• увидеть виртуальную 3Д модель (при покупке в офисе в Москве)

• найти лучшее место дома и составить схему расположения на Вашем участке

Более половины каталога — проекты бюджетных домов.

Готовый проект бюджетного загородного дома подобрать труднее всего. Обычно, если метраж подходит, то комнат мало, если комнат хватает, то уже дом велик и дорог. Мы, зная эту проблему, создали более ста готовых проектов рациональных недорогих в строительстве, компактных, вместительных и очень уютных домов и коттеджей эконом – класса от 40 до 150 кв м. Раздел каталога ЭКОНОМ-КЛАСС

Все готовые проекты домов с планировочным бонусом от ИНВАПОЛИС!

Приготовьтесь к тому, что в интересующем Вас диапазоне площадей в наших коттеджах Вы обнаружите на одну – две комнаты больше, чем у других проектировщиков. Независимо от того, разработаны они на заказ или из собственных архитектурных принципов и творческого интереса, они отличаются очень бережным отношением к использованию пространств – планировки коттеджей продуманы и комфортны.

Пример — 4 спальни в 100-метровом домике КОМФОРТ

Кроме того, в процессе проектирования мы продумываем не только внешний вид, но и интерьер, — красоту раскрывающихся с разных точек видов. И, хотя типовая документация не включает в себя решений интерьера, эффектные виды внутри помещений будут вам обеспечены правильной планировкой, независимо от выбранного архитектурного стиля оформления комнат.

Пример — интерьер коттеджа ПОВОЛЖЬЕ эффектен потому, что ото всюду видна лестница, камин и балки кровли в гостиной.

На любой вкус, кошелёк и размер участка.

Наполняя каталог, мы старались следить за тем, чтобы дома в нём отвечали как можно более разнообразным требованиям, — они разные по площади, количеству комнат и составу сопутствующих помещений, архитектурным стилям и рассчитаны на разное расположение на участке и на участки различной площади, формы и габаритов. Здесь можно найти готовый проект даже на самый крошечный, кривой или очень узкий участок. Большинство типовых проектов разработаны для климатических условий средней полосы России (Москва, Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург и т.д.), но легко могут быть адаптированы для более тёплых и более холодных регионов.

 Бесплатные консультации

Купить готовый проект загородного дома ИНВАПОЛИС, означает — получить солидный пакет чертежей с очень подробной, но специфической информацией, самостоятельно понять которую без специального образования может оказаться непросто. Ознакомьтесь с примером типового комплекта документации

На разработку чертежей уходит 1-3 месяца труда архитектора и инженера. И, чтобы их труд не пропал даром, Вы, получив готовый проект на руки, должны довольно точно представлять, что, как, и в какой последовательности будет происходить у Вас на стройке. Тогда не будет недопонимания с прорабом и строителями, удастся избежать многих ошибок и неточностей, и результат строительства будет положительным.

Поэтому при покупке готовой документации Вы сможете получить разъяснения смысла каждого чертежа и иллюстрации, подробно рассмотреть дом на виртуальной модели. Архитектор обязательно проверит, подходит ли выбранный вариант для Вашего участка, поможет с выбором места строительства и по Вашему желанию выполнит чертёж «привязки». Если все-таки в дальнейшем у Вас или у строителей возникнут вопросы по чертежам, мы всегда на них ответим или организуем авторский надзор за стройкой.

В собранных ниже статьях вы можете изучить полезную информацию по выбору загородного дома, места на участке, «привязке» типового решения к местному климату и геологии. Надеемся, полученные здесь сведения облегчат Вам приятную, но нелёгкую задачу планирования будущего, и помогут избежать дорогостоящих фатальных промахов при создании собственного родового гнезда 

Большой выбор проектов домов из сип панелей / «Илья-Строй»

Вдохновитесь на создание проекта вашего дома!

Еще не представляете до конца как будет выглядеть ваш загородный дом? Воспользуйтесь типовыми проектами, размещенными на нашем сайте! 

Возможно, вам понравится типовой проект, но вы захотите внести некоторые изменения. Наши архитекторы изменят в нем планировки под ваши потребности, а также подберут возможные варианты наружной отделки.

Составление проекта дома

Проектирование дома из СИП панелей — разработка проектной документации будущего строения.

Проект бывает типовой и индивидуальный. Первый представляет собой уже готовую документацию по ранее реализованному дому. Остается только выбрать место и начать строительство. Индивидуальный — разработанный с нуля по пожеланиям клиента.

Разработанные в компании «Илья-Строй» проекты состоят из двух частей: АР (архитектурная часть) и РД (рабочая документация).

Архитектурная часть проекта включает в себя привязку будущего строения к участку,  размеры будущего строения по фасадам., планировки каждого этажа с экспликацией помещений. На этой стадии клиент согласовывает внешний вид дома, планировки этажей, размеры помещений, окон, дверных проемов.

Процесс начинается с выезда инженера на участок для изучения его характеристик. Определяется место для стройки, планируется размещение объекта относительно других построек согласно строительным нормам.

Далее вместе с архитектором заказчики создают внешний и внутренний вид будущего дома на основе эскизов, фотографий похожих проектов из интернета. В последующем архитектурная часть проекта пригодится заказчику для регистрации будущего дома в госорганах.

Чтобы заказчик точнее понимал, как будет выглядеть будущий дом, делается его цветная 3D-модель.

Срок подготовки первой части 5-7 дней.

После согласования Архитектурной части проекта архитектор приступает к созданию рабочей документации в специализированной программе ArchiCad. На этом этапе формируется конструктивная часть проекта: расчет количества и расположения свай, расчет нагрузок по каркасу и подбор требуемых сечений и видов стройматериалов, проработка типовых узлов, подготовка карт раскроя СИП-панелей и т.д. В последующем это становится инструкцией по сборке для бригады монтажников, а также техническим заданием по производству СИП-домокомплекта для завода-производителя.

Также Рабочая документация содержит точный перечень материалов, что позволяет подготовить точную смету строительства для клиента и прописать ее в договоре.

Срок подготовки второй части 5-7 дней. 

Что входит в проект

Список документов включает:

• схему расположения здания на участке

• план фундамента

• фасады будущего строения с основными размерами

• планировки этажей

• экспликации помещений

• чертежи по сборке СИП-домокомплекта

• перечень строительных материалов

• карты производственного раскроя СИП-панелей по проекту на заводе

• 3D модель дома

• 3D модель крыши для расчета кровельных материалов.

финальная смета на строительство, которая фиксируется в договоре и не может быть увеличена без письменного согласования с заказчиком при включении дополнительных работ.

Есть фотографии или эскизы дома, который вам нравится? Присылайте на почту [email protected] — наши менеджеры подготовят предварительный расчет строительства по СИП-технологии, а архитекторы помогут создать качественный проект.

Типовые проекты загородных домов 12 на 12 метров в один и два этажа

Строения такого размера способны по-настоящему впечатлять. Единственное условие – подобрать хорошую проектную документацию, которая позволит воплотить свои мечты в реальность и при этом создать действительно прочное и долговечное здание. Проекты домов 12 на 12 отличаются серьезными масштабами и аристократическим размахом. Чтобы эти особенности не пропали даром и строение было просторным, а не пустым, статусным, а не претенциозным, очень важно уделить особое внимание этапу его проектирования (или выбора готовой документации, если вы решили пойти по этому пути).

Размер имеет значение

Жилище с полезной площадью такого размера предоставляет полную свободу для воплощения ваших фантазий. Если вы остановили свой выбор на одноэтажном строении, его планировка может быть приблизительно следующей. Проекты домов 12 на 12 в один этаж включают прихожую, кухню больших размеров, санузел, спальню, комнату для детей и еще несколько комнат, чье назначение может варьироваться в зависимости от интересов и предпочтений семьи. Дополнить список можно кладовой и террасой.

При желании можно выбрать строение в два этажа или дом с мансардой. Однако для такого здания потребуется более мощный фундамент. Зато возведение двух этажей больше подойдет для небольшого участка – так вы сможете оставить территорию для создания полезных и приятных надворных построек вроде гаража или беседки. Готовые проекты домов 12 на 12 в два этажа предусматривают создание внизу дневной зоны, где обитатели могут собираться все вместе, а наверху — ночной, где каждый сможет уединиться в своей комнате.

Как функционально организовать пространство

В жилище таких размеров можно без труда поселить с комфортом до 9 человек, если выбрать соответствующие проекты домов 12 на 12. При желании на время здесь можно разместить и большее количество жильцов, например, на время праздников, когда вся большая семья собирается вместе. Можно создать несколько резервных мест для ночлега. Так, нетрудно спланировать гостиную таким образом, чтобы диван, предназначенный для посиделок с родственниками, на ночь превращался в комфортабельное спальное место. Таким же образом можно поступить и с рабочим кабинетом.

Большие пространства не должны создавать ощущения пустоты. Поэтому важно подобрать такие проекты домов 12 на 12, которые вы сможете использовать по максимуму. В идеале вам предстоит просчитать не только количество спален для всех членов семьи, но и место для каждого за столом, в общей комнате и так далее. Возможно, чтобы здание в итоге полностью отвечало вашим запросам, вам придется остановиться на индивидуальном проектировании. В отличие от типового оно позволяет продумать каждую мелочь в планировке, экстерьере и интерьере вашего будущего жилища.

Проекты домов недорогих в строительстве

Дом по цене квартиры – проекты дешёвых в строительстве домов

Чтобы оправдать ожидания современных инвесторов, мы представляем коллекцию недорогих в строительстве домов. Проекты дешёвых в строительстве домов характеризуются не только экономичным строительством, но и недорогим последующим обслуживанием. В этой категории вы найдете проекты дешёвых домов как для маленьких, так и для больших семей, для каждого типа участка и застройки (для сблокированной или рядовой застройки), одноэтажные, двухэтажные и дома с мансардой, имеющий гараж, проекты коттеджей без гаража. Очень часто это проекты, реализация которых удачно вписывается в бюджет покупки средней 3-х комнатной квартиры. Это, безусловно, одно из главных преимуществ этой категории дешёвых проектов домов, поскольку при одинаковых затратах вы можете наслаждаться собственным пространством и уединённой жизнью на природе. Конечно же строительство дома займёт больше времени, но ожидание будет оправданным. Плюс к этому покупка готового проекта сэкономит бюджет, так как его цена намного ниже чем индивидуального. Покупая проекты недорогих домов, это также займёт меньше времени, так как проект вы получите практически сразу. В этом плане готовый проект лучше чем индивидуальное проектирование. Проекты дешёвых домов — это идеальное разумное вложение в ваш будущий дом.

Характеристика недорогих в строительстве объектов

Когда вы решаете построить дом из коллекции недорогих в строительстве домов, вам не нужно ограничивать его площадь и размер, поскольку стоимость строительства зависит в первую очередь от степени его сложности, а не от размеров. Площадь дома не является самым главным фактором, влияющим на стоимость строительства. Дома простой формы, с небольшим количеством архитектурных деталей, безусловно, дешевле, но отличаются удобной и функциональной планировкой комнат, хозяйственных помещений, таких как санузлы, прачечная, кладовая и т.д. Их отличает простая, основанная на прямоугольной или квадратной проекции, двускатная крыша и мансардные окна, которые эффективно заменяют слуховые окна. Чаще всего это проекты домов с мансардой, с простым фасадом, без преломления стен, потому что таким образом потери тепла через крышу ограничены. Конечно одноэтажный дом, дом с гаражом, двухэтажные, с балконом, имеющие подвал, с цокольным этажом будут стоить дороже. Другой отличительной чертой проектов домов в этой категории является тенденция заменять балконы на французские окна, то есть портфенетры. Они пропускают в помещение намного больше света, чем стандартные окна, придают корпусу конструкции легкости и элегантности, а отсутствие балконной плиты в сочетании с потолком позволяет избежать потери тепла в этом месте. Такие дома с мансардой имеют привлекательный современный стиль. Эконом вариант дома бывает также с эркером, с верандой, с балконом, с террасой и гаражом, а также имеющие, бани, беседки. Вы можете построить дом в стиле, который близок вам по духу. Как вы сами можете заметить, выбор домов эконом класса очень большой.

Фасад в современном стиле в недорогих проектах домов

Оптимизация стоимости строительства недорогого дома

Перед началом строительства, стоит помнить, что строительство экономичного дома должно быть тщательно спланировано. Наличие проекта дома необходимо для реализации дома мечты, потому что таким образом Инвестор может быть уверен в технически правильно выполненной документации, в любое время проконтролировать, изменить и сравнить стоимость материалов и услуги строительной компании и заработную плату строителей. Проект дома обеспечит вам спокойствие и уверенность. А в случае с недорогими домами, проектирование сделано очень тщательно, инженерные системы и другие элементы проекты просчитаны профессионалами так, чтобы учесть каждую мелочь и помочь застройщику сэкономить. Строительство дома с нашими проектами будет намного проще, вам не придётся задумываться на каждом этапе работы, контролировать стоимость, материалы, строительные услуги, технологии и монтаж деталей.

Смотрите больше информации о недорогих проектах на стадии строительства

Вы также можете добавить проекты дешёвых домов в сравнение и сравнить все параметры: помещения, количество спален, площадь, цену, примерную стоимость строительства, материалы используя фильтр, и добавить понравившееся в избранное. Перед тем как выбрать свой вариант и заказать проект дома, посмотрите наш каталог домов и коттеджей.

Дома из газобетона 8х10 — проекты и цены «под ключ» в Рязани

Любая информация, переданная Сторонами друг другу при пользовании ресурсами Сайта, является конфиденциальной информацией.

Пользователь дает разрешение Администрации Сайта на сбор, обработку и хранение своих личных персональных данных, а также на рассылку текстовой и графической информации рекламного характера.

Стороны обязуются соблюдать данное соглашение, регламентирующее правоотношения связанные с установлением, изменением и прекращением режима конфиденциальности в отношении личной информации Сторон и не разглашать конфиденциальную информацию третьим лицам.

Администрация Сайта собирает два вида информации о Пользователе:

• — Персональную информацию, которую Пользователь сознательно раскрыл Администрации Сайта в целях пользования ресурсами Сайта;
• — Техническую информацию, автоматически собираемую программным обеспечением Сайта во время его посещения. Во время посещения Пользователем Сайта службе поддержки автоматически становится доступной информация из стандартных журналов регистрации сервера (server logs). Сюда входит IP-адрес компьютера Пользователя (или прокси-сервера, если он используется для выхода в интернет), имя интернет-провайдера, имя домена, тип браузера и операционной системы, информация о сайте, с которого Пользователь совершил переход на Сайт, страницах Сайта, которые посещает Пользователь, дате и времени этих посещений, файлах, которые Пользователь загружает. Эта информация анализируется программно в агрегированном (обезличенном) виде для анализа посещаемости Сайта, и используется при разработке предложений по его улучшению и развитию. Связь между IP-адресом и персональной информацией Пользователя никогда не раскрывается третьим лицам, за исключением тех случаев, когда это требуется законодательство страны, резидентом которой является Пользователь.

Администрация Сайта очень серьезно относится к защите персональных данных Пользователя и никогда не предоставляет персональную информацию Пользователя кому бы то ни было, кроме случаев, когда этого прямо требует уполномоченный государственный орган (например, по письменному запросу суда).

Вся персональная информация Пользователя используются для связи с ним, для исполнения сделки, заключенной между Пользователями Сайта с помощью ресурсов Сайта, для анализа посещаемости Сайта, для разработки предложений по его улучшению и развитию и может быть раскрыта иным третьим лицам только с его разрешения.

Администрация Сайта осуществляет защиту персональной информации Пользователя, применяя общепринятые методы безопасности для обеспечения защиты информации от потери, искажения и несанкционированного распространения. Безопасность реализуется программными средствами сетевой защиты, процедурами проверки доступа, применением криптографических средств защиты информации, соблюдением политики конфиденциальности.

На Сайте реализована технология идентификации пользователей, основанная на использовании файлов cookies. Cookies — это небольшие по размеру файлы, сохраняемые на компьютере Пользователя посредством веб-браузера. На компьютере, используемом Пользователем для доступа на Сайт, могут быть записаны файлы cookies, которые в дальнейшем будут использованы для автоматической авторизации, а также для сбора статистических данных, в частности о посещаемости Сайта. Администрация Сайта не сохраняет персональные данные или пароли в файлах cookies. Пользователь вправе запретить сохранение файлов cookies на компьютере, используемом для доступа к Сайту, соответствующим образом настроив свой браузер. При этом следует иметь в виду, что все сервисы, использующие данную технологию, могут оказаться недоступными.

Строительство деревянных домов под ключ в Санкт-Петербурге недорого

Строительство домов и других объектов

Приоритетной деятельностью нашего предприятия является строительство из профилированного бруса под ключ. И делаем это мы по самым низким ценам в регионе.

О нас

Хозяйственную деятельность компания «Дом из бруса» одновременно ведёт в нескольких регионах страны:

• под Тихвином, а Архангельской области и Карелии занимаемся заготовкой леса;
• с лесобаз пиловочник поставляется на производственные площадки в Санкт-Петербург и Ленинградской области, где и происходит его окончательная переработка.
• основная часть бревна идёт на производство профилированного бруса. Остатки уходят на изготовление обрезного пиломатериала, половой доски, вагонки, имитаторов, погонных изделий. На выходе получается полный комплект материалов для строительства из бруса под ключ жилого дома, коттеджа или бани;
• перевозку материалов осуществляем собственным транспортом;
• завершающий этап нашей деятельности ― вручение клиенту ключей от дверей дома, построенного нашими специалистами. Начиная с фундамента, заканчивая крышей ― всюду руки наших мастеров. Мы делаем всё и даём 5 лет гарантии. Таковы наши обязательства перед клиентом.

СПРАВКА: гарантия и ресурс ― разные понятия. В первом случае застройщик отвечает за все недостатки, вскрывшиеся в указанный период. Под ресурсом следует понимать срок до капитального ремонта здания. В нашем случае, при правильной эксплуатации здания, он может достигать 100 и более лет.

Почему стоит заказывать именно у нас

Заготовка леса, последующая его переработка, транспортировка материалов и строительство ― образуют отдельные виды деятельности, которыми занимаются, извлекая прибыль многие организации. Создав полный производственный цикл, что называется от бревна до наличника, мы одновременно получили совершенную систему качества и высокую добавленную стоимость конечного продукта. Это позволило нам при достойном уровне услуг предложить невысокую цену строительства из бруса.

СПРАВКА: следует учесть, что поверхность профилированного бруса острогана и не требует облицовки.

К тому же профилированный брус легко монтируется. Зубчатый профиль самоцентрирует элементы относительно друг друга. Частой установки нагелей не требуется.

Располагая достаточными средствами для финансового манёвра, бесплатно предоставляем услуги проектировщиков, обрабатываем антисептиком элементы сруба, подверженные воздействию влаги.

Обращайтесь. Нам есть что обсудить и предложить.

Строительство домов в Ленинградской области

Бокситогорский, Волосовский, Волховский, Всеволожский, Выборгский, Гатчинский, Кингисеппский, Киришский, Кировский, Лодейнопольский, Лужский, Подпорожский, Приозерский, Сланцевский

Почему мы больше не можем строить маленькие дома

Вскоре после того, как чикагцы Стефани Ариас и Мигель Агила поженились, их мысли обратились к поиску собственного места. Оба 28-летних американца мексиканского происхождения в первом поколении, которые связали себя узами брака в июле 2018 года, жили со своими родителями и откладывали деньги на первоначальный взнос. Они решили сосредоточить свои поиски на Гумбольдт-парке, исторически пуэрториканском — а теперь быстро облагораживающемся — районе в Вест-Сайде Чикаго, где живет семья Ариаса.

Они не были готовы к шоку от наклеек. Центр Гумбольдта, расположенный на обширной зеленой территории, давшей название району, значительно изменился за последнее десятилетие, поскольку традиционные трехквартирные многоквартирные дома и кирпичные бунгало уступают место проектам кондоминиумов и современным домам на одну семью. Недавно открытый 606-й линейный парк только ускорил сдвиг: Zillow прогнозирует, что к 2021 году средняя стоимость жилья вырастет до 316 000 долларов, что вдвое выше средней цены на жилье в 2012 году.

«Мы начали искать, и было невозможно найти дом в нашем ценовом диапазоне», — говорит Ариас.«И многие из домов здесь были полноценными, с пятью спальнями и тремя ванными комнатами, и я не думаю, что нам когда-либо понадобится что-то настолько большое. Они строят эти красивые дома, но они не для нас ».

Ежемесячная плата и взносы за найденные ими кондоминиумы и таунхаусы тоже были непомерно высокими. Недавно они переехали в съемную квартиру в Гумбольдт-парке и решили сэкономить и еще раз взглянуть на рынок через год и, при необходимости, посмотреть на менее дорогие районы, такие как парк Портидж на северо-западной стороне города.Этого волшебного дома подходящего размера, подходящей цены и в правильном районе просто не существовало.

Большая проблема со строительством небольших домов

Ариас и Агила не единственные, кто не попадает на рынок жилья из-за негабаритных дорогих домов, и это усложняет потенциальным домовладельцам, особенно новым покупателям, покупку недвижимости.

американских домов раздуваются, поколение за поколением. Средний дом в США составляет примерно 1600 квадратных футов, а новые дома, которые строятся сегодня, занимают еще больше места, примерно 2505 квадратных футов.Согласно исследованию Сони А. Хирт, профессора ландшафтной архитектуры и планирования Университета Джорджии, дома в США примерно на 600-800 футов больше, чем в сопоставимых высокоразвитых странах.

Чтобы объяснить, почему американцы во многих случаях ценят большие дома, Хирт указывает на самые ранние дни британского колониализма в Северной Америке.Европейские поселенцы, которые прибыли в колонии в конце 1600-х годов, оставив свои более многолюдные европейские дома и забрав землю у тех, кто уже здесь жил, видели в Северной Америке землю «пространственной щедрости», — говорит она.

«Если вы посмотрите на сочинения некоторых отцов-основателей, вы уловите это ожидание, что существует американский путь, и часть этой американской мечты — иметь собственное место для частного дома», — говорит она. Как она цитирует в своей книге, Zoned in the U.SA , Джон Адамс писал, что до тех пор, пока его соотечественники живут менее плотно, «на больших участках земли», они будут свободны от «заразы безумия и безумия, которые наблюдаются в странах, где большое количество людей живет в небольших поселениях. места. »

Если желание и ожидание огромного личного пространства присутствовали всегда, то в условиях бурно развивающейся экономики послевоенной эпохи все больше и больше становились дома. Федеральная жилищная политика США гарантировала ипотечные кредиты (для белых американцев), субсидируя строительство пригородов и более крупных жилых домов.Завершение строительства межгосударственных автомагистралей и реконструкция города соединили пригородные дома с офисами в центре города, что позволило покупателям жить в больших домах вдали от центра города, имея при этом легкую поездку на работу.

С тех пор, как в середине века количество американских домов увеличилось, среди U.С. домовладельцев. Успех был определен снизу вверх, и каждому поколению требовался дом побольше — или, в последнее время, McMansion, — чтобы показать, что они его добились.

«В 30-е годы для высококлассной семьи было совершенно нормально иметь только одну ванную комнату», — говорит Хирт. «Если бы у вас было это в современном доме сегодня, вы бы никогда не смогли его продать».

Проблема в том, что вера в то, что каждый домовладелец должен иметь большой дом и просторный частный двор, окаменела в период быстрого роста и относительно открытая, доступная земля вблизи городских центров.Дженни Шуэц, сотрудник Metropolitan Policy Program, которая пишет о политике в области землепользования и жилья, говорит, что послевоенный бум был возможен только потому, что были доступны большие участки дешевой земли в местах, где ее было легко построить. Материалы тоже были дешевле, чем сегодня, поэтому строители сосредоточились на высоко стандартизированном прибыльном продукте (вспомните пригород Левиттауна или одноэтажные бунгало Лос-Анджелеса). Это были квартиры для начинающих на одну семью, идеально подходящие для ветеринаров и их растущих семей, которые могли купить их на субсидируемые ипотечные кредиты GI-Bill.

Теперь, после десятилетий строительства домов по этой модели, не осталось земли для строительства доступного дома для одной семьи где-либо в районе центра города. А преобладание правил зонирования, которые разрешают строительство отдельно стоящих домов на одну семью на обширных территориях городской Америки, как показал анализ New York Times , создает дефицит в городских кварталах, что способствует росту цен на землю и дома по всему миру.

«Все затраты на строительство дома дороже, чем 50 лет назад: земля, дорога, канализация, рабочая сила и инфраструктура», — говорит Шуэц. Кроме того, по данным Национальной ассоциации домостроителей (NAHB), 24 процента стоимости нового дома в США съедаются за счет нормативных требований, сборов за воздействие, налогов и стоимости задержек.

«Если вы собираетесь строить совершенно новое здание, вы не будете делать голые кости», — добавляет она.«Вы ожидаете покупателей с более высоким бюджетом, которые хотят красивую отделку». Когда историческое бунгало сносят и заменяют большим, квадратным, дорогим современным домом, как в случае с Гумбольдт-парком в Чикаго, это реальная иллюстрация действующей экономики.

Как политика и застройщики, не склонные к риску, удерживают нас от строительства домов меньшего размера

Многие районы находятся в процессе преобразования этого типа, когда более старый и плотный жилой фонд превращается в более крупные дома для одной семьи.И сегодняшние строители не создают более плотные и доступные варианты, которые когда-то были отличительной чертой городского развития. Дэн Паролек, архитектор и основатель компании Opticos в Беркли, штат Калифорния, придумал термин «недостающая середина» для описания этой ситуации. Это отсылка к более старым, народным стилям жилья, таким как дома из коричневого камня в Бруклине или трехкомнатные квартиры в Чикаго, которые, по его словам, строительная отрасль просто больше не работает, несмотря на спрос на этот тип продукции.

«Индустрия разработки по-прежнему считает, что люди хотят большего, и они находятся в состоянии отрицания и не хотят менять свою бизнес-модель», — говорит он. «Мы видим огромный неиспользованный рынок высококачественных небольших блоков, и очень немногие строители видят это».

Согласно отчету Urban Land Institute, сегодня строители строят все меньше и меньше домов самой маленькой категории. Дома площадью менее 1400 квадратных футов обычно составляют 16 процентов нового строительства в США., но с 1999 года они составляют только 8 процентов нового строительства. За тот же период дома площадью 1800 квадратных футов или меньше составляли всего 22 процента нового строительства, в то время как традиционно они составляли 40 процентов рынка. За последние два десятилетия дома площадью более 2400 квадратных футов, которые в прошлом составляли примерно треть новых домов, теперь составляют половину рынка.

Роберт Дитц, старший вице-президент и главный экономист NAHB, видит, что многие из этих тенденций проявляются в его данных.Например, с 2010 по 2014 год размер среднего дома снова начал расти после рецессии. Он предполагает, что из-за ужесточения кредитного рынка и сложности получения одобрения ипотеки в те годы большинство покупателей, как правило, были богаче и хотели чего-то большего и более существенного. Это когда строительство начального уровня резко пришло в упадок.

«Настоящая проблема состоит в том, чтобы найти тех строителей, которые могут построить жилье начального уровня для стереотипной пары или семьи миллениалов в возрасте от 20 до 30 лет», — говорит Дитц. Это более доступное жилье площадью 2000 квадратных футов или меньше. Адам Дакер, старший управляющий директор RCLCO, консалтинговой компании по недвижимости, считает, что это возможно, но строители обычно боятся пробовать новую рискованную бизнес-модель.

«Промышленность предполагает, что прибыль от дома меньшего размера хуже.Вы должны платить архитектору и при этом строить кухню, а когда вы зарабатываете меньше денег на меньшем продукте, это становится двойным экономическим сдерживающим фактором », — говорит Дакер. «Но это не факт, это восприятие. Неужели это такая же стоимость квадратного метра? Может быть, если вы перейдете от продажи дома за 600 000 долларов к дому за 300 000 долларов, есть вещи, которые вам не нужно предоставлять, и появится новый рынок по такой цене ».

Но на фоне увеличения размеров домов в США недавно произошел сдвиг назад.В Parolek наблюдается такое же медленное изменение потребительского спроса, и он считает, что действующие силы подтолкнут отрасль к принятию новых решений, которые помогут таким парам, как Ариас и Агила, реализовать свои мечты о владении недвижимостью.

«Мы стали свидетелями огромного сдвига назад в сторону людей, которые хотят жить меньше, будь то по экологическим причинам или [в надежде] на сокращение своего потребления и более устойчивую жизнь», — говорит он. «Многие покупатели готовы поменять размер на удобство ходьбы и городскую жизнь».

Можно по-другому

К сожалению, традиционные методы строительства в США.S. затрудняет создание способов, которые помогут покупателям пойти на этот компромисс. По мнению Паролека, система не позволяет создавать небольшие подразделения и более эффективно использовать ограниченную землю. Существующие правила планирования часто ограничивают строителей, скажем, четырьмя единицами на участке размером 50 на 100 футов. Это означает, что строители будут максимально увеличивать размер и рентабельность на этом участке, чтобы обеспечить экономию строительных работ, отговаривая их от строительства более мелких единиц, которые, по их мнению, могут предложить доступное жилье потенциальным покупателям.Существуют также сборы, как в виде платы за удар, так и требований к парковке, которые сговариваются с тем, чтобы архитекторы и строители не использовали пространство наиболее эффективным образом, особенно если цель состоит в предоставлении большего, меньшего и более дешевого жилья.

Но все чаще появляются признаки того, что покупатели и некоторые строители хотят чего-то нового. Или, точнее, что-то старое: более плотное, более проходимое, может быть, даже без машин.

Питер Кроули, партнер LandDesign, говорит, что видит больший спрос на рядные дома и таунхаусы, которые создают ощущение соседства в городских застройках и спланированных общинами.Недавние проекты LandDesign, такие как застройка Виридиана площадью 300 акров в Северном Арлингтоне, штат Техас, или Вестфорд, 92-акровый, многофункциональный поселок в Апексе, Северная Каролина, сосредоточены на том, что он называет «домами подходящего размера», которые означает строительство пристроенных домов таким образом, чтобы сочетать в себе удобства и зеленые насаждения, и помогает снизить стоимость новых домов в этих застройках. Даже небольшое увеличение плотности населения может привести к тому, что большее количество людей будет делить близлежащие общественные места, увеличивая шансы на социальное взаимодействие.

«Нам нравится идея культуры парадного входа», — говорит он.«Мы думаем об этом как о плотности маскировки. Люди находятся на улице, вовлечены, и мы думаем, что это создает более безопасное сообщество и больше возможностей для социализации ».

В Темпе, Аризона, Parolek и Opticos проводят грандиозный эксперимент, который бросает вызов предвзятым представлениям о типичном американском доме и образе жизни. Планируемая застройка под названием Culdesac на 1000 квартир, расположенная рядом со станцией легкорельсового транспорта, будет уделять приоритетное внимание жизни без автомобилей, что приведет к более плотному скоплению домов меньшего размера. Единицы будут расположены вокруг общих дворов, отлично подходящих для развития сообщества и взаимодействия, с местными продуктовыми магазинами; доступ к вариантам велопроката и микромобильности, таким как электрические скутеры; а также общественные места для вечеринок и специальных мероприятий.Паролек говорит, что строительство, строительство которого недавно было одобрено городом, свидетельствует о том, как много американцев ищут другой образ жизни.

«В нем нет автомобилей, но лучший способ заявить о нем — это богатая мобильность», — говорит Пароек.

Он говорит, что в этом случае всегда хорошо определить, что на самом деле означает «маленький». Здесь решение строить небольшие — единицы от 860 до 1460 квадратных футов, значительно меньше, чем у других строителей на рынке — означает меньше хлопот и лучший доступ к удобствам и транспорту, а также более удобный образ жизни.

«Это не просто мелочь; он продуман и удобен для жизни », — говорит он.

Он также отвечает требованиям растущего сегмента рынка. События, при которых снижается акцент на владении автомобилями и увеличивается плотность населения, особенно за счет использования преимуществ новых правил зонирования, могут сделать меньшее и более доступное жилье не только возможным, но и желательным.

«Растет процент рынка, желающего иметь небольшие размеры», — говорит он. «Каждые пару лет он резко растет. Миллениалы оказывают огромное влияние на это стремление к скромной жизни, как и люди из поколения бума, которые стареют и стремятся к образу жизни, не зависящему от автомобилей.”

Шуэц соглашается и надеется, что по мере развития разговора о зонировании — когда все больше городов будут следовать примеру таких мест, как Миннеаполис, и уделять приоритетное внимание плотности — изменится и наше социальное восприятие того, как выглядит стартовый дом.

«Учитывая, сколько людей хотят жить в городе и рядом с ним, первый дом действительно должен быть кондоминиумом — это норма, к которой мы должны двигаться», — говорит она. «И учитывая, что наша финансовая система смещена в сторону домов на одну семью, и мы ничего не обновляли с 50-х годов, вероятно, пора сделать и это.”

Хирт говорит, что все больше людей вынуждены изменить наши ожидания в отношении домов и их размеров. Как показал опыт потенциальных покупателей жилья Ариас и Агила в Чикаго, когда строители не хотят и не могут создавать доступные по цене квартиры, которые нужны покупателям, это заставляет многих откладывать свои мечты о собственном доме.

«За десять лет, прошедших после Великой рецессии, культура оказала давление, чтобы изменить эту тенденцию в сторону все больших и больших домов», — говорит она. «Но потребуется 30 или 40 лет, чтобы действительно вызвать культурный сдвиг в этой стране.”

8 критических факторов, влияющих на стоимость дома

Стоимость вашего дома зависит от того, сколько желающие на рынке покупатели будут платить за ваш дом, но каждый покупатель индивидуален. Например, одна семья может взвесить такие факторы местоположения, как школы и работа, над размером и состоянием дома.

Мы выделили некоторые из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость вашего дома:

1. Районный сборник

Один из лучших индикаторов стоимости вашего дома — это цена продажи аналогичных домов в вашем районе, которые были проданы недавно.Эти сопоставимые дома часто называют «общежитиями». Будь то оценка дома, сравнительный анализ рынка, проведенный агентом, или оценка Opendoor, большинство экспертов по недвижимости будут полагаться на комиссионных при оценке стоимости вашего дома.

Советы по поиску компа

• Давность: Ищите дома, которые были недавно проданы — чем позже, тем лучше.
• Сходство характеристик: Выберите дома, наиболее похожие на ваш с точки зрения таких характеристик, как тип дома (двухэтажный vs.ранчо), год постройки, количество спален, ванных комнат, площадь в квадратных метрах.
• Расстояние: По возможности, выбирайте дома в том же районе, что и ваш дом. Это связано с тем, что дом, застроенный кварталом, не может быть подходящим для сравнения, если он принадлежит другому району с другими правилами ТСЖ, школьным округом и т. Д.
• Расположение: Если ваш дом расположен в уникальном месте, например, на оживленной улице, на поле для гольфа или на набережной, поищите компы с таким же расположением.

Проблема в том, что нет двух одинаковых композиций, поэтому вам нужно будет внести поправки в ключевые различия. Это может быть очень сложно сделать вручную при сравнении таких мелких деталей, как сводчатые потолки, близость к хорошей школе или что-то абстрактное, например живописный вид. Чтобы быть точным, вам нужно будет учитывать каждую отдельную функцию, а в идеале вам нужно будет просмотреть множество композиций.

К счастью, компьютеры действительно хорошо справляются с этой задачей. Например, мы объединяем надежную модель данных, которая может анализировать сотни пар композиций для любого заданного адреса, с информацией от местных экспертов по ценообразованию.После этого мы можем предоставить продавцам жилья конкурентоспособное предложение за наличные в течение 24 часов, чтобы они могли упростить процесс и действовать в соответствии с собственными временными рамками.

→ Хотите узнать стоимость вашего дома? Начните с предложения наличными от Opendoor, чтобы оценить свой дом. Процесс бесплатный.

2. Место нахождения

Ваш нынешний дом может быть идеальным местом для вас. — рядом с вашей работой или рядом с домом ваших родителей, но когда оценщики определяют, какую ценность назначить на основе местоположения дома, они обращают внимание на три основных показателя: по Inman:

• Качество местных школ
• Возможности трудоустройства
• Близость к торговым, развлекательным и развлекательным центрам

Эти факторы могут повлиять на то, почему в одних районах высокие цены, а в других — нет.Кроме того, близость местоположения к автомагистралям, коммуникациям и общественному транспорту может повлиять на общую стоимость дома. Когда дело доходит до расчета стоимости дома, местоположение может быть более важным, чем даже размер и состояние дома.

→ Узнайте больше о том, как мы рассчитываем стоимость вашего дома.

3. Домашний размер и полезная площадь

При оценке рыночной стоимости вашего дома размер является важным элементом, который следует учитывать, поскольку более крупный дом может положительно повлиять на его оценку.

Стоимость дома приблизительно определяется по цене за квадратный фут — продажной цене, деленной на квадратные метры дома. Скажем, дом площадью 2000 квадратных футов продан за 200000 долларов. Цена за квадратный фут составит 100 долларов.

Цена, которую покупатели будут платить за квадратный фут, может сильно различаться. В зависимости от того, где вы покупаете, 100 долларов за квадратный фут могут быть выгодной сделкой или намного дороже, чем принято платить.

Помимо площади в квадратных футах, полезная площадь дома имеет значение при определении его стоимости.Гаражи, чердаки и недостроенные подвалы обычно не учитываются в полезной площади в квадратных футах. Итак, если у вас есть дом площадью 2000 квадратных футов с гаражом на 600 квадратных футов, это всего 1400 квадратных футов жилой площади .

Жилая площадь — это то, что важнее всего для покупателей и оценщиков. Спальни и ванные комнаты ценятся больше всего, поэтому чем больше кроватей и ванн предлагает ваш дом, тем больше он стоит. Однако эти тенденции очень специфичны для местных условий.

См. Наш блог о ремонте, который может улучшить стоимость вашего дома.Мы составляем рейтинг лучших проектов и изучаем тенденции в наших данных по благоустройству дома.

4. Возраст и состояние

Как правило, более новые дома оцениваются по более высокой цене. Тот факт, что критически важные части дома, такие как водопровод, электричество, крыша и бытовая техника, более новые и поэтому с меньшей вероятностью выйдут из строя, может принести покупателю экономию. Например, если на крышу действует 20-летняя гарантия, это деньги, которые владелец сэкономит в течение следующих двух десятилетий, по сравнению с более старым домом, которому, возможно, потребуется заменить крышу всего за несколько лет.По данным HomeAdvisor, средняя стоимость замены или установки крыши в 2019 году составляет чуть менее 8000 долларов.

Многие покупатели будут платить большие деньги за дом, готовый к заселению. Вот почему большинство покупателей требуют включения в контракт непредвиденных обстоятельств осмотра — они хотят договориться о ремонте, чтобы избежать каких-либо серьезных расходов после продажи.

Наш контрольный список по обслуживанию и ремонту дома поможет вам определить ключевые участки вашего дома, которые нужно осмотреть перед продажей. А если вы хотите продать свой дом и вообще отказаться от ремонта, узнайте, как этот процесс работает с Opendoor.

5. Обновления и обновления

Обновления и улучшения могут повысить ценность вашего дома, особенно в старых домах, которые могут иметь устаревшие функции. Однако не все проекты по благоустройству дома созданы одинаково.

Воздействие проекта или модернизации зависит от рынка, на котором вы находитесь, и от существующей стоимости вашего дома. Например, по данным нашего калькулятора стоимости ремонта дома, готовый подвал в Портленде в 5 раз дороже, чем отделка подвала в Атланте, что примерно на 13% больше средней стоимости дома по сравнению с 2.5% соответственно.

Кроме того, некоторые проекты, такие как добавление бассейна или деревянных полов, как правило, имеют больший прирост для более дорогих домов, в то время как проекты, такие как реконструкция кухни или добавление полностью оборудованной ванной комнаты, как правило, имеют больший прирост для менее дорогих домов.

→ Попробуйте наш калькулятор для улучшения дома. Посмотрите, какие проекты могут иметь наибольшее увеличение стоимости вашего дома.

6. Местный рынок

Даже если ваш дом находится в отличном состоянии, в лучшем месте, с улучшенными условиями премиум-класса, количество другой недвижимости, выставленной на продажу в вашем районе, и количество покупателей на рынке могут повлиять на стоимость вашего дома.Если за меньшее количество домов конкурирует много покупателей, это рынок продавца. И наоборот, рынок, на котором мало покупателей, но много домов на рынке, называется рынком покупателя.

Если вы покупаете на рынке покупателя, у вас, вероятно, будет больше возможностей для переговоров о цене дома, сроках и непредвиденных обстоятельствах в контракте. Хотя, если вы продаете на рынке покупателя, вам, возможно, придется скорректировать цену, чтобы привлечь больше предложений, или вы захотите пойти на уступки продавцу, например оплатить заключительные расходы, покрыть ремонт или более гибко согласовывать сроки.

Кроме того, рыночные условия могут повлиять на то, как долго ваш дом будет продавать. На рынке продавца дома, как правило, продаются быстро, тогда как на рынке покупателя для домов типично более длительные дни на рынке (DOM). DOM — это статистика недвижимости, которая показывает, как долго дома находятся в активном списке до подписания контракта. Если ваш дом находится на рынке в течение более длительного периода времени, покупатели могут подумать, что что-то не так или что цена слишком высока. Ознакомьтесь с нашими советами по быстрой продаже дома.

7. Экономические показатели

Более широкая экономика часто влияет на способность человека покупать или продавать дом, поэтому в более медленных экономических условиях рынок жилья может испытывать трудности. Например, если рост занятости или заработной платы замедляется, то меньшее количество людей может позволить себе жилье, или также может быть меньше возможностей для переезда в поисках новых возможностей. Важно следить за текущим состоянием продаж и повышением цен на жилье в вашем районе, особенно когда вы оцениваете лучшее время для продажи дома.

Мы создали руководство по пониманию современного рынка жилья, чтобы помочь любому, кто не является экспертом или ясновидящим, понять, как текущие тенденции влияют как на покупку, так и на продажу дома.

→ Планируете продать? Сравните затраты на продажу Opendoor традиционному процессу.

8. Процентные ставки

Зачем нужны процентные ставки? Как краткосрочные процентные ставки (например, то, что вы платите по кредитной карте), так и долгосрочные процентные ставки (например, то, что вы платите по ипотеке), влияют на вашу способность позволить себе дом, но по-разному.Повышение краткосрочных процентных ставок может увеличить процент по вашим сбережениям, но также делает краткосрочный долг более дорогим. Например, если вы тратите больше денег на погашение кредитной карты или краткосрочной ссуды, у вас, вероятно, будет меньше денег в вашем бюджете, чтобы позволить себе купить дом.

Краткосрочные процентные ставки не влияют напрямую на долгосрочные процентные ставки. Таким образом, повышение ставки федеральных фондов не означает, что 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой станет дороже.На долгосрочные ставки влияют доходность Министерства финансов, настроения инвесторов и уровень инфляции, а также многие другие факторы. Вы можете узнать больше о процентных ставках и домовладении в нашем блоге.

Дело в том, что по мере роста процентных ставок меньшее количество людей может позволить себе жилье, и это может повлиять на то, за сколько вы можете продать свой дом. Мы освещаем текущие тенденции процентных ставок в нашем руководстве по пониманию рынка жилья.

Заключительная мысль

Легче избежать типичных ошибок при продаже дома, если вы знаете, какие факторы влияют на стоимость вашего дома.Учитывайте эти факторы при установлении цены на свой дом, чтобы привлечь серьезных покупателей и предотвратить долгие дни на рынке, которые в конечном итоге обходятся дорого.

новых домов в США сегодня на 1000 квадратных футов больше, чем в 1973 году, а жилая площадь на человека увеличилась почти вдвое | Американский институт предпринимательства

Бюро переписи населения недавно выпустило свой годовой отчет «Характеристики нового жилья», содержащий более 700 страниц подробных данных о характеристиках новых односемейных и многоквартирных домов в 2015 году.Вот некоторые интересные подробности о новых частных домах, построенных в прошлом году

1. Среднее / Медианное Размер дома. В 2015 году средний размер новых домов, построенных в США, увеличился до рекордно высокого уровня в 2687 квадратных футов (см. Синюю линию на верхнем графике выше), а новый дом среднего размера установил новый рекорд: 2467 квадратных футов (см. Голубую линию на верхнем графике). За последние 42 года средний размер нового дома в США увеличился в размере более чем на 1 000 квадратных футов на , со среднего размера 1 660 квадратных футов в 1973 (самый ранний год, по данным Бюро переписи населения) до 2 687 квадратных футов в прошлом году.Точно так же дом среднего размера увеличился в размере почти на 1000 квадратных футов и , с 1525 квадратных футов в 1973 году до 2467 в прошлом году. В процентном отношении как средний, так и медианный размер новых домов в США увеличились на 62% с 1973 года.

2. Жилая площадь на человека . В то время как средний размер новых домов в США увеличился за последние 42 года, средний размер домохозяйства за этот период снизился с 3,01 человека на семью в среднем в 1973 году до нового рекордного минимума в 2 человека.54 человека на домохозяйство за последние три года (2013, 2014 и 2015), сокращение почти наполовину на семью за последние 42 года (см. Коричневую линию на верхнем графике).

Поскольку средний новый дом в США становится больше в размерах, в то время как американские домохозяйства становятся меньше, квадратных футов жилой площади на человека в новом американском доме увеличились с 507 до 971 квадратных футов с использованием медианы размер дома, и от 551 до 1058 квадратных футов, используя дом среднего размера.В процентном отношении это на 92% больше как для среднего, так и для среднего размера дома на человека. Удивительно, но среднее количество жилой площади на человека в новом доме () увеличилось почти вдвое всего за последние 42 года ()!

3. Стоимость строительства нового жилья . А как насчет стоимости новых домов за последние 42 года? В расчете на квадратный фут с использованием медианных цен продажи домов и медианной площади в квадратных футах, цена с поправкой на инфляцию за квадратный фут для новых домов (в долларах 2015 года) была относительно стабильной с 1973 года в диапазоне от 107 до 128 долларов за квадратный фут. в среднем около 116 долларов (см. нижнюю диаграмму выше).Цена чуть более 120 долларов за квадратный фут для новых домов, проданных в 2015 году, была на 8,5% ниже пикового уровня в 131,29 доллара (в долларах 2015 года) за квадратный фут для нового дома в 2005 году.

Bottom Line : Мы все время слышим о застое в заработной плате и доходах домохозяйств, упадке / упадке / исчезновении среднего класса, растущем неравенстве доходов и множестве других мрачных нарративов для среднего американца. Но когда дело доходит до новых домов, которые покупают и живут американцы, мы видим гораздо более яркую картину жизни в США.Новые дома, которые покупает нынешнее поколение домовладельцев, на 1000 квадратных футов больше, чем в среднем новые дома, которые наши родители или бабушки и дедушки могли купить в 1970-х годах, и имеют почти вдвое больше жилой площади на человека по сравнению с новыми домами, построенными за 42 года. назад.

И сегодняшние новые дома по сравнению с теми, что были построены в прошлом, намного более энергоэффективны; они бывают лучше, больше и больше с ванными комнатами, шкафами, каминами и гаражами; они оснащены более качественной бытовой техникой; и почти все они включают современные функции, такие как центральное кондиционирование воздуха сегодня (93% в 2015 году), которые были дорогими роскошными вариантами в предыдущие десятилетия, такие как 1970-е годы (менее половины домов, построенных каждый год в период с 1973 по 1976 год, имели кондиционеры).Американцы сегодня платят примерно на 70% больше за новый дом по средней цене с поправкой на инфляцию по сравнению с домом 1973 года, в основном потому, что размер среднего дома сегодня больше почти на 1000 квадратных футов и на 62%. Таким образом, с поправкой на инфляцию, американцы на самом деле сегодня платят лишь немного больше за новый дом из расчета на квадратный фут (120 долларов США), чем в 1973 году (114,42 доллара США), за дома более высокого качества и с большей энергоэффективностью. дополнительные функции, такие как кондиционер, камины и несколько гаражей.В целом, увеличение жилой площади (особенно с поправкой на уменьшение размера домохозяйства), улучшение качества жилья, увеличение количества функций и относительная доступность новых домов сегодня означает, что уровень жизни продолжает постепенно, но неуклонно улучшаться с каждым годом. через год для миллионов американцев.

Связано: См. Недавнюю запись в блоге Джимми Пи, основанную на этой статье WSJ, и прошлогоднюю публикацию CD с данными о жилищном строительстве за 2014 год.

5 строительных законов, которые нужно знать, прежде чем строить дом

Вы легко сможете дать волю своему воображению и творчеству при планировании строительства дома своей мечты или при планировании ремонта или пристройки к дому.

Когда вы оцениваете и выбираете архитекторов, подрядчиков и стили окон или террас, возможности кажутся безграничными и захватывающими. Но чтобы добиться наилучшего результата, вам нужны ноги, чтобы оставаться в реальности.

Законы о строительстве дома

Прежде всего, прежде чем будет выкопана хоть одна лопата земли, вам необходимо ознакомиться со всеми законами, связанными со строительством, которые вы должны знать, прежде чем строить.

Утверждение лота

Право собственности на землю не означает, что вы можете делать с ней все, что хотите. Кроме того, все, возможно, не были так осторожны, как должны были быть в прошлом, и законы могут меняться со временем, поэтому наличие существующей структуры на участке не означает, что она существует на законных основаниях.

Однако записи о собственности доступны каждому. Вам нужно получить карту участка, найти свой APN (номер участка оценщика) и убедиться, что ваш участок является одобренной строительной площадкой, прежде чем строить.Вы можете поискать в Интернете, где искать записи в вашем районе. Как правило, они проводятся в окружном суде, в офисе регистратора графства, в мэрии или в другом городском или окружном департаменте, например в офисе налогового инспектора.

Зонирование

Законы о зонировании регулируют, как можно использовать землю и какой тип строительства разрешен на ней. Информация о зонировании доступна для общественности.

Поговорите с вашим местным офисом зонирования, мэрией или другим местным советом по планированию для получения информации о зонировании, относящейся к вашему участку, чтобы убедиться, что нет ограничений или правил, которые могут помешать вам строить в желаемом месте, и получите их разрешение перед вы строите.Это отличается от разрешения на строительство, о котором мы поговорим позже.

Таинства и Заветы

Даже небольшие правила и нормы могут помешать вашей сборке. Вы должны убедиться, что предлагаемая вами постройка соответствует местным постановлениям и соглашениям.

В вашей зоне может быть разрешено строительство определенного типа конструкции, но местное постановление ограничивает размер или высоту этой конструкции. Вам нужно получить письменное разрешение от комиссии по планированию или комиссара в вашем муниципалитете, чтобы убедиться, что все в порядке.Лучшее место, где можно найти эту информацию, — это, как правило, мэрия или мэрия вашего города, жилищный департамент или другое местное правительственное учреждение.

Если вы строите дом на территории Ассоциации домовладельцев (ТСЖ), вы также должны убедиться, что постройка соответствует условиям района. Если у вас как у владельца в сообществе нет копии договоров, их можно получить в офисе местного окружного асессора.

Устав сообщества не обязательно должен быть публично зарегистрирован, но вы, по крайней мере, должны иметь возможность найти контактную информацию о вашем ТСЖ в офисе окружного асессора, у которого вы можете запросить копию.

Строительные нормы и правила

В то время как зоны определяют использование земли, строительные нормы и правила касаются физических структур на земле и деталей структуры. В США, а также в некоторых других странах эти нормы являются стандартом, подпадающим под действие Международного строительного кодекса (IBC). Хотя отчасти это связано с предотвращением пожаров, эти кодексы также ссылаются на другие кодексы, такие как Международный сантехнический кодекс и Национальный электротехнический кодекс, и включают их.

Если в вашем регионе используется IBC, он принимает и другие включенные коды вместе с ним.Обычно инженер, строитель или подрядчик вашего проекта следят за тем, чтобы все аспекты сборки соответствовали коду, но вы можете и должны исследовать их самостоятельно. Многие коды доступны в Интернете, выполнив специальный поиск, но в вашем городе должен быть местный отдел строительных норм, если вы не можете найти то, что вам нужно.

Разрешения и планы

Конечно, разрешение на строительство необходимо, если вы строите или реконструируете дом, и вам нужно будет отправить свои планы на одобрение в местный кодовый офис.Сюда входят чертежи конструкции, размеры, планы этажей, материал, из которого будет выполнен экстерьер, и вид на фасаде. FEMA предлагает отличный контрольный список, который поможет вам понять процесс получения разрешений и утверждения.

По закону лицо, получившее разрешение, считается подрядчиком проекта и несет ответственность за ущерб, связанный со строительством. Как домовладелец, вы можете сотрудничать с другими в этом процессе, но в конечном итоге вы должны следить за тем, чтобы ваши утки были в ряду.

Четко объясните всем в вашей команде в этом путешествии, кто будет получать (регистрировать) разрешения, например, подрядчик или строитель, с полным пониманием того, когда необходимо получить каждое разрешение. Если вы работаете с подрядчиком, который даже намекает, что нужно пропустить этот процесс, бегите.

Если вы строите новый дом, вам, как правило, потребуется несколько дополнительных разрешений для разных систем. Например, если вы заменяете устаревшие трубы или устанавливаете подземную спринклерную систему, вам понадобится разрешение на водопровод.

В зависимости от того, что вы строите, вам также могут потребоваться разрешения на электричество, механику и даже на профилирование. Опытный подрядчик при необходимости оформит все необходимые разрешения.

Разрешения: помощь или помеха?

Разрешения должны быть учтены в вашем бюджете, а также могут повлиять на ваши сроки. Включите время и затраты на получение разрешений до начала строительства, даже если ваш проект представляет собой всего лишь реконструкцию или добавление. Некоторые люди считают получение всех этих разрешений и соблюдение правил обременительным, но хороший и умный строитель, архитектор, дизайнер или подрядчик никогда не пропустит эти важные шаги.

Частое общение со всеми, кто участвует в вашем проекте сборки, в сочетании с вашим пониманием процесса обеспечит принятие правильных мер.

Если вы делаете это самостоятельно, будьте информированы, образованы и соблюдайте правила с самого начала, иначе ваш проект может в конечном итоге быть изменен или даже полностью удален. Изучите и стройте с умом.

Взлет и падение государственного жилищного фонда Нью-Йорка: устная история

Без тепла.Протекающие крыши. Плесень и вредители. Бесконечное ожидание капитального ремонта.

Государственное жилье в Нью-Йорке стало синонимом ветхих жилищных условий, в которых за последние годы оказались многие из более чем 400 000 жителей.

Но это не всегда было так в 325 жилищных проектах, принадлежащих и управляемых Управлением жилищного строительства Нью-Йорка, также известным как Nycha. Крупнейшая система государственного жилья в стране когда-то казалась надежным вариантом для малоимущих трудящихся.Найча успешно пережила одни из самых бурных периодов Нью-Йорка, в то время как другие государственные жилые дома по всей стране рухнули.

Сейчас Ныча на распутье. В рамках июньского соглашения, в котором Найча признал, что скрывает свои действия и лжет федеральному правительству, назначенный судом наблюдатель вскоре будет наблюдать за осажденным агентством, поскольку оно пытается найти миллиарды долларов, чтобы удержать тысячи своих стареющих людей. здания, пригодные для жилья на десятилетия вперед.

Чтобы понять, как Nycha дошла до этого момента, мы прочесали наши фотоархивы на предмет забытых изображений и поговорили с давними жителями, бывшими чиновниками жилищного хозяйства, историками и другими о часто упускаемой из виду и удивительной восьмидесятилетней истории жилищного управления. Эта история, по их словам, ниже.

Нича была основана в 1934 году мэром Фиорелло Х.Противоядие LaGuardia от плохих многоквартирных домов во время жилищного кризиса Нью-Йорка во время Великой депрессии. Государственное жилье провозглашалось обязанностью прогрессивного правительства, а быстрое строительство обширных комплексов превратилось в машину по расчистке трущоб, которая изменила городской пейзаж.

Но поселки Найча не были ночлежками: в отличие от других городов, Нью-Йорк фактически запретил жителям с низкими доходами доступ к государственному жилью. С 1953 по 1968 год оно исключало большинство жителей, получающих пособие, путем отбора заявителей по списку моральных факторов, включая алкоголизм, ненормированный трудовой стаж, материнство-одиночку и отсутствие мебели.

[Nycha] был детищем либеральной политики Нью-Йорка. В разгар Великой депрессии люди должны были найти работу и жилье, которые могли себе позволить.

Это были относительно невысокие жилые дома, построенные по исключительно высоким стандартам качества.В основном, не хуже жилья среднего класса. Они были построены для очень тщательно отобранных арендаторов, в основном работающих семей, которые даже во время Великой депрессии не имели опыта социальной службы или истории.

Когда приехала моя мама, до 1950-х годов здесь жили только белые люди.

Проблема этого жилья, однако, заключалась в том, что оно было слишком в глазах многих.Ответом были такие проекты, как Queensbridge Houses: гораздо более крупные проекты, более повторяющийся дизайн, готовые блоки на гораздо более базовом уровне и большая экономия.

В мое время персонал был лучшим. У них была своя работа, они делали свою работу и были квалифицированы для своей работы. Вы позвоните, и сразу все решат.

Самое удивительное в Нью-Йорке — это его масштабы.

У вас 69 проектов с более чем 1000 единиц к 1960-м годам. Это потрясающе, и это огромные разработки. Поддерживать такую ​​большую систему уже было непросто, но было уже поздно. Джинн оставил бутылку.

К шестидесятым годам в Найче проживало около 500 000 жителей Нью-Йорка.Жители меньшинств теперь численно превосходили белых, но процент арендаторов, получающих пособие, составлял лишь половину от среднего показателя по государственному жилью по стране.

Nycha ослабила свою избирательность в 1968 году под огромным давлением со стороны федерального правительства и активистов социальной справедливости, и процент жителей, получающих государственную помощь, к началу семидесятых увеличился вдвое. К 80-м годам многие проблемы Нью-Йорка также сказались на жилищном строительстве: преступность, наркотики, вандализм.

Однако надежные управленческие возможности, финансовые ресурсы и жесткая полиция позволили властям держаться на плаву, в то время как государственное жилье в остальной части страны пришло в упадок и сносилось.

Значительно увеличилось количество социальных вопросов. Вызов управленчески поднялся. Пришлось заменить огромное количество окон, а обслуживание лифта стало намного сложнее из-за вандализма.Это был цикл ремонта и поломки.

Почтовые ящики будут разбиты и взломаны. Потому что тогда все получали бумажные чеки за свою работу или социальное обеспечение. Так что вы можете обналичить их где угодно. Не имело значения, кем вы были.

Очевидно, в то время у власти было намного больше сотрудников.У нас было 17000 сотрудников, не считая 2700 полицейских. У власти в то время была собственная полиция. В те времена у меня сложилось впечатление, что емкости было много. Безлимитных денег не было. Мы не могли отремонтировать все здания, но если возникла проблема, денег хватило бы на ее решение.

Когда в 1970-х годах Нью-Йорк разваливался, о чем практически забыли, проекты жилищного управления были якорями стабильности и безопасности.Это были места, в которые вы хотели попасть, поскольку районы вокруг вас ухудшались. Все это меняется в конце 1980-х. 1980-е годы — это первый раз, когда вы подвергаетесь большему риску криминального насилия на территории Ничи, чем в окрестностях.

Когда пришла эпидемия крэка, она взяла верх.Каждый день происходили драки, каждый день перестрелки, люди играли музыку за пределами вашего здания, чтобы вывести кого-нибудь на бой.

Это был очень небольшой процент плохих актеров, оказавших огромное влияние на качество жизни трудолюбивых людей. Мы всегда чувствовали себя проигравшими. Мы выполняли самую сложную работу в городе, и в то же время на нас смотрели свысока как на второсортных людей за то, что мы не были Н.Ю.П.Д.

Куда бы вы ни ступили, вы наступали на бутылку с крэком, еще в 80-х, давным-давно. В Grant вы бы побоялись спуститься по ступенькам, потому что у них была куча бутылочек с трещинами, и они застревали в канавке вашей обуви.

В то время камеры не были настолько распространены, как сейчас.У нас также был довольно активный патруль арендаторов, жители которого добровольно работали в вестибюлях и проверяли людей, которые входят и выходят.

В первый день патрулирования в Домах Фаррагута меня ударили замком. Это задело мое лицо. Были некоторые люди, которые не хотели, чтобы мы были там, потому что мы мешали их бизнесу. Я видел предметы размером с диван в гостиной, сброшенные с крыши здания на полицейскую машину.Это были старые плохие времена. Вы больше не слышите этих историй.

На рубеже веков идея правительства как землевладельца вышла из моды. Внезапно Nycha стала жертвой изъятия инвестиций, поскольку все уровни правительства уводили миллиарды долларов от агентства.

Операционный дефицит жилищного управления и растущие расходы на содержание и ремонт его стареющих 2 462 зданий быстро повлияли на условия жизни.Гнев урагана «Сэнди» и низкие температуры прошлой зимы еще больше выявили уязвимые места зданий.

За этим последовало бесхозяйственность, и в июне власти признали, что лгали, скрывая пропущенные проверки и вводя в заблуждение федеральных инспекторов. Теперь Найча ждет федерального контроля и вливания не менее 2 миллиардов долларов в городские фонды, хотя даже это может быть каплей в море по сравнению с неудовлетворенными потребностями системы в 25 миллиардов долларов.

Все сразу стареет, потому что все вроде как построили сразу. Это похоже на 30-летнее окно, когда было построено почти все государственное жилье, а теперь мы находимся в этом 30-летнем окне, когда его собираются полностью реконструировать или перепланировать. Многие из этих зданий изношены больше обычного.

Прекратили профилактическое обслуживание, в результате чего многие котлы вышли из строя.Летом нужно обслуживать котлы, чтобы они были готовы к зиме, а это прекратилось, потому что у них не было персонала для этого.

Теперь все по-другому. Это требует времени, потому что есть отставание. Я позвонил на покрасочные работы в мае, а они приедут в августе. На все могут уйти месяцы.

Недавно у нас три дня не было горячей воды.Значит, нельзя было ни принять ванну, ни душ.

Он был построен по модели, согласно которой доходы арендаторов будут увеличиваться, и, следовательно, арендная плата будет увеличиваться пропорционально. Но проблема в Нью-Йорке, как и в других городах, заключается в том, что доход жителей государственного жилья, в отличие от частного рынка, не поспевает за обществом или стоимостью содержания этих зданий.

Я делал несколько радикальных поступков.Я повысил арендную плату, но сделал это так, чтобы действительно учитывать фиксированный доход людей.

Эффект Сэнди на Нюче положил глазурь на торт. Ныча уже пришла в упадок. Ураган «Сэнди» и произошедшие с ним застройки действительно разрушили собственность, потому что котлы и электричество были расположены в подвалах. Сэнди пришел и действительно закончил работу — в Рокавей, на Кони-Айленде, в Нижнем Ист-Сайде.

У власти уже нет той репутации, которая была 30 лет назад. Он считался лучшим крупным жилищным органом США. Люди хотели работать на нас. Люди хотели там жить. Во всех отношениях это было лучшее отношение.

В семидесятых это было здорово.Они починят все, что вам нужно. Раньше в каждом здании работали по два человека. У нас этого больше нет.

По сей день, несмотря на все свои проблемы, Nycha не сбросила карты. Частично это связано со спросом на жилье в Нью-Йорке. Но удивительно, как они смогли адаптироваться к истощению. Остается образец того, как выжить.

Я убит горем, потому что это важный ресурс для бедных жителей Нью-Йорка.

Row Houses

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Надеемся, вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

Рядный дом

Скачать исходный отчет (pdf)

Подготовил Фрэнк С. Со

Рядный дом часто изображали как тип жилья, который прекрасно иллюстрирует условия перенаселенности, недостаток света, воздуха и открытого пространства, архитектурную монотонность и другие экологические недостатки. Фотография старой застройки рядного дома всегда была полезной для того, чтобы убедить местное сообщество модернизировать правила зонирования.Однако недавние проекты рядных домов с привлекательным дизайном как в недавно построенных, так и в реконструируемых районах Луисвилля, Детройта, Филадельфии, Сан-Франциско, Чикаго и многих небольших населенных пунктов вызвали положительные отзывы как от строителей, так и от широкой общественности. Теперь уже классические рядные застройки Chatham Village в Питтсбурге и Болдуин-Хиллз в Лос-Анджелесе, построенные несколько лет назад, изучаются с новой оценкой.

Рядный дом (также называемый «таун-хаус», «таун-хаус с патио», «мезонет», «придворный дом» и «групповой дом») пользуется все большей популярностью по нескольким причинам, наиболее важными из которых являются низкое строительство. затраты и требования к земельному пространству на одну жилую единицу, а также растущее признание покупателями домов.Строить рядный дом дешевле, чем отдельно стоящие дома. Значительная экономия достигается за счет использования меньшего количества окон и стен, а также использования предварительно нарезанных элементов, которые, по-видимому, чаще используются при строительстве рядных домов, чем при других видах строительной деятельности. При необходимости меньших участков можно также сэкономить на стоимости земли. Хороший дизайн строения рядного дома создает полезное открытое пространство в отличие от бесполезных узких дворов и открытых передних и задних дворов, которые типичны для односемейных подразделений, где социальные обычаи сообщества часто препятствуют возведению адекватных заборов, обеспечивающих семейную конфиденциальность.Рядный дом также заполняет очевидный вакуум на рынке жилья, будучи особенно привлекательным для супружеских пар в возрасте до 25 или старше 55 лет, которые считают, что ни типичная квартира, ни обычный загородный особняк на одну семью не соответствуют их жилищным требованиям.

В то время как большинство рядных домов на сегодняшний день построено в крупных городах или мегаполисах, небольшие сообщества вскоре могут столкнуться с решением разрешить или отклонить этот новый и странный вид жилья. Такие вопросы, как «Это хорошее жилье или потенциальные трущобы?»; и «Разве эти участки не меньше того, что мы разрешали раньше?» будет задан вопрос.В этом отчете представлены и описаны некоторые общие характеристики этого типа жилья.

Преимущества рядного корпуса

Рядный дом предлагает экономию прежде всего индивидуальному владельцу. Сторонники утверждают, что при существующих затратах на землю и строительство рядный дом обеспечивает больше места за меньшие деньги, чем другие типы жилых единиц. Расходы на содержание и эксплуатацию — обогрев и уход за внешними поверхностями (рядные дома обычно облицованы кирпичом) — ниже.Тем, у кого нет вкуса к ландшафтному дизайну и садоводству, нет необходимости тратить долгие часы на содержание больших частных дворов.

Рядный дом имеет преимущество перед квартирами и даже некоторыми отдельно стоящими домами на одну семью. Жизнь бок о бок в рядных домах является относительно большей уединенностью, чем жизнь над другими семьями в многоквартирных домах. Каждая единица рядного дома имеет небольшой участок земли в частной собственности, который не может быть обеспечен жилыми помещениями.Утверждается, что уединение в хорошо огороженном рядном доме может быть более полным, чем в некоторых односемейных участках. Более того, сторонники рядных домов утверждают, что владение отдельным блоком дает чувство ответственности за техническое обслуживание, которого не хватает при средней арендуемой площади. Кроме того, есть возможность изменить внутреннее устройство, как в отдельно стоящем доме, то есть подвал можно превратить в игровую или клубную.

Возможно, наиболее важным атрибутом рядного жилья с точки зрения сообщества в целом является то, что оно предлагает альтернативу вездесущему потребляющему землю отдельному дому на одну семью.На том же участке земли можно разместить больше семей. Коммунальные услуги могут быть более экономичными в районах застройки рядных домов, чем в районах отдельно стоящих частных домов, из-за компактного характера первых. Эффективное использование земли приведет к тому, что чистая фактическая полезная площадь открытого пространства будет выгодно отличаться от того, что предлагается отдельно стоящими застройками для одной семьи. Пустые подворья и относительно бесполезные неудачи могут быть объединены, чтобы создать пространство, более подходящее как для индивидуальных, так и для общественных целей.Наконец, община выигрывает от введения жилой единицы, которая делает домовладение и сопутствующую ему стабильность возможными для большего числа людей, в то же время обеспечивая большее архитектурное разнообразие типов и размеров жилья.

Недостатки рядного корпуса

Большинство отрицательных отзывов относительно рядного жилья основано на опыте работы с типом агрегата, построенным в прошлом. Многие из этих возражений удалось преодолеть с помощью современного дизайна и архитектурной обработки; другие в первую очередь являются делом индивидуального вкуса в отношении предпочитаемого типа жилого помещения.

Типичный старый рядный дом по общему признанию слишком узок, чтобы обеспечить хорошее внутреннее планирование. Следовательно, жилая площадь ограничена, и ее сложно меблировать. Без соответствующего ограждения во дворе мало уединения. Тонкие партийные стены передают звуки от соседних юнитов. Из-за отсутствия надлежащего вентиляционного оборудования в доме летом становится жарко. В самых старых образцах рядной застройки большого города жилища обычно были глубокими и темными, что усугублялось неадекватным искусственным освещением той эпохи.Бесконечные фасады из кирпича и дерева делали одно жилище и даже одну улицу неотличимыми от другого, за исключением тех случаев, когда владельцы предпочитали необычные цвета на дверях и отделке. Внешнее единообразие в районе рядных домов обычно считается эстетически более удручающим, чем в районе отдельно стоящих домов на одну семью, хотя это довольно спорный момент.

Рельеф открытого пространства в кварталах старых рядных домов часто встречается только там, где есть большая школа или общественный парк.Дворы перед домами, если таковые имеются, бесполезны, а задние дворы во многих старых застройках слишком длинные и узкие для каких-либо целей, кроме обслуживания автомобилей и хранения мусорных баков. Если парковка на территории не предусмотрена, улица становится неэффективной парковкой. В некоторых городах важные элементы городской жизни — магазины, места общественных встреч и церкви — не расположены в районе рядных домов или рядом с ними.

Рядный дом на участке

Как упоминалось ранее, ограниченная ширина — самый большой недостаток старых жилых домов рядного типа.По словам The Community Builders ‘Handbook : ^l

Двадцать футов шириной должно быть минимумом для сегодняшнего «открытого планирования». Любая ширина менее 16 футов считается устаревшей. На участках размером 20 футов на 90-100 футов в глубину будет от 22 до 25 двухэтажных домов на чистый акр. Эта плотность и ширина участка вмещают двухэтажные единицы, имеющие атрибуты современного особняка, включая встроенный гараж, две спальни и ванну, фронтальный отступ и задний сад.Дополнительный полуэтаж, содержащий систему отопления и кондиционирования, складские помещения и комнату-студию, вполне возможен там, где нет подвалов. Для единиц с соседними комнатами на втором этаже важна ширина участка от 22 до 25 футов.

Из-за сложности планирования жилых интерьеров рядных домов шириной 16 и 18 футов следует поощрять использование большей ширины. Тем не менее, грамотный дизайнер часто может решить проблемы внутренней планировки, связанные с узкой шириной, которая поставила бы в тупик продавца-строителя без хороших архитектурных советов.

Интимная взаимосвязь дома, участка и улицы в застройке дома означает, что проектное агентство должно проявлять больше, чем обычно, интерес к дизайну интерьера такого дома. Очень часто здравое суждение об адекватности внешнего двора и планировки квартала невозможно сделать без знания внутренней планировки и ориентации.

Если жилые или семейные комнаты расположены в передней части дома, желательно разместить здание достаточно далеко от улицы, чтобы обеспечить защищенное и привлекательное открытое пространство.Однако такая конструкция уменьшает доступное пространство на заднем дворе, которое на практике тише и приватнее, чем двор со стороны улицы. Еще один недостаток размещения гостиной впереди заключается в том, что это ухудшает возможность размещения общего пространства, такого как проход, в задней части участка. Кроме того, продукты и другие доставленные товары должны транспортироваться через внутренние жилые помещения на кухню в задней части дома.

На рис. 1 показаны некоторые альтернативные варианты размещения дома на участке и изменения соотношения жилых и других зон внутри и за пределами объекта и на участке.Блок с гостиной, ориентированной на задний сад, является предпочтительным решением.

Рисунок 1

Факторы, которые следует учитывать при расположении различных дворовых пространств, были четко представлены в исследовании Eastwick New House, проведенном Управлением по перепланировке Филадельфии : ²

1. Соответствуют ли размер участка и расположение машины и дома идеальному расположению дома и земли? Если нет, адекватны ли компенсации?

2.Были ли по возможности устранены неиспользуемые (не служащие ни полезности, ни красоте) открытые участки?

3. Соответствует ли баланс между передним и задним дворами и их дизайн использованию и расположению открывающихся на них комнат?

4. Достаточно ли места для:

а. Дети играют вдали от машины и движения, но легко контролируются и доступны для дома, особенно на кухне?

г. Взрослые сидят, едят, развлекаются и т. Д., В уединении и в зеленом [sic].

г. Садоводство, работа на открытом воздухе и хранение на открытом воздухе?

г. Сушка одежды и [утилизация] мусора удобны для дома, но насколько это возможно?

5. Дизайн и объем посадки и другой внешней работы, выполняемой застройщиком, должны поощрять индивидуальное освоение открытых территорий владельцем и все же иметь тенденцию запрещать «анархию» для ряда или группы.

Проблема ограждений заслуживает внимания местного агентства по планированию. Многие действующие в настоящее время положения могут запретить конфиденциальность, которая необходима при застройке рядных домов.В частности, должны быть разрешены высокие ограждения из кирпича, камня и вентилируемого дерева.

Открытое пространство

Поскольку сохранение земли является одним из основных преимуществ рядных домов, нельзя допускать застройку таких жилых домов по соседству, которая не обеспечивает разумного количества открытого пространства сообщества в виде детских площадок и парков. Детские площадки с полями и оборудованием восполняют потребность в зонах активного отдыха, а парки — это пространство для пассивного семейного отдыха, и они особенно подходят для мам с маленькими детьми и для пожилых пар.Эти две возрастные группы могут быть альтернативно размещены на открытых пространствах городского типа, таких как мощеные корты со скамейками, там, где нет возможности использовать большие зеленые парковые зоны.

Нет точных формул для определения количества открытого пространства, необходимого для различных видов землепользования, не говоря уже о конкретных стандартах для рядного дома. Тем не менее, Planning the Neighborhood (Американская ассоциация общественного здравоохранения) предлагает в общей сложности 310 квадратных футов открытого пространства на семью как минимум для кварталов рядных домов, 40 процентов этой площади должны быть в парках, а остальная часть — на детских площадках.3 При предполагаемом размере семьи в 3,6 человека это эквивалентно одному акру открытого пространства на 500 жителей. Вместе с другими стандартами APHA (например, 2400 квадратных футов земельного участка на одну жилую единицу) это требование означает, что примерно девять процентов чистой жилой площади в кварталах рядных домов будут посвящены открытому пространству и рекреационному использованию. Однако, если около половины необходимого игрового пространства предоставляется на территории близлежащей школы, тогда только от четырех с половиной до шести процентов чистой жилой площади необходимо отвести под парки и детские площадки.Исследование Group House, проведенное в округе Балтимор (см. Библиографию), предполагает, что 10 процентов чистой жилой площади следует отвести под открытое пространство; в то время как анализ исследования Eastwick показывает, что 18% чистой площади блока отведено под открытое пространство.

Поддержание общественного открытого пространства, особенно на небольших участках, остается проблемой. Обширные исследования, которые в настоящее время проводятся, могут предложить лучшие способы владения и обслуживания, которые сделают новые конструкции осуществимыми.

Парковка

Ключевым элементом дизайна кварталов рядных домов является предоставление соответствующей парковки. Хранение автомобилей будет в значительной степени определять группировку и ориентацию жилых домов, а также расположение других объектов. В большинстве городских районов коэффициент владения легковыми автомобилями на семью превышает 1,0, а в некоторых случаях приближается к 1,5 (коэффициент округа Лос-Анджелес приближается к 2,0). Для размещения растущего числа семей с двумя автомобилями и для гостевой парковки общий стандарт — 1.5 мест на жилую единицу должно быть достаточно. В некоторых центральных районах города, где владение автомобилями более ограничено, это соотношение может быть уменьшено соответствующим образом.

Важным фактором, который следует учитывать при размещении парковочных мест в районе, является антипатия американцев к прогулкам как средству передвижения. Таким образом, вход в жилую единицу не должен находиться на расстоянии более 200 футов от места парковки, и, как правило, парковка должна располагаться как можно ближе к дому, чтобы минимизировать расстояние, необходимое для переноски пакетов и т. Д.

Парковочное место для автотранспорта может располагаться как на отдельных участках, так и за их пределами. Альтернативные схемы парковки показаны на рисунке 2. Использование переулка для доступа транспортных средств не рекомендуется. Он не только использует ценное пространство, но также имеет тенденцию становиться загроможденным и неприглядным. Альтернативой, конечно же, является место для парковки перед домом или со стороны улицы. Хотя это расположение имеет некоторые недостатки, оно определенно предпочтительнее для хранения на заднем дворе.На рисунке 1 показаны альтернативные места для парковки в передней части стоянки.

Навесы для автомобилей представляют собой эстетические проблемы, но могут быть необходимы по экономическим причинам. Поднятие первого этажа дома примерно на семь футов над уровнем тротуара дает пространство для переднего подвального гаража за счет прямого доступа на улицу из жилых помещений.

Место для парковки во дворе — еще одно решение проблемы. Здесь места для парковки сгруппированы таким образом, чтобы тратить как можно меньше земли, в то время как пешая доступность до отдельных домов остается относительно короткой.Это место также позволяет использовать гостевую парковку. На рисунке 2, а также на иллюстрациях из исследования Eastwick показаны примеры расположения парковочных мест.

Рисунок 2

Еще один дизайнерский прием используется в Chatham Village, где места для парковки вне улицы объединены с группами гаражей в ненавязчивых дворах, обнесенных стеной. Эти гаражные комплексы предоставляют место для мытья и ухода за автомобилем, чего часто не хватает на сгруппированных стоянках. Роликовая топография участка также позволяет включать подземные гаражи во многие отдельные объекты.

Какие бы парковочные места и конструкции не использовались в застройке рядных домов, количество парковок на улице должно быть сведено к минимуму. Большие парковочные места не подходят для этого типа жилья, и их следует по возможности избегать.

Улицы

По большей части планировка коллекторных и главных улиц в кварталах рядных домов и вблизи них не сильно отличается от планировок улиц в других жилых кварталах. Чуть более высокая плотность, характерная для участков рядных домов, радикально не меняет требований к проектированию.Однако следует тщательно контролировать провалы на коллекторных и основных улицах, особенно на перекрестках, чтобы поддерживать адекватные расстояния видимости, соизмеримые с более высокими скоростями движения транспортных средств, связанными с этими магистралями. Неглубокие провалы, обычно встречающиеся на второстепенных улицах в кварталах с рядными домами, могут создать чрезвычайно опасные дорожно-транспортные происшествия на улицах с интенсивным движением. Ни в коем случае нельзя допускать, чтобы у рядных домов прямой транспортный доступ через подъездную дорожку к главной улице. Если группы рядов выходят на главную улицу, необходим маргинальный подъезд.Точно так же, когда разрешена парковка на отдельных участках, другое решение — например, парковочные площадки — желательно для тех единиц, которые выходят на улицы коллектора.

Район рядных домов предоставляет множество возможностей для изменения дизайна второстепенных улиц. Поскольку функция уличной системы заключается в перемещении людей и товаров (а не для хранения транспортных средств), и поскольку улицы обычно занимают большие площади, общая цель проектирования должна заключаться в использовании как можно меньше земли для целей передвижения.Полоса отвода 60 и 70 футов с тротуарами длиной 36 и 42 футов должна быть более чем достаточной для второстепенных улиц и улиц коллектора, соответственно. Незначительный дизайн улиц должен препятствовать движению и чрезмерным скоростям. Например, у кольцевых улиц и тупиков есть важное преимущество, заключающееся в том, что они никуда не денутся. Другие возможные шаблоны проектирования: прямоугольные меандры с короткими касательными и частыми поворотами; изменение текстуры дорожного покрытия для создания шероховатой поверхности, вызывающей шум и вибрацию; а также брусчатку или брусчатку, устанавливаемую рядом с открытыми пространствами и игровыми площадками, чтобы замедлить движение транспорта в этих местах.

Улицы также служат местом прокладки водопровода, газа, канализации и ливневой канализации. Это не представляет серьезной проблемы, за исключением тех случаев, когда полосы отвода проложены обходными путями. Здесь необходимо сочетание грамотного планирования улиц и сервитутов. Следует приложить все усилия для поощрения подземного захоронения электрических и телефонных проводов. Воздушная проводка может стать разрушительным вмешательством в запланированную застройку рядного дома с интенсивным использованием открытого пространства.

Микрорайон

Упомянутая выше критическая ассоциация автомобильной стоянки и модели застройки является лишь одним из аспектов тесной взаимосвязи различных элементов дизайна, преобладающих в районе рядных домов. Ряд схематических блочных исследований проекта Eastwick, представленных на рисунках с 3 по 6, показывают различные модели соседства, которые возможны в таких областях. Блоки 4, 5 и 6 (их числовое обозначение в оригинале) представляют концепции сегментарного дизайна, которые могут быть скомпонованы в более крупные комбинации, примером которых является Блок 7.Конечно, существует гораздо больше возможностей дизайна, и читателю рекомендуется обратиться к источникам, перечисленным в Библиографии, за дополнительными примерами.

Блок 4

В этом блоке узкая полоса, обычно шириной 10 футов, была ослаблена каждым домом в более длинных рядах, чтобы сформировать общий ряд шириной около 20 футов. Общий соединяется с тротуаром на каждом конце квартала. Эта территория может использоваться жителями квартала как частное владение или может быть соединена с системой общественных дорожек и парков.В качестве альтернативы можно было отказаться от прохода и сделать задние дворы полностью закрытыми. В любом случае сокращение длинных рядов и размещение домов поперек конца блока устраняет сходство с крепостной стеной, характерное для обычных длинных параллельных рядов.

Рисунок 3

Блок 4 Статистика:

Блок 5

Здесь были принесены в жертву три или четыре дома, чтобы создать большую открытую площадку для отдыха и развлечений. Эта территория примыкает к улице, а также связана с внутренней пешеходной дорожкой. Общественный вид на окрестности значительно улучшается за счет использования озелененных проемов в массе домов. Полезность маленьких парков в качестве частного общего пользования может пострадать из-за контакта с улицей.Альтернативой было бы включение его для общественного пользования в более крупную систему пешеходных дорожек.

Рисунок 4

Статистика по блоку 5:

Блок 6

Здесь общее полностью заключено. Несмотря на то, что они соединены с улицами за пределами квартала пешеходными дорожками, это расположение создает ощущение уединения и собственности.

За детскими играми в этой зоне можно легко наблюдать из всех домов в квартале, кроме четырех.

Внутренние помещения и прогулочные дорожки обеспечены за счет небольшого падения плотности нетто (с 23.3 до 20,45) и увеличение примерно на 3% коммунальных и уличных расходов по сравнению с обычным блоком X [см. Исследование Eastwick].

Рисунок 5

Статистика блока 6:

Блок 7

Этот план объединяет Блок 6 и вариант Блока 5 в виде чередующихся кольцевых улиц, обслуживающих территорию между двумя улицами «коллекционеров». У него есть много преимуществ, перечисленных ниже, по сравнению с нежелательными элементами, которые появляются в Блоке 5A [см. Исследование Eastwick]:

• Кольцевые улицы обслуживают около 80% жилых домов.
• Сквозное движение по этим улицам не осуществляется, и их форма снижает скорость местного движения.
• У каждого дома есть чисто пешеходный доступ к большой общей улице, расстояние не должно превышать 150 футов.
• Расположение рядов домов создает упорядоченный, но интересный крупномасштабный узор с разнообразием из любой перспективы. Короткие виды чередуются с более длинными, но ни один из них не тянется бесконечно, и все они включают зеленые зоны.

Пешеход может проходить где угодно между улицами коллектора, не пересекая никаких улиц, кроме кольцевых улиц.

Череда небольших парковых зон, на которых заканчивается внутренняя часть кольцевых улиц, подходит как для отдыха взрослых, так и для детских игровых площадок.Соединяющие их пешеходные дорожки по улицам образуют систему пешеходных переходов через всю территорию. Возражения против этих парков могут быть сформулированы следующим образом: (1) городу будет трудно содержать парки, потому что они маленькие и многочисленные; и (2) поскольку они почти такого же размера, как и более частные открытые участки внутри блоков, они не так полезны, как меньшее количество больших участков.

Открытое пространство, петельные улицы, визуальный интерес и разнообразие достигаются в этом плане практически без увеличения стоимости улиц и коммунальных услуг (по оценкам, не более 3%) и уменьшения плотности по сравнению с обычным кварталом, состоящим всего из 3 домов на акр.

Рисунок 6

Статистика по блоку 7:

Зонирование рядных домов

До недавнего времени строительство рядных домов было сосредоточено в нескольких крупных городах. Большинство постановлений о зонировании специально не предусматривают застройку рядных домов. Обычно они содержат несколько расплывчатых ссылок на «пристроенные» жилые единицы. Однако примеры положений о зонировании, разрешающих использование настоящих рядных домов, можно найти в постановлениях нескольких крупных городов.Полезно изучить эти положения, поскольку они предположительно основаны на многолетнем опыте и касаются ключевых элементов управления землепользованием: плотности, минимальной площади участка, минимальной ширины участка, максимального покрытия участка, минимальных передних и задних дворов, различных требований к участкам. для конечных единиц, примыкающих к другим строениям или улицам, отступлений, максимального количества единиц в ряду и т. д.

Положения постановлений

Следующие примеры взяты из постановлений о зонировании Балтимора (города и округа), Питтсбурга и Филадельфии.

Балтимор Округ . Постановление о зонировании округа Балтимор (1955 г.) определяет жилище группового дома как:

Здание, в котором имеется не менее трех или более шести домов на одну семью, возведенных в ряд как одно здание на прилегающих участках, каждое из которых отделено от прилегающего дома или домов утвержденной стеной или стенами, выходящими из от пола подвала или подвала до крыши по линии раздела участка, и каждое такое здание должно быть отделено от любого другого здания пространством со всех сторон.

Есть только одна зона рядных домов. Это позволяет плотность около 20 единиц на чистый акр. Требования к участку и двору приведены в Таблице 1. Дополнительное положение требует, чтобы передняя и боковые (угловые) линии здания находились на расстоянии не менее 55 футов от центральной линии примыкающей улицы.

Таблица 1

Требования к участку и двору в отношении зоны групповых (рядных) домов, округ Балтимор (1955)

Источник: Постановление о зонировании округа Балтимор, 1955 г., стр.22.

Балтимор Город . Предлагаемое новое постановление о зонировании города Балтимор (1962 г.) предусматривает три района, в которых предусматривается рядное жилье. Положения кратко изложены в Таблице 2. Различия в минимальных площадях участков для одной, двух и трех жилых единиц, как показано, предназначены для разрешенного использования в более ограниченных жилых кварталах — в частности, полусамых или двухуровневых единиц. Например, в районе R-7 минимальная площадь земельного участка рядного дома (от 3 до 12 квартир) составляет 5 500 квадратных футов для трех квартир и 2200 квадратных футов для каждой дополнительной квартиры.Предлагаемое постановление гласит, что «… на участке земли не должно быть никаких жилых помещений, кроме зарегистрированного на дату вступления в силу настоящего Всеобъемлющего постановления участка площадью менее 1800 квадратных футов». Фактически, тогда минимальная площадь участка для рядного дома на вновь засаженном участке будет составлять 1800 квадратных футов — а не меньшие площади, указанные для районов R-8 и R-9. Следует также отметить, что предлагаемое постановление не использует требования к минимальной ширине участка для контроля плотности жилых помещений.

Таблица 2

Краткое изложение положений о районных рядах, предлагаемых Постановлением о зонировании, город Балтимор (1962 г.)

Источник: Постановление о зонировании города Балтимора, 1962 г.

Питтсбург . Постановление о зонировании Питтсбурга (1958 г.) содержит интересную оговорку, согласно которой сам рядный жилой дом должен соответствовать определенным минимальным стандартам, чтобы его можно было использовать в качестве разрешенного использования. Соответствующий раздел гласит:

Жилище, Ряд: Многосемейное жилище, разделенное стенами для группы или перегородками на ряд из трех или более отдельных и не сообщающихся частей.

Рядное жилище, класс «А»: Рядное жилище, содержащее не более шести жилых единиц, не более двух комнат по глубине; без двух жилых единиц, обслуживаемых одной лестницей или одной и той же внешней дверью жилища.

Рядное жилище, класс «В»: Рядное жилище, кроме класса «А».

В микрорайонах Р-3, Р-4, Р-5 допускается размещение рядного жилья класса «А». Рядное жилище класса «В» в настоящее время запрещено использовать ни в одном районе. Как показано в Таблице 3, требования к минимальной площади участка и переднему и заднему двору для рядных домов класса «А» в районах R-3, R-4 и R-5 идентичны. Различаются только требования к боковому двору.

Таблица 3

Краткое изложение положений о районе рядных домов, Постановление о зонировании города Питтсбург (1958 г.)

Источник: Постановление о зонировании Питтсбурга, 1958 г.

Филадельфия . Филадельфия — это город с обширной застройкой рядных домов. В недавно принятом постановлении о зонировании (1962 г.) была включена широкая зона рядных домов для размещения рядных домов шириной 24 фута. Текст положений Филадельфии приводится ниже (Рисунок 1 показывает, как применяются требования по верфям):

сек. 14-207 микрорайон «Р-6»

(1) Правила использования. Конкретными видами использования, разрешенными в этом районе, должны быть возведение, строительство, перестройка или использование зданий и / или земли для:

(a) Отдельные дома на одну семью группами не более десяти человек; при условии, что каждое жилище должно быть не менее 24 футов в ширину, и, кроме того, что конечные жилища каждой группы могут содержать две семьи;

(б) Частный гараж для подсобных помещений;

(c) Использование аксессуаров в соответствии с определением;

(d) Знаки, насколько это разрешено в жилых кварталах «R-2».

(2) Регламент зоны

(a) Ширина и площадь участка. Минимальная ширина лота должна составлять 24 фута, а минимальная площадь лота — 1 920 квадратных футов; при условии, что минимальная ширина участка торцевого жилища группы должна составлять 35 футов, а минимальная площадь участка торцевого жилища должна составлять 2 880 квадратных футов.

(б) Оккупированная площадь. Не более 50 процентов площади участка занимают здания.

(c) Открытая площадка. Открытая площадка должна составлять не менее 50 процентов площади участка и состоять, по крайней мере, из минимальных передних и задних дворов или открытых кортов, которые должны быть равны площади не менее общей требуемой открытой площади.

(d) Линия отступления от строительства. Линия отступления здания должна быть на расстоянии 15 футов от всех линий улиц.

(e) Передние дворы. Минимальная глубина переднего двора должна быть глубиной, необходимой между линией улицы и линией отступления здания, как указано в данном документе.

(f) Боковые дворы.

(.1) Каждое жилище, которое является конечной единицей допустимой группы, должно иметь боковой двор с минимальной средней шириной 12 футов; при условии, однако, что ни одна часть указанного двора не должна быть меньше восьми футов в ширину.

(h) Задние дворы.

(.1) Минимальная глубина заднего двора должна составлять 20 футов.

(3) Нормы высоты

(a) Максимальная высота здания должна быть на 35 футов выше среднего уровня земли у основания здания, но ни в коем случае не выше трех этажей.

Планируемая застройка и рядный дом

Вероятность монотонности намного выше при строительстве рядных домов, чем при любом другом типе использования земли под жилую застройку.Следовательно, гибкость важна для поощрения передовой практики развития. Гибкость может быть достигнута за счет использования положений о планируемой застройке единиц в постановлении о зонировании. Положения в тексте специальных плановых единиц обеспечивают метод изменения требований, касающихся дворов, размеров и расположения участков, пространственного соотношения строений, разнообразия типов жилых помещений и сочетания видов землепользования — при условии, что они являются частью общего плана. Постановление обычно требует, чтобы общая плотность предлагаемой застройки не превышала разрешенную положениями района, в котором будет расположен проект.В некоторых постановлениях о зонировании разработчику может быть предоставлен бонус в виде небольшого увеличения разрешенной плотности, если он предоставит дополнительные общественные объекты, такие как открытое пространство, в пределах границ проекта.

Концепции и принципы положений о планируемой застройке в Постановлении о зонировании были надлежащим образом рассмотрены в документе Density Zoning: Organic Zoning for Planned Residential Development , опубликованном Институтом городских земель в качестве Технического бюллетеня № 42 в июле 1961 года.

Положения о планируемой застройке обычно применяются к выбранным жилым (а также коммерческим и промышленным) районам. Предлагаемое постановление города Балтимора дает пример такой практики, в которой положения о планируемой застройке могут применяться к тем жилым районам, в которых разрешено строить рядное жилье. Раздел о планируемых единицах содержит формулировки общего характера и не содержит конкретных стандартов для планируемой застройки рядных домов как таковых. Каждый план участка должен быть рассмотрен и рассмотрен по существу комиссией по планированию.

В новом постановлении о зонировании Филадельфии используется другой подход к проблеме. Он не содержит запланированных единиц жилья как таковых, но вместо этого включает ряд районов, в которых групповое жилье (рядные дома) может быть совмещено с высокими многоквартирными домами. Например, положения районов R-11, R-12 и R-13 допускают множество различных схем расположения строительных площадок. Широко используются соотношения площадей, различные схемы размещения и шкалы легких препятствий. Эти сложные требования требуют внимательного изучения текста постановления и сопровождающих его иллюстраций и иллюстраций.

Рисунок 7

Аналогичное нововведение включено в предлагаемый округ Балтимор ‘R.V.T. » (Резиденция, разнотипная). Однако в этом случае ожидается гораздо меньшая плотность с допустимым максимумом примерно шесть семей на акр. Эта плотность находится между требованиями к площади участка для квартиры на одну семью (6000 квадратных футов) и квартиры на две семьи (10000 квадратных футов или 5000 квадратных футов на семью) в жилой зоне R-6 на одну и две семьи.Лифтовые постройки также разрешены в зоне R.V.T. Минимум 10% общей площади площадки должно быть отведено под открытое общественное пространство. Как и в случае с положениями Филадельфии, положения о плотности, площади и ярде чрезвычайно детализированы.

Таким образом, таким образом, район рядных домов в Постановлении о зонировании, если он не изменен положениями о планируемых единицах упомянутого выше типа, сам по себе не будет обеспечивать развитие кварталов новых рядных домов, которые будут соответствовать стандартам, которые в настоящее время достигаются в более прогрессивные проекты.

Выводы

Популярность рядных домов растет во всех частях США. Муниципальных чиновников как в больших, так и в малых городах просят одобрить тип жилого дома, который они никогда не ожидали увидеть в своих городах. Их по понятным причинам беспокоит то, что бесконечное однообразие рядного дома, каким они, возможно, видели его в нескольких крупных восточных городах, не повторится в их общинах. Современные правила зонирования и застройки могут предотвратить это однообразие.Рядный дом, правильно спроектированный и расположенный, действительно имеет некоторые преимущества перед другими типами жилых домов. Разумное количество рядных домов может быть освоено с выгодой, но муниципальные власти должны быть готовы принять и обеспечить более строгие меры контроля застройки, чем те, которые используются для отдельно стоящих домов на одну и две семьи.

Список литературы

1. Городской земельный институт, Справочник строителей сообществ , 1961, стр. 101.

2. Управление реконструкции Филадельфии, Eastwick New House Study , 1957, p.11

3. Американская ассоциация общественного здравоохранения, Комитет по гигиене жилья, Planning the Neighborhood, 1960.

Библиография

Американская ассоциация общественного здравоохранения, Комитет по гигиене жилья. Планировка микрорайона . Чикаго: Служба государственного управления, 1960.

«Дело в пользу рядного дома: большая плотность, но меньше скопления людей», House and Home , июль 1955 г., стр. 106 и сл.

Справочник строителей сообществ. Executive Edition. Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель, 1960. стр. 101.

Исследование нового дома в Иствике, . Филадельфия: Управление по перепланировке, 1957. стр. 11.

Кабинет группового дома. Подготовлено для Совета по планированию округа Балтимор компанией Wilson & Christie Associated Architects, август 1961 г.

Дизайн корпуса. Оттава, Онтарио, Канада: Центральная ипотечная и жилищная корпорация, 1952 г.

Новые подходы к развитию жилищного строительства: исследование концепций и инноваций. (Технический бюллетень № 40) Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель, 1961 г.

«Заметки о развитии Eastwick от компании Doxiadis Associates», Ekistics, , август-сентябрь 1962 г., стр. 104 и далее.

Предложение по перепланировке района реконструкции города Иствик. Филадельфия: Иствик Корпорация Строителей Филадельфии, дата?

«Рядные дома для городов», Architectural Forum, май 1957 г., стр. 149ff.

«Row Housing», Ontario Planning , март 1959 г.

(Предметы, представляющие интерес, касающиеся рядного дома, появились в выпусках House and Home за июль 1955 г., август 1959 г., март 1961 г., апрель 1961 г., январь 1962 г. и декабрь 1962 г.).

Авторские права, Американское общество должностных лиц по планированию, 1962 г.

Размер жилого квартала Марин, требующий тщательной проверки

Застройщик 28 жилых домов на 15 акрах к северу от Лукас Вэлли-роуд должен будет повторно подать в округе разрешение на строительство размер и форма домов, которые он хочет, по словам директора по планированию округа Марин.

Предыдущий владелец собственности, Lafferty Communities, получил окончательное одобрение проекта Talus Preserve в 2009 году перед продажей собственности компании Domain Real Estate Partners, расположенной в Скоттсдейле, штат Аризона. «Домен, однако, не смог продвинуться вперед достаточно быстро, чтобы уложиться в ключевой срок передачи прав», — сказал Том Лай, директор окружного агентства по развитию сообществ.

«У них не будет времени, чтобы передать эти разрешения, — сказал Лай, — поэтому его точный план истекает в сентябре.Это означает, что им нужно подать нам новую заявку на дизайн дома ».

Проект стал предметом спекуляций и дискуссий среди людей, живущих в окрестностях, в начале этого месяца, когда Домен начал вырубать деревья и оценивать собственность. Многие комментарии, размещенные на интернет-сайте Nextdoor, касаются мудрости строительства новых домов во время исторической засухи.

«Сейчас не время начинать этот проект из-за непредсказуемой засухи», — написала Марла Майлс.

«Безумие, если прибавлять такое потребление воды при таких обстоятельствах», — сказал Стив Кук.

«Пока мы не решим водную проблему, как мы можем допустить новые разработки?» — сказал Дэн Ван Винкль. «Нам не нужно строительство дорогих домов, поглощающих воду».

Лай сказал, что в точном плане развития проекта изначально был окончательный крайний срок передачи прав на 9 марта 2020 года, после нескольких продлений, и этот срок был продлен до 9 сентября 2021 года из-за пандемии COVID-19.

Для реализации плана застройки Домен должен получить разрешения на строительство для всех 28 одобренных домов и залить фундаменты для всех построек. Лай говорит, что к 9 сентября это невозможно сделать.

«Разрешения на строительство должны быть как минимум пересмотрены», — сказал Лай. «Они их даже не отправили».

Шесть из 28 домов должны быть доступными жилищными единицами с ограничениями по закону, а пять домов по рыночной цене должны включать дополнительные жилые единицы (ADU).Лай сказал, что ADU — это уступка, на которую застройщик согласился в обмен на одобрение домов большего размера.

Согласно точному плану развития, утвержденному в 2009 году, застройщик получил разрешение на строительство 28 частных домов размером от 3000 до 3500 квадратных футов, с дополнительными 500 квадратных футов, доступными в случае строительства второго дома. Обследование 926 объектов недвижимости в 2004 году показало, что дом среднего размера в окружающем районе Маринвуд имел площадь 2088 квадратных футов.

Лай сказал, что домен уложился в сроки, необходимые для размещения карты проекта, а это значит, что размер участков не изменится.Он сказал, что компания может принять решение о продаже участков и позволить новым владельцам получить разрешение на размер дома, который они хотят.

Роберт Пэриш, местный менеджер проекта Domain, отказался комментировать, согласен ли Domain с оценкой директора по планированию.

«Я не хочу делать заявление, которое противоречит законным правам проекта, — сказал Пэриш.

Пэриш сказал, что, хотя персонал округа по планированию был «невероятно любезным и услужливым», во время пандемии COVID-19 было сложно удовлетворить все требования округа.

Генеральный план Оквью, частью которого является это жилое подразделение, также включал планы для жилого дома с обслуживанием на 94 400 квадратных футов.

В 2018 году руководители округа окончательно утвердили строительство The Oaks, объекта на 126 квартир и пяти доступного жилья, которые будут расположены на 9,6 акрах в Маринвуде вдоль западной стороны шоссе 101 между дорогами Лукас-Вэлли и Миллер-Крик.

Роберт Ив, разработчик проекта, заявил, что из-за пандемии прогресс временно приостановлен.

«Во время кризиса COVID финансирование для пожилых людей было недоступно», — сказал Ивс. «Теперь все кончено. Финансирование строительства теперь доступно для таких проектов, как наш.

«Существует общепризнанная большая потребность в жизни пожилых людей», — сказал Ивс. «У нас стареет не только здесь, в Марине, но и повсюду».

Eves сказал, что у его проекта есть три с половиной года, чтобы уложиться в сроки передачи прав, но он не ожидает, что у него уйдет столько времени до начала строительства. Ивс сказал, что окончательные строительные и инженерные чертежи находятся в работе и должны быть завершены до получения разрешения на строительство.Он сказал, что это займет не менее восьми месяцев.

И Пэриш, и Ева не учитывают возможность того, что получение разрешений на воду для их проектов от муниципального водного округа Марин будет проблемой. Однако районное правление обсудило возможность введения моратория на новые сервисные сети из-за засухи.

Пресс-секретарь MMWD Жанна Мариани-Белдинг сообщила, что в рамках жилищного проекта требуется разрешение на расширение трубопровода для подачи воды, и правление MMWD, вероятно, рассмотрит этот запрос в августе.