С чего начать перепланировку?

У многих собственников, которые хотят решить вопрос тесноты типового жилья и придать ему индивидуальность, возникает мысль: хочу сделать перепланировку квартиры, с чего начать? Само собой, с выбора подходящего планировочного решения и понравившегося дизайна интерьера. Однако это весьма условный этап, поскольку он отражает лишь ваши предпочтения и не учитывает требований законодательства и нормативных регламентов.

До того, как вы приступите к согласованию перепланировки, стоит убедиться, что в вашей квартире ранее не проводилось подобного рода работ.

Этот совет особенно актуален, если вы недавно приобрели квартиру. Предыдущий собственник вполне мог об этом умолчать. Но даже если вы получили квартиру по наследству, и на вашей памяти в ней не проводилось никаких ремонтов, это еще не гарантия, что перепланировок не было — изменение конфигурации помещений могло делаться десятилетия назад.

Чтобы избавить себя от сюрпризов, закажите в БТИ техпаспорт квартиры (все равно он вам потом понадобится) и сверьте наличествующую планировку с указанной в поэтажном плане. Если все совпало, проблем нет, а если есть расхождения — то у вас уже имеется одна перепланировка, и перед началом той, что задумали вы, необходимо узаконить предыдущую. Красные линии в БТИ означают не просто проведенную самовольно перепланировку, но уже «засвеченную».

Подробнее о красных линиях БТИ

Если ваша квартира находится в новостройке и имеет «свободную планировку», вам следует свериться с поэтажным планом застройщика, поскольку термин «свободная планировка» — условный и имеет силу лишь в рекламных проспектах, а любые запланированные вами отклонения от плана БТИ требуют согласования.

Примеры документов и планов БТИ в «красных линиях»:

Подробнее о свободной планировке

Далее необходимо удостовериться, что будущие изменения не противоречат жилищному законодательству и не нарушают строительных, санитарных и противопожарных нормативов. Как узнать, не нарушите ли вы требований многочисленных регламентов — СП, МГСН, ВСН, которых принято великое множество? Лучше всего обратиться к специалистам, например в нашу компанию, или проконсультироваться в Мосжилинспекции.

Нелишним будет также свериться с положениями Постановления Правительства Москвы № 508 в обновленной редакции №840, которое регламентирует все вопросы проведения перепланировок и переустройств жилых и нежилых помещений. Советуем обратить внимание на п.11 Приложения 1, где указаны все виды запрещенных работ по перепланировке, которые невозможно согласовать.

Только убедившись в отсутствии любых препятствий к проведению перепланировки квартиры, можно начать процедуру ее согласования с надзорными органами. Для этого вам потребуется собрать и подготовить пакет документов, согласно действующему законодательству, а затем подать все необходимые документы на рассмотрение Жилищной инспекции для получения от нее разрешения на перепланировку. Сами документы необходим сдавать в службу одного окна центра «Мои документы»

 

План БТИ новостроек с выделенными помещениями:

План БТИ новостроек без выделенных зон коридоров:

Читайте также: документы на перепланировку

Этап сбора документов начинается с посещения БТИ, где заказывается технический паспорт на вашу квартиру. Также вам потребуется копия правоустанавливающих документов, заверенная у нотариуса. В том случае, если ваша квартира приобретена по ипотеке, и кредит ещё не выплачен, вы должны предоставить письменное разрешение банка на проведение перепланировки в вашей квартире.

Перечень — памятка необходимых документов на перепланировку:

Согласие банка на перепланировку:

Подробнее о перепланировке ипотечной квартиры

С чего начать перепланировку коммунальной квартиры? Лучше всего с получения письменного согласия всех жильцов вашей квартиры на проведение перепланировки. Особенно это касается тех случаев, когда ваша перепланировка затрагивает общие помещения в доме — коридор, кухню, ванную комнату.

Если вы живете в обычной квартире, но перепланировка каким-то образом затрагивает общедомовую собственность, вам нужно будет получить подписи-согласие 73% жильцов.

Если у вас квартира в новостройке, а права собственности пока нет, согласование перепланировки начать следует со сбора документов, которые заменят правоустанавливающие (см. п. 2.11 Приложения 2 ППМ № 508 в редакции 840).

Но самым важным документом для согласования перепланировки является проектная документация, объем и формат которой зависит от сложности будущих изменений. Самый сложный вариант — проект перепланировки в комплекте с техническим заключением на перепланировку от автора дома.

Перечень документов для перепланировки квартиры в ипотеке:

• Разрешение банка на перепланировку:

• Примеры заявлений на перепланировку:

• Примеры поэтажных планов БТИ и экспликаций «до перепланировки»:

Подробнее о проектах перепланировок

«Хочу сделать перепланировку квартиры, с чего начать? Нужен ли мне проект перепланировки?» — наиболее распространенные вопросы собственников. И это правильные вопросы, для начала следует понять, нужен ли проект вообще. Для этого посмотрите п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840. Если в подпунктах упомянуто что-либо из того, что вы хотите сделать, без проекта и ТЗ не обойтись. Техническое заключение если не затрагиваются несущие конструкции может выполнить и таже организация которая разработала проект перепланировки.

Если же несущие конструкции затрагиваются, то проект перепланировки все также может разработать любая проектная организация, а техническое заключение необходимо заказывать у автора-проекта дома, либо у организации замещающей автора-проекта при его отсутствии — ГУП Мосжилниипроект. По технологии работ, вызывается инженер, он проверит общее состояние здания, степень износа его конструкций, инженерных систем, а также в случае если автор проекта дома ОАО МНИИТЭП наличие проемов в несущих стенах у соседей сверху и снизу. Разработкой проектной документации могут заниматься только компании с допуском СРО.

Подробнее о техническом заключении на перепланировку

А если у вас более простой вариант перепланировки, то вам можно представить в жилищную инспекцию эскиз. То есть отметить на копии поэтажного плана БТИ предстоящие изменения. Это актуально, когда вы планируете незначительные преобразования, без затрагивания несущих конструкций и проведения других работ, указанных в пп. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840.

Подробнее о перепланировке по эскизу

В некоторых случаях можно прибегнуть к типовому проектному решению от ГУП МНИИТЭП. Типовые проекты содержатся в соответствующем каталоге, котрый есть в открытом доступе. Если в него входит дом вашей серии и вас устраивают предлагаемые изменения, вы можете при обращении в Мосжилинспекцию сослаться на подходящий вам вариант.

Примеры типовых перепланировок из каталога ОАО МНИИТЭП:

Эскизы перепланировки квартир:

Наши материалы с похожей тематикой:

Общая информация по перепланировке 

Самостоятельное согласование перепланировки

Подробнее о типовых перепланировках

Как сделать перепланировку в квартире законно: 7 шагов

Законно перепланировку делают редко: слишком много бюрократии, проходить которую долго и дорого. Чаще всего просто зовут бригаду, самостоятельно все строят и спокойно живут. Это опасно и ненадежно.

Рассказываем, как передвинуть кухню на место спальни и не бояться проверок.

Шаг 1

Изучить требования к перепланировкам

Шаг 2

Согласовать перепланировку с соседями

Это нужно, если затрагивается общее имущество: расширяется балкон или переносятся стены в подъезде. Иначе соседи могут подать в суд и потребовать вернуть все как было

Шаг 3

Заказать проект и заключение о безопасностиНайдите строителей, которые устроят вас по срокам и цене. Попросите показать допуск к работам и проверьте, есть ли у компании членство в СРО

Шаг 4

Согласовать проект с местным отделом архитектуры

Возьмите с собой заявление на перепланировку, письменное согласие собственников, договор купли-продажи, проект и заключение о безопасности. Разрешение сделают за 45 дней

Шаг 5

Построить все по проекту

Это важно, иначе комиссия не примет результат. Если нанимаете бригаду, напишите в договоре, что строить нужно строго по проекту. После строительства вызывайте инженера из БТИ на замеры

Шаг 6

Согласовать перепланировку в администрации

БТИ выдаст новый технический паспорт и план. Отнесите документы в администрацию и ждите комиссию для проверки. Если все хорошо, отдадут акт и решение о том, что перепланировка законная

Шаг 7

Снова ввести квартиру в эксплуатацию

Со всеми документами идите в администрацию и запросите разрешение. Через 30 дней, когда его выдадут, останется обновить данные о квартире в Росреестре или МФЦ. И жить счастливо

Подробности о новых стенах — в нашей статье.

С этими материалами ваш ремонт пройдет без проблем:

1. Как составить план и придерживаться его.
2. Зачем следить за сроками и проверять результат.
3. Как достроить гардеробную за счет застройщика.

Перепланировка квартиры с чего начать оформление. Советы

Оформление перепланировки квартиры начинается с самого главного – желания владельца изменить ее. Это ваша собственность. Она разная – двухкомнатная хрущевка, просторная современная П-44Т, величественная сталинка, однокомнатная брежневка. Вы купили ее или она перешла по наследству, раньше в ней жил кто-то другой или она – совершенно новая, еще с необсохшей черновой отделкой. Это – неважные детали. Главное, что она ваша, и вы хотите обустроить ее под свои потребности.

В данном материале представлены несколько советов для всех, кто не знает, с чего начать оформление перепланировки квартиры.

• Не знаю, что такое перепланировка

Обратимся к официальным документам, чтобы заполнить белые пятна в знаниях. Для нас это Жилищный кодекс, раздел «Перепланировка и переустройство жилого помещения». В первой же статье читаем:

«Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей или оборудования (сантехника, электрика)». Делаем выводы: замена ванны на душ или электрической плиты на газовую относится к данному виду работ.

 

«Перепланировка – это изменения конфигурации жилого помещения». А по такой формулировке к перепланировке относятся: перенос и расширение дверных и оконных проемов, создание новых проемов, снос и постройка межкомнатных перегородок, изменение количества комнат, оборудование дополнительных уборных и кладовых.

В обоих случаях осуществленные работы обязательно фиксируются в документации, а именно в техническом паспорте квартиры.

Работы, не вносящие радикальных изменений в конфигурацию и оборудование помещений, не требуют согласования в жилинспекции. Если собираетесь провести косметический ремонт, застеклить балкон или просто обновить сантехнику, вам даже не понадобятся советы, с чего начать оформление перепланировки квартиры. Эти операции не считаются перепланировкой и не нуждаются в узаконивании.

Внимание: Утепление и застекление лоджии – не перепланировка, а вот объединение лоджии с жилой комнатой сюда относится.

После ознакомления с Жилищным кодексом вы пришли к выводу, что задуманный ремонт не осуществить без перепланировки квартиры? Значит, со сбором пакета документов вам понадобится проект перепланировки либо эскиз. И логичным ответом на вопрос, с чего начать, будет: «С его оформления».

• Не знаю, как составлять план-проект

В таком случае для создания проекта обращаются в компанию, которая разрабатывает проектную документацию и имеет допуск СРО. Наличие допуска гарантирует, что проект будет выполнен в соответствии с санитарными и правовыми нормами, и что важнее в разы – строительство будет проводиться в полном соответствии строительным правилам и требованиям пожарной безопасности.

В проекте указываются все производимые работы. Предваряет их план квартиры «до» – он составляется на основе технических данных из БТИ.

На демонтажно-монтажном плане указываются все вновь возводимые и разрушаемые конструкции. Для наглядности красным обозначают перегородки, которые планируется убрать, а cиним – те, которые появятся в процессе ремонта.

После следует план квартиры, какой она станет после изменений.

На экспликации полов подробно описываются виды напольных покрытий в квартире. Если при перепланировке их меняют, то эта часть обязательно присутствует в проекте.

В следующей части подробно рассматривается сантехника – ее расположение в санузле и то, где проходят трубы в квартире.

Но что, если собственник хочет просто разделить одну спальню на две, без сноса перегородок и переноса коммуникаций? Не верится, что и для такой перепланировки требуется составлять технический проект. И правильно – когда планируемые работы не затрагивают несущие стены, для получения согласования достаточно набросать эскиз вместо подробного проекта.

Если не знаете, с чего начать оформление перепланировки квартиры, вот наш совет: проверьте, можно ли подать на согласование эскиз, а не полноценный проект. Этим вы сможете сэкономить и время, и деньги.

• План-проект не принимают

Бывает так, что план-проект не проходит согласование, несмотря на все старания следовать букве строительных норм. Две простые причины:

1. собран не полный пакет документов
2. проект перепланировки не соответствует предписаниям

Документы перепроверяются по списку, убеждаются в наличии необходимых разрешений, всех печатей и подписей, отсутствии ошибок. Проект требует особенного внимания – если его не приняли, значит, при создании что-то не учли.

На что смотреть при проверке оформления проекта перепланировки квартиры, с чего начать:

1. расширенные проемы в несущих стенах усилены
2. газифицированная кухня отделена от жилых помещений перегородкой с дверным проемом
3. кухня и санузел расположены над и под нежилыми помещениями
4. санузел гидроизолирован

Если же проект предполагаемых изменений включает в себя манипуляции, которые Жилинспекция не одобряет по какой-либо причине, то остается только одно – идти на уступки. От проблемной модификации проще отказаться вовсе или поискать аналогичное решение, чем в будущем рисковать здоровьем жильцов и деньгами.

С поиском решений вам помогут специалисты. Многие проектные бюро предоставляют консультации по согласованию проектов.

• Перепланировка уже произведена

Если в квартире уже была произведена перепланировка, но она не была согласована, возможно оформление акта задним числом. Его оформляют в единственном случае, если перепланировка соответствует требованиям и не угрожает жизни соседей по многоквартирному дому. В противном случае на владельца квартиры налагается обязательство привести квартиру в исходный вид.

• Что делать после согласования?

Получив разрешение на проведение работ, приступайте к ремонту без промедления – разрешение действует только год. Однако помните, что каждую строительную операцию придется заносить в журнал работ. Еще во время ремонта придется составить акт скрытых работ, то есть таких, которые потом закроет отделка. Сюда относятся усиление проемов в несущих конструкциях, гидроизоляция санузла, шумоизоляция полов.

Внимание: Продлевает срок действия разрешения соответствующее заявление в Жилинспекцию.

Поделитесь в соцсетях или сохраните ссылку:

С чего начать переустройство квартиры

Часто случается так, что у собственников квартир формируется неверное представление о том, что в своей квартире он может устраивать тот ремонт, который только пожелает, а согласовывать перепланировки и переустройства своего жилья — удел жильцов муниципальных квартир. Так как на нашем сайте мы подробно рассказывали о согласовании перепланировки квартиры, то в этом материале решили ограничить спектр наших интересов согласованием переустройства квартиры.

Любое отличие от документов БТИ, возникшее в планировке квартиры после ремонта, подлежит обязательному согласованию. То есть достаточно снести банальный встроенный шкаф или демонтировать дверной блок, чтобы это квалифицировалось как переустройство, не говоря уже о более глобальных переустройствах. Но если несоответствие планировки квартиры документам БТИ грозит лишь проблемами с регистрацией юридических сделок, то самовольный снос несущих конструкций может привести к катастрофическим последствиям. Причем не только для владельца жилья, но и для его соседей.

Поэтому, для того, чтобы иметь чистые документы и чистую совесть, перепланировку следует начать с согласования ее проекта. Хотя бы потому, что речь идет о разумном пользовании благами цивилизации совместно с другими жильцами многоквартирного дома, а иногда и о безопасности человеческой жизни. Кроме того, в случае, если ремонт был выполнен с нарушением строительных норм, обнаружится, то тогда придется возвращать все в первоначальное состояние, или начать ремонт заново. При таких перспективах ответ на вопрос о том, с чего начать перепланировку, однозначен.

Так как под переустройством квартиры понимают прежде всего мероприятия, связанные с переносом инженерного оборудования и коммуникаций (устройство и перенос унитазов, раковин, ванн и т.д.), то для согласования потребуется проект перепланировки. Проект перепланировки разрабатывают проектные организации с допуском СРО, обязательно обратите внимание на его наличие у фирмы, которую выбрали для разработки проекта.

Проект перепланировки, фото:

  

Согласование переустройства квартиры

Для того, чтобы реализовать свои замыслы относительно ремонта, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить от ее сотрудников перечень необходимой для согласования документации. Собрав его, подать вместе с заявлением, а после получения разрешения и сдачи ремонта госкомиссии заказать новый кадастровый паспорт в бюро технической инвентаризации. Процесс это долгий и требующий определенной подготовки. Поэтому все хлопоты по согласованию стоит поручить специализированной организации. Ведь в законодательных нормах существует множество тонкостей и нюансов, чего неподготовленный человек попросту не знает, в силу отсутствия нужного опыта. 

Если же владелец хочет согласовать перепланировку собственными силами, то следует начать с заказа в БТИ технического паспорта квартиры. После его получения собственник может обратится в жилищную инспекцию за консультацией. Для этого необходимо предоставить оригинал технического паспорта и эскиз с изменениями в планировке квартиры.

Техпаспорт квартиры БТИ, фото:

 

Варианты согласования переустройства квартиры

На консультации вам должны объяснить к какому типу его перепланировка относится.

Всего их есть три типа:

• по эскизу.
• по проекту.
• по проекту с затрагиванием несущих конструкций.

Перепланировка и эскизный вариант согласования

Самая легкая по своему принципу согласования это перепланировка «по эскизу» или как ее еще называют — перепланировка в уведомительном порядке. При наличии некоторой усидчивости и свободного времени любой гражданин вполне может начать согласовывать ее собственными силами и большой вероятностью будет получено положительное решение. Для проведения ремонта при перепланировке в уведомительном порядке вовсе не обязательно получать предварительное разрешение — по окончании работ от вас требуется предоставить в Мосжилинспекцию эскиз перепланировки с другими документами после чего к вам на квартиру выйдет инспектор этого учреждения для проверки работ и подписания акта о завершенной перепланировке. 

Акт о завершенной перепланировки, фото:

 

Проект перепланировки и его согласование

Более сложный тип, это «по проекту». Здесь уже все значительно запутанней. И разобраться с чего начать перепланировку и как продолжить согласование будет достаточно сложно. Скорее всего при разработке проекта, сотрудники проектной организации проконсультируют вас по поводу того как дальше вести согласование.

Проект перепланировки и техническое заключение от автора проекта

И наконец самое сложный тип согласования, это » по проекту с затрагиванием несущих конструкций». Начать согласование собственными силами будет не лучшим вариантом. Предпочтительней поручить это профессиональной организации. Вкратце скажем, что при этом варианте согласование перепланировки начнется с заказа технического заключения от автора проекта дома. Стоит этот документ недешево, но разработать его все же придется.

Техническое заключение, фото:

  

Если вы планируете перепланировку или переустройство квартиры и не знаете с чего начать, то можете смело обращаться в нашу компанию. Мы не только проконсультируем вас но и готовы предложить свои услуги при разработке проекта перепланировки или согласовании. Пишите нам или звоните по этим контактам.