоката устанавливается судом, облагается налогом в составе расходов и оплачивается заявителями.

(11) «Должник комиссия »или« кредитор »- любой держатель облигации, доверительный управляющий или попечители. для любых держателей облигаций, любой арендодатель, передающий собственность в счет комиссии, использованной в связь с проектом редевелопмента или правопреемники такого арендодателя процентов или любой их части, и федеральное правительство, если оно является стороной к любому договору с комиссией.

(12) «Планировка комиссия »- любая плановая комиссия, созданная постановлением для муниципалитет этого государства.«Плановая комиссия» означает конкретная плановая комиссия города или поселка, в котором комиссия действует.

(13) «Реал собственность »- земли, земли под водой, строения и все подряд сервитуты, франшизы и бестелесное наследство, а также всякое имущество и право в нем, законный и справедливый, включая сроки и залоговое право судебное решение, ипотека или иное.

(14) «Редевелопер» — Любое физическое лицо, товарищество, государственная или частная корпорация, которая вступает в или предлагают заключить договор с комиссией на перепланировку территория, подпадающая под действие положений настоящей статьи.

(15) «Редевелопмент» — Приобретение, перепланировка, расчистка, восстановление или реконструкция площадь для жилых, рекреационных, коммерческих, промышленных или иных целей, включая обустройство улиц, инженерных сетей, парков, зон отдыха и другие открытые пространства; при условии, не ограничивая его общность, термин «перепланировка» может включать в себя программу ремонта и реабилитации здания и другие улучшения, и могут включать в себя использование любых полномочий в соответствии с настоящей статьей в отношении области, для которой такая программа предпринято.

(16) «Редевелопмент area »- Любая площадь, которая может быть сочтена комиссией по планированию

а. Зараженная территория в силу условий, перечисленных в подразделе (2) настоящего раздела;

г. Нежилой участка редевелопмента в связи с условиями, перечисленными в п. (10) настоящего раздел;

г. Реабилитация, консервация и реконструкция территории по смыслу подраздела (21) эта секция;

г.Любая комбинация из них, чтобы потребовать перепланировки в соответствии с положениями настоящей статьи.

(17) «Редевелопмент контракт »- договор между комиссией и разработчиком перепланировка территории в соответствии с положениями настоящей статьи.

(18) «Редевелопмент план »- план перепланировки участка, выполненный «комиссия» в соответствии с положениями настоящей статьи.

(19) «Редевелопмент» проект «означает любую работу или начинание:

а.Чтобы получить зараженный или нежилые районы редевелопмента или их части, или отдельные участки на реабилитационных, консервационных и восстановительных территориях, в том числе на землях, конструкции или улучшения, приобретение которых необходимо или в связи с надлежащим расчисткой, развитием или перепланировкой таких территорий или к предотвращению распространения или повторения заболеваний, вызываемых болезнями;

г. Чтобы очистить любой такой территорий путем сноса или удаления существующих зданий, построек, улиц, утилиты или другие улучшения на них, а также для установки, строительства или реконструировать улицы, коммуникации и благоустройство участка, необходимое для подготовка участков к использованию в соответствии с планом редевелопмента;

г.Продать землю в таком районы для жилых, рекреационных, коммерческих, промышленных или других целей или для публичное использование участнику, предложившему наивысшую цену, как изложено в настоящем документе, или сохранение такой земли для общего пользования, в соответствии с планом редевелопмента;

г. Осуществлять планы по программе добровольного или принудительного ремонта, реабилитации или ремонт зданий или другие улучшения на таких территориях; в том числе выдача ссуд на эти цели; и

e. Участвовать в программы помощи и финансирования, включая предоставление займов, для восстановление, ремонт, строительство, приобретение или ремонт жилого единиц и торгово-промышленных объектов в зоне редевелопмента.

термин «проект редевелопмента» может также включать подготовку план перепланировки, планировка, изыскания и другие работы, относящиеся к проект перепланировки, а также подготовка всех планов и мероприятий по выполнение проекта перепланировки.

(20) «Редевелопмент предложение »- предложение, включая подтверждающие данные и форму договор перепланировки на перепланировку всей или любой части Зона перепланировки.

(21) «Реабилитация, г. зона консервации и восстановления «означает любую территорию, которая Плановая комиссия находит, на основании факторов, перечисленных в подразделе (2) или подразделение (10), подвергаться явной и реальной опасности, которая в отсутствие муниципальных действий по реабилитации, сохранению и восстановлению территории, это превратится в разумно обозримом будущем в гниль или Нежилая зона редевелопмента, как определено в данном документе.В такой области нет отдельный участок, здание или благоустройство подлежат выдающийся домен в значении настоящей статьи, если он не принадлежит характер, описанный в подразделе (2) или подразделе (10) и существенно способствует созданию условий, угрожающих данной местности; при условии, что если власть выдающейся области осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи, ответчик или респонденты вправе быть представленным адвокатом их собственный выбор и разумные гонорары адвокатов, установленные судом, облагаемые налогом в составе расходов и оплачивается заявителями.(1951, с. 1095, с. 3; 1957, c. 502, сс. 1-3; 1961, г. 837, сс. 2, 3, 4, 6; 1967, г. 1249; 1969, г. 1208, с. 1; 1973, г. 426, с. 75; 1981, г. 907, сс. 1, 2; 1985, г. 665, с. 6; 2006-224, г. SS. 2.1, 2.2; 2006-259, с. 47.)

160А-504. Формирование комиссии.

(a) Каждый муниципалитет, как определено в настоящем документе, настоящим уполномочен создавать отдельные и отличные органы корпоративных и политических, чтобы называться комиссией по редевелопменту муниципалитет путем принятия руководящим органом такого муниципалитета постановление или постановление о создании комиссии для работы в территориальные границы указанного муниципального образования.Уведомление о намерении рассмотреть Принятие такого постановления или постановления должно быть опубликовано не менее 10 дней. до встречи.

(b) Руководящий орган муниципалитета не принимает решение в соответствии с подразделом (а) выше если не найдет:

(1) Зараженные районы (как определено здесь) существуют в таком муниципалитете, и

(2) Что перепланировка таких территорий необходима в интересах общественного здравоохранения, безопасность, нравственность или благополучие жителей такого муниципального образования.

(c) Руководящий орган должен обеспечить подачу заверенной копии такого постановления или постановления в офис государственного секретаря; после получения указанного сертификата Государственный секретарь выдает свидетельство о регистрации.

(d) В любом иске, иск или судебное разбирательство, связанное с действительностью или исполнением любых договор или акт комиссии, копия свидетельства о регистрации должным образом заверенные Государственным секретарем, допустимы в качестве доказательства и является неопровержимым доказательством законности создания комиссии.(1951, с. 1095, с. 4; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-505. Альтернатива организация.

(а) (см. Примечание) Вместо создания комиссии по перепланировке, как это разрешено настоящим документом, руководящий орган любого муниципалитета может, если сочтет целесообразным, назначить жилищное управление, созданное в соответствии с положениями главы 157 Общего Устав для осуществления полномочий, обязанностей и ответственности комиссии по перепланировке, как указано в настоящем документе, или обязуются осуществлять такие полномочия, обязанности и ответственность.Любое такое обозначение должно быть принятие решения, принятого в порядке и в порядке к выводам, указанным в G.S. 160A-504 (a) и (b). В случае, если орган назначает себя для выполнения полномочий, обязанностей и ответственности комиссии по перепланировке, тогда, когда требуется какое-либо действие или процедура сделано, рекомендовано или одобрено комиссией по перепланировке и муниципальный орган управления, затем исполнение, рекомендация или одобрение один раз муниципальным органом управления должно быть достаточно, чтобы сделать такой производительность, рекомендация или одобрение действительны и законны.В случае если муниципальный руководящий орган назначает себя для осуществления полномочий, обязанностей и обязанности комиссии по перепланировке, она может назначить администрирование политик, программ и планов редевелопмента для любых существующих или новый отдел муниципалитета.

(а) (Для эффективного дату, см. примечание) Вместо создания комиссии по перепланировке как уполномоченный здесь, руководящий орган любого муниципалитета может, если он сочтет разумно, либо назначить жилищное управление, созданное в соответствии с положениями Глава 157 Общего устава об осуществлении полномочий, обязанностей и обязанности комиссии по перепланировке, как указано в настоящем документе, или обязуются самостоятельно осуществлять такие полномочия, обязанности и ответственность.Любой такое назначение осуществляется путем принятия решения, принятого в соответствии с процедура и в соответствии с выводами, указанными в G.S. 160A-504 (a) и (б). В случае, если руководящий орган назначает себя исполнять полномочия, обязанности и ответственность комиссии по перепланировке в соответствии с настоящим подразделе или осуществляет эти полномочия, обязанности и ответственность в соответствии с G.S. 153A-376 или G.S. 160A-456, тогда, когда требуется какое-либо действие или процедура быть сделано, рекомендовано или одобрено как комиссией по перепланировке, так и муниципальный орган управления, затем исполнение, рекомендация или одобрение один раз муниципальным органом управления должно быть достаточно, чтобы сделать такой производительность, рекомендация или одобрение действительны и законны.В случае если муниципальный руководящий орган назначает себя для осуществления полномочий, обязанностей и обязанности комиссии по перепланировке, она может назначить администрирование политик, программ и планов редевелопмента для любых существующих или новый отдел муниципалитета.

(b) Руководящий орган любого муниципалитета, который был создан до 1 июля 1969 г. или который может в дальнейшем создать, комиссия по перепланировке может по своему усмотрению: резолюция отменить такую ​​комиссию по перепланировке, такая отмена должна быть эффективной в день, установленный в таком постановлении, не менее чем через 90 дней после его принятия.На о принятии такого постановления комиссия по редевелопменту муниципалитет уполномочен и поручается предпринимать такие действия и оформить такие документы, которые приведут в действие положения и намерения постановления и фактически передаст свои полномочия, обязанности, обязательства, персонал и имущество, как реальное, так и личное, в муниципалитет. Любой муниципалитет, отменяющий перепланировку комиссия в соответствии с настоящим подразделом может в любое время после такого отмены или одновременно с этим осуществлять полномочия, предоставленные подраздел (а) этого раздела.

В день, установленный в решение руководящего органа:

(1) Редевелопмент Комиссия прекратит свое существование как политический и корпоративный орган и как общественное тело;

(2) Вся недвижимость, недвижимость и личные и смешанные, принадлежащие комиссии по перепланировке, должны наделить в, принадлежать и быть собственностью муниципалитета;

(3) Все постановления, залоговые права, права залогового удержания и основания исков любого характера в пользу Комиссия по перепланировке остается, наделена и действует в пользу муниципалитет;

(4) Вся аренда, налоги, оценки и любые другие фонды, сборы или сборы в связи с перепланировкой комиссионные причитаются и собираются муниципалитетом;

(5) Любые акции, костюмы, и судебные разбирательства, возбужденные или возбужденные в связи с перепланировкой комиссию не может уменьшить такая отмена, но все такие действия, иски, и разбирательство должно быть продолжено и завершено таким же образом, как если бы отмены не произошло, и муниципалитет должен быть участником всех таких иски, иски и производства по месту и вместо перепланировки комиссионных и должен заплатить или вызвать к выплате любое судебное решение, вынесенное против комиссии по перепланировке в любых таких действиях, исках или разбирательствах, и никаких новых процесс должен быть обслужен в любом таком иске, иске или судебном разбирательстве;

(6) Все обязательства комиссия по редевелопменту, включая непогашенную задолженность, подлежит взятые на себя муниципалитетом, и все такие обязательства и невыполненные Задолженность составляет обязательства, а задолженность муниципалитет;

(7) Все таинства, правила, положения и политика комиссии по редевелопменту остаются в силе в полной силе и действии до тех пор, пока не будет отменен или изменен руководящим органом муниципалитет.

(c) Где управляющие орган любого муниципалитета по своему усмотрению своим постановлением отменил перепланировку комиссии в соответствии с подразделом (b) выше, руководящий орган такого муниципалитет может в любое время после принятия решения отменить комиссию по перепланировке или одновременно с этим принятие решения, принятого в порядке и в соответствии с к выводам, указанным в G.S. 160A-504 (a) и (b), обозначить существующий жилищное управление, созданное в соответствии с главой 157 Общего устава для выполнять полномочия, обязанности и ответственность при перепланировке комиссия.Когда руководящий орган любого муниципалитета назначает, в соответствии с к данному подразделу, существующее жилищное управление, созданное в соответствии с главой 157 Общего устава для осуществления полномочий, обязанностей и ответственности комиссии по перепланировке, в день, установленный постановлением руководящий орган принят в соответствии с подразделом (b) данного раздела или в соответствии с к подразделу (c) этого раздела:

(1) Редевелопмент Комиссия прекратит свое существование как политический и корпоративный орган и как общественное тело;

(2) Вся недвижимость, недвижимость и личные и смешанные, принадлежащие комиссии редевелопмента или муниципалитет, как указано выше в подразделах (a) или (b), должен наделить, принадлежать и быть собственностью существующего жилищного управления муниципалитет;

(3) Все постановления, залоговые права, права залогового удержания и основания исков любого характера в пользу комиссии по перепланировке или в пользу муниципалитета, как указано выше предусмотренных в подразделах (а) или (b), остаются, переходят и переходят в выгода от существующего жилищного управления муниципалитета;

(4) Вся аренда, налоги, оценки, а также любые другие фонды, сборы или сборы в связи с перепланировкой комиссии, или причитается муниципалитету, как указано выше в подразделах (a) или (b), причитаются и взимаются существующим жилищным управлением муниципалитет;

(5) Любые акции, костюмы, и судебные разбирательства, возбужденные или возбужденные в связи с перепланировкой комиссии, или муниципалитет, или к которому муниципалитет стал сторона, как указано выше в подразделах (а) или (b), не может быть сокращена путем такой отмены, но все такие действия, иски и разбирательства должны быть продолжаются и завершаются таким же образом, как если бы отмены не произошло, и существующее жилищное управление муниципалитета должно быть участником всех такие действия, иски и разбирательства вместо комиссия по перепланировке или муниципалитет, и должна заплатить или вызвать оплатил любые судебные решения, вынесенные по таким действиям, искам или судебным разбирательствам, и никаких новых процессы должны обслуживаться в таком иске, иске или судебном разбирательстве;

(6) Все обязательства комиссия по перепланировке или муниципалитет, как указано выше в подпункты (a) или (b), включая непогашенную задолженность, принимаются на себя существующее жилищное управление муниципалитета; и все такие обязательства и непогашенная задолженность составляет обязательства и задолженность существующего жилищного управления муниципалитета.

(7) Все таинства, правила, положения и политика комиссии по перепланировке или муниципалитет, как указано выше в подразделах (а) или (b), продолжает в полной силе и действии, пока не будет отменено и изменено существующим корпусом власть муниципалитета.

(d) Жилищное управление назначенный руководящим органом любого муниципалитета для осуществления полномочий, обязанности и ответственность комиссии по перепланировке, когда осуществляя то же самое, делайте это в соответствии со статьей 22 главы 160А Закона Общие положения.В противном случае жилищное управление продолжит выполнение полномочия, обязанности и ответственность жилищного управления в соответствии с с главой 157 Общего устава. (1969, с. 1217, с. 1; 1971, с. 116, с. 1, 2; 1973, с. 426, с. 75; 1981 (Reg. Sess., 1982), ок. 1276, с. 13; 2003-403, с. 16.)

160А-505.1. Комиссия системы бюджетирования и бухгалтерского учета как часть бюджетирования самоуправлений и системы бухгалтерского учета.

Руководящий орган муниципалитет может своим постановлением обеспечить, чтобы бюджетирование и бухгалтерский учет системы комиссии по перепланировке муниципалитета или, если жилищное управление муниципалитета осуществляет полномочия, обязанности и Обязанности комиссии по редевелопменту, бюджетирование и бухгалтерия системы жилищного управления, должны быть неотъемлемой частью бюджетного и системы бухгалтерского учета муниципалитета.В случае принятия такого постановления:

(1) Для целей Закон о бюджете местного самоуправления и фискальном контроле, комиссия или орган не должны считаться «государственным органом», поскольку это выражение определено в G.S. 159-7 (b), но скорее считается отделом или агентством муниципалитета. Деятельность комиссии или органа должна быть заложены в бюджет и учитываются так, как если бы операции были операциями государственного предприятие муниципального образования.

(2) Бюджет комиссия или полномочия должны быть подготовлены и представлены таким же образом и в соответствии с теми же процедурами, что и бюджеты других департаментов и агентства муниципалитета; и постановление о бюджете муниципалитета обеспечивает деятельность комиссии или органа.

(3) Бюджетный специалист и финансовый служащий муниципалитета должен управлять и контролировать это часть распоряжения о бюджете муниципалитета, относящаяся к деятельности комиссия или орган.(1971, с. 780, с. 37.2; 1973, с. 474, с. 30.)

160А-506. Создание уездная комиссия по перепланировке.

Если правление графства комиссары округа своим постановлением заявляют, что зараженные районы действительно существуют в указанном округе, и перепланировка таких территорий необходима в интересы общественного здоровья, безопасности, нравственности или благополучия жителей таких округа, уполномоченные округа указанного округа настоящим уполномочены создавать отдельный и самостоятельный корпоративный и политический орган, известный как комиссии по благоустройству указанного округа, приняв постановление о создании такого комиссия, действующая в территориальных пределах указанного округа.Предоставлена, однако это уведомление о намерении рассмотреть вопрос о принятии такой резолюции или Постановление должно быть опубликовано не менее чем за 10 дней до заседания правления уполномоченных округа для таких целей, и, кроме того, при условии, что Комиссия по перепланировке не действует на территории, где такая комиссия существует или в корпоративных пределах муниципалитета без разрешения согласие указанного муниципалитета.

Все положения Статья 22, глава 160A Общего статута, применяется к округам. комиссии по редевелопменту, в том числе формирование, назначение, владение, вознаграждение, организация, интересы и полномочия, указанные в нем.(1969, с. 1208, с. 2; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-507. Создание региональная комиссия редевелопмента.

Если правление графства уполномоченные двух или более прилегающих округов резолюцией заявляют, что зараженные районы существуют в указанных округах, и их реконструкция необходимо в интересах общественного здоровья, нравственности или благополучия жителей таких округов, уполномоченные округов этих округов настоящим уполномочен создавать отдельный и обособленный корпоративный и политический орган, известна как региональная комиссия по редевелопменту, приняв резолюцию каждым округом создать такую ​​комиссию для работы в территориальном пределы округов; при условии, однако, что уведомление о намерении считать, что принятие такого постановления или постановления должно быть опубликовано как минимум За 10 дней до заседания совета окружных комиссаров по таким целей, а также при условии, что комиссия по редевелопменту не функционировать в области, где существует такая комиссия, или в корпоративных пределах муниципалитета без разрешения муниципалитета.

Правление графства комиссары каждого округа, входящие в региональную комиссию по редевелопменту назначает одно лицо комиссаром, и такое лицо может быть назначено во время или после принятия решения о создании комиссия за перепланировку. Коллегия окружных комиссаров должна иметь полномочия назначать преемников или смещать лиц за проступки, которые назначены ими. Каждый член комиссии по перепланировке обязан служить на пятилетний срок, за исключением того, что первоначальные назначения могут быть менее время, чтобы установить справедливую систему пожертвований назначений.В случае что в региональной комиссии по реконструкции должно быть четное число округов, Губернатор Северной Каролины назначает члена комиссии из обслуживаемая территория. Назначенные члены в качестве членов комиссии составляют региональная комиссия по редевелопменту и аттестации о назначении должны быть подана государственному секретарю как часть заявки на чартер.

Все положения «Закон о городской застройке», как это определено в статье 22 главы 160А Закона. Общие положения применяются к созданию и функционированию регионального комиссию по перепланировке, и если делается ссылка на муниципалитет, она должна интерпретироваться как относящийся к области, обслуживаемой региональной редевелопмент комиссия.(1969 г., c. 1208, с. 3; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-507.1. Создание совместная уездно-городская комиссия по благоустройству.

Округ и один или несколько городам в округе настоящим разрешается создавать отдельные и отдельный корпоративный и политический орган, известный как совместная реконструкция комиссия по постановлению коллегии окружных комиссаров и руководящий орган одного или нескольких городов в округе, создающий такой комиссии для функционирования в территориальных границах таких участвующих единицы правительства; при условии, однако, что уведомление о намерении рассмотреть Принятие такого постановления или постановления должно быть опубликовано не менее 10 дней. до собрания соответствующих управляющих советов для таких целей, и кроме того, при условии, что созданная в соответствии с настоящим Соглашением совместная комиссия по редевелопменту должна иметь право работать в районе, где в настоящее время существует комиссия по перепланировке с одобрения муниципалитета или округа обеспокоенный.Руководящий орган каждого участвующего местного самоуправления должен: назначать одного или нескольких членов комиссии по усмотрению таких руководящих органов; такие лица могут быть назначены во время или после принятия постановление о создании совместной комиссии по редевелопменту. Назначение орган власти имеет право назначать преемников или смещать лиц за проступки, должностные преступления или бездействие, назначенные ими. Каждый комиссар исполняет обязанности в течение срока, установленного руководящими органами не менее одного и более пяти лет.Назначенные члены в качестве уполномоченных образует совместную комиссию по редевелопменту и аттестации о назначении подается Государственному секретарю как часть заявки на устав.

Все положения «Закон о городской застройке», как это определено в статье 22 главы 160А Закона. Общий устав применяется к созданию и функционированию совместного комиссию по перепланировке, и если делается ссылка на муниципалитет, она должна толковаться как относящееся к государственным единицам, создающим совместные комиссия за перепланировку.(1975, с. 407.)

160А-508. Назначение и квалификация членов комиссии.

При сертификации постановление о необходимости комиссии для работы в городе или поселке, мэр и его правление, соответственно, назначают в качестве членов комиссии, не менее пяти и не более девяти граждан, которые должны быть жители города, в котором будет работать комиссия. В руководящий орган может в любое время по решению или постановлению увеличить или уменьшить членство в комиссии в пределах установленных здесь ограничений.(1951, с. 1095, с. 5; 1971, c. 362, сс. 6, 7; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-509. Владение и вознаграждение членов комиссии.

Мэр и руководящий орган назначает совпадающие сроки от одного до пяти лет для членов, которые назначаются первыми. После этого срок полномочий быть пять лет. Член занимает должность до тех пор, пока его преемник не будет назначен и квалифицирован. Вакансии на неистекший срок подлежат незамедлительному размещению. заполняется мэром и руководящим органом.Член получает такие компенсация, если таковая имеется, как муниципальный совет управляющих может предоставить за это службы, и имеет право в пределах бюджетных ассигнований на необходимые расходы, включая командировочные, понесенные при выполнении его обязанности. (1951, c. 1095, с. 6; 1967, г. 932, с. 4; 1971, г. 362, с. 8; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-510. Организация комиссия.

Члены комиссии выбирают из своего состава председателя, заместителя председателя и других должностные лица по решению комиссии.Комиссия может нанять секретаря, свой собственный адвокат, и такие технические эксперты, и такие другие агенты и сотрудников, постоянных или временных, в зависимости от того, что может потребоваться, и могут определять квалификации и установить размер вознаграждения таких лиц. Большинство члены составляют кворум для его собрания. Члены не несут ответственности лично по облигациям или другим обязательствам комиссии, а также права кредиторов выступают исключительно против такого поручения.Комиссия может делегировать одному или нескольким ее членам, агентам или сотрудникам, обладающим такими полномочиями, как считает необходимым для достижения целей настоящей статьи, при условии, что всегда к надзору и контролю комиссии. За неэффективность или пренебрежение обязанности или проступки при исполнении служебных обязанностей, комиссар комиссии может быть отстранен руководящим органом, но комиссар снимается только после слушания и после того, как ему будет предоставлена ​​копия обвинения не менее чем за 10 дней до на такое слушание и имели возможность быть заслушанными лично или советник.(1951, c. 1095, с. 7; 1971, г. 362, с. 9; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-511. Интерес члены или сотрудники.

Нет члена или сотрудника комиссия приобретает любую долю, прямую или косвенную, в любой перепланировке проект или в любой собственности, включенной или планируемой для включения в любой зона редевелопмента или любая другая зона, которая, по его мнению, может быть сертифицирована быть зоной редевелопмента, и при этом у него не должно быть никаких интересов, прямых или косвенных, в любом контракте или предлагаемом контракте на материалы или услуги, которые будут предоставлены или используется комиссией, или в любом контракте с редевелопером или потенциальным редевелопер, прямо или косвенно связанный с любым проектом редевелопмента, за исключением того, что член или сотрудник комиссии может приобретать собственность в жилую зону перепланировки от физического или юридического лица, не являющегося комиссия после утверждения плана перепланировки жилого помещения на данной территории если:

(1) Основное назначение приобретения заключается в том, чтобы занимать собственность в качестве своего основного места жительства;

(2) Редевелопмент планом не предусмотрено приобретение такого имущества комиссией; и

(3) До приобретения право собственности на собственность, член или служащий должен раскрыть в письменной форме комиссии и местному руководящему органу о своем намерении приобрести собственности и занимать собственность в качестве своего основного места жительства.

За исключением случаев, предусмотренных настоящим документом, приобретение любой такой доли в проекте редевелопмента или в любом таком собственность или договор являются неправомерным служебным поведением. Если какой-либо член или сотрудник комиссии уже должен владеть или контролировать в предшествующие два года любая прямая или косвенная заинтересованность в любой собственности позже включены или планируются к включению в любой проект редевелопмента, в рамках юрисдикции комиссии, или имеет такую ​​заинтересованность в любом контракте на материалы или услуги, которые должны быть предоставлены или использованы в связи с любыми проект перепланировки, он письменно сообщит комиссии и местному руководящему органу.Любое раскрытие, требуемое в настоящем документе, должно быть занесены письменно в протоколы комиссии. Неспособность сделать раскрытие информации представляет собой проступок при исполнении служебных обязанностей. (1951, с. 1095, с. 8; 1973, c. 426, с. 75; 1977, 2-я сессия, г. 1139.)

160А-512. Полномочия комиссии.

Комиссия представляет собой публичный орган, юридическое лицо и политические, осуществляющие общественные и существенные правительственные полномочия, которые включает все полномочия, необходимые или подходящие для выполнения и исполнения целей и положений настоящей статьи, включая следующие полномочия в в дополнение к предоставленным иным образом:

(1) Получить от комиссии по планированию обозначение территорий, нуждающихся в перепланировке, и рекомендации для таких перепланировка;

(2) Сотрудничать с любым правительством или муниципалитетом в качестве здесь определено;

(3) Действовать в качестве агента государства или федерального правительства. или любой из его инструментов или агентств для общественных целей, изложенных в эта статья;

(4) Для подготовки или повода для подготовки и рекомендации планы перепланировки в руководящий орган муниципалитета и предпринять и выполнять «проекты редевелопмента» на территории своей деятельности;

(5) В соответствии с положениями G.С. 160А-514 (б) по организовать или заключить договор на меблировку или ремонт любым лицом или агентством, общественные или частные, услуг, привилегий, работ, улиц, дорог, общественных коммунальные услуги или другие объекты для или в связи с перепланировкой проект; и (несмотря ни на что иное, содержащееся в данном Статья или любое другое положение закона), чтобы согласиться с любыми условиями, которые он может сочтут разумным и целесообразным прикрепление к федеральной финансовой помощи и налагается в соответствии с федеральным законом, касающимся определения преобладающих заработная плата или соблюдение трудовых норм на предприятии или проведение проекта редевелопмента, а также включение в любой договор сдачи в связи с таким проектом, положения о выполнении таких из указанных условий как это может быть сочтено разумным и уместным;

(6) В рамках своей деятельности для покупки, получения опционы, приобретение даром, дарение, разработка, выдающийся домен или иным образом, любые недвижимое или личное имущество или любой интерес к нему, вместе с любыми улучшения, необходимые или связанные с проектом перепланировки, за исключением того, что выдающийся домен может быть использован только для получения зараженной посылки; держать, улучшить, очистить или подготовить к перепланировке любую такую ​​собственность, и при условии положения Г.S. 160A-514, и с одобрения местных властей тело продать, обменять, передать, назначить, разделить, сохранить для собственного использования, ипотека, залог, ипотека или иное обременение или отчуждение любых реальных или личная собственность или любой интерес к ней, либо целиком для одного «редевелопер» или по частям нескольким редевелоперам; при условии, что комиссия считает, что продажа или другая передача любой такой части не будет наносит ущерб продаже других частей зоны редевелопмента, ни в каком другим способом, наносящим ущерб реализации плана редевелопмента, утвержденного руководящий орган; заключать контракты до или после реального имущество, являющееся предметом договора, приобретается Комиссией (хотя распоряжение имуществом по-прежнему подлежит Г.С. 160А-514), с «редевелоперы» собственности, содержащие ковенанты, ограничения и условия использования такой недвижимости для жилых, коммерческих, в промышленных, рекреационных или общественных целях в соответствии с план редевелопмента и такие другие договоренности, ограничения и условия, как комиссия может счесть необходимым предотвратить повторение зараженных участков или осуществлять цели настоящей статьи; чтобы заключить любой из заветов, ограничения или условия вышеупомянутых договоров, условий, действующих с земли, и предоставить соответствующие средства правовой защиты в случае нарушения любого такого ковенанты или условия, включая право расторгнуть такие контракты и любой интерес к имуществу, созданный в соответствии с ним; занимать деньги и выпускать облигации для этого и обеспечивать обеспечение облигаций; застраховать или обеспечить страхование любого недвижимого или движимого имущества или операций комиссии от любых рисков или опасностей, включая право уплачивать премии за любые такие страхование; и заключать любые контракты, необходимые для достижения целей настоящей статьи;

(7) Инвестировать любые средства, хранящиеся в резервах или средств или любых средств, не требуемых для немедленных выплат, в таких инвестиции, которые могут быть законными для опекунов, исполнителей, администраторов или других доверенные лица по законам этого государства; выкупить свои облигации при погашении цена, установленная в нем, или купить свои облигации по цене ниже погашения цена, все выкупленные или приобретенные таким образом облигации подлежат аннулированию;

(8) Занять деньги, подать заявку и принять авансы, займы, подтвержденные облигациями, грантами, взносами и любой другой формой финансовая помощь от федерального правительства, штата, округа, муниципалитет или другой государственный орган или из любых источников, государственных или частных для целей настоящей статьи, предоставить такое обеспечение, которое может потребоваться, и заключать и выполнять связанные с этим договоры; а также, несмотря на положения любого другого закона, может включать в любой контракт за финансовую помощь с федеральным правительством на перепланировку спроектировать такие условия, налагаемые в соответствии с федеральным законом, которые комиссия может считать разумными и уместными, и которые не противоречат цели данной статьи;

(9) Действует через одного или нескольких уполномоченных или других лиц. лица, назначенные комиссией, для проведения экспертиз и расследования, а также для заслушивания свидетельских показаний и принятия доказательств под присягой на публике или закрытые слушания по любому вопросу, имеющему отношение к его информации; управлять клятвы, вызовы в суд с требованием присутствия свидетелей или производства книг и бумаг;

(10) В пределах своей деятельности производить или производили все опросы, исследования и планы (но не включая подготовку общего план для сообщества), необходимые для выполнения целей настоящего Статья и в связи с этим вступать в любую землю, здание, или его усовершенствования для этих целей, а также для проведения зондирований, пробных скважин, необходимые исследования, оценки и другие предварительные исследования и расследования для выполнения своих полномочий, но такое вступление не должно служить основанием для иска для правонарушение в пользу владельца такой земли, здания или улучшения, за исключением за травмы, полученные в результате халатности, распутства или злого умысла; и заключить договор или сотрудничать с любыми и всеми лицами или агентствами, государственными или частными, в создании и проведение таких обследований, оценок, исследований и планов.

Комиссия по перепланировке. специально уполномочены составлять (i) планы по выполнению программы добровольный ремонт и восстановление зданий и улучшений и (ii) планов для обеспечения соблюдения законов, кодексов и постановлений, касающихся использования земли и использование и размещение зданий и улучшений, а также обязательное ремонт, восстановление, снос или снос зданий и улучшений. Комиссия по редевелопменту имеет право разрабатывать, тестировать и составлять отчеты методы и приемы, а также проводить демонстрации и другие действия для предотвращение и ликвидация трущоб и упадка городов.

(11) Осуществлять такие расходы, которые могут потребоваться для осуществления из целей настоящей статьи; и производить расходы из полученных средств от федерального правительства;

(12) предъявлять иски;

(13) Принять печать;

(14) Наследование бессрочно;

(15) Заключать и исполнять контракты и другие инструменты необходимые или удобные для осуществления полномочий комиссии; а также любой контракт или документ, подписанный председателем или заместителем председателя, и секретарь или помощник секретаря, или казначей или помощник казначея комиссионное вознаграждение считается оформленным надлежащим образом для и от его имени;

(16) Вносить и время от времени изменять и отменять подзаконные акты, правила, положения и постановления;

(17) Сделать доступным для правительства или муниципалитета или любого соответствующего агентства, совета или комиссии, рекомендации комиссия, затрагивающая любую территорию в его сфере деятельности или собственность в нем, которые, по его мнению, могут способствовать укреплению общественного здоровья, нравственности, безопасности или благосостояние;

(18) Выполнить проектные мероприятия по перепланировке и деятельность в одной или нескольких смежных или несмежных зонах реконструкции, которые планируются и выполняются на основе годовых приростов.(1951, с. 1095, с. 9; 1961, с. 837, с. 5, 7; 1969, с. 254, с. 1; 1973, г. 426, с. 75; 1981 (Reg. Sess., 1982), ок. 1276, с. 14; 2003-403, с. 17; 2006-224, с. 2.3; 2006-259, с. 47; 2011-284, с. 120.)

160А-513. Подготовка и принятие планов редевелопмента.

(a) Комиссия должна подготовить план редевелопмента любого участка, заверенный планировочной комиссией быть зоной редевелопмента. План перепланировки должен быть достаточно полным. указать свою связь с определенными местными целями в соответствии с землепользование, улучшение дорожного движения, общественный транспорт, коммунальные услуги, рекреационные и общественные объекты и другие общественные улучшения и предлагаемые виды землепользования и требования к застройке в зоне проекта редевелопмента.

(б) Планирование Аттестация комиссией участка редевелопмента должна производиться в соответствии с его всеобъемлющим генеральным планом, если таковой имеется (который может включать, среди прочего, план основных транспортных артерий и терминалов, а также план землепользования и проектирование плотности населения) на площадь.

(c) Комиссия должна не приобретать недвижимость для девелоперского проекта, за исключением случаев, когда руководящий орган общины, в которой расположена территория проекта редевелопмента, имеет утвердил план редевелопмента в порядке, установленном ниже; при условии, однако, что комиссия может приобрести, путем переговоров, определенные части недвижимость в зоне редевелопмента до утверждения такого плана, когда руководящий орган считает, что предварительное приобретение такой собственности общественный интерес и особо одобряет такие действия.

(г) Реконструкция план редевелопмента комиссии должен включать, помимо прочего, следующее:

(1) Границы район с картой, показывающей существующее использование недвижимого имущества в нем;

(2) План землепользования площадь, показывающая предлагаемое использование после перепланировки;

(3) Стандарты плотности населения, площади земель и интенсивности застройки в предлагаемых перепланировка;

(4) Предварительный сайт план местности;

(5) Заявление предлагаемые изменения, если таковые имеются, в постановлениях или картах зонирования;

(6) Выписка любого предлагаемые изменения в планировке улиц или уровнях улиц;

(7) Заявление сметная стоимость и способ финансирования перепланировки по плану; предоставлена, там, где работы по перепланировке выполняются на основе ежегодных приращения, такое заявление должно быть достаточным, чтобы излагать график мероприятия, предлагаемые к осуществлению в течение дополнительного периода, вместе с указанием сметной стоимости и способа финансирования таких плановых только мероприятия;

(8) Заявление о таком продолжающийся контроль, который может быть сочтен необходимым для достижения целей эта статья;

(9) Заявление предложен реальный способ переселения перемещенных семей.

(e) Комиссия проводит публичные слушания до окончательного определения план перепланировки. Уведомление о таком слушании направляется один раз в неделю в течение двух последовательные календарные недели в газете, издаваемой в муниципалитете, или если в муниципалитете не издавалась газета, разместив такое уведомление по адресу четыре общественных места в муниципалитете, указанное уведомление будет опубликовано первым времени или размещены не менее чем за 15 дней до назначенной даты слушания.

(е) Комиссия представляет план перепланировки на рассмотрение плановой комиссии. В Плановая комиссия в течение 45 дней подтверждает перепланировку поручить свою рекомендацию по плану редевелопмента, либо утверждения, отклонение или изменение, и в последнем случае укажите изменения рекомендуемые.

(g) После получения рекомендации плановой комиссии, или по истечении 45 дней, если нет рекомендация вносится плановой комиссией, комиссия подает в орган управления план редевелопмента с рекомендацией, если таковая имеется, комиссии по планированию.Перед тем, как рекомендовать план перепланировки передается на утверждение руководящему органу, комиссия рассматривает вопрос о том, предлагаемые виды землепользования и требования к застройке в зоне проекта редевелопмента разработаны с общей целью выполнения в соответствии с генеральный план, согласованное, выверенное и гармоничное развитие сообщества и его окрестностей, которые в соответствии с настоящим и будущим нуждается в укреплении здоровья, безопасности, нравственности, порядка, удобства, процветания и общее благосостояние, а также эффективность и экономия в процессе развитие, включая, среди прочего, адекватное обеспечение трафика, автомобильная стоянка, защита от пожара, паники и других опасностей, адекватное обеспечение светом и воздухом, содействие здоровому и здоровому образу жизни. удобное размещение населения, обеспечение адекватным транспорт, вода, канализация и другие коммунальные услуги, школы, парки, рекреационные и общественные объекты и другие общественные потребности, продвижение продуманного дизайна и аранжировки, разумного и эффективного расходования средств государственных средств, предотвращение повторения антисанитарных или небезопасных жилище, трущобы, условия или упадок.

(h) Руководящий орган, при получении плана перепланировки и рекомендации (при наличии) Комиссия по планированию проводит публичные слушания по указанному плану. Уведомление о таком слушания должны проводиться один раз в неделю в течение двух недель подряд в газете. издается в муниципалитете, или, если газета не издается в муниципалитете муниципалитет, разместив такое уведомление в четырех общественных местах муниципалитета, указанное уведомление должно быть опубликовано в первый раз или размещено не менее чем за 15 дней до даты, установленной для указанного слушания.Уведомление должно описывать зона редевелопмента по границам, в манере, понятной для широкой общественности. План перепланировки, включая такие карты, планы, контракты или другие документы, являющиеся его частью, вместе с рекомендация (если таковая имеется) комиссии по планированию и подтверждающие данные, должны быть доступным для всеобщего обозрения в месте, указанном в уведомлении по адресу: не менее чем за 10 дней до слушания.

В судебном заседании управляющий орган предоставляет возможность всем лицам или учреждениям, заинтересованным в заслушаны и будут получать, сообщать и рассматривать рекомендации в письменной форме со ссылкой на план перепланировки.

(i) Руководящий орган утверждает, изменяет или отклоняет представленный план перепланировки.

(j) В соответствии с оговорка в подразделе (c) данного раздела с одобрения руководящего органа плана редевелопмента, комиссия имеет право приобретать недвижимость, на оформлять договоры на расчистку и подготовку земельного участка к перепродаже, а также на предпринять другие действия, необходимые для выполнения плана, в соответствии с положения настоящей статьи.

(к) Редевелопмент план может быть изменен комиссией в любое время; при условии, что в случае изменения после продажи недвижимости в зоне проекта редевелопмента, модификация должна быть одобрена новым застройщиком такой недвижимости, или его преемник или их правопреемники, заинтересованные в предлагаемых модификация. Если предлагаемая модификация существенно изменит план редевелопмента, ранее утвержденный руководящим органом модификация должна быть также одобрена руководящим органом, как предусмотрено выше.(1951, с. 1095, с. 10; 1961, г. 837, с. 8; 1965, г. 808; 1969, г. 254, с. 2; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-514. Необходимый процедуры заключения договоров, купли-продажи; полномочия по выполнению собственный проект перепланировки.

(a) Комиссия может частный контракт на инженерные, юридические, геодезические, профессиональные или другие аналогичные услуги без рекламы и предложений.

(b) При поступлении и выполнение любого контракта на строительство, снос, перемещение конструкций, или ремонтные работы, или покупка аппаратуры, расходных материалов, материалов или оборудования, комиссия должна соответствовать положениям статьи 8 главы 143 Общий Устав.При толковании таких положений комиссия должна быть считается правлением «подразделения государства», и договор на снос или перемещение строений должны рассматриваться в так же, как договор на строительство или ремонт. Соблюдение таких положения не требуются, однако, если комиссия вступает в контракты с муниципалитетом, который его создал, чтобы муниципалитет мог предоставлять любые такие услуги, работы, аппаратуру, расходные материалы, материалы или оборудование; заключение этих контрактов без рекламы или предложений настоящим специально уполномоченный.Реклама или ставки не требуются ни для каких контракт на строительство, снос, перемещение конструкций или ремонтные работы, или для покупки аппаратуры, принадлежностей, материалов или оборудования, если таковое контракт предполагает расходование государственных денег в размере менее пяти сто долларов (500 долларов).

(c) Комиссия может продать, обменять или иным образом передать комиссию или меньшую долю в реальных недвижимость в зоне проекта редевелопмента любому застройщику для любой публики или частное использование, которое соответствует плану редевелопмента, с учетом таких договоренности, условия и ограничения, которые комиссия может счесть в общественный интерес и достижение целей настоящей статьи.в при продаже, обмене или передаче имущества комиссия осуществляет полномочия и процедура, изложенные в G.S. 160A-268, 160A-269, 160A-270, 160A-271, или 160A-279 для отчуждения собственности городским советом. Предоставлена, однако, что все продажи, обмен или другая передача недвижимого имущества из С 9 июля 1985 г. по 31 декабря 1987 г. в соответствии с положениями настоящего раздел до его пересмотра 9 июля 1985 г., должен быть и действителен во всех уважает.

(d) Комиссия может продавать личное имущество стоимостью менее пятисот долларов (500 долларов США) при частной продаже без рекламы и ставок.

(e) При проведении перепланировка, комиссия может:

(1) С или без рассмотрение и при частной продаже передать в муниципалитет, в котором В проекте находится такая недвижимость как, в соответствии с перепланировкой план, должен быть выложен на улицах, переулках и общественных местах.

(2) С или без рассмотрение, передача при частной продаже, предоставление или передача сервитутов и преимущественного права проезда для коммунальных служб, канализации, улиц и других подобных объектов, в согласно плану перепланировки.

(3) С или без рассмотрение и при частной продаже передать в муниципалитет, округ или другой соответствующий государственный орган такое недвижимое имущество, как в соответствии с план редевелопмента, предполагается использовать для парков, школ, общественных зданий, объекты или другие общественные цели.

(4) В дополнение к другим полномочия, содержащиеся в этом разделе, после публичных слушаний, объявленных в в соответствии с положениями G.S. 160A-513 (e) и при условии утверждения органа управления муниципалитета, передать некоммерческой ассоциации или корпорация организована и действует исключительно для образовательных, научных, литературные, культурные, благотворительные или религиозные цели, не в сети доходы от которых используются в пользу любого частного акционера или физическое лицо, такое недвижимое имущество как, в соответствии с планом редевелопмента, должен использоваться для целей таких ассоциаций или корпораций.Такой перевозка осуществляется с учетом такого рассмотрения, которое может быть согласовано комиссия и ассоциация или корпорация, которая не может быть меньше, чем справедливая стоимость имущества, согласованная комитетом из трех профессиональных оценщики недвижимости, практикующие в настоящее время в государстве, какой комитет должен назначается комиссией. Все перевозки, совершенные с разрешения этот подраздел должен содержать ограничительные условия, ограничивающие использование имущество, переданное таким образом целям, для которых осуществляется передача.

(f) После получения требуется одобрение продажи от руководящего органа муниципалитета, комиссия может выполнять любые требуемые контракты, документы и другие инструменты и предпринять все шаги, необходимые для заключения любого такого контракта или продажи. Любой договор продажи между комиссией и редевелопером могут содержать, не будучи ограничивается одним или всеми из следующих положений:

(1) Планы подготовлены повторно разработчик или иным образом, а также другие документы, которые могут потребоваться для показать тип, материал, структуру и общий характер предлагаемых перепланировка;

(2) Заявление использование предназначено для каждой части предлагаемой перепланировки;

(3) Гарантия завершение планируемой перепланировки в оговоренные сроки;

(4) Сумма, если известно о возмещении, подлежащем уплате;

(5) Надлежащие гарантии за правильное обслуживание всех частей предлагаемой перепланировки;

(6) Такие другие продолжающийся контроль, который может быть сочтен необходимым для достижения целей эта статья.

Любой акт в пользу редевелопера в выполнение договора перепланировки оформляется на имя комиссии, ее надлежащими должностными лицами, и должен содержать в дополнение ко всем другим положения, такие условия, ограничения и положения, которые комиссия может считаю желательным работать с землей для достижения целей этого Статья.

(g) Комиссия может временно сдавать в аренду или сдавать в аренду, эксплуатировать и содержать недвижимое имущество в проект редевелопмента, в ожидании отчуждения собственности на перепланировка для такого использования и целей, которые могут быть сочтены желательными даже правда, не в соответствии с планом редевелопмента.(1951, с. 1095, с. 11; 1961, c. 837, с. 9; 1963, г. 1212, сс. 1, 2; 1965, г. 679, с. 2; 1967, г. 24, с. 18; c. 932, с. 1; 1973, г. 426, с. 75; 1985, г. 665, сс. 1, 2; 1987, г. 364; 1989, c. 413; 2003-66, сс. 1, 2.)

160А-515. Принудительное отчуждение.

Комиссия может осуществлять право выдающегося домена в соответствии с положениями Главы 40A, но только там, где имущество, которое нужно забрать, является испорченным участком. (1951, с. 1095, с.12; 1965 г., c. 679, с. 3; c. 1132; 1967, г. 932, сс. 2, 3; 1973, г. 426, с. 75; 1981, г. 919, с. 30; 2006-224, с. 2,4; 2006-259, с. 47.)

160А-515.1. Финансирование развития проекта.

(а) Авторизация. — Город может профинансировать перепланировку проект и любые связанные с этим общественные улучшения за счет доходов от проекта долговые инструменты финансирования развития, выпущенные в соответствии со статьей 6 главы 159 Общего устава, вместе с любыми другими доходами, которые доступный для города.До того, как он получит одобрение местного правительства Комиссия за выпуск долговых инструментов финансирования развития проектов, орган управления города должен определить район финансирования развития и принять план финансирования развития района. Город может действовать совместно с округа для финансирования проекта, определения района финансирования развития и принятия план финансирования развития района.

(b) Район финансирования развития. — Развитие Район финансирования должен включать все или части одной или нескольких реконструкций. территории, определенные в соответствии с настоящей статьей.Общая площадь земельного участка под застройку финансирование районов города, в том числе районов финансирования развития созданные в соответствии с G.S. 158-7.3, не могут превышать пяти процентов (5%) от общего количества земельный участок города. Для целей этого раздела земля в районе, созданном округом, который впоследствии становится частью города, не засчитывается в пятипроцентный (5%) лимит города, если город и округ не вступили в соглашение в соответствии с G.S. 159-107 (e).

(c) План финансирования развития. — Развитие план финансирования должен быть совместим с планом перепланировки или планами для зона редевелопмента или территории, входящие в состав района. Развитие план финансирования должен включать все следующее:

(1) Описание границ застройки район финансирования.

(2) Описание предлагаемой разработки район, как государственный, так и частный.

(3) Затраты на предлагаемые общественные мероприятия.

(4) Источники и суммы средств для оплаты предлагаемые общественные мероприятия.

(5) Базовая оценка финансирования развития округ.

(6) Прогнозируемая дополнительная оценка Финансирование развития района.

(7) Расчетная продолжительность финансирования развития округ.

(8) Описание того, как предлагаемая разработка район, как государственный, так и частный, принесет пользу жителям и бизнесу собственники района с точки зрения рабочих мест, доступного жилья или услуг.

(9) Описание соответствующего мелиоративного мероприятия, которые будут предприняты, если предложенные проекты будут иметь отрицательный влияние на жителей или владельцев бизнеса района с точки зрения занятости, доступное жилье, услуги или перемещение.

(10) Требование, чтобы первоначальные пользователи любого нового производственные мощности, которые будут расположены в районе и которые включены в план, будут соответствовать требованиям к заработной плате в подразделе (d) этого раздела.

(d) Требования к заработной плате. — План финансирования развития должен включать требование, чтобы первоначальные пользователи нового производства объект, расположенный в районе и включенный в план, должен оплачивать сотрудников — средняя еженедельная заработная плата на производстве выше средней заработная плата на производстве, выплачиваемая в округе, в котором будет расположен округ, или не менее чем на десять процентов (10%) выше средней еженедельной заработной платы на производстве оплачивается в гос.План может включать информацию о заработной плате, выплачиваемой первоначальные пользователи нового производственного объекта для его сотрудников и любых положения, необходимые для выполнения требований к заработной плате. Выдающий блок руководящий орган не должен принимать план до тех пор, пока министр торговли не подтвердит что секретарь проверил среднюю требуемую еженедельную заработную плату на производстве по плану к оплате работникам нового производственного предприятия и имеет обнаружил либо (i), что заработная плата, предложенная первоначальными пользователями нового производственные мощности соответствуют количеству, требуемому настоящим подраздел или (ii) что план освобожден от требований этого подраздел.Министр торговли может освободить план от требований этого подраздела, если Секретарь получает решение от выпускающего подразделения руководящий орган с просьбой об освобождении от требований к заработной плате и письмо от соответствующего государственного должностного лица, выбранного Секретарем, обнаружив, что безработица в округе, в котором будет расположен предполагаемый район, составляет особенно тяжелый. При создании района отдел местных Правительство, предлагающее создание округа, должно предпринять любые законные действия необходимо, чтобы требовать соблюдения применимых требований к заработной плате со стороны первоначальные пользователи любого нового производственного объекта, включенного в план; тем не мение, непринятие таких действий или обеспечение такого соответствия не влияет на обоснованность любого производства по созданию округа, наличие округа, или действительность любых долговых инструментов, выпущенных в соответствии со статьей 6 Глава 159 Общего устава.Все выводы и определения сделаны министр торговли согласно этому подразделу является обязательным и окончательный. В этом разделе термин «производство объект «означает любой объект, который используется в производстве или производство материального личного имущества, включая переработку, в результате изменение состояния недвижимости.

(e) Обзор графства. — Перед принятием плана район финансирования развития, городской совет направляет уведомление о плане, почтой первого класса в комиссию окружных комиссаров округа или округа, в которых расположен район финансирования развития.Персона отправка уведомления по почте удостоверяет этот факт и его дату в город совет, и сертификат является окончательным при отсутствии подделки. Если только совет окружных комиссаров (или любой совет, если округ состоит из двух округов) своим постановлением не одобряет предложенный план в течение 28 дней после Когда уведомление будет отправлено по почте, городской совет может приступить к принятию плана.

(f) Экологическая экспертиза. — Перед принятием плана районов финансирования развития, городской совет представляет план в Секретарь по качеству окружающей среды для проверки, чтобы определить, и функционирование любого нового производственного предприятия в районе будет существенное неблагоприятное воздействие на окружающую среду и будет ли компания, которая эксплуатация объекта работала в основном в соответствии с федеральными и Государственные законы, постановления и правила по защите окружающей среды.Если Секретарь считает, что на новом производственном объекте не будет существенное неблагоприятное воздействие на окружающую среду и что компания, которая будет эксплуатировать объект эксплуатировал другие объекты в соответствии с экологические требования, план утверждает секретарь. При создании определение о воздействии на окружающую среду, Секретарь использует то же критерии, которые применяются к определению согласно G.S. 159C-7 того, промышленный проект окажет существенное неблагоприятное воздействие на окружающую среду.Выводы Секретаря убедительны и обязательны.

(g) Принятие плана. — Перед принятием плана района финансирования развития, городской совет проводит общественные слушания по план. Совет не менее чем за 30 дней до дня слушания: вызвать уведомление о слушании, которое будет отправлено по почте первым классом по всей собственности владельцы и почтовые адреса в рамках предлагаемого финансирования развития округ. Совет также не более 30 дней и не менее 14 дней до дня слушания опубликовать уведомление о слушании один раз в газете общего тиража города.В уведомлении указывается время и место слушания, должны указать его цель и указать, что копия предложенного плана доступна для всеобщего ознакомления в офисе городской служащий. На публичных слушаниях совет заслушивает всех, кто желает говорить относительно предложенного района и предлагаемого плана. Если только совет уполномоченных округа или секретарь по качеству окружающей среды отклонил план в соответствии с подразделом (e) или (f) этого раздела, Совет может принять план с поправками или без них в любое время после общественные слушания.Однако план и район не вступают в силу. до подачи заявки от города на выдачу долга по финансированию развития проекта инструменты утверждены Комиссией местного самоуправления в соответствии с Статья 6 главы 159 Общего устава.

(h) Изменение плана. — С учетом ограничений этого подраздела городской совет может, после даты вступления в силу района, изменить план финансирования развития, принятый для финансирования развития округ.Прежде чем вносить какие-либо поправки, городской совет должен следовать процедуры и соответствовать требованиям подразделов (d) — (g) настоящего раздел. Границы района могут быть расширены только во время первого через пять лет после даты вступления в силу округа и только в том случае, если район будет добавлен был или будет разработан, и разработка в первую очередь связано с развитием, которое произошло в районе, как сертифицировано Комиссией местного самоуправления.Границы района могут быть снижается в любой момент, но город может договориться с владельцами любого проекта долговые инструменты финансирования развития, чтобы ограничить свои возможности по сокращению районных границы.

(i) Реализация плана. — При реализации план финансирования развития, город может действовать напрямую, через перепланировку комиссии, через один или несколько контрактов с частными агентствами или любым сочетание этих. Частное агентство, которое заключает договор с городом. для реализации плана финансирования развития подлежит положения статьи 8 главы 143 Общего устава только для в объеме, указанном в договоре.(2003-403, с. 18; 2005-238, с. 12; 2006-211, с. 4; 2015-241, с. 14.30 (в).)

160А-516. Выпуск облигаций.

(a) Комиссия имеет право выпускать облигации из время от времени для любых своих корпоративных целей, включая оплату основная сумма и проценты по авансам на исследования и планы на проекты редевелопмента. Комиссия также имеет право оформить возврат облигации с целью выплаты или погашения или в обмен на облигации ранее выданный им.Комиссия может выпускать такие виды облигаций, которые она может определить: включая (не ограничивая общность вышеизложенного) облигации, по которым основная сумма долга и проценты к уплате:

(1) Исключительно из доходов, выручки и выручки проекта редевелопмента, финансируемого за счет таких облигаций; или

(2) Исключительно из доходов, выручки и выручки любого из его проектов редевелопмента, независимо от того, полностью ли они профинансированы или частично за счет доходов от таких облигаций; при условии, что любые такие облигации могут быть дополнительно обеспеченным залогом любого кредита, гранта или взносов, или их части, от федерального правительства или другого источника, или ипотеки любой проект перепланировки или проекты комиссии.

(b) Ни члены комиссии, ни какие-либо лицо, исполняющее облигации, несет личную ответственность по облигациям в силу выпуск облигаций. Облигации и другие обязательства комиссии (и облигации и обязательства должны быть указаны на их лице) не должны быть долг муниципалитета, округа или штата и ни муниципалитет, округ или штат не несут ответственности по облигациям или каким-либо В случае если облигации или обязательства подлежат выплате из любых фондов или собственности кроме комиссионных, полученных для целей настоящей статьи.Облигации не являются задолженностью муниципалитета в пределах значение любых конституционных или установленных законом ограничений или ограничений долга. Облигации комиссии объявляются выпущенными для существенного населения и правительственная цель и быть общественными инструментами. Облигации освобождены от налога от всех государственных, окружных и муниципальных налогов или сборов, прямых или косвенное, общее или специальное, независимо от того, налагается ли оно с целью общего дохода или иным образом, за исключением налога на прибыль на прибыль от передачи облигации и векселя, а также налоги на франшизу.Проценты по облигациям не подлежат к налогообложению как доход. Облигации могут быть выпущены комиссией в соответствии с настоящей статьей. несмотря на любые долги или другие ограничения, предписанные в любом законе. Этот Статья без ссылки на другие законодательные акты государства составляет полную и полные полномочия по авторизации и выпуску облигаций комиссии в соответствии с настоящей статьей, и это разрешение и выдача не подлежат при соблюдении любых условий, ограничений или ограничений, налагаемых любыми другими статут общего, специального или местного значения, за исключением случаев, предусмотренных в подразделе (d) этого раздела.

(c) Облигации комиссии должны быть утверждены ее постановление и может быть издано одной или несколькими сериями и должно иметь указанную дату или даты, подлежат оплате по требованию или погашению в такое время или в такое время, приносят проценты в такая ставка или ставки, выраженные в таком наименовании или наименовании, должны быть в такой форме либо купонный, либо зарегистрированный, имеют такие привилегии преобразования или регистрации, иметь такой ранг или приоритет, исполняться таким образом, подлежать оплате такими средство платежа, в таком месте или местах, и подпадать под такие условия погашение (с премией или без нее) как такое решение, договор доверительного управления или Возможна ипотека.

(d) Облигации продаются комиссией по редевелопменту. на публичных или частных торгах на таких условиях и таким образом, в соответствии с с положениями настоящих Правил по усмотрению комиссии по редевелопменту. Перед публичной продажей облигаций по настоящему Договору комиссия по редевелопменту должна сначала необходимо опубликовать уведомление о продаже облигаций хотя бы один раз в не менее чем за 10 дней до установленной даты приема заявок на облигации (i) в газете, имеющей самый большой или следующий по величине тираж в области деятельности комиссии по редевелопменту и (ii) в публикации, которая размещает объявления о продаже государственных и муниципальных облигаций, опубликованные в город Нью-Йорк в штате Нью-Йорк; при условии, однако, что в его по усмотрению комиссия по перепланировке может вызвать любое такое уведомление о продаже в публикация в Нью-Йорке, которая будет опубликована как часть сводного уведомления о предложение о продаже обязательства других государственных агентств в дополнение к облигации комиссии по редевелопменту и при условии, что любые облигации могут продаваться комиссией по редевелопменту при частной продаже на таких условиях и условия, которые взаимно согласованы между комиссией и покупатель.Никакие облигации, выпущенные в соответствии с настоящей статьей, не могут быть проданы по цене ниже номинальная стоимость и начисленные проценты. Положения Закона о финансах местных органов власти не применяется в отношении облигаций, проданных или выпущенных в соответствии с настоящим Статья.

(e) В случае, если любой из комиссаров или должностных лиц комиссия, подписи которой присутствуют на любых облигациях или купонах, перестают быть таких комиссаров или должностных лиц до выдачи таких облигаций, таких тем не менее подписи должны быть действительными и достаточными для всех целей, так же, как если бы такие комиссары или офицеры оставались в должности до такого Доставка.Независимо от положений любого закона об обратном, любые облигации выданные в соответствии с настоящей статьей, подлежат обмену в полном объеме.

(f) В любом иске, иске или судебном разбирательстве, связанных с действительность или исковая сила любого залога комиссии или обеспечения в связи с этим, любая такая облигация, по сути, указывающая, что она была выпущена комиссия для оказания помощи в финансировании проекта редевелопмента, как определено в настоящем документе, будут окончательно считаться выпущенными для этой цели, и такие окончательно считается, что проект был спланирован, размещен и осуществлен. в соответствии с целями и положениями настоящей статьи.

(g) Облигации (включая, помимо прочего, промежуточные и долгосрочные облигации) могут быть выпущены или проданы в соответствии с настоящей статьей на частной продаже при такие условия, которые могут быть согласованы и взаимно согласованы комиссионные и покупатель (которым может быть правительство или другое общественное или частный кредитор или покупатель). (1951, с. 1095, с. 13; 1961, г. 837, с. 10; 1971, г. 87, с. 3; 1973, г. 426, с. 75; 1981, г. 907, сс. 3, 4; 1995, г. 46, с. 20; 2015-264, с.16 (л).)

160А-517. Полномочия в связь с выпуском облигаций.

(а) В связи с выпуск облигаций или принятие обязательств и в целях обеспечения оплата таких облигаций или обязательств, комиссия, в дополнение к ее другие полномочия, имеет силу:

(1) Залог полностью или частично часть его валовой или чистой арендной платы, сборов или доходов, на которую в то время существует его право или может после этого возникнуть;

(2) Закладывать все или любая часть его недвижимого или личного имущества, которое в то время находилось в собственности или впоследствии было приобретено;

(3) Заключить завет против залог всей или любой части своей арендной платы, сборов и доходов или в залог вся или любая часть его недвижимого или личного имущества, на которое его право или титул тогда существует или может впоследствии возникнуть, или против разрешения или иметь какое-либо право удержания в отношении таких доходов или собственности; завет относительно ограничения его права продавать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться любыми проект редевелопмента или его часть; и договориться о том, что еще, или у него могут возникнуть дополнительные долги или обязательства;

(4) Завет в отношении облигации, которые будут выпущены, и относительно выпуска таких облигаций на условном депонировании или в противном случае, а также в отношении использования и распоряжения их доходами; к обеспечить замену утерянных, разрушенных или изуродованных облигаций на договор против продления срока выплаты своих облигаций или процентов по ним; и подписать соглашение о погашении облигаций, а также предоставить условия и его условия;

(5) К завету (при условии к ограничениям, содержащимся в настоящей статье) в отношении суммы доходов увеличиваться каждый год или в другой период времени за счет арендной платы, сборов и других доходов, и относительно их использования и распоряжения; создать или разрешить создание специальных фондов для денежных средств, удерживаемых на покрытие операционных расходов, долга услуги, резервы или другие цели, а также договор об использовании и распоряжение денежными средствами, находящимися в таких фондах;

(6) Прописать процедура, если таковая имеется, в соответствии с которой условия любого контракта с держателями облигаций могут быть изменен или аннулирован, сумма облигаций, держатели которых должны согласиться на это и способ, которым может быть дано такое согласие;

(7) Завет в отношении использование, обслуживание и замена любого или всех его реальных или личных имущество, страхование, которое будет на нем, и использование и распоряжение страховые деньги и гарантировать право собственности на такое имущество;

(8) Завет в отношении права, обязанности, полномочия и обязанности, возникающие в результате нарушения им любые договоренности, условия или обязательства; и заключить завет и предписать события неисполнения обязательств и условия, на которых любая или все ее облигации или обязательства должны стать или могут быть объявлены подлежащими погашению до наступления срока погашения и в отношении условия, на которых такое заявление и его последствия могут быть отказано;

(9) В жилетку в любую кредиторы комиссий имеют право требовать выплаты по облигациям или любые соглашения, обеспечивающие или относящиеся к облигациям; наделить любого кредитора или кредиторы, владеющие определенной суммой в облигациях, имеют право в случае по умолчанию вступает во владение и использует, эксплуатирует и управляет любой реконструкцией проект или любая его часть, право собственности на которую находится в комиссии, или любые фонды связанных с этим, и для сбора ренты и доходов, связанных с этим и распоряжаться такими денежными средствами в соответствии с соглашением с такими кредиторы; предусмотреть полномочия и обязанности таких кредиторов и ограничить его обязательств, и предоставить условия, на которых такие кредиторы могут обеспечить соблюдение любого соглашения или прав, обеспечивающих или относящихся к облигации; и

(10) Испытать все или любую часть или комбинацию предоставленных здесь полномочий; заключать такие заветы (кроме и в дополнение к явно разрешенным здесь условиям) и совершать любые и все такие действия и вещи, которые могут быть необходимыми или удобными, или желательно для обеспечения своих облигаций, или, по абсолютному усмотрению указанного комиссионных, поскольку они, как правило, делают облигации более рыночными, несмотря на такие заветы, действия или вещи не могут быть перечислены здесь.

(б) Комиссия имеет право по своему решению, соглашению о доверительном управлении, ипотечной аренде или иным договор о предоставлении любому кредитору, владеющему или представляющему определенную сумму в облигациях право (в дополнение ко всем правам, которые в противном случае могут быть присвоено), при наступлении события неисполнения обязательств, как определено в таких решение или документ, путем иска, иска или разбирательства в любом суде компетентная юрисдикция:

(1) Чтобы вызвать владение любого проекта перепланировки или любой его части, право собственности на которое находится в комиссионные, подлежащие передаче любому такому кредитору;

(2) Запись на прием получателя любого проекта редевелопмента указанной комиссии или любой его части из них, право собственности на которые находится в комиссии, а также ренты и прибыли оттуда.Если такой управляющий будет назначен, он может войти и завладеть, выполнять, эксплуатировать и поддерживать такой проект или любую его часть и собирать и получать все сборы, арендную плату, доходы или другие сборы, возникающие впоследствии оттуда, и должен хранить такие деньги на отдельном счете или счетах и применять то же самое в соответствии с обязательствами указанной комиссии, как суд руководит; и

(3) Требовать сказал комиссии и ее комиссаров, офицеров, агентов и служащих, чтобы счет, как если бы это, и они были попечителями прямого траста.(1951, с. 1095, с. 14; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-518. Право кредитора.

Кредитор комиссии имеет право в дополнение ко всем другим правам, которые могут быть предоставлены такого кредитора, с учетом только любых договорных ограничений, связанных с таким кредитором. кредитор:

(1) Мандамус, костюм, иск или судебное разбирательство по закону или справедливости, чтобы заставить указанную комиссию и комиссаров, офицеров, агентов или их сотрудников для выполнения каждого срок, положение и договор, содержащиеся в любом контракте указанной комиссии с или в пользу такого кредитора, и требовать выполнения любого или все такие заветы и соглашения указанной комиссии и выполнение всех обязанности, возложенные на указанную комиссию настоящей статьей; и

(2) По иску, иску или справедливого судебного разбирательства, предписывать любые действия или действия, которые могут быть незаконными, или нарушение любого из прав такого кредитора указанной комиссии.(1951, с. 1095, с. 15; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-519. Сотрудничество государственные органы.

(а) Для целей помощь и сотрудничество в планировании, проведении или проведении проект редевелопмента, расположенный в пределах разрешенной территории, любой государственный орган может на таких условиях, с учетом или без рассмотрения, по своему усмотрению:

(1) Посвящать, продать, передавать или сдавать в аренду любую из своих долей в любом имуществе или предоставлять сервитуты, лицензии или любые другие права или привилегии в отношении комиссии;

(2) Дорожные парки, игровые площадки, развлекательные, общественные, образовательные, водопроводные, канализационные или дренажные объектов или любых других работ, которые он уполномочен выполнять, чтобы быть меблирована в связи с проектом перепланировки;

(3) Обставить, посвятить, закрыть, освободить, проложить, установить, оценить, переоборудовать, спланировать или перепланировать улицы, дороги, тротуары, дороги или другие места, по которым она иным образом уполномочена;

(4) План или перепланировка, зона или повторно зонировать любую часть перепланировки;

(5) Причина административная и другие услуги, которые должны быть предоставлены комиссии характера, государственный орган наделен иными полномочиями предпринимать или предоставлять то же самое или другие цели;

(6) Взять на себя всю за счет любых общественных улучшений, сделанных таким государственным органом при осуществлении полномочия, предоставленные в этом разделе;

(7) Делайте все и вся вещи, необходимые или удобные, чтобы помочь и сотрудничать в планировании или переноске вне плана перепланировки.

(б) Любая продажа, передача или соглашение, предусмотренное в этом разделе, может быть заключено публичным орган без публичного уведомления, рекламы или публичных торгов. (1951, с. 1095, с. 16; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-520. Предоставление средств сообщество.

Любой муниципалитет в пределах зоны действия комиссии может присваивать средства комиссии с целью оказания помощи такой комиссии в выполнении любого из ее полномочия и функции в соответствии с настоящей статьей.Для получения средств на эти цели муниципалитет может взимать налоги и может в установленном законом порядке издавать и продать свои облигации. (1951, c. 1095, с. 17; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-521. Записи и отчеты.

(а) Книги и отчеты комиссии должны быть всегда открыты и подлежат проверке со стороны публика.

(б) Копия всех принятые им подзаконные акты и правила и положения и поправки к ним, от время от времени, должны быть поданы в городской клерк и должны быть открыты для публики. осмотр.

(c) По крайней мере, один раз каждый год отчет о своей деятельности за предыдущий год и другие подобные отчеты как может потребоваться, должно быть сделано. Копии таких отчетов должны быть отправлены в мэр и руководящий орган муниципалитета. (1951, с. 1095, с. 18; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-522. Название покупатель.

Любой инструмент, исполненный комиссии и с целью передачи каких-либо прав, титула или интереса в любом имущество в соответствии с настоящей статьей является неопровержимым доказательством соблюдения положения настоящей статьи в том, что касается права собственности или иных интересов любого добросовестного покупатели, арендаторы или получатели такой собственности.(1951, с. 1095, с. 19; 1973, c. 426, с. 75.)

160А-523. Подготовка генеральный план местного органа управления.

Руководящий орган любого муниципалитет или округ, который иным образом не уполномочен создавать планирование комиссия с полномочиями подготовить генеральный план развития сообщество, настоящим уполномочен и уполномочен подготовить такой общий план до начала и проведения проекта редевелопмента в рамках данного Статья.(1951, c. 1095, с. 20; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-524. Непоследовательный положения.

Насколько положения эта статья несовместима с положениями любого другого закона, положения настоящей статьи являются контрольными. (1951, с. 1095, с. 22; 1955, c. 1349; 1957, г. 502, с. 4; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-525. Определенные действия и производство утверждено.

Все судебные заседания, постановления, постановлениями, ходатайствами, уведомлениями, выводами, определениями и другими действиями комиссии по редевелопменту, инкорпорированные города и поселки, органы управления и плановые советы и комиссии, действовавшие до 1 января 1965 г., в соответствии с Законом о городской застройке (G.С. 160А-500 к 160А-526) и инцидент с созданием и организацией перепланировки комиссии и назначение их членов, назначение редевелопмента и проектные области, выводы и определения, соблюдающие условия в редевелопмент и проектные площадки, подготовка, разработка, рассмотрение, переработка и согласование проектов и планов городской редевелопмента, в том числе редевелопмент планы, созыв и проведение публичных слушаний, а также время и способ предоставление и публикация уведомлений о них настоящим во всех отношениях легализованы, ратифицированы, одобрены, подтверждены и подтверждены, и все такие действия объявлены быть действительными и законно уполномоченными; при условии, однако, что такие действия должны быть легализованы, ратифицированы, утверждены, подтверждены или подтверждены в соответствии с настоящим раздел, если они относятся к какой-либо области реконструкции или проекта, приобретение или изъятие любой собственности в любом таком районе, любого проекта городской реконструкции или любой план редевелопмента, в отношении которого был принят любой указ или постановление вынесено Верховным судом Северной Каролины до 25 мая 1965 г.(1963, c. 194; 1965, c. 680; 1973, г. 426, с. 75.)

160А-526. Контракты и Соглашения подтверждены.

Все контракты или соглашения комиссии по перепланировке, ранее заключенные с федеральным правительством или его агентствами, а также с муниципалитетами или другими лицами, имеющими отношение к финансовым помощь в проектах редевелопмента, в которых требовалось ссуды или ссуды должны иметь процентную ставку, превышающую шесть процентов (6%) за год, или в котором муниципалитет или другие лица согласились выплатить средства, равные настоящим подтверждаются процентные ставки, превышающие шесть процентов (6%) годовых, ратифицированы, подтверждены, одобрены и объявлены законными в отношении выплаты проценты, превышающие шесть процентов (6%), и все, что было сделано или выполнено в ссылка на него.Комиссии по перепланировке уполномочены: взять на себя все обязательства муниципалитетов по контрактам или соглашения в отношении процентов, превышающих шесть процентов (6%), и возместить любому муниципалитету, выплачивающему проценты по такому контракты или соглашения. (1971, с. 87, с. 4; 1973, с. 426, с. 75)

с 160A-527 по 160A-534. Зарезервировано для будущих целей кодификации.

Нью-Джерси расширяет Закон о перепланировке, включив в него многотонные торговые центры и офисные парки

На прошлой неделе в закон Нью-Джерси о перепланировке были внесены поправки, в соответствии с которыми торговые центры и офисные парки, в которых в течение как минимум двух лет подряд оставались значительные вакансии, могут считаться «зонами, нуждающимися в перепланировке».Поправка, обозначенная A-1700 и введенная в действие как P.L.2019, c.229, расширяет критерии b. Закона о местной перепланировке и жилищном строительстве, штат Нью-Джерси. 40A: 12A-5 и вступает в силу немедленно.

До внесения поправок критерии b. санкционировал обозначение «территории, нуждающейся в реконструкции», где обозначенная территория характеризовалась «прекращением использования зданий, ранее использовавшихся в коммерческих, производственных или промышленных целях; отказ от таких построек; или тому же самому быть позволено впасть в такое плачевное состояние, что оно станет непригодным для проживания.Поправка содержит три важных компонента:

1. Были добавлены здания, ранее использовавшиеся для розничной торговли, торговые центры или площади, а также офисные парки, так что прекращение использования или отказ от этих неработающих активов теперь прямо предусмотрено законом;
2. Наличие значительных вакансий «не менее двух лет подряд» было добавлено в качестве нового порогового критерия, который применяется не только к зданиям, используемым для торговых целей, торговых центрам или площадям, и офисным паркам, но также и к зданиям, используемым для торговли, производства или промышленные цели, которые уже были охвачены критериями b.закона о редевелопменте; и
3. Критерии б. был сделан доступным для отдельного здания, тогда как ранее он ссылался на «здания», предполагая, что два или более здания были необходимы для критерия b. применять.

Закон о местной перепланировке и жилищном строительстве является важным инструментом, способствующим перепланировке. Среди преимуществ, обозначенных как предложения «района, нуждающегося в редевелопменте», — возможность муниципалитета вводить в действие правила зонирования и застройки для конкретных участков в форме плана редевелопмента, возможность быть обозначенным как эксклюзивный редевелопер и вступать в соглашение о перепланировке с муниципалитетом и соглашение о разрешении на оплату вместо налогов (ПИЛОТ), которое должно быть согласовано между назначенным редевелопером и муниципалитетом.Хотя критерии b. уже охватывавшие здания, ранее использовавшиеся в коммерческих целях, которые, как можно было бы утверждать, включают торговые центры и офисные парки, поправка, прямо указывающая на объекты недвижимости, ранее использовавшиеся для розничной торговли, торговые центры или площади, и офисные парки, имеет важное значение с учетом повышенного внимания к планированию редевелопмента столкнулись с тех пор, как Верховный суд США вынес решение Kelo v. City of New London , 545 US 469 (2005), который поддержал использование выдающегося домена для реализации проекта реконструкции, направленного на стимулирование экономического развития.Поправка гарантирует, что определение «площадь, требующая редевелопмента» может быть правильно применено к этим классам активов.

Поправка также важна, потому что впервые пороговый период значительных вакансий теперь будет основой для назначения. Это значительно расширяет критерии b., Которые до внесения поправок требовали прекращения использования или отказа. В более ранней версии законопроекта в качестве повода для применения закона о редевелопменте было установлено менее 50% заполняемости, но это было удалено в пользу предоставления отдельным муниципалитетам возможности определять, что является «значительными» вакансиями в каждом конкретном случае. .Кроме того, критерий «значительных вакансий» применяется ко всем классам активов, указанным в критерии b., А не только к недавно добавленным классам торговых и офисных парков.

История Управления реконструкции — Управление реконструкции округа Бакс

С момента своего создания в 1962 году Управление реконструкции округа Бакс играет важную роль в восстановлении и повторном использовании пустующих или недостаточно используемых промышленных, коммерческих и жилых объектов по всему округу Бакс.Управление по перепланировке уполномочено Содружеством Пенсильвании на основании Закона 385, более известного как «Закон о городской реконструкции». Генеральная ассамблея Пенсильвании приняла закон 25 мая 1945 года. Управление реконструкции действует в ситуациях, когда частный сектор и / или местные органы власти не могут эффективно работать.

Управление реконструкции округа Бакс — агентство, созданное округом Бакс и предназначенное для оказания помощи муниципальным, некоммерческим и частным организациям в области реконструкции и экономического развития.The Redevelopment Authority — это квазигосударственное агентство с полномочиями выдающегося домена, позволяющее приобретать некондиционную недвижимость. Имея опыт подачи заявок и получения федеральных, государственных и местных субсидий, финансирования под низкий процент и налоговых кредитов, которые могут предоставить финансовые ресурсы, необходимые для реализации проектов местного и экономического развития, Управление по перепланировке может быть неотъемлемым компонентом при оказании помощи муниципалитетам. некоммерческие и частные организации для возрождения бывших промышленных и коммерческих объектов, улучшения жилищных условий, модернизации разрушенных территорий и оказания помощи в экологической реабилитации загрязненной собственности.

Управление по перепланировке может планировать, администрировать и реализовывать проекты реконструкции и благоустройства населения, а также оказывать помощь в поиске и получении государственного финансирования для промышленных, коммерческих или жилых улучшений или проектов расширения. С одобрения местного муниципалитета Управление по редевелопменту может осудить собственность, в которой местное сообщество желает бороться с болезнями и реконструировать стратегически расположенные земли для нового и более продуктивного использования земли.

Управление по перепланировке стремится укрепить сообщества и стимулировать возрождение с помощью комплексных подходов, которые координируют качественное жилье, экономическое развитие и возможность семейной занятости в графстве Бакс. Сочетание качественного жилья с инициативами экономического развития на местах обеспечивает прочную основу для домовладения и обеспечивает надлежащее обслуживание существующего жилищного фонда.

Закон о муниципальных землях для перепланировки

МУНИЦИПАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ ЗЕМЛЯМИ ДЛЯ ЗАКОН О ПЕРЕРАБОТКЕ (1951)

Миссури Пересмотренный Устав
ГЛАВА 99
Коммунальное жилье
Статья 99.300

Правовая ссылка.
99,300. Разделы с 99.300 по 99.600 должны быть известны и могут упоминаться как «Земля Закон о разрешении на перепланировку «.

Декларация политика.
99,310. Настоящим установлено и заявлено, что в муниципалитетах состояния антисанитарных, зараженных, ветхих и ветхих территорий, которые представляют собой серьезную и растущую угрозу общественному здоровью, безопасности, нравственность и благосостояние жителей государства.. . что устранение или предотвращение неблагоприятных условий на таких территориях, приобретение и подготовка земли под застройку, обновление или реабилитацию. таких площадей и их продажа или сдача в аренду для развития, обновления или восстановления . . . и любая помощь. . . на которые могут быть потрачены государственные деньги и приобретена частная собственность. . . и что некоторые антисанитарные, испорченные, испорченные области или их части могут потребовать приобретения и очистки, как предусмотрено по закону, поскольку преобладающие условия распада могут сделать невозможным мелиорация территории.. .но в других областях. . . может быть подвержен консервации или реабилитация таким образом. . . перечисленные могут быть исключены, исправлены, или предотвращены, и в той степени, в какой это осуществимо, исправимы, антисанитарны и заражены территории должны быть сохранены и восстановлены с помощью добровольных действий и регуляторный процесс.

Определения.
99,320. В этом законе следующие термины означают:

(2) «Власть» или «разрешение на землю для проведения редевелопмента», государственное юридическое лицо. и политика, созданная в соответствии с разделом 99.300 или любой другой государственный орган осуществление полномочий, прав и обязанностей такого органа;

(3) «Зараженный площадь », площадь которой по причине преобладания дефектных или неадекватных планировка улиц, антисанитарные или небезопасные условия, ухудшение благоустройства участка, неправильное подразделение или устаревшая обшивка, или наличие условий которые угрожают жизни или имуществу.

(10) «Расчистка земли проект », любая работа или мероприятие:

(а) Для заражения, или антисанитарные зоны.. . включая земли, строения или улучшения приобретение которых необходимо или связано с надлежащим оформлением, развитием или перепланировка гнилой или антисанитарной. . .

(b) Чтобы очистить любой такой территорий путем сноса или удаления существующих зданий, построек, улиц, утилиты или другие улучшения. . . и установить, построить или реконструировать улиц, инженерных коммуникаций и благоустройства участков, необходимых для подготовки участки для использования в соответствии с планом редевелопмента.

(c) Продать, сдать в аренду или иным образом предоставить землю в таких районах для проживания, отдыха, коммерческое, промышленное или иное использование или для общественного использования или для сохранения такой земли для общественного пользования. . .

Власть может быть создано, когда.
99,330. Настоящим создается в каждом сообществе. . . государственное юридическое лицо и политический, чтобы быть известным как «Управление по очистке земель для реконструкции» сообщества.

(2) Правящие орган сообщества не может принимать постановления или постановления. . . пока не он находит:

(a) Это одна или несколько зараженных или антисанитарных зон. . . существуют в таком сообществе, и

(б) Это перепланировка таких территорий необходимо в интересах здоровья, безопасности, нравственности населения. или благосостояние жителей такого сообщества.

Подготовка и утверждение планов редевелопмента и городского обновления — внесение изменений в план.
99,430. 1. Подготовка и утверждение планов редевелопмента и обновления городов. осуществляется в соответствии со следующими правилами:

(1) Власть должна не приобретать недвижимость для проекта по расчистке земли или реконструкции города, если только руководящий орган сообщества. . . одобрил перепланировку или план обновления города. . .

(2) Власть должна не готовить план реконструкции или обновления города.. . если управляющая тело сообщества. . . заявил. . . область быть зараженной, или антисанитарная зона, нуждающаяся в перепланировке или реабилитации.

(4) Власть сам может подготовить или вызвать к подготовке перепланировку или обновление города план или любое лицо или агентство, государственное или частное, может представить такой план авторитет.

(a) Границы территории проекта по расчистке земель или реконструкции города.. .

(b) План землепользования показ предлагаемого использования территории;

(c) Отображение информации стандарты плотности населения, площади земель и интенсивности застройки . . .

(d) Заявление предлагаемые изменения. . . в постановлениях о зонировании или картах, схемах улиц, улицах уровни или классы, строительные нормы и правила;

(e) Заявление от к виду и количеству дополнительных общественных или коммунальных объектов, которые потребуется .. .

(f) График с указанием предполагаемый период времени, необходимый для завершения каждого этапа плана.

Власть может распоряжаться собственности, как.
99,450. Имущество в проекте по расчистке земли можно отчуждать следующим образом:

(1) Власть может продавать, сдавать в аренду, обменивать или иным образом передавать недвижимость или любые проценты в зоне проекта по расчистке земли любому застройщику под жилую застройку, или для рекреационного, коммерческого, промышленного или другого использования или для общественного использования в согласно плану перепланировки.

Сила выдающегося домена — процедура
99,460. 1. Власть имеет право приобретать путем осуществления власть выдающегося домена любая недвижимость, которую он сочтет необходимой для проекта расчистки земли или для его целей в соответствии с этим законом после принятие им постановления о том, что приобретение реального описанное в нем имущество необходимо для этих целей.

Прекращение действия закона о перепланировке в Калифорнии и переупаковка налоговых льгот для муниципалитетов Калифорнии — Центр Бедрозиана

Фрэнк Зерунян

, первоначально опубликовано на PUBLICCEO, 24 марта 2015 г.

28 июня 2011 года губернатор Джерри Браун подписал два законопроекта, которые фактически распустили все Калифорнийские агентства по перепланировке (RDA).Через Калифорнийскую ассоциацию реконструкции и Лигу городов Калифорнии местные органы власти оспорили конституционность двух законов (ABx1 26 и ABx1 27) в Верховном суде Калифорнии. К несчастью для местных властей, суд вынес решение в пользу государства, постановив, что созданное государством может быть распущено на законных основаниях. Несмотря на несколько попыток отсрочить и изменить правила роспуска, не было никаких признаков того, что губернатор или законодательный орган намереваются изменить статус-кво.

Законодательное собрание Калифорнии приняло Закон о реорганизации сообществ в 1945 году. Закон разрешил городам и округам создавать агентства по перепланировке (RDA) для оказания помощи местным органам власти в борьбе с болезнями посредством развития, реконструкции и восстановления жилых, коммерческих, промышленных и торговые районы. Закон был кодифицирован в 1951 году и стал частью Конституции Калифорнии, а также Кодекса здоровья и безопасности. В тот момент он стал известен как Закон о реорганизации сообществ (CRL).Наиболее важным компонентом CRL было право местных органов власти использовать будущее увеличение налогов на недвижимость для субсидирования или оплаты существующей инфраструктуры и улучшений. Финансирование увеличения налогов (TIF) позволило местным органам власти использовать этот метод государственного финансирования для оплаты проектов по благоустройству населения.

После роспуска Redevelopment Калифорния находится в состоянии борьбы за улучшение и создание новой инфраструктуры, необходимой для ее растущего населения.Администрация губернатора Шварценеггера подсчитала, что к 2020 году необходимо инвестировать более 750 миллиардов долларов. Такие организации, как California Forward, California Economic Summit, Лига Калифорнийских городов и Калифорнийская ассоциация контрактных городов, проводят все продвинутые реформы, чтобы помочь правительствам штатов и местным властям удовлетворить потребности инфраструктуры при отсутствии перепланировки.

Многие попытки возродить или воссоздать реконструкцию с помощью законодательства не одобрялись, а в некоторых случаях губернатор наложил вето.Наконец, в сентябре 2014 года губернатор подписал два законопроекта, которые выделяются в контексте финансирования инфраструктуры. SB 614, автором которого является сенатор Лоис Волк, уполномочил местные агентства аннексировать неблагополучные некорпоративные сообщества, чтобы предоставить дополнительные возможности для финансирования инфраструктуры. Возможно, что еще более важно, SB 628, автором которого является сенатор Джим Билл, санкционировал создание районов расширенного финансирования инфраструктуры (EIFD).

SB 628 предоставляет местным сообществам законодательные инструменты, необходимые для инвестирования в дороги, тротуары, очистку сточных вод, воду, борьбу с наводнениями, парки, восстановление заброшенных территорий, общественный транспорт, доступное жилье и развитие, ориентированное на транзит.В частности, SB 628 уполномочивает законодательный орган города или округа «создавать район финансирования инфраструктуры [IFD], принимать план финансирования инфраструктуры и выпускать облигации, за которые несет ответственность только округ, для финансирования определенных государственных объектов с одобрения 2/3 избирателей ». Требование 2/3 голосов применяется как к учреждению IFD, так и к выпуску облигаций.

Наиболее важно то, что SB 628 уполномочивает законодательный орган города или округа «создавать расширенный район финансирования инфраструктуры [EIFD], принимать план финансирования инфраструктуры и выпускать облигации, за которые несет ответственность только округ, после утверждения 55%. избирателей.«Требование голосования здесь заключается в выпуске облигаций, а не в органах власти по созданию округа. Это, кажется, главное различие между IFD и EIFD. Один или несколько EIFD могут быть созданы в городе или округе с целью финансирования строительства или восстановления широкого спектра общественных инфраструктур.

EIFD уполномочен финансировать общественную инфраструктуру за счет увеличения налога на имущество местных налоговых органов, включая города, округа и даже специальные районы, но не школы.EIFD также имеют право комбинировать эту налоговую надбавку с другими источниками финансирования, которые специально разрешены законом. Согласно SB 628 EIFD — это новое государственное учреждение, управляемое Управлением государственного финансирования (PFA), состоящее из 3 членов совета или наблюдателей и 2 представителей общественности. PFA разрабатывает и реализует План финансирования инфраструктуры (IFP), в котором описываются общественные объекты, которые будут построены и профинансированы. И последнее, но не менее важное: SB 628 требует различных сертификатов и разрешений от государственного департамента финансов, а также государственного контролера.

Критики назвали этот закон «половиной буханки» с небольшим потенциалом для оказания помощи местным органам власти в создании инфраструктуры. Тем не менее, похоже, что со стороны государства, а также местных муниципалитетов существует искренний интерес к реализации закона после небольшого закона о чистке, который был внесен на этой неделе в AB313, автором которого является спикер Ассамблеи Тони Аткинс. Законодательство о уборке разъясняет процедуры для жилья в районе, а также автономию EIFD от законодательного органа, который его создал.Город Лос-Анджелес — один из первых муниципалитетов, выразивших заинтересованность в тестировании использования EIFD для разработки и финансирования проекта реки Лос-Анджелес.

Очень публичные процессы, запущенные SB 628, по всей видимости, способствуют эффективному и действенному сотрудничеству для продвижения как больших, так и малых сообществ. Ключевые атрибуты надлежащего управления, такие как прозрачность, участие, подотчетность и результаты, делают этот закон не только полезным, но и жизненно важным для будущего Калифорнии.

Выраженные мнения принадлежат автору и никоим образом не отражают точку зрения Центра Бедрозиана Университета Южной Калифорнии.

суд установил новый порядок осуждения редевелопмента: «слушания по Гласборо» | HUB

Предупреждение о недвижимости в США

Недавнее решение Апелляционного отдела Нью-Джерси по делу Город Глассборо против Гроссмана и др. , __NJ Super. ___ (Прил. Отдел) (описка, 7 января 2019 г.) заслуживает особого внимания.С точки зрения закона о редевелопменте, это, возможно, самая важная калибровка судебной системы прав владельцев собственности по отношению к муниципалитетам после Gallenthin Realty Development, Inc. против Городка Полсборо , 191 N.J. 344 (2007). Открывая новые возможности, с одной стороны, он полностью основан на простом прочтении соответствующих положений Закона о местной перепланировке и жилищном строительстве штата Нью-Джерси. 40A: 12A-1 и след. . («LHRL»). Таким образом, в некотором смысле решение можно рассматривать как простое выдвижение на первый план законодательной конструкции, которая ранее игнорировалась многими практикующими специалистами (включая автора).

Фактическая информация

В мае 2000 года Глассборо определил значительную часть своего центра города как «район, нуждающийся в реконструкции», включая в основном пустующий земельный участок ответчиков. Затем последовала реконструкция, в основном ограниченная территорией недалеко от кампуса Роуэнского университета. Объект находится примерно в квартале от него, но, тем не менее, не использовался с момента обозначения болезни. Ответчики, которые были относительно недавними покупателями по контракту, заявили о своем желании перестроить его (вместе с другими соседними участками, которые они приобрели) как объект смешанного использования с жилыми, коммерческими и розничными компонентами.По причинам, не ясным из заключения, Glassboro почувствовала немедленную потребность в этой собственности и вела переговоры с ответчиками о ее приобретении на протяжении большей части 2017 года. Не имея возможности достичь взаимоприемлемых условий, в январе 2018 года городской округ продемонстрировал свою мощь выдающегося владения.

Заявленной общественной целью в жалобе Glassboro с осуждением была «реконструкция» в целом и, в частности, «увеличение доступности общественной парковки». Ответчики признали болезнь, хотя они, по-видимому, все еще имели право оспорить ее, поскольку уведомления о слушании дела Глассборо вряд ли включали предостерегающий совет, предписанный восемь лет спустя в деле Harrison Redevelopment Agency v.ДеРоуз , 389 Нью-Джерси Супер. 361 (App. Div., 2008), что такое обозначение открывает дверь для осуждения (впоследствии кодифицировано в N.J.S.A. 40A: 12A-6 (e)). Однако они оспорили обращение Глассборо к выдающимся владениям на том основании, что оно не подкреплялось какой-либо реальной необходимостью.

Хотя общественная парковка была определена как особая потребность, адвокат Глассборо в устной аргументации признал, что в настоящее время не существует планов по строительству парковок, и, фактически, собственность может в конечном итоге использоваться для каких-то других целей, связанных с продолжающейся перепланировкой.В глазах городского округа это соответствовало конституционному требованию общественной цели. Ответчики признали, что, согласно LHRL, обозначение вредителя может санкционировать осуждение в пределах зоны редевелопмента; однако они утверждали, что это допустимо только тогда, когда целевые объекты необходимы для идентифицируемого проекта реконструкции. Таким образом, желание муниципалитетов сохранить собственность в виде «земельного банка» для будущего использования является недостаточным с конституционной точки зрения, даже если оно обычно связано с планом редевелопмента.

Правовая информация

Аргумент Глассборо основывался в основном на комбинированном прочтении ст.8, §3, ¶1 Конституции Нью-Джерси и §8 (n) LHRL. Первый предусматривает, что «расчистка, перепланировка, развитие или реконструкция зараженных территорий должны быть общественной целью и общественным использованием, для которого может быть отобрана частная собственность»; последнее позволяет муниципалитету «делать все необходимое или удобное для выполнения своих полномочий». Позиция Глассборо, по сути, заключалась в том, что при отсутствии веской основы для борьбы с болезнью (которая была допущена), конституционное требование общественной цели было окончательно установлено, и принятие плана перепланировки в сочетании с заявленной муниципалитетом потребности в собственности для будущего использования в связи с него разрешено забрать.

Ответчики возражали, что LHRL отдельно определяет «план редевелопмента» и «проект редевелопмента». См. N.J.S.A. 40: 12A-3 («Определения»). Они четко связаны — NJ.S.A 40A: 12A-7 запрещает реализацию проектов редевелопмента при отсутствии должным образом утвержденного распоряжением плана редевелопмента, но это не одно и то же. Однако это различие имеет решающее значение, поскольку N.J.S.A. 40A: 12A-8 (c) предусматривает только то, что «муниципалитет или назначенная организация по перепланировке может…. [а] истребовать, путем осуждения, любую землю или здание, которые необходимы для проекта перепланировки… »(курсив наш).

Решение суда

Суд в конечном итоге встал на сторону ответчиков, постановив, что общий язык в N.J.S.A 40A: 12A-8 (n) не может быть истолкован как заменяющий конкретный язык в N.J.S.A. 40A: 12A-8 (с). Таким образом, осуждение допускается только при наличии идентифицируемого проекта редевелопмента, связи между ним и целевой собственностью и «разумной необходимости» приобретения последней. Вторя , категорически отвергнув Галлентин в качестве оправдания вежливого изложения применимых установленных законом критериев, суд аналогичным образом отклонил расплывчатые утверждения Глассборо о необходимости, не подкрепленные какими-либо экспертными заключениями, такими как исследование дорожного движения или другие документальные свидетельства, устанавливающие степень предполагаемого спроса на парковку. его связь с незаметным проектом редевелопмента и необходимость приобретения имущества ответчиков для его реализации.С должной ссылкой на содержательную цитату судьи Скалиа, «[один], кто живет за счет ipse dixit , умирает из-за ipse dixit », суд предупредил, что «правительственный орган не может уклониться от своего установленного законом обязательства установить необходимость, просто заявив Это.»

Основываясь исключительно на внимательном чтении применимых законодательных актов, вышеизложенное, возможно, должно было быть предсказуемо для тех, кто занимается юридической практикой редевелопмента. Тем не менее, будет справедливо сказать, что суд действительно открыл новую основу для процедуры, установленной для исполнения своего решения, которая, вероятно, станет известна как слушание по делу « Glassboro ».Суд отметил, что муниципальное решение в этом отношении носит «законодательный» характер, что означает, что нет обязательства заранее создавать запись, чтобы продемонстрировать, что она выдержит судебное рассмотрение; скорее, муниципалитету предоставляется возможность отстоять свое решение по причинам, которые могут возникнуть после судебного оспаривания. Это обязательно предполагает полное разбирательство в любом случае, когда землевладелец отвечает на жалобу об осуждении возражением, что обращение к выдающемуся владению не поддерживается тремя компонентами, изложенными выше, т. Е.е. идентифицируемый проект редевелопмента, ссылка на объект недвижимости и обоснованная необходимость его приобретения.

В большинстве случаев это предположительно будет включать в себя показания в зале суда экспертов муниципалитета, на которых Glassboro возлагает бремя представления доказательств разумной необходимости, после чего им будут противодействовать эксперты землевладельца, которым Glassboro возлагает бремя опровержения довода муниципалитета преобладанием доказательств.Учитывая, что решение вопроса относится к самой юрисдикции муниципалитета, чтобы поддержать иск и забрать собственность ответчика, более вероятно, что апелляции необходимо будет разрешить, прежде чем переходить к следующему этапу, определяющему справедливую компенсацию за изъятие.

Выводы

Из вышесказанного можно сделать следующие выводы.

• LHRL различает функции определения муниципалитета по перестройке от его функций по приобретению, и тот факт, что недвижимость находится в пределах обозначенной зоны реконструкции, не означает, что муниципалитет может в любое время без ограничений осудить эту собственность.
• Следовательно, даже если (а) были должным образом выполнены все процедуры для обозначения «территории, нуждающейся в реконструкции», (б) использовалось расширенное уведомление, указанное в деле Harrison Redevelopment Agency v. DeRose , и (c) была использована перепланировка План был принят надлежащим образом, муниципалитет, тем не менее, должен быть в состоянии обосновать свою потребность в конкретной собственности, если землевладелец заявляет об отсутствии необходимости в защите по жалобе об осуждении.
• Доказательство вышеупомянутой «необходимости» должно быть конкретно привязано к реальному проекту перепланировки, а не только к плану редевелопмента в целом.
• Определение необходимости является по своей сути законодательной (а не квазисудебной) задачей; таким образом, от муниципалитета не требуется заранее демонстрировать, что его решение выдержит судебное рассмотрение, и в случае оспаривания ему предоставляется возможность составить протокол в суде на пленарном заседании.
• Однако в любом таком процессе бремя ответственности перекладывается на муниципалитет: c) сформулировать «разумную необходимость» его приобретения.После того, как муниципалитет сделал это, бремя снова перекладывается на землевладельца, чтобы опровергнуть с помощью большинства доказательств, что такая необходимость существует.
• Наконец, хотя к муниципальному определению прилагается презумпция действительности, что заслуживает судебного рассмотрения, суд, тем не менее, проверяет его юридическую достаточность de novo . Соответственно, суд сделает свои собственные выводы относительно (а) того, удовлетворительно ли муниципалитет выполнил свое бремя по представлению достаточных доказательств, подтверждающих его определение необходимости, и если да, (б) отрицал ли собственник эти доказательства и удовлетворительно установлено, что его не поддерживает никакая заметная рациональная основа.

Пункт, который не упоминается в решении, но о котором практикующие должны помнить, заключается в том, что отклонение судом жалобы об осуждении имеет последствия, выходящие за рамки того, что муниципалитет просто отправляет обратно для «совершения действий», как когда определение болезни отменяется в судебном порядке. Per N.J.S.A. 20: 3-26 (b), землевладелец в первом случае имеет право на возмещение всех разумно понесенных затрат, включая разумные расходы на адвоката, оценку и инженерные работы. Таким образом, хотя муниципалитету не нужно заранее регистрировать записи, которые, по его мнению, будут противостоять судебному разбирательству, ему, тем не менее, рекомендуется сделать это, особенно потому, что его потенциальное обязательство по возмещению в будущем должно предусматривать возможные затраты землевладельца на участие в « Glassboro слух.”

Печатается с разрешения New Jersey Law Journal.

Руководство по политике APA в области общественной перепланировки

Принят Комитетом по законодательству и политике 11 декабря 2003 г.
Принято Ассамблеей делегатов отделения 24 апреля 2004 г.
Утверждено Советом директоров 25 апреля 2004 г.

I. Введение

Перенаправление роста в центральные города страны, урбанизированные районы, внутренние пригороды и другие районы, уже обслуживаемые инфраструктурой и поддерживаемые городскими службами, является важным элементом видения Американской ассоциации планирования.Программы реконструкции местного самоуправления предоставляют важные инструменты для достижения этой цели. Целью настоящего Руководства по политике является разработка политик, которые повысят эффективность планировщиков и процесса планирования при формулировании и реализации политик и программ перепланировки. Реконструкция, как правило, включает развитие или улучшение территории, которая была застроена когда-то в прошлом, но в настоящее время страдает от реальных или предполагаемых физических недостатков, таких как гниль или загрязнение окружающей среды, или предназначена для использования, которое стало устаревшим или неприемлемым в результате изменений. социальные или рыночные условия.

A. Определение редевелопмента

Частный сектор может инициировать проекты реконструкции без какого-либо активного участия общественности, помимо традиционной регулирующей роли государства. Однако, используемый в данном руководстве по политике, термин «реконструкция» предназначен для описания одного или нескольких государственных действий, предпринимаемых для стимулирования деятельности, когда частный рынок не обеспечивает достаточный капитал и экономическую активность для достижения желаемого уровня улучшений. Эти общественные действия обычно включают в себя одну или несколько мер, таких как прямые государственные инвестиции, капитальное улучшение, улучшение государственных услуг, техническая помощь, продвижение, налоговые льготы и другие стимулы, включая инициативы по планированию, такие как изменение зонирования.

Государственные агентства обычно предлагают комбинацию стимулов и реализуют программы редевелопмента в соответствии с установленной законом системой для создания, финансирования и эксплуатации зон редевелопмента. ¹

II. Заявление о проблемах

Руководство по политике разумного роста Американской ассоциации планирования способствует переориентации большей доли регионального роста в центральных городах, урбанизированных районах, внутренних пригородах и других районах, которые уже обслуживаются инфраструктурой и поддерживаются городскими службами. ² Программы реконструкции местного самоуправления являются важнейшим средством достижения этой цели. Также неотъемлемой частью Smart Growth, как его определяет APA, является использование всестороннего планирования для руководства, разработки и разработки программ по развитию, перестройке и оживлению сообществ. Имея эту основу, Американская ассоциация планирования определяет следующие вопросы как критические аспекты политики реконструкции, которые должны быть рассмотрены в данном руководстве:

Повторное использование и перепланировка недостаточно используемой собственности: Хотя чаще всего они связаны со старыми центральными городами, общественные действия по поощрению повторного использования и развития недостаточно используемых и пустующих участков также могут иметь решающее значение для сохранения экономической жизнеспособности созревающих пригородных городов и поселков и даже сельских общин. .Редевелопмент и застройка могут быть единственными вариантами, доступными городам, пытающимся отреагировать на новые потребности рынка и рост населения, и могут помочь более старым городским и пригородным районам сохранить свою привлекательность в качестве мест для проживания и ведения бизнеса. Преобразование торговых коридоров и создание центров городской активности в зрелых пригородах может быть достигнуто с помощью программ редевелопмента. Однако, в отличие от центральных городов, пригородные и сельские общины часто не обладают техническими знаниями, которые может предоставить организованный орган по перепланировке.В то время как многие организации, занимающиеся перепланировкой, сосредотачиваются на традиционной модели городской реконструкции, растет интерес и потребность в стратегических направлениях в области реконструкции сельской местности. APA и его отделения признают, что сельские районы страны нуждаются в инструментах и ​​ресурсах и заслуживают их для продвижения и реализации реконструкции в сельских общинах.

Законодательные тенденции: Тенденции в законодательстве штата и прецедентном праве угрожают способности местных органов власти использовать реконструкцию в качестве инструмента для реализации целей государственной политики, включая содействие разумному росту.Законодательные действия за последнее десятилетие ослабили власть агентств, расширили участие граждан, увеличили возможности для судебного оспаривания, изменили формулы разделения налогов в штатах, где финансирование увеличения налогов (или распределения налогов) используется в качестве основного инструмента, и изменили правила государственного финансирования проектов. Практика редевелопмента также несовместима от штата к штату, и качество результирующего редевелопмента сильно различается по стране. Все большее число должностных лиц местных органов власти рассматривают перепланировку как программу экономического развития, а не как катализатор возрождения общины, что является составной частью более масштабного плана юрисдикции по росту и развитию.Установки и практика, принижающие роль комплексного планирования, затрудняют обеспечение справедливого распределения затрат и выгод перепланировки.

Сохранение роли планирования в практике перепланировки: APA, как представитель движения за планирование, не проводила постоянных консультаций с организациями, которые выполняют аналогичные функции с местными чиновниками, занимающимися вопросами жилищного строительства и перепланировки. Когда специалисты по планированию остаются важным компонентом практики редевелопмента, редевелопмент может обеспечить значительную связь между разработкой планов восстановления городских территорий и реализацией, необходимой для выполнения этих планов.Более того, агентства по редевелопменту по всей стране остаются значительным источником финансирования программ планирования и их реализации.

Уникальные места: Слишком часто сообщества, преследующие доходы от продаж и налогов на недвижимость, не осознают роль реконструкции как инструмента создания ощущения места, основанного на уникальных природных и культурных ценностях сообщества. Восприятие редевелопмента как инструмента экономического развития, а не как части комплексной стратегии содействия физическому возрождению и финансовому реинвестированию, имеет широкие последствия для того, как функционирует процесс редевелопмента.По мере роста исторического туризма в Соединенных Штатах сообщества все чаще обнаруживают, что исторические ресурсы, включая как построенные, так и ландшафтные компоненты, обеспечивают критическую структуру и контекст для районов реконструкции, которые повышают экономическую и социальную жизнеспособность. Эффективная консервация в проектах реконструкции, в которых используются исторические постройки, приносит ощутимые экономические и финансовые выгоды. Американская ассоциация планирования ранее приняла Руководство по национальной политике по этому вопросу (см. Руководство по политике в отношении исторических и культурных ресурсов , с поправками и ратифицировано 10 апреля 1997 г.).

Государственное / частное партнерство: Правительство и частный сектор обычно проживают в разных и различных сферах. Исходя из конституционной обязанности защищать здоровье, безопасность и благополучие, закрепленной в законодательстве государства, общинам были предоставлены широкие полномочия. Эти полномочия направляют рост и изменения сообщества; защищать и регулировать использование частной собственности; владеть, содержать и использовать собственность в общественных целях; использовать выдающийся домен для приобретения собственности для общественного пользования и целей; и использовать возможности налогообложения в общественных целях.Владельцы частной собственности мотивированы экономическими, социальными и моральными факторами использовать свою собственность в наиболее подходящих и ценных целях.

Как правило, урбанизация сопровождалась расширением частных возможностей и увеличением ответственности государственного сектора, но в целом наблюдалось нежелание, чтобы государство действовало таким образом, чтобы либо конкурировать с частными действиями, либо излишне их заменять. Только когда будет продемонстрировано, что частные рынки неспособны к самокоррекции или действовать таким образом, чтобы способствовать общественному благу, государства, муниципалитеты или специальные правительства должны действовать так, как если бы они заменяли частный сектор.Многие сообщества на собственном опыте заметили, что частный сектор чаще всего более подвижен, более способен принимать соответствующие решения о риске / вознаграждении и, в целом, более эффективен в качестве застройщиков или разработчиков, чем государственный сектор. В то же время, использование авторитета и власти общественности для действий в наилучших интересах сообщества может быть при некоторых обстоятельствах единственным средством, с помощью которого развитие или реконструкция может преодолеть рыночные силы таким образом, который наилучшим образом способствует более широкому развитию. общественный интерес.

Учитывая традиционно различимые наборы навыков и смешанный опыт успеха и неудач правительств, выступающих в качестве разработчиков, становится все более популярным для правительств действовать согласованно с частными разработчиками, чтобы эффективно использовать лучшее, что они могут предложить. Эти консорциумы, обычно называемые государственно-частными партнерствами, стали важным инструментом, с помощью которого осуществляется реконструкция. Такие государственно-частные партнерства обычно не признаются как «партнерства», как это определено законами штата, регулирующими регистрацию и ответственность, и их форма и функции широко варьируются.В некоторых случаях это формальные отношения, которые сопровождаются письменными соглашениями, в которых излагаются роли, обязанности, обязательства и обязательства каждой стороны с течением времени. В других случаях они являются одноразовой передачей эстафеты, результатом действий правительства по сборке или подготовке собственности перед желаемой частной реконструкцией, с использованием или без использования запроса предложений (RFP) или аналогичных средств застройщика. выбор.

Эти партнерства, в какой бы форме они ни принимались, занимают центральное место в значительной части общественных дебатов по поводу уместности перепланировки.Государственные агентства считают, что эти партнерства представляют собой наиболее законные, эффективные и успешные практики реализации общественных целей, общественных целей и общественных благ. Владельцы собственности, которые желают продолжать использовать свою собственность в своих целях, хотят, чтобы государственные и частные роли были разделены и различны, и рассматривают использование государственной власти, государственных средств и государственной собственности для предполагаемой выгоды личных интересов других лиц как отвратительное и неконституционный.

Есть некоторые вещи, которые общественный сектор может делать лучше, чем частный сектор; есть и другие вещи, которые частный сектор может делать лучше, чем государственный.Работая вместе, государственный и частный секторы могут достичь большего, чем работать независимо или преследовать разные цели. Уникальный характер роста и развития сообществ в Соединенных Штатах является продуктом баланса между общественными правами и обязанностями и правами и мотивациями частной собственности. Чтобы плановики сыграли успешную роль в этом процессе, они должны лучше понимать, что побуждает частный сектор к партнерству с государственным сектором.

Изменение определения упадка: Во многих случаях «упадок», который необходимо устранить, — это не гротескные условия жизни или ухудшенные промышленные районы, которые, как считалось, были направлены на решение программ обновления городов в 1950-х и 1960-х годах.Скорее, это неэффективные или устаревшие виды землепользования или здания, которые существуют там, где рациональные частные инвестиции не могут преодолеть рыночные силы. В таких ситуациях сокращение инвестиций и заражение могут уже иметь место или считаться вероятным.

Словарь английского языка American Heritage Dictionary , 4-е изд., Предлагает самое простое определение упадка: «Что-то, что препятствует росту, ослабляет надежды и амбиции или препятствует прогрессу и процветанию». В рамках практики планирования и перепланировки болезнь может относиться к этим нарушениям физической структуры (зданий, собственности, общественных улучшений и т. Д.).) на структуру сообщества и социальную ткань (жизнеспособность района, безопасность, общественное здоровье и благосостояние и т. д.) или на экономику (стоимость собственности, налоговая база, устаревание объектов, база занятости и т. д.).

Хорошо известно, что существует множество событий, условий и причин, которые приводят к упадку. Одно или несколько из следующих положений обычно, но не единообразно, появляются в разрешающем законодательстве штата в качестве определения или определения фитофтороза и его причин:

• Здания, в которых людям жить или работать небезопасно или вредно из-за ветхости; ухудшение состояния; дефектный дизайн или физическая конструкция; некачественные коммунальные услуги; отсутствие вентиляции, света или санитарных помещений; загрязнение опасными веществами; или ниже минимального кода;
• Преобладание неправильной или ненадлежащей планировки улиц;
• Неправильное подразделение или устаревшая обшивка;
• Неадекватные общественные улучшения, стоянки или коммунальные услуги;
• Старые здания или ненадлежащие участки, которые препятствуют экономически рентабельному использованию или вместимости имущества;
• Множественное владение недвижимостью, что препятствует созданию экономически жизнеспособной собственности, соответствующей текущим стандартам развития;
• Экологические опасности;
• Антисанитарные или небезопасные условия;
• Ухудшение улучшений сайта;
• Чрезмерное земельное покрытие и перенаселенность строений или общественных объектов;
• Наличие условий, угрожающих жизни или имуществу в результате пожара или по другим причинам;
• Условия, затрудняющие предоставление жилья;
• Представляет собой экономическую или социальную ответственность или угрозу общественному здоровью, безопасности, нравственности или благосостоянию;
• Несовместимость или неправильное использование прилегающей земли или зданий;
• Чрезмерное количество пустующих площадей, заброшенные здания или чрезмерно свободные участки на территории, разработанной для городского использования и обслуживаемой коммунальными службами;
• Чрезвычайный уровень местной преступности, представляющий серьезную угрозу общественной безопасности и благополучию;
• Чрезвычайное снижение стоимости собственности на местном уровне или нарушение налоговых обязательств, которое снижает справедливое предоставление государственных услуг и улучшений;
• Заброшенные карьеры, шахты, железные дороги или аналогичные обширные объекты, представляющие угрозу для здоровья, безопасности, нравственности или благополучия населения;
• Устойчивая безработица или отсутствие разумной близости или реальной доступности для работы.

Другие проблемы, которые диктуют необходимость в этом руководстве по политике, включают следующее:

Эффективность планирования при перепланировке: Планирование оказалось не таким эффективным, как нам хотелось бы, чтобы сохранить центральное место в экономическом двигателе. Одним из результатов была неспособность признать, что обстоятельства, приводящие к болезни, часто требуют более полного набора средств защиты, чем предложения по «экономической перестройке», которые просто изменяют существующие физические условия.

Этот сдвиг в практике редевелопмента объясняется несколькими факторами. Планировщики, которые в первые годы практики редевелопмента были лидерами в определении объема и практики редевелопмента, сегодня часто затмеваются организациями по редевелопменту с особыми интересами, которые могут иметь, а могут и не иметь самую широкую перспективу. Несмотря на то, что реконструкция стала важной специальностью в государственной практике, в стране мало программ на получение степени, ориентированных конкретно на реконструкцию городских и сельских районов.

Подрыв полномочий органов местного самоуправления по перепланировке: законопроектов, внесенных за последние пять лет в законодательные органы Аризоны и Калифорнии, например, были направлены на ограничение или отмену полномочий местных органов власти продавать списанную собственность застройщикам. Частично это вызвано растущим общественным мнением о том, что законы о редевелопменте используются для поддержки богатых застройщиков, а не для общественного блага. Чтобы исправить это восприятие, потребуются более прозрачные процессы, которые позволят открывать конкуренцию за возможность участвовать в усилиях по перепланировке.

Повышение сложности перепланировки Финансы: Инструменты и методы перепланировки теперь требуют большой и сложной команды финансовых специалистов, андеррайтеров, финансовых аналитиков и других. В сознании некоторых людей первоначальные цели перепланировки — обеспечение безопасного, санитарного и доступного жилья, ликвидация болезни и оживление местной экономики — были заменены игрой с нулевой суммой. В этой игре сообщества соревнуются за все меньшие доли розничной деятельности, вкладывая ресурсы перепланировки в набор и привлечение розничной торговли.Законы о налогах и землепользовании в некоторых штатах продвигают игру с нулевой суммой в ущерб эффективному планированию, и многие агентства по перепланировке не хотят отказываться от того немногого, что им удалось приобрести.

Нарушение порядка: Те же процессуальные меры защиты, на которые мы рассчитываем для защиты прав отдельных владельцев собственности, также могут быть использованы для предотвращения законной перепланировки. Если разрешающее законодательство написано неправильно или неправильно истолковано, возможно, что злоупотребление полномочиями по перепланировке подорвет общественное восприятие законного использования этих полномочий в другом месте.

Социальная справедливость и экологическая справедливость: «Социальная справедливость» была определена APA ( Planning & Community Equity, 1994 ) как «расширение возможностей для улучшения, которые доступны наиболее нуждающимся общинам, создавая больший выбор для тех, у кого мало «. Мероприятия по перепланировке можно использовать для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам, услугам и возможностям трудоустройства. Это наиболее целесообразно сделать в сочетании с общей стратегией сообщества, которая сочетает такие услуги, как программы профессионального обучения, с улучшением физического состояния.Сообщества могут также использовать инструменты перепланировки, чтобы создать выбор в сообществах с недостаточным уровнем обслуживания, где неблагоприятные условия еще не установились, чтобы достичь лучшего баланса доступа и выбора на всей территории. Во всех случаях планировщики должны остерегаться мероприятий по перепланировке, которые не учитывают существующую социальную и культурную ткань сообщества.

Редевелопмент может дать возможность решить проблемы экологической справедливости. Однако без адекватной оценки воздействия на окружающую среду перепланировка может иметь непропорционально неблагоприятные последствия для домохозяйств с низкими доходами, которые проживают на территориях проекта перепланировки или поблизости от них.Центр исследования опасных веществ при Университете штата Мичиган определяет экологическую справедливость как «справедливое отношение к людям всех рас, культур, доходов и уровней образования в отношении разработки и соблюдения экологических законов, постановлений и политики. Справедливое обращение подразумевает, что ни одно население не должно быть принуждено нести непропорционально большую долю воздействия негативных последствий загрязнения из-за отсутствия политической или экономической силы «. Сообщества, приверженные достижению экологической справедливости, планируют размещение и проектирование общественных улучшений и проектов, которые могут иметь неблагоприятное экологическое и эстетическое воздействие — например, шоссе, промышленные предприятия и исправительные учреждения, — чтобы гарантировать, что они не окажут несоразмерного воздействия на районы с существенным количество неблагополучных домохозяйств.

III. Общая политика

ПОЛИТИКА

1. APA и его главы поддерживают принятие государственного законодательства, требующего, чтобы зона редевелопмента могла быть создана только в том случае, если орган местного самоуправления, выполняющий редевелопмент, принял местный комплексный план, а план зоны редевелопмента соответствует всеобъемлющему плану в той мере, в какой план применяется к проекту редевелопмента, и межправительственное сотрудничество, чтобы гарантировать, что действия специализированных агентств не противоречат местным принятым планам редевелопмента.

Местный комплексный план, основанный на понимании широкого круга социальных, экономических и экологических проблем и условий, влияющих на сообщество, обеспечит прочную основу для рациональных решений относительно долгосрочного физического развития. Подобно конкретным планам и планам соседства, план зоны редевелопмента должен соответствовать общему плану юрисдикции. Редевелопмент также следует признать инструментом, который местные органы власти могут использовать для реализации своего комплексного плана.Требование, чтобы план области редевелопмента соответствовал комплексному плану в качестве предварительного условия для редевелопмента, гарантирует, что выбор подходов и ресурсов редевелопмента поможет реализовать и не будет противоречить целям и задачам комплексного плана для всего сообщества. Там, где нет всеобъемлющего плана, сам план перепланировки должен быть всеобъемлющим, перспективным, современным и сформулированным с участием общественности для достижения более широкого видения всего сообщества.

Хотя в каждом штате и сообществе может быть свой подход к тому, что представляет собой комплексный план и степень согласованности с этим планом, действия по перепланировке должны планироваться в рамках одной и той же общей структуры. Без ссылки на всеобъемлющие цели и задачи сообщества по его росту и развитию, планы перепланировки рискуют потерять свою связь с важной общественной целью.

ПОЛИТИКА 2. Признавая, что разрешающее законодательство в каждом штате должно разрабатываться с учетом возможностей и ограничений, создаваемых всем законодательством о землепользовании, APA и его главы полагают, что существуют определенные базовые предпосылки, которые должны лежать в основе и поддерживать все положения о перепланировке.Хорошо написанное разрешающее законодательство, регулирующее органы по редевелопменту, и практики эффективной и справедливой редевелопмента должны включать:

• Четко определенный процесс определения права на определение территорий, в которых муниципалитет или другие органы власти имеют право участвовать в проектах реконструкции, включая предотвращение и устранение порока и обеспечение государственно-частного партнерства.
• Средство выбора партнеров, которое является справедливым, открытым, равноправным, прозрачным (при сохранении коммерческой тайны или других конфиденциальных данных) и является лучшим выбором для общественных интересов.
• Механизмы предотвращения использования партнерств для подрыва обязанностей, возложенных на государственное учреждение, посредством разрешающего законодательства или прецедентного права для обеспечения надлежащей правовой процедуры, демонстрации общественной цели и установления связи между общественной целью реконструкции и средствами достижения эта цель.
• Гарантия того, что государственно-частные партнерства соответствуют принятым планам юрисдикции.
• Требования к четко определенным обязанностям и обязательствам государственных и частных партнеров.

Планировщики и сообщества озабочены не только устранением болезней, но и их предотвращением. Таким образом, уместно, чтобы любое уполномочивающее законодательство штата определяло те условия, которые приводят к упадку (или характеризуют состояние «района», который может стать зараженным, если его не остановить) и, возможно, отдельно те условия, которые могут характеризовать упадок сил.

Эффективное уполномочивающее законодательство наделит государственные органы полномочиями вмешиваться для предотвращения тех условий, которые могут привести к заражению, и для его устранения с помощью взвешенных ответных мер, отражающих степень потенциального или существующего заболевания.Более низкие уровни нарушений или дисфункции могут потребовать государственного вмешательства, но не обязательно требуют выдающихся полномочий, которые были бы зарезервированы для наиболее серьезных случаев. Такое эффективное разрешающее законодательство может также указывать на требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и общественного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА 3. APA и его главы поддерживают принятие закона, который разрешает назначение представителя Комиссии по планированию в качестве постоянного или ex officio члена правления агентства по перепланировке и поощряет местные органы власти включать представителя комиссии по планированию в качестве постоянный член правления агентства, когда такие назначения уже разрешены.Если закон штата не требует наличия агентства по перепланировке в качестве предварительного условия, процесс должен предусматривать рассмотрение и рекомендацию органа, ответственного за функцию комплексного планирования, перед принятием любой программы реконструкции.

Законодательные акты штата обычно позволяют законодательному органу местного самоуправления назначать себя руководящим советом агентства по реконструкции. В таких случаях тот же орган, который принимает решения о перепланировке, также несет ответственность за утверждение как комплексного, так и общего плана для сообщества.Однако в ряде более крупных юрисдикций совет агентства по реконструкции состоит из лиц, назначаемых законодательным органом. Включение назначенного члена Комиссии по планированию поможет убедиться, что правление агентства осведомлено о соответствующих комплексных политиках плана, а их решения отражают более широкие вопросы и проблемы планирования. Когда орган, принимающий решения о перепланировке, отделен от городского совета или наблюдательного совета графства, государственный орган, принимающий решения о перепланировке, должен включать в себя комиссара по планированию в качестве члена с правом голоса или консультативного члена, чтобы гарантировать, что решения агентства по перепланировке отражают более широкие цели комплексного плана. .

ПОЛИТИКА

4. APA и его отделения поощряют органы власти штатов и местные органы власти к организации таким образом, чтобы функции перепланировки и экономического развития были переданы тому же агентству или отделу, который отвечает за всестороннее долгосрочное планирование, а также связан с планированием, жилищным строительством и деятельность по развитию сообществ как часть скоординированного и многофункционального подхода. Когда невозможно передать эти функции одному и тому же агентству, органы власти штата и местные органы власти должны использовать межведомственные комитеты, перекрестное обучение и другие подходы для содействия интеграции планирования, жилья и других соображений развития сообщества в процесс перепланировки.

В свое время агентства по перепланировке часто были напрямую связаны с агентствами по планированию; сегодня чистая финансовая и исполнительная власть, связанная с этими программами и законами штата, которые их поддерживают, часто перекладывает всю власть на офис CAO, мэра или городского менеджера. Рекомендуется возложить ответственность за перепланировку и экономическую ответственность на одно и то же линейное агентство, которое отвечает за комплексное планирование. Там, где это невозможно, местные органы власти должны определить другие подходы для обеспечения координации, включая перекрестное обучение.Координация на уровне персонала и перекрестное обучение помогут обеспечить соответствие стратегий реконструкции и политики комплексного планирования, а также будут способствовать планированию, основанному на четком понимании экономических и рыночных проблем.

ПОЛИТИКА

5. APA и его главы поощряют законодательство штата, сохраняющее способность городов использовать инструменты и методы реконструкции, включая выдающиеся области, когда это целесообразно, для достижения четко определенной общественной цели, принятой через инклюзивный общественный процесс.

Редевелопмент — это правильное использование общественных ресурсов для продвижения общественных целей. Набор доступных для городов инструментов перепланировки включает мощный контроль над государственными фондами и частной землей, и их следует использовать разумно только тогда, когда это необходимо для достижения четко определенной общественной цели. Исправление неблагоприятных условий или превентивные меры по предотвращению этого заболевания должны быть основными мотивирующими факторами для использования полномочий на реконструкцию, когда существуют условия, которые делают нецелесообразным или невозможным для рыночных сил действовать в общественных интересах.Государственное вмешательство для решения этих проблем должно соответствовать степени необходимости. Сообщества должны использовать основанные на стимулах инструменты для содействия и увеличения ценности и воздействия частных инвестиций, а не для подмены частных инвестиций в преодолении недостатков рынка. Стимулы следует использовать для укрепления и роста экономической базы сообщества и региона, а не просто для того, чтобы переманить существующий бизнес из соседних сообществ. Насколько это возможно, общинам следует выбирать стимулы в качестве основного инструмента реконструкции и полагаться на свои выдающиеся полномочия в сфере владения как на крайний инструмент, когда стимулы недостаточны для реализации планов реконструкции.

Эффективное разрешающее законодательство наделит государственные учреждения полномочиями вмешиваться там, где рынок не работает, для предотвращения тех условий, которые могут привести к упадку, и для устранения упадка с помощью взвешенной реакции, которая отражает степень потенциального или существующего упадка. Более низкие уровни нарушений или дисфункции могут потребовать государственного вмешательства, но не обязательно требуют выдающихся полномочий, которые были бы зарезервированы для наиболее серьезных случаев. Такое эффективное разрешающее законодательство может также указывать на требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и общественного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА

6. APA и его подразделения поощряют использование стратегий перепланировки, предусматривающих устойчивый, «умный» рост, в том смысле, что они:

• Сохранение земельных ресурсов путем привлечения новых застройок на засыпку и заброшенные участки, а не на переработку необработанных сельскохозяйственных или неосвоенных площадей;
• Воспользуйтесь преимуществами существующей инфраструктуры вместо необходимости строительства новой дорогостоящей инфраструктуры;
• Повторно использовать существующие ресурсы;
• Переработка материалов и конструкций;
• Сохранение энергии и других невозобновляемых ресурсов;
• Адаптация существующих исторических или культурно значимых зданий к новым целям;
• Улучшение или восстановление природных систем, таких как русла рек, дренажные русла, водно-болотные угодья, реки, порты, качество окружающего воздуха и другие экологические характеристики;
• Примите принципы устойчивого планирования сообщества, провозглашенные в Руководстве APA по политике в области планирования устойчивого развития ;
• Разработаны для обеспечения долгосрочной экономической устойчивости.
• Устранение потенциального избытка земли под застройку.

Участки перепланировки обычно заполняются, уже находятся в пределах возможностей городских служб и имеют существующую инфраструктуру. Преодоление рыночных сбоев для содействия развитию этих сайтов более эффективно использует ограниченные ресурсы правительства и обеспечивает жизнеспособную альтернативу периферийному развитию. Мероприятия и программы реконструкции должны быть элементом устойчивой экономической политики, а не определяться краткосрочными или временными потребностями.Это требует, чтобы деятельность по перепланировке была спланирована для достижения всеобъемлющих и долгосрочных экономических целей сообщества. Разумные экономические стратегии должны также учитывать региональные проблемы и последствия. С этой целью следует использовать программы редевелопмента, чтобы преодолеть недостатки рынка, но не ставить в невыгодное положение прилегающие юрисдикции. Например, не следует использовать стимулы, чтобы увести бизнес из соседних сообществ.

ПОЛИТИКА

7. APA и его подразделения считают, что планировщики должны лучше понимать процесс редевелопмента и должны играть активную роль в обеспечении того, чтобы перепланировка учитывалась надлежащей практикой планирования.Для этого APA следует:

• Содействовать эффективному планированию реконструкции с помощью публикаций, спонсируемых исследований и материалов;
• Выявление лучших практик перепланировки, которые представляют новые или прогрессивные модели взаимодействия с общественностью, планирования и экономики перепланировки, устойчивых практик и технологий, а также эффективного внедрения;
• Поощрять и поддерживать усилия сообществ и государственных отделений APA по активному отслеживанию и участию в разработке нового законодательства о редевелопменте, чтобы гарантировать, что законодательные меры основаны на достоверной информации о том, как происходит планирование редевелопмента;
• Поддержать разработку курсов для аспирантов, которые обучают специалистов по планированию правильному формулированию и реализации программ реконструкции в соответствии с принципами, изложенными в данном руководстве.
• Поддерживать непрерывное обучение и информирование избранных членов совета по планированию и членов комиссии.

Во многих штатах законодательные органы ежегодно вносят изменения в устав, часто не предоставляя адекватных возможностей для участия профессиональных планировщиков и организаций, которые способствуют участию общественности в программах планирования и реконструкции. Обучение планировщиков принципам и практике редевелопмента поможет им стать более эффективными участниками.

ПОЛИТИКА

8. APA и его подразделения должны тесно сотрудничать с другими организациями, участвующими в практике и политике реконструкции, чтобы определить законодательные модели, отражающие принципы и политику, отраженные в данном руководстве, и координировать эффективные меры реагирования на законодательные инициативы, которые противоречат нашим требованиям. общие цели.

APA и ее члены могут получить выгоду от сотрудничества с Национальной ассоциацией должностных лиц по жилищному строительству и реконструкции, Национальной ассоциацией жилищного строительства и реконструкции, Национальной ассоциацией организаций развития, государственными ассоциациями агентств по перепланировке и аналогичными государственными и национальными организациями по перепланировке.Поступая таким образом, они могут определить и отстаивать общую повестку дня, которая продвигает и поддерживает общественные меры по перепланировке в соответствии с политикой, изложенной в этом руководстве.

ПОЛИТИКА

9. APA и его подразделения считают, что хорошая практика редевелопмента требует, чтобы у общественности были достаточные и соответствующие возможности, чтобы узнать, как эффективная перепланировка улучшает жизнь сообщества. APA поддерживает разработку медийных стратегий и образовательных программ, которые демонстрируют успехи в планировании реконструкции, расширении прав и возможностей граждан, эффективной реализации и повышении качества жизни в результате реконструкции.

Негативное отношение, которое некоторые граждане и их избранные представители выражают к понятию участия государственных органов в процессе перепланировки, частично объясняется неадекватными возможностями для участия граждан в принятии решений о перепланировке. Мы твердо уверены в том, что реализация стратегий, предлагаемых в данном руководстве по содействию вовлечению общественности и повышению качества общественной информации, послужит для поддержки дальнейшего использования реконструкции в качестве надлежащего вложения ресурсов государственных органов.

ПОЛИТИКА

10. APA и его подразделения поддерживают принятие государственного законодательства, которое требует инклюзивного и информативного общественного уведомления и процесса участия общественности для обеспечения открытых и совместных программ реконструкции. APA и его отделения поддерживают включение граждан, владельцев собственности и предприятий в планы реконструкции.

Открытый и инклюзивный процесс участия общественности должен быть частью всего планирования реконструкции. Информирование и вовлечение общественности, особенно тех владельцев недвижимости и жителей, которые пострадали в наибольшей степени, имеет важное значение для любого успешного проекта редевелопмента.Широкое участие общественности предотвратит частые обвинения в тайных маневрах правительства и фаворитизм разработчиков, которые часто мешают программам реконструкции. В программах редевелопмента участвуют самые разные заинтересованные стороны, не все из которых находятся в зоне редевелопмента. Следует позаботиться о том, чтобы сбалансировать разнообразные потребности и повестки дня этих разных групп. Помощь перемещенным жителям и владельцам бизнеса должна быть рассмотрена во всех проектах редевелопмента.

ПОЛИТИКА 11. APA и его отделения поощряют местные органы планирования разрабатывать последовательные методы планирования и стандарты для программ реконструкции для поддержки принятия решений.

Планировщики должны стремиться поддерживать согласованные профессиональные методы и стандарты планирования с течением времени при выполнении задач реконструкции. Последовательность в формулировании общественной цели, последовательность в определении порока и последовательность в обозначении территорий редевелопмента должны помочь в опровержении вызовов легитимности публичных действий.В случаях, когда деятельность по перепланировке направляется агентствами отдельно от отделов планирования, проектировщики должны быть полностью вовлечены и поддерживать действия по перепланировке. Планировщики должны искать возможности для разработки политики и постановлений, которые способствуют, а не препятствуют перестройке.

ПОЛИТИКА 12. APA и его отделения поощряют межправительственное и ведомственное сотрудничество и бюджетное сотрудничество для уменьшения конфликтов при планировании и реализации мероприятий по перепланировке.

IV.Особые правила

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 1. APA и его главы поддерживают финансово ответственный подход к перепланировке, который гарантирует, что объем государственного или налогового финансирования, направляемого на проекты перепланировки, может быть продемонстрирован для достижения целей в области экономики, жилья и искоренения болезней без неоправданного уменьшения возможностей других налогоплательщиков для обслуживания своих потребителей. С этой целью APA и его отделения поддерживают законодательство штата и местное законодательство, которое:

• Устанавливает разумные ограничения на сумму налоговой надбавки, которая может быть начислена территорией проекта редевелопмента в течение определенного периода времени;
• Устанавливает разумные стандарты эффективности для обеспечения того, чтобы средства на перепланировку использовались в течение определенного периода времени и в порядке, предусмотренном планом перепланировки;
• Предоставляет адекватные возможности другим государственным учреждениям для получения начисленных налогов после завершения проекта реконструкции или истечения установленного законом срока;
• Предоставляет достаточные гарантии и защиту в случае, если частные лица, получающие налоговые льготы, откажутся от участия.

Представители общественности — и другие государственные учреждения, затронутые созданием органа по перепланировке — имеют право ожидать, что их доллары на перепланировку будут использованы разумно и согласованно с соответствующим планом на уровне сообщества. В то же время агентства по редевелопменту не должны чрезмерно лишаться ресурсов для выполнения своей миссии: эффективного редевелопмента.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 2. APA и его подразделения поддерживают использование программ реконструкции для расширения возможностей наиболее нуждающихся сообществ в ответ на потребность в интеграции, недискриминации, социальном и экономическом равенстве.Такие программы могут включать обязательное выделение средств на реконструкцию жилья по ценам ниже рыночных (BMR) или создание рабочих мест для безработных / частично занятых жителей проектной зоны. Планы также должны защищать от мероприятий по перепланировке, которые не признают и не уважают существующую общественную и культурную ткань, а также способствуют сохранению рабочих мест и минимизируют перемещение существующих жителей и предприятий. Перепланировка под жилье должна соответствовать принятой жилищной политике APA.

APA стремится продвигать большее социальное равенство, которое оно определяет как «расширение возможностей для улучшения, доступных наиболее нуждающимся общинам, создание большего выбора для тех, у кого их мало». ( Planning & Community Equity , 1994.) Планировщики должны стремиться к тому, чтобы мероприятия по перепланировке использовались для расширения возможностей тех сообществ, которые больше всего в ней нуждаются. Этого можно достичь с помощью программ реконструкции для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам и услугам и возможностей трудоустройства в рамках общей стратегии сообщества, которая сочетает такие услуги, как программы профессионального обучения, с улучшением физического состояния.Планировщики должны оценивать программы перепланировки, чтобы избежать мероприятий по перепланировке, которые не учитывают существующую социальную и культурную структуру сообщества.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 3. APA и его главы поддерживают подходы к реконструкции, которые признают ценность исторических и культурных ресурсов, археологических и палеонтологических ресурсов и учитывают их при разработке проекта реконструкции. Эти инструменты включают, но не ограничиваются:

• Адаптивное повторное использование исторических структур в качестве альтернативы сносу и новому строительству, которое сохраняет культурно и исторически значимые общественные ресурсы;
• Использование налоговых льгот на сохранение исторических памятников, а также государственных и местных льгот для поощрения сохранения важнейших исторических ресурсов;
• Включение культурных ресурсов и ландшафтов в дизайн проекта путем защиты архитектурных или исторических ценностей, установления сервитутов для защиты определенных частей ресурсов, достойных защиты, и поощрения совместимого проектирования нового строительства;
• Адаптация стратегий выдачи разрешений, снижения пошлин и оптимизации для содействия сохранению культурных ресурсов на территориях проекта редевелопмента;
• Включение экспонатов общественного искусства и интерпретации в дизайн проекта, где они могут принести экономические, эстетические и культурные преимущества.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 4. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают адекватное финансирование федеральных программ и программ штата, которые предоставляют помощь общинам в восстановлении общин, включая поддержку восстановления микрорайонов путем предоставления финансирования на развитие и восстановление городских парков.

Конгресс одобрил широкий спектр программ, которые предлагают крайне необходимые ресурсы правительствам штатов и местным властям, нацеленные на стимулирование реконструкции.Такие программы включают, помимо прочего, программу грантов на развитие сообществ, гранты на реконструкцию и реабилитацию старых объектов, помощь муниципальной инфраструктуре (включая возобновляемые кредитные фонды для водной инфраструктуры), а также гранты на проект и планирование Администрации экономического развития. Слишком часто эти программы недофинансируются в процессе ассигнований. Федеральные инвестиции в реконструкцию местных кварталов обеспечивают преимущества не только для улучшения местного качества жизни, но и для улучшения финансового положения за счет прочной налоговой базы.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 5. Американская ассоциация планирования и ее отделения поощряют политику, гарантирующую, что федеральные и государственные программы помощи в области реконструкции способствуют интеграции местной реконструкции и всестороннего планирования.

Федеральная политика часто выступает мощным стимулом для действий на уровне штата и на местном уровне. Программы, финансируемые из федерального бюджета, которые предоставляют помощь правительствам штатов и местным властям в реконструкции, должны специально поощрять связь с разработкой и координацию с комплексным планированием.Проекты реконструкции, интегрированные в комплексный план, предлагают важные преимущества, такие как повышение финансовой эффективности и более активное участие граждан. В дискреционных и конкурсных программах федеральных грантов, направленных на реконструкцию, координация планов должна использоваться в качестве четкого критерия отбора. Кроме того, федеральная политика должна изучить возможности для планирования технической помощи и наращивания потенциала сообществ, занятых реконструкцией.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 6. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают принятие и поддержание федеральных налоговых льгот и налогов штата для повторного использования и восстановления исторических и других соответствующих существующих структур.

Текущая федеральная налоговая политика предусматривает два ключевых стимула для реабилитации, критически важных для многих усилий по реконструкции на местном уровне. 20% налоговая льгота предоставляется для восстановления исторических построек для повторного использования в коммерческих целях, а 10% налоговых льгот — для неисторических построек, построенных до 1936 года. Эти два налоговых кредита являются ценным и значительным стимулом для восстановления зданий и каналов. инвестиции в центральные улицы и старые кварталы. Конгрессу следует поддерживать эти стимулы и изучить возможности для дополнительных налоговых льгот, направленных на поддержку местных проектов реконструкции, включая налоговые льготы, позволяющие реконструировать жилые и смешанные жилые дома.(См. Также Руководство APA по историческим и культурным ресурсам , политики 2 и 3.)

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 7. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают политику штата и федерального правительства в области инвестиций и управления недвижимостью, которая способствует повышению благосостояния местного населения, жизнеспособности центра города и реконструкции районов и препятствует разрастанию населения. Такая политика включает принятие решений по размещению и проектированию в соответствии с местным планированием, содержание федеральных объектов в даунтаунах и исторических районах, оценку воздействия на разрастание и реконструкцию при принятии решений, а также надлежащее управление федеральной недвижимостью, включая координацию с местными муниципалитетами в отношении пустующей или заброшенной собственности. .

Федеральное правительство остается крупнейшим землевладельцем в стране; Влияние управления федеральной собственностью на силу и жизнеспособность местных районов и сообществ является значительным. Федеральное правительство должно принять политику в области недвижимости, чтобы гарантировать, что его политика сделает его хорошим соседом для местных сообществ и, где это возможно, поддержит усилия местных жителей по возрождению и разумному росту. (См. Также руководства APA по «Умному росту» [Политика A.9] и «Исторические и культурные ресурсы».)

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 8. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают законодательство штата и федеральное законодательство, которое поддерживает реконструкцию старых месторождений в соответствии с положениями руководств APA по этим вопросам.

V. Полномочия

Берлинер, Дана. Государственная власть, частная прибыль. Вашингтон, округ Колумбия: Институт юстиции. 2003. http://ij.org/report/public-power-private-gain.

Брофи, Пол К. и Дженнифер С. Вей. «Захват городских активов: десять шагов к городской земельной реформе.»Вашингтон, округ Колумбия: Институт Брукингса. Октябрь 2002 г.

Бухсбаум, Питер А. «Старое вино в новых бутылках: рассказы о реконструкции города, пригорода и государства». Последние изменения в законодательстве о землепользовании, планировании и зонировании. Городской юрист , Vol. 30, № 3. Лето 1998.

Кэллис, Дэвид Л. «Что такое общественная цель?» Гавайский барный журнал. Июнь 2002 г.

Каннер, Гидеон. «Неужели маятник« общественного пользования »подошел к концу?» Труды Института землепользования Американского юридического института-Американской ассоциации залива, Сан-Франциско.22-24 августа 2002 г.

Meck, Stuart, Ed. Growing Smart Legislative Guidebook, Vol. II. Чикаго: Американская ассоциация планирования. 2002.

Нью-Джерси, штат. Реабилитационные коды. Доступно по следующему веб-адресу: www.state.nj.us/dca/divisions/codes/codreg/pdf_regs/njac_5_23_6.pdf.

Целевая группа по обеспечению процветания сельских районов Северной Каролины. Заключительный отчет Рабочей группы по процветанию сельских районов.

Встаньте в кампанию «За сельскую Америку». Неубранная награда: использование потенциала развития сельских сообществ. http://alleganydatareserve.org/images/upload/UnharvestedBounty.pdf.

Штумпф, Джери Э. «Городские возможности, искоренение порока и ускорение экономического развития в Пенсильвании в 21 веке: отчет Генеральной Ассамблее Пенсильвании в соответствии с резолюцией 91 Палаты представителей Комитета по городским делам». Март 1996 г.

Тауб, Теодор К. «Обновленная информация о перепланировке: общественное назначение и выдающаяся область, финансируемая разработчиками, эксперимент в Клируотере».»Труды Американского института права и Института землепользования Американской ассоциации юристов, Сан-Франциско. 22-24 августа 2002 г.

Банкноты

1. Стюарт Мек, изд., Growing Smart Legislative Guidebook, Vol. II (Чикаго: Американская ассоциация планирования, 2002 г.), стр. 14–29.

2. Американская ассоциация планирования, Руководство по политике разумного роста , принято 15 апреля 2002 г.