Подробный план строительства частного дома

Грамотно составленный план строительства частного дома позволяет будущим владельцам значительно сэкономить на материалах и получить в результате настоящий дом мечты.

Если вы планируете заниматься строительством самостоятельно, не привлекая рабочих и дизайнеров со стороны, план строительства будет для вас первым помощником и главной опорой.

Несомненно, строительство домов под ключ имеет свои преимущества. Это, в первую очередь, избавление будущих владельцев от необходимости самостоятельно разбираться в процессах стройки, закупать лично все строительные материалы и так далее.

Однако если вы строите дом своими руками, вы можете лично контролировать весь процесс его возведения. Когда все, от цементного состава, до последнего гвоздя, собственноручно куплено, гордость за готовый результат не знает границ.

Опять же, самостоятельное строительство предполагает наличие грамотного плана, следуя которому, вы проведете работу без проблем.

Что включает план строительства дома? На этот вопрос однозначного ответа вы не найдете. Расширенные планы включают в себя все, от геологических исследований почвы, до планировки и примерной меблировки комнат.

Если не увлекаться, то в план достаточно включить несколько пунктов:

• смета на строительные материалы, используемые в работе;
• планировка дома от крыльца до чердака;
• План поверхностного зонирования дома.

Оставим инженерно-геологические изыскания за границами нашего плана. Такую работу, если, конечно, вы хотите, чтобы ваш дом прослужил не одно десятилетие, стоит доверять исключительно профессионалам.

Изыскания такого рода позволяют оптимально выбрать технологию строительства, тип фундамента и способы его укрепления. Зная, какие слабые стороны имеет почва на вашем участке, и насколько глубоко пролегают подземные воды, вы сможете сделать свой дом надежным и крепким.

В зависимости от плана, составляется также и смета строительства. Естественно, все до последнего гвоздя вы предугадать и внести в свой план не сможете. Оно и не нужно. Главное здесь – определиться с основными материалами и их количеством.

Четкий план позволит вам не совершить необдуманных и ненужных покупок, следуйте составленной смете и вам удастся сэкономить значительную сумму.

Основное место в плане строительства частного дома занимает его планировка и разделение на комнаты. Если есть желание, после зонирования можно даже приблизительно набросать план интерьера помещений и основных его элементов.

Но сначала стоит продумать до мелочей основной план, чтобы ваш дом был уютным и комфортным.

Этапы планирования дома

Любой дом начинается с входной двери, любое планирование также начинается с входа. Здесь в плане вы определяете, необходимо ли вашему дому крыльцо, терраса или веранда перед входом.

Прихожая, гардеробная или кладовая тоже, как правило, располагаются у входа, но уже с внутренней стороны. Своеобразной кладовой или подсобным помещением может служить тамбур между входными дверями дома.

Его организация – это обязательное условие, если вы хотите дополнительно защитить жилище от холодов зимой. Такой тамбур послужит определенным буфером, которых задержит холодный воздух.

Если дом одноэтажный, стоит особенно тщательно продумать наличие тех или иных комнат в нем. Если семья большая, то жилых комнат должно быть много, желательно, по одной на каждого члена семьи.

Существует определенная формула расчета количества комнат для семьи:

• N + 1. N здесь – это количество предполагаемых жильцов, а 1 – количество комнат.

Таким образом, целесообразнее всего сделать план на одну жилую комнату больше, чем число жильцов в этом доме. В дальнейшем «лишняя» комната может стать гостиной или комнатой для гостей, что тоже имеет свои преимущества.

Если дом предполагает два этажа, справиться с определением количества комнат будет несколько проще. В этом случае, как правило, жилые комнаты не общего пользования переносятся на второй этаж, а на первом выделяют место для общих комнат и хозяйственных помещений.

Итак, постарайтесь на первом этаже уместить как можно больше функциональных комнат, обслуживающих и общего пользования. Сюда мы относим:

• гостиную комнату;
• кухню;
• столовую;
• санузел;
• котельную, если в ней есть необходимость;
• гардеробную комнату;
• кладовку или бытовую комнату;
• спальную комнату для гостей или одного из членов семьи.

Такая планировка позволит вам сэкономить полезную площадь второго этажа и сделать жилые индивидуальные комнаты просторнее.

Не забудьте про лестницы и холл, который станет центром дома, откуда ведут двери или коридоры в другие комнаты. Лестничная площадка редко бывает функциональной. Здесь вы можете только постараться украсить ее в силу возможностей.

А вот загромождать лестницу и площадки функционалом не стоит – это окажется неудобным в процессе дальнейшей эксплуатации.

Оптимальная планировка частного дома

Независимо от внешнего вида и стиля дома, определяющим фактором насколько Ваш дом действительно хорош, комфортен и уютен является эргономичная планировка.

Правила эргономичной планировки дома

Вот некоторые правила, которых стоит придерживаться при планировании дома:

• При грамотном планировании помещения дома условно делятся на отдельные функциональные зоны – жилые и хозяйственные, грязные и чистые, общественные и приватные, дневные и вечерние, взрослые и детские и т.д.
• Для создания комфортного внутреннего пространства дома необходимо рационально расположить эти зоны с учетом построения удобных связей меду ними. Это позволит не только повысить комфорт, но и уменьшить количество и площадь коридоров.
• Жилые и хозяйственные зоны желательно максимально разделять друг от друга. Вспомогательные помещения (например, такие как котельная, прачечная, кладовая) не должны быть на виду, но при этом должны быть в удобном доступе.
• Приватные зоны (спальные) рекомендуется максимально отделять и скрывать от общественных. Чаще всего для этого эти зоны разносятся по отдельным этажам или, в частности в одноэтажных домах, располагают в «глубине».

Доверьте разработку удобной, комфортной планировки профессионалам, людям, которые занимаются этим каждый день.

• В работе над планировками дома необходимо учитывать состав семьи, возрастные группы, сложившийся уклад и режим жизни. Для того чтобы активность одних не мешала отдыху других, рекомендуется «изолировать» помещения одних от других.
• Грязные зоны (прихожая, гараж) не рекомендуется пересекать с чистыми (спальные, кухня). Связи между чистыми зонами не рекомендуется прокладывать через грядные зоны. Например, если путь от кухни в спальную проходит через прихожую, уличная грязь гарантировано будет разноситься по всему дому.
• Помещения схожего функционала имеет смысл объединять и соединять друг с другом, выполняя зонирование с помощью предметов интерьера. Самый яркий пример такого объединения – кухня-гостиная.
• Рекомендуется планировать две входные зоны – со стороны главного входа и со стороны участка.
• На этапе разработки проекта рекомендуется учесть дальнейшую прокладку коммуникаций. Например, сгруппировав рядом помещения котельной, с/у, кухни и т.д. можно упростить водопровод, канализацию, вентиляцию.

Помните, дом с одной и той же планировкой можно выполнить в любом архитектурном стиле. Проектирование начинается с разработки планировок. Эргономичная планировка – путь к рациональному и экономичному строительству.

Рациональная планировка позволит сэкономить как на строительстве, так и на затратах на содержание и эксплуатацию коттеджа. Кроме того, при проектировании планировок дома мы рекомендуем задуматься о будущей ликвидности. Частные дом с действительно эргономичной планировкой, будет сильно выигрывать на фоне конкурентов.

Кроме вышесказанного, необходимо не забыть правильно разместить помещения по сторонам света, учесть возможный вариант расстановки мебели, необходимые размеры помещений и требования норм. В итоге, учесть множество нюансов и нивелировать противоречия самостоятельно может оказаться весьма проблематично. Доверьте разработку удобной, комфортной планировки профессионалам, людям, которые занимаются этим каждый день.

Нужен ли проект на жилой дом для получения разрешения на строительство?

Часто нам задают вопрос: можно ли строить частный дом без проекта  не возникнет ли проблем при получении разрешения на его строительство?

Ответ на этот вопрос можно найти в градостроительном кодексе. Открываем статью 48, пункт 3,4 и 5. Там написано следующее:

Градостроительный кодекс. Статья 48 «Архитектурно-строительное проектирование»

• пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
• Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
• Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

На основании этих пунктов можно сделать вывод, что проект или проектная документация на строительство индивидуального жилого дома не требуется при соблюдении двух условий:

1. Количество этажей будущего дома не превышает 3-х
2. Дом предназначен для проживания не более одной семьи

Таким образом, в большинстве случаев для частной застройки проектная документация не требуется. Хотя заметим, что отсутствие проекта на дом может добавить вам головной боли при строительстве из-за различных недопониманий между подрядчиком и заказчиком, т.е. вами. Но это тема отдельного разговора.

Второй вопрос, часто волнующий застройщика:

можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?

Опять же, давайте заглянем в статью 51-ю градостроительного кодекса:

Статья 51. Выдача разрешений на строительство.

• пункт 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
• пункт 9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
• пункт 10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
• пункт 11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
• пункт 14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
• пункт 15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
• пункт 18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
• пункт 19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, заметим, что проект на жилой дом не требуется для получения разрешения на строительство. Единственное, что вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местного архитектурного бюро – это схему планировочной организации земельного участка. Такая схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д. Предполагаемые габаритные размеры вашего будущего дома при этом, вы конечно же должны будете указать. Всё, иная проектная документация для получения разрешения на строительство не требуется.

Планировка дома: на что обращать внимание при выборе проекта

Предполагается, что в частном доме не будет посторонних шумов или неудобных комнат. По факту так происходит не всегда.

Если строительство дома ведется по типовому проекту или самостоятельному плану хозяев, после возведения коробки возникает множество вопросов. Лестница не ставится в запланированное пространство, в комнатах холодно, расходы на отопление превышают разумные пределы, а по ночам слышно, как домашние смотрят телевизор в гостиной. Все эти проблемы возникают из-за неправильного планирования. Избежать этих ситуаций можно, если следовать нашим советам.

Как посчитать необходимосе количество квадратных метров и число помещений?

Если задать этот вопрос большинству потребителей, ответ будет один: «Чем больше, тем лучше». Люди хотят реализовать свои потребности по максимуму, частенько не задумываясь о том, сколько им в действительно нужно комнат. Ситуация кардинально меняется в тот момент, когда начинается строительство или планируется переезд. Большое пространство требует больших затрат на содержание и обслуживание. Вот тут-то и происходит переоценка ситуации.

Впрочем, иногда бывает иначе. Хозяева хотят максимально задействовать маленькое пространство и заполнить его. В таком случае важно не переборщить. В доме должно быть комфортно находиться и жить.

Именно поэтому один из самых главных вопросов: сколько на самом деле необходимо комнат и какого размера они должны быть?

Чтобы решить эту задачу, мы подготовили несколько рекомендаций:

1. Перестаньте гнаться за количеством. Намного важнее качество. Три вместительные, грамотно спланированные спальни, лучше, чем четыре тесных пространства.
2. Задумайтесь о функционале пространства. Лучше всего выписать их на отдельный лист по дому в целом и каждой комнате в отдельности. Главный принцип – рациональность.
3. Думайте о будущем. Кто будет жить в доме через 10-15 лет? Вероятно, детвора вырастет и переедет. И вам уже не будет нужно три отдельные спальни и большая гостиная, которые нужно обслуживать и обогревать.
4. Оптимальная схема для семейной пары с 2-3 детьми разного возраста включает гостиную-столовую и две-три спальни. При наличии одного ребенка, спальных комнат должно быть две.

Определяем площадь комнаты

Самый распространенный вариант планирования предусматривает нарезку из множества помещений площадью в 8-10 кв.м. Жить в таком доме не комфортно.

Иногда встречается вариант комнаты в 10 кв.м., расположенной на мансарде. И у нее есть скос. На плане все выглядит красиво, но, когда проект готов, оказывается, что комната не пригодна для жизни. Фактически построен большой шкаф, в верхнюю крышку которого при желании можно упереться головой.

При этом сама по себе мансарда – отличное решение. Просто нужно грамотно ее спланировать.

Итак, чтобы не прогадать с размером придерживайтесь следующих правил:

1. Не стоит делать комнаты менее 11-12 кв.м. Для спальни наиболее комфортная площадь от 14 до 20 кв.м., хотя можно создать уютное пространство и на 12 кв.м.
2. Гигантомании нет. Комната для сна в 25 кв.м. так же неудобна, как клетка в 8 кв.м. Большое пустое пространство, с расставленной по углам мебелью – не лучшее решение.
3. При изучении чужих планов важно отслеживать как выглядят мансардные откосы потолка. Если расчертить план заранее, можно будет избежать множества сложностей.

Рассчитываем этажность

Чтобы определить сколько этажей строить, нужно учесть простое правило. Если дом площадью менее 120 кв.м. будет строиться на участке свыше 8 соток, лучше возвести одноэтажную постройку. Во всех остальных случаях – двухэтажную. Но у этого правила есть исключения. Мы за индивидуальный подход.

А нужен ли цокольный этаж?

Иногда это оправданно и даже необходимо. Но скорее это исключение, чем правило. В большинстве случаев обустройство цокольного этажа – лишние траты.

Чтобы получился полноценный подвал, мало добавить десяток сантиметров к высоте стены. Потребуется фундаментальная конструкция, требующая серьезных затрат.

Что строить на участке: загородный дом или большую квартиру?

Стоит строго разграничивать эти понятия. В загородном доме более качественный уровень жизни. Кроме того, в доме используются совсем другие принципы организации пространства:

• Более грамотная планировка. Сложно объяснить различия между домом и квартирой. В последнем случае комнаты получаются маленькие, стандартные. Такие, как в городе.
• Возможность установки второго света и обустройства скошенного потолка. Нет необходимости устанавливать световые приборы на два этажа. Более правильный метод – сделать его скатным. А еще предпочтительнее занимать только часть гостиной для этих целей. При таком подходе площадь задействуется по минимуму, а визуальный эффект будет максимальным.

Бывают ли в проектах детали класса премиум?

Под термином «премиум» не стоит понимать что-то дорогостоящее. Во всем нужно стремиться к равновесию. Например, с помощью грамотного проектирования. Если учесть все нюансы, на этапе согласования плана, в итоге получится современный, уютный дом за разумные деньги. Никаких коробок или неоправданных трат.

Дополнительное освещение не только добавит статус постройке, но и упростит жизнь. А что еще можно использовать для повышения статуса?

Камин

Громоздкие камины занимают много места, дорого стоят и не так хорошо греют, как современные аналоги. Кроме того, у многих больших моделей есть существенный недостаток: частичная потеря воздуха через дымоход. Намного лучше использовать энергоэффективную каминную кассету. Она безопасна, хорошо греет помещение и стоит намного дешевле.

Панорамные окна

В середине прошлого столетия собственники недвижимости считали, что через большие окна из помещения уходит тепло. С тех пор технологии стали совершеннее, а стереотип остался. Спорить с этим мы не станем, просто посоветуем в обязательном порядке включить в проект панорамное остекление. Главное учесть все особенности и не переборщить.

Террасы

С помощью этих площадок можно соединить природу с современным дизайном. А летом здесь просто приятно проводить время. Не стоит также забывать о балконах и эркерах.

Крыльцо

Мало кому известно, но крыльцо – та часть дома, с помощью которой можно существенно сэкономить. Нужно только пристроить его, а не встраивать. Так получается из-за того, что:

• Не требуется возведение капитальных колонн.
• Не нужно будет продумывать капитальную крышу.
• Не требуется увеличение объема фундамента.
• Не будет сложностей в холодное время года, фундамент не будет промерзать.
• Несущие стены дома будут с меньшим количеством выступов и заворотов.
• Ниже потери тепла.
• Ниже расходы на материалы и ниже уровень трудоемкости.

Есть и другие факторы, связанные с зонированием участка и расположением входной группы.

Тамбур и прихожая

Устаревший типовой проект можно всегда отличить по темному, тесному тамбуру. Иногда он даже не был нужен. Но, если все-таки вы хотите, чтобы в вашем доме был тамбур, осовременьте его.

Тамбур – это первое, что видит человек, попадая в дом. Именно отсюда начинает складываться его представление о конструкции. Если он будет похож на клетку, впечатления будут соответствующими. Но добавив к нему свет с помощью дополнительных окон, сделав просторным и отделив от прихожей, перегородкой из стекла, закрепленного алюминиевым профилем, получится совсем другой эффект. Тамбур преобразится и станет украшением интерьера.

Кстати, о прихожей

Давайте представим, что по пути домой вы встретили компанию старых друзей и всех пригласили на ужин. Смогут они одновременно разместиться в прихожей? Здесь должно быть достаточно места для переодевания нескольких человек. Обязательно наличие зоны, где оставляют грязную обувь и верхнюю одежду. Важно продумать и другие моменты:

• наличие пуфа или скамьи, на которую присядет пожилой человек,

• зеркал, способных отразить взрослого человека полностью.

Это лишь несколько вопросов, которые предстоит продумать. Чтобы прихожая была действительно удобной и функциональной, наши специалисты проделывают большую работу совместно с клиентами.

Кстати, не стоит изолировать это помещение. Наличие дверей допустимо в обычной квартире, а вот в загородном доме лучше продемонстрировать статус дома: обилие естественного освещения, простор, легкость. Это не только подчеркнет достоинства жилья, но и добавит удобства. Давно известно, если прихожую объединить с иными общественными зонами в доме, будет достигнуто единство и целостность, ощущаемая сразу на входе.

Зонирование

Пожалуй, основная проблема большинства типовых проектов и самодельных решений в неправильном зонировании.

Дом делится на три зоны:

• общественную,
• хозяйственную,
• приватную.

К первой относят гостиную, кухню, прихожую, террасу и др. комнаты, где жильцы проводят большую часть жизни. Ко второй – санузел для гостей, котельную, прачечную, мастерскую и т.д, к третьей – спальни и санузлы.

Оценивая проект, нужно ответить на несколько вопросов:

• Есть ли выходы из комнат в зону гостиной?
• Насколько общественные места удалены от приватной зоны?
• Есть ли возможность ночью передвигаться от спальни до санузла, не встретив других домочадцев?
• Какова звукоизоляция в спальне?

Все эти и другие мелочи могут упростить или значительно подпортить качество жизни в загородном доме.

Продумывать их стоит на этапе создания проекта.

Транзиты

Под транзитом понимаются дороги, по которым передвигаются люди внутри дома. Если не продумать этих на этапе проекта, возникнут дополнительные сложности, например, на лестнице. Дверь, расположенная не в том месте, может перегородить проход или нанести травму.

Звукоизоляция

Большая часть типовых проектов проигрывает из-за плохой звукоизоляции. Вот несколько простых советов, которые помогут упростить жизнь и повысить звукоизоляционные характеристики:

• Установите в спальнях шкафы-купе.
• Правильно спланируйте расположение дверей.
• Зонируйте пространство в соответствии с существующими правилами.
• Используйте технические решения — пироги перегородок, акустические разрывы в перекрытиях и так далее. Грамотный специалист знает, что это такое.

Лестница

Если вы планируете строить двухэтажный дом, будьте готовы к большим вложениям. Лестница – это всегда:

• Дорого. Помимо самой лестницы нужно учитывать расход драгоценных квадратных метров, которые расходуются при ее установке на обоих этажах.
• Опасно. Если в семье есть маленькие дети, вы никак не защитите их от беготни по лестницам, падений и травм.
• Вызывающе. В зависимости от проекта, дизайнерского решения и качества исполнения лестница может стать главным украшением помещения или провалом.

Недостаточно нарисовать проект лестницы, нужно учесть различные факторы: величину уклона, высоту и ширину ступенек, размер пролетов. А еще, иногда расстояние лестничного марша на мансарду недостаточно, чтобы установить лестницу. Конструкция ниже двух метров будет разрушать пространство. Такое помещение будет тесным и неуютным. Кроме того, важно оценить транзит лестницы в обе стороны.

Санузлы

На первом этаже обязательно должен быть санузел. Проанализируйте его местоположение. Вход в него не должен быть размещен близко от кухни или под лестницей.

Если на первом этаже планируется разместить гостевые комнаты, санузел должен быть по соседству. Это удобно и предотвратит казусную ситуацию, когда гость вынужден гулять по дому в нижнем белье.

Пространство санузла стоит планировать с точки зрения удобства. Оцените, где будет располагаться умывальник и зеркало, в каком месте поставите унитаз. Кстати, у дизайнеров есть правило: входя в помещение, человек должен упираться взглядом в самую лучшую деталь комнаты. И это не должен быть туалет.

Подсобные помещения

Оптимальным решением станет размещение подсобного помещения на первом этаже. Оно должно быть оборудовано системами хранения. Здесь могут храниться сезонные вещи, хозяйственные принадлежности и многое другое.

Оцените свою планировку и подумайте, есть ли возможность обустроить такую комнату. Оцените удобство расположения относительно входа в дом, возможность заноса габаритных вещей, соответствие требованиям нормативов для котельных. В этом помещении можно:

• Установить стиральную машинку и сушку для вещей.
• Оснастить место для котла.
• Предусмотреть отдельный выход на улицу.
• Спланировать расположение инженерного узла с коллектором, насосом и др.

Последним этапом оцените наличие зон для хранения в других комнатах дома. Улучшат ли они звукоизоляцию?

Гараж

Вместо того, чтобы сделать пристройку с легким фундаментом, упрощенной крышей и более тонкими стенами, дополнительную жилую зону отводят под гараж. При этом, совершенно не задумываясь об охлаждении внутренних конструкций строения, теплопотерь и лишних трат на отопление. Кроме того, возникают технические вопросы: расположение узла въезда в гараж, организация монолитного пола, лент под гаражными воротами и др. Совершенно недопустимо встраивать гараж во внутреннее пространство дома. Это не экологично, трудозатратно и дорого.

Именно поэтому мы в своих проектах делаем гаражи в качестве пристройки, задействуя его крышу в качестве большой террасы на втором этаже. Иногда мы выносим гараж отдельно, если есть такая возможность.

Гостиная и кухня

Всего несколько правил помогут правильно спроектировать эту зону.

Чем больше, тем лучше. В последнее время дизайнеры предпочитают объединять эти два пространства, чтобы было больше места, света и воздуха. Но у этого принципа есть один недостаток. Ни одна современная вытяжка не может до конца удалить запах, появляющийся при приготовлении пищи. В результате ароматы распространяются по всему дому, впитываются в обивку диванов и любимые вещи. Мы нашли способ, помогающий исправить ситуацию. Оставить единство пространства, но при этом отделить кухонную зону можно, установив между ними широкие полотна купе.

Следовать оптимальной схеме зонирования: приготовление, потребление, отдых. Проще говоря, сначала вы готовите еду, затем ее съедаете и только после этого отправляетесь в мягкую зону, где можно отдохнуть или посмотреть телевизор.

Учитывать детали. В каждом проекте свои нюансы, но есть несколько факторов, которые учитываются практически во всех домах:

• Наличие камина и его расположение. Он не должен закрывать проход и мешать движению.
• Удобство расположения телевизора. Насколько он удален от зрителя и где размещен. Плохой идеей будет повесить ТВ над камином.
• Наличие панорамного остекления в зоне гостиной.
• Вид из окна. Подумайте куда выходят окна и какой вид открывается из них.
• Расположение окон в кухонной зоне. Должны просматриваться разные отрезки участка, подъездная дорожка, игровая зона, гостиная.
• Наличие выхода на солнечную террасу из гостиной зоны.

Холл на втором этаже

Лучше, если в помещении будет много естественного освещения. Прихожая должна быть грамотно спланирована, чтобы чувствовался простор, но не было лишней пустоты. Так, как каждый лишний квадратный метр в доме требует постоянных вложений.

Важно продумать звукоизоляцию помещения, учесть расположение дверей, мансардных свесов и транзит каждого жильца. В конце концов, традиционно второй этаж предусмотрен для личного использования и отдыха, а не приема гостей.

Спальня

Ранее об этом помещении упоминалось не раз. Подведем краткое резюме:

• В комнатах площадью 8-10 кв.м. жить неудобно.
• Важно оценивать проект в разрезе – не будет ли давить мансардный скат кровли.
• Отдельное внимание стоит уделить изолированности взрослой спальни от детских комнат.
• Квадратура зависит от наличия дополнительных предметов меблировки: гардероба, личного санузла и др.
• Планируется ли оборудование полноценных ванных в санузле детской.

И, конечно, важно проверить куда будут выходить окна. Вряд ли вам понравится слышать шум дороги, смотреть в окна соседей или мерзнуть на северной стороне.

В общем-то это все советы, которыми мы хотели поделиться сегодня. Если вы планируете самостоятельно строить загородный дом, учтите все эти моменты. Или доверьте эту работу нашим специалистам.

проекты частных строений с отличным планом, площадь и размеры помещений

Планировка комнат в доме должна проводиться на стадии проектирования фундамента под разделительные и несущие перегородки.

Прежде всего, следует тщательно сверить подготовленный план дома на соответствие гигиеническим и строительным нормам. По принятым нормам объём чистого воздуха, который требуется для нормального самочувствия человека, должен составлять не менее 25 м³. Размеры будущего жилья рассчитываются в строгом соответствии с данными показателями.

Что представляет собой планировка частного дома

Планировка дома, как правило, осуществляется архитектором, работающим над созданием проекта, в тандеме с заказчиками. Ее цель – выделить рациональное зерно из замыслов будущих домовладельцев, а также придать им привлекательности и функциональности.

При разработке планировки домов недостаточно формально придерживаться технического задания. Это – творческая работа, в ходе которой полученная от заказчиков информация компонуется и переосмысливается, чтобы в конечном результате получить цельный и оригинальный проект, который подчеркнет индивидуальность, безупречный вкус и социальный статус будущих жильцов.

Дом, построенный по эскизу

Разумеется, любое архитектурное бюро готово предоставить типовые планы домов, которые разрабатывались с учетом современных требований к комфорту. Но подойдут ли они конкретной семье, с ее отдельными привычками?

План строительства дома

– это рациональный диалог между архитектурным бюро и заказчиками, в процессе которого обсуждается не только этажность дома и расположение комнат, но и чистовая отделка, декорирование помещений.

Именно во время такого диалога может родиться поистине уникальный и интересный план двухэтажного дома, который призван привнести смысловое наполнение в жилое пространство, вне зависимости от его габаритов и месторасположения. Если же в диалоге между строительной компанией и заказчиком такой тандем не создан, то строительство превращается в механическое создание чертежей а-ля евроремонт.

Несмотря на то, что даже планировка одноэтажного дома требует достаточно больших временных затрат, при профессиональном, творческом подходе к делу можно получить весомую награду за терпение – уютный, теплый, стильный дом, который не только способен комфортно разместить в себе всю семью, но и радушно принять гостей.

Планировка помещений

В планировке избегают проходных помещений и больших коридоров. Они забирают у дома жилое пространство. По проекту эти комнаты объединяют, полученное большое помещение делят на зоны.

Составляя план помещения, планировщик обращает внимание на следующие обстоятельства:

• планировка детской выполняется с учетом последующего переоборудования в спальное помещение;
• для старшего поколения желательно организовать спальню на первом этаже;
• даже для маленьких разнополых детей необходимы отдельные спальни.

В проекте размеры комнаты выбирают под последующее расположение мебели. Ширина коридоров и проходных помещений рассчитывается с учетом возможности переноса мебели. Для коридора это не менее 0,9 м. Ширина прихожей – от 1,8м.

Зал

Планирование зала начинается с определения его задач. Чаще комната используется для приема гостей. В небольших домах может использоваться для отдыха как гостей, так и самих жильцов. Под зал определяют самое большое помещение.

Обязательное требование – хорошее освещение за счет больших окон, а также наличие высоких потолков. Это создает торжественное настроение, уместное при встрече с друзьями дома. Потолки комнаты должны быть не ниже 2,5 м. Если в доме просторный зал, то желательно выдержать 2,8 м.

Кухня

Кухня используется как рабочая комната для приготовления пищи. Для этого в ее пространство устанавливают большое количество бытовой техники. При отсутствии гостей здесь происходят быстрые завтраки и семейные ужины. В проекте ей отводится не менее 8 кв. м. Если запланирована кухня-гостиная, площадь ее составляет не менее 25 кв. м.

Спальни

Спальные комнаты решают главную задачу – обеспечить комфортный отдых. Если здесь предполагается только спать, то достаточно 9 кв. м. Когда помещение используют под личные нужды, тогда площадь увеличивают до 12–16 кв. м.

Детская спальня имеет свои особенности. Ограничена тремя зонами следующих назначений:

• для сна;
• для игры;
• учебная.

При составлении проекта потребуется выделить больше места для размещения необходимой мебели.

Ванна и санузел

При выборе места под санузел необходимо учитывать, что нижнее помещение нельзя использовать как жилое. Чаще в планировке комнаты санитарного предназначения располагаются друг под другом. Это упрощает разводку коммуникаций по дому.

Удобно, если в проекте на одном из уровней, чаще на первом, ванная и туалет изолированы. Из эстетических соображений под эти комнаты не отводятся центральные части этажа. Лучше, когда вход в санузел не просматривается из гостиной.

Хозяйственные помещения

К хозяйственным помещениям относятся:

• кладовка;
• гардеробная;
• гладильная.

В проекте под кладовку для хранения садового инвентаря или спортивных принадлежностей отводят небольшую комнату поближе к входу. Съестные припасы и заготовки на зиму размещают рядом с кухней.

Планировка современных домов выполняется с выделением гардеробных в отдельные помещения. Размеры комнат рассчитаны на хранение вещей. Для оформления используется большое зеркало, оно помогает подобрать гардероб. Тут же размещается гладильная доска, полки для обуви. Разумно составленный план помещения позволит быстро находить вещи. Хозяевам не потребуется устанавливать громоздкие шкафы для хранения многочисленного гардероба.

Вам будет интересно: Важные моменты при возведении отмостки дома

Окна

В проекте места под окна выполняют с учетом сторон света и направления ветра. Такая планировка позволяет снизить затраты на отопление. Прежде чем спланировать дом, учитывают, что комнаты, расположенные на южной стороне, летом нуждаются в кондиционере.

Лестницы

При составлении проекта лестницы важно учесть нюансы, которые сделают передвижение комфортным и безопасным. При выполнении постройки дома придерживаются следующих рекомендаций по устройству лестниц:

• ширина ступеньки должна позволять стоять полной ступней;
• высота ступенек – 17–19 см;
• угол наклона лестничного полотна должен составлять 30;
• ширина ступени не должна быть менее 0,9 м;
• высота потолка над любой ступенькой лестницы должна быть не менее 2,0 м, но если требование выдержать невозможно, то конструкцию меняют, увеличивая угол до 45.

Лучший вариант размещения лестницы – коридор или холл. Если комнаты малы, лестницу помещают в угол, выбирают проект из двух маршей с промежуточной площадкой.

Планировка дома – взаимодействие архитектора и заказчиков

Чтобы планировка дома прошла плодотворно, и заказчик, и исполнитель должны научиться разговаривать на одном языке – языке архитектурных стилей и дизайна. Именно правильный выбор стиля строительства и оформления дома является «фундаментом», основой для воплощения в жизнь всех пожеланий, превращения мечты в реальность. Итак, что же важно понимать заказчику, ведущему диалог с архитектором?

3D модель дома

Помните:Общая концепция планировки домов базируется на стиле самого здания, который, в свою очередь, определяет внутреннюю отделку будущего дома и его обстановку.

Разумеется, план строительства дома

будет определяться архитектором, исходя из основного фактора – личности заказчика. Но не только. Например, планировка дома 10 на 12 не обойдется и без создания архитектурного контекста, который включает в себя следующие нюансы

• местность, на которой будет возведено здание;
• ландшафт и габариты участка, отведенного под застройку;
• прилегающие постройки;
• расположение технических помещений и жилых комнат.

Словом, для архитектора планировка частного дома – это способ добиться выдержки единого стиля, целостности проекта. Считается, что плох тот архитектор, который создает планы домов, не способных гармонично вписаться в архитектурный ансамбль всего района или поселка.

Естественно, план одноэтажного дома, как и любого другого, не может быть создан без учета его функционального предназначения. Для любого человека будет очевидным тот факт, что проектирование, например, офисного здания и загородного дома – это разные задачи. В первом случае прежде всего учитывается динамичность современной жизни, но, если поставлена такая задача как планировка дома 8 на 8, то следует отталкиваться не только от духа времени, но и от функционального назначения проекта.

Изучите все журналы и сайты о дизайне в вашем городе

Да-да, вы не ослышались. Каким бы банальным не казался данный совет, это работает лучше всего. Специализированные журналы и сайты, посвященные дизайну интерьера, помогут вам намного быстрее понять что вам нравится и разобраться с подходящим решением.

Некоторые фотографии подскажут вам неочевидные идеи для воплощения в своем собственном доме. Ну, а те, что не понравятся, будут полезны тем, что позволят отсечь все лишнее и не отклониться от намеченного курса.

Современный частный дом: как выразить индивидуальность в эпоху эклектики

Говоря доступным языком, мы живем в такое время, когда наше общество еще не сформировало свой, индивидуальный стиль, соответствующий общему духу эпохи. Сегодня планировка одноэтажного дома не обходится без обращения к историческому архитектурному наследию, без смешения элементов различных стилей и направлений всех времен. План дома с мансардой, популярный сегодня, является этому прямым свидетельством.

Классический частный дом

Разумеется, не каждый заказчик достаточно осведомлен в сфере архитектурных направлений, поэтому сплошь и рядом встречаются ситуации, когда общая стилистика, выбранная заказчиком, является строгим классицизмом, а внутренняя отделка выполняется в стиле барокко – интерьер включает в себя тяжелую деревянную мебель, массивные фасады, роскошные декоративные элементы. Такая комбинация стилей в проекте наверняка удивит заказчика, впервые увидевшего эскизы.

Важно!Чтобы планировка дома 10 на 12 не ввела заказчиков в ступор своей аляповатостью, диалог между будущими домовладельцами и авторами проекта должен вестись на языке, который понятен обеим сторонам.

Актуальная стилистика загородных домов

Современные архитекторы пытаются создать неповторимый стиль, скомпоновать несочетаемые элементы из различных архитектурных направлений. И это им удается. Но несмотря на данный фактор, в современной архитектуре все же имеют место некоторые направления, черты которых главенствуют. Так, сегодня, по большей части, создаются планы домов, выполненные в стиле модерн, классицизм, неоклассицизм или Hi-Tech.

Бывший еще совсем недавно популярным стиль минимализма

уже отчасти изжил себя, поскольку современный человек предпочитает жилье, в обустройстве которого он может раскрыть себя и свое творческое начало – достичь нужных пропорций, выразительности в цветовой палитре и формах. Не осталась в стороне и функциональная составляющая современного жилого дома, а также декоративные элементы. Словом, черты минимализма сегодня больше используются в отделке фасадов, нежели в оформлении интерьера.

Стиль модерн

подразумевает под собой использование в интерьере приглушенных цветов и необычных орнаментов, ассиметричных, нестандартных форм, необычно расположенных дверей и окон, украшение последних массивными коваными решетками. Такие дома можно встретить в старом центре Москвы – именно здесь практически все здания можно считать образцами русского модерна.

Модерн

называют еще и стилем особняков. Поэтому он так популярен в загородном строительстве. Бежевые или светло-розовые фасады, украшенные светлыми колоннами и арками, кованые ворота и лепнина являются неотъемлемыми спутниками данного архитектурного направления.

Планировка дома в стиле Hi-Tech

берет свое начало из оформления промышленных зданий. Задача такого интерьера – функциональность и эстетичность при достаточно объемном, свободном пространстве. Стилистическая свобода в данном направлении дизайна интерьеров не смогла надолго удержать популярность стиля Hi-Tech – лишь у немногих людей он вызывает ассоциации с домашним уютом.

Умеренный и сдержанный неоклассицизм

сегодня привлекает к себе все больше внимания – именно он максимально соответствует вкусовым предпочтениям современных людей, их требованиям к функциональности и комфорту. Пропорциональные, классические прямоугольные формы, симметричные композиции, спокойный декор, создание «семейной» атмосферы являются основными столпами, на которых базируется неоклассицизм.

Выбор данного стиля в современном строительстве логичен и оправдан, поскольку открывает возможность в рамках консерватизма осуществлять смелые эксперименты с внутренней отделкой и обустройством дома, оставляя, при этом классическим его фасад, что позволяет гармонично «вписать» его в архитектурный контекст поселка или района.

Макет двухэтажного частного дома

Как лучше изложить свои требования к проекту нового дома

Чтобы не просиживать часами с архитектором, рассматривая множество различных вариантов, один другого лучше, можно выполнить планировку дома онлайн используя для этого одну из бесплатных программ которых сейчас немало. С ее помощью расставить виртуальную мебель, выбрать конструкцию потолка, цвет линолеума и обоев, да все это в 3D, т.е. с возможностью поворачивать объемные макеты помещения во все стороны и заглядывать в самые темные углы.

Планировка дома онлайн

Одним из видов такого ПО, позволяющим создавать множество вариантов расположения помещений в одно- и двухэтажных зданиях, является Planner 5d — программа для создания планировки дома и квартиры, работающая на любом устройстве, оснащенном браузером и подключенном к сети интернет. При этом используется библиотека элементов внутреннего убранства и наружной отделки, ландшафта и декора с возможностью масштабирования, изменения цвета и текстуры.

Бесплатные программы для планировки дома

Можно воспользоваться и другими программами:

Наименование бесплатной программы	Возможности программы планировки дома	Недостатки программы
Google SketchUp	Позволяет создавать несложные планировки помещений, мебель и здания. Простой интерфейс. Набор инструментов позволяет создавать макеты домов, квартир и комнат	Отсутствует русифицированный интерфейс. Бесплатный вариант программы имеет ограниченный функционал
Astron Design	Дает возможность планировать расстановку мебели, дверей и окон, выбирать цвет и фактуру стен и потолков. Широкий выбор модульной мебели и аксессуаров для помещений различного назначения. Русифицированный интерфейс
Home Plan Pro	Позволяет выполнить онлайн планировку дома, помещения любого назначения, расположив перегородки, оконные и дверные проемы, предметы обстановки. Минимальный набор инструментов позволяет быстро изучить этот редактор. Готовый чертеж можно сразу же распечатать или отправить по электронной почте, не выходя при этом из основной программы. Использует различные метрические системы и работает в режиме многослойности	Не рассчитана на трехмерную визуализацию. Отсутствует русский интерфейс и подробное руководство. На тестирование дается мало времени.
Sweet Home 3D	Русифицированный интерфейс программы прост и удобен. Преимущество – одновременный вывод на экран 3д планировки дома и его плоской версии. Объемное изображение можно вращать в любом направлении.	В бесплатной версии существенно ограничен выбор готовых предметов обстановки (95 против 1025 в платной версии).

Разработав с учетом своих требований и желаний членов семьи примерную планировку будущего дома можно идти к архитектору и показать результат. Профессионал посмотрит, даст какие-либо замечания, вызванные незнанием заказчиком нормативной базы, даст предложения по их устранению, после чего можно формировать техническое задание на проектирование и подписывать договор с архитектурным бюро на разработку комплексного проекта индивидуального жилого дома.

Все изложенное выше должно подвести читателя к мысли о том, что построить удобный и надежный дом можно только по чертежам, разработанным квалифицированными специалистами. Поэтому все программы, позволяющие детально разглядеть свой виртуальный дом – это только помощь для формирования задания на проектирование, а проект должны делать профессионалы.

Почему важно создать план дома перед началом строительства?

План двухэтажного дома или любой другой отдельно стоящей постройки, предназначенной для частного использования, является неотъемлемой частью строительства. Именно профессиональное, грамотное проектирование жилого помещения открывает возможность определить все важные аспекты строительных работ:

• Профессионально составленный проект позволит оценить требуемые финансовые вложения:
  количество строительных и отделочных материалов, стоимость постройки и оформления интерьера.
• Четкое обозначение рабочих задач:
  на основании составленного плана можно создать четкое представление о последовательности, сложности и сроках, предотвратить роковые ошибки в строительстве.
• Узаконенный проект дома упрощает регистрацию объекта недвижимости:
  жилье, построенное в соответствии с планом, будет отвечать всем действующим нормам и ГОСТам.
• Наглядность:
  проекты выполняются в виде 3D-рисунков, которые наглядно демонстрируют, как будет выглядеть будущий дом с отделкой, мебелью и элементами декора. На этапе создания проекта можно внести необходимые корректировки, которые помогут воссоздать поистине современный, функциональный и комфортный интерьер.

Проектная документация

Рекомендации по размещению комнат в загородном доме

Как известно, проводя внутреннюю планировку загородного дома нужно избежать проходных помещений, учитывая не только текущие потребности, но и планы на будущее. Составляя чертеж интерьера важно придерживаться правил и рекомендаций, среди которых:

• Нужно уменьшить количество коридоров, отнимающих полезную площадь.
• Размеры комнаты определяются их функциональными обязанностями и личными предпочтениями домочадцев. Важно, чтобы параметры были не ниже минимальных значений, что указаны в нормативных документах.
• Кухня и санузел должны иметь форму, приближенную к квадратной.
• Нельзя экономить квадратные метры на кухне и ванной комнате.
• Для детей лучше оборудовать отдельные спальные комнаты, особенно если они разного пола или возраста.
• В двухэтажном доме нижний ярус отдают гостям или старшему поколению. Важно, чтобы гостевую комнату можно было переоборудовать в полноценную спальню.

Строим законно: пакет проектных документов

Перечень проектной документации включает в себя несколько разделов:

• Архитектурный или эскизный – наверное, наиболее интересный с точки зрения участия в проектировании заказчика. Именно в этот раздел включены расположение будущих комнат и их габариты, меблировка жилых комнат и обустройство технических помещений (например, погреба, гаража или прачечной), панорамные виды фасада. Заказчик в итоге сможет увидеть проект дома в виде 3D рисунка. С точки зрения строительства, этот раздел особенно важен, поскольку включает в себя также строительные чертежи всех конструкций.
• Конструктивный раздел проектной документации так же важен для будущих домовладельцев, потому что включает в себя отчетность по используемым строительным и отделочным материалам, а также схемы электрической проводки и прочих коммуникаций, планы работ по монтажу.
• В инженерном разделе собраны детальные схемы всех инженерных систем и пояснения по расчетам, расходным материалам и всем необходимым для прокладывания коммуникаций изделиям и приборам (например, сюда включены счетчики расхода электроэнергии и воды).
• Документальный раздел или паспорт проекта включает в себя поэтажный план будущего дома, осевые разрезы, фасады в цвете. В данном разделе обязательно указывается автор проекта и все лица, несущие ответственность за строительство, а также дополнительные пояснения.

Вывод:План одноэтажного дома или любой другой жилой постройки, будь то коттедж, вилла, бунгало или просто небольшой дачный домик, является не только первым шагом на пути к мечте, но и неотъемлемым, первостепенным этапом строительства. План будущей постройки позволит не только воссоздать в рисунке конечный результат, но и составить максимально точную смету расходов, план выполнения строительных и отделочных работ, избежать ошибок.

Как сделать планировку самостоятельно

Вы задумывались о том, зачем нужен проект дома? Важность планировки не подлежит сомнению. Даже при строительстве деревенского дома сначала нужно нарисовать архитектурный проект фасада, фундамента, крыши, выполнить расчеты. Необходимо также изучить разрезы, чертежи основных элементов, внутреннюю часть планировки, спецификации. Не обойтись без плана подключения к сетям водоснабжения, канализации. Без проекта будущий дом признают самостроем и заморозят строительство.

Жилой дом представляет собою сложное по конструкции, количеству строительных элементов и их соединений строение. Невозможно его создать, не имея на руках план дома и соответствующую подробную документацию. Нельзя разработать проект жилья без специальных навыков и опыта. Непрофессионалу невозможно знать все о строительстве, но продумать планировку будущего здания вполне по силам.

Приступая к составлению плана дома, в первую очередь нужно определить размеры и форму будущего здания. При строительстве учитываются современные принципы планировки, работы ведутся с применением энергосберегающих технологий. Предпочтение отдают зданиям, которые занимают небольшую площадь участка. Сэкономить на строительстве можно, планируя прямые, без выступов и декоративных элементов стены. Для увеличения жилой площади в проект добавляют помещение мансарды или выполняют строительство в два этажа.

Традиционно выбирается прямоугольная планировка: 6х8, 7х9, 8х10, 10х12. Предпочтение отдают также квадрату, например: 8 на 8, 9х9, 12 на 12. В этом случае потребуется наименьшее количество строительных материалов. При выборе необычных планировок и элементов дизайна нужно учесть, что это увеличивает затраты на строительство.

Планировка дома 12х12

Проект дома, количество комнат и их назначение планируют в зависимости от следующих характеристик:

• числа проживающих;
• выделенного на строительство бюджета;
• образа жизни семьи: как часто гости задерживаются на ночь.

На лист бумаги в удобном масштабе наносится планировка территории. На проекте размещаются все имеющиеся строения. Расстояние от границы участка до дома регламентировано, составляет не менее 3 м.

Основные отличия индивидуального строительства от типовых проектов частных домов

Наверняка каждый читатель хотя бы раз видел новенькие, похожие друг на друга как две капли воды, небольшие, уютные домики, расположившиеся вдоль пригородной трассы. Это коттеджные поселки, выполненные по типовым, унифицированным проектам.

С одной стороны, такие дома проверены временем и универсальны. Реализация такого проекта при условии, что ее доверили профессионалам, не займет много времени и не сильно ударит по карману. Кроме того, типовой проект уже включает в себя план расположения жилых и технических помещений, а также разводку коммуникаций.

Коттеджный поселок

В числе преимуществ типового строительства можно перечислить следующие факторы:

• доступная стоимость реализации проекта;
• короткие сроки выполнения строительных и отделочных работ;
• широкий ассортимент готовых проектов, позволяющий сэкономить время на разработку;
• возможность доработки и незначительной корректировки готового проекта, в соответствии с пожеланиями заказчиков;
• изменение интерьера, внутренней отделки.

Индивидуальное строительство

– это возможность реализовать даже самые смелые идеи, создать неповторимый, оригинальный фасад дома, а также обустроить внутренние помещения в соответствии с потребностями каждого члена семьи, с их вкусовыми предпочтениями в оформлении интерьера. В данном случае, планировка дома 8 на 8, как и любого другого, займет несколько больше времени.

Как правило, индивидуальные проекты привлекают будущих владельцев частных домов своей уникальностью – по такому проекту строится лишь один дом. Кроме того, на стадии разработки проекта учитываются все пожелания заказчиков, реализуются даже самые смелые задумки, что позволяет избежать дальнейшей перепланировки жилых помещений, как это могло бы случиться с типовым проектом. Каждую деталь будущего частного дома можно продумать заранее, чтобы впоследствии быстро превратить в жизнь грамотно составленный проект.

Где взять план частного дома?

Можно обозначить три основных варианта:

• Первый и самый бюджетный – составить план самостоятельно.

Важно:Без специальных знаний и навыков здесь не обойтись, поскольку планировка частного дома включает в себя не только расчеты по расходу материалов, но и:

• учитывает расположение сторон света, на основании которого должно планироваться расположение комнат в доме;
• геодезические исследования и прочие нормы застройки, тонкости и нюансы, которые могут оказать существенное влияние на долговечность будущего частного дома.

Второй вариант потребует некоторых вложений – можно воспользоваться готовым проектом, заимствованным у знакомых или в сети Интернет. Такой проект может быть доработан под личные потребности любым профильным специалистом за определенную плату. Стоимость корректировки проекта частного дома может варьироваться – она напрямую зависит от объема работ и сроков.

Третий и самый надежный вариант создания проекта частного дома – профессиональные услуги архитекторов и конструкторов. Как правило, они работают в тандеме, на базе проектной организации. Квалифицированные специалисты разработают индивидуальный и безопасный проект частного дома, с учетом всех пожеланий его будущих владельцев. Стоимость такого проекта зависит от площади постройки, его конструкции. Чем нестандартнее пожелания заказчиков, тем дороже будет стоить проект, тем больше времени уйдет на его создание и, соответственно, на само строительство, внешнюю отделку и внутреннее обустройство дома.

Материалы для строительства дома

Проектирование

Выбирая проекты на фото, привязываются к условиям конкретного участка. Изучают подвод инженерных коммуникаций, ориентируют дом с учетом возможности оптимального подключения.

Обязательно учитывают уровень грунтовых вод. Его определяют на основании геологических исследований. При высоком уровне потребуется дополнительная гидроизоляция. В поэтажный план дома не включают цокольный этаж. Исключен подвал. В условиях наличия грунтовых вод, при возведении здания стоимость строительства увеличивается на 30%.

В проект дома входит стандартный набор помещений:

• зал;
• кухня;
• спальни;
• ванная и санузел;
• тамбур;
• хозяйственные помещения.

План частного дома на стадии проектирования можно менять и экспериментировать: добавлять новые комнаты, объединять помещения. Для увеличения площади в планировке предусматривается слияние кухни, столовой, зала в единую студию. Современная вентиляция сможет защитить зону отдыха от пищевых запахов.

Одноэтажный

Одноэтажный дом выбирают дружные семьи, предпочитающие проживать на одном уровне, не желающие много перемещаться по лестничным маршам. Это универсальная планировка для большого загородного участка.

Преимущества одноэтажного жилого дома:

• Здание имеет небольшой вес, что упрощает возведение фундамента. В проекте не потребуется усиление стен.
• Проживание на одном уровне исключает строительство лестницы, которая забирает полезную жилую площадь.
• При необходимости улучшения жилищных условий к дому легко пристроить дополнительные помещения.

В одноэтажном доме комнаты располагаются последовательно, функционально разделяя пространство.

Двухэтажный

Планировка дома в несколько этажей позволяет четко разделить зоны. Для распределения площади на комнаты потребуется в масштабе начертить план дома.

На первом этаже размещают в непосредственной близости столовую и кухню. В проекте рядом с комнатой для приготовления пищи выделяют место для кладовки, чтобы хранить пищевые запасы. Согласно планировке отводят место для санузла, размещают душевую кабинку и раковину с ориентацией на гостей.

Вам будет интересно: Планировка сталинки: серии и особенности

В проект второго этажа включают спальни, гардеробные, общий холл. Под санузел отводят большее, по сравнению с первым этажом, помещение, оборудуют ванной. По планировке гардеробные устанавливают на первом и втором этажах.

С цокольным

Планировка частного дома с цокольным этажом часто используется в строительстве. Такой вариант возможен только при низком уровне грунтовых вод. В проекте на дополнительной площади можно разместить спортзал, винный погреб или бильярдную. Высота помещения не должна быть менее 1,8 м.

С мансардой

Современные жилые дома часто строятся с мансардой, альтернативой двухэтажной конструкции. В проекте получается много места, его используют под зону ночного отдыха. Высота мансардного этажа – не менее 2,3 м.

За счет покатой кровли площадь помещения уменьшается, при ее вычислении пространство высотою менее 1,6 м учитывается с коэффициентом 0,7. Строительство дома с мансардой обходится дешевле, чем обустройство цокольного этажа.

Современный частный дом: какие материалы использовать для строительства?

Современные технологии и материалы для строительства частных домов достаточно обширны: сегодня в возведении домов используются не только привычные всем кирпич и бетон, но и более легкие материалы, упрощающие процесс строительства, а также обеспечивающие презентабельность экстерьеру, высокий уровень тепло- и звукоизоляции здания.

На заметку:Использование современных строительных материалов позволяет будущему домовладельцу выиграть не только в стоимости возведения частного дома, но и в скорости постройки.

Не утратили своих позиций и близкие русской душе деревянные срубы, в домах из которых уютно и тепло даже в лютые морозы. Кроме того, деревянные дома не требуют серьезных финансовых и временных вложений в отделку – фасадную и внутреннюю. Дом-сруб возводится из высококачественного оцилиндрованного бревна одного диаметра.

Чтобы такой дом простоял не одно десятилетие, древесина должна быть качественно просушена и обработана специальными средствами против вредителей. Современное строительство предполагает использование более дешевого клееного бруса, который по своим качественным показателям не уступает цельному бревну и сохраняет все его положительные характеристики.

Частный дом: преимущества в сравнении с квартирой

Собственное, презентабельное, уютное и комфортное жилье без назойливых и шумных соседей – мечта любого современного человека. Каждый из нас после утомительного трудового дня мечтает о полноценном отдыхе, получить который в многоквартирном панельном доме практически невозможно. Индивидуальная планировка частного дома, напротив, позволяет зонировать пространство, создать собственную территорию отдыха для каждого члена семьи.

Современный дом из деревянного бруса

Почему же частные домовладения пользуются такой популярностью в наше время?

1. Стоимость строительства частного дома вполне доступна:
   благодаря использованию инновационных технологий и современных материалов, цена частного дома вполне может конкурировать с городской квартирой, как на рынке вторичного жилья, так и в новостройке.
2. Расположение:
   будущий домовладелец может выбрать под застройку участок, который будет находиться в месте, которое максимально комфортно для проживания и соответствует потребностям всех членов семьи.
3. Автономность коммуникаций:
   отопление и горячая вода в частном доме, в отличие от тех, которые обслуживаются коммунальными службами, будут всегда в свободном доступе и в необходимом объеме.
4. Безопасность:
   на территории, прилегающей к частному дому, всегда найдется место, где можно обустроить детскую игровую зону, разбить небольшой сад, огород или клумбу, а также обеспечить безопасную парковку, на которой сохранность автомобиля будет гарантирована даже в условиях отсутствиях гаража.

Принципы расположения комнат

Планировка комнат в частном доме определяет уровень комфорта. Вне зависимости от количества этажей, условно особняк делят на две зоны: дневную и ночную или отдыха. Посмотреть варианты можно на фото планировки домов.

К дневной части проекта относятся:

• кухня;
• столовая;
• зал.

В нее проектировщики иногда включают террасу и веранду, куда переносится отдых в теплое время года. Здесь же располагается туалет и ванная.

В зоне для ночного отдыха находятся:

• спальни;
• детская;
• гардеробная;
• ванная с туалетом.

По этому принципу разработаны типовые планировки одно- и двухэтажных домов. Первый этаж используют для активного времяпрепровождения всей семьей. Под ночное время отводят второй. Если в семье есть люди с ограниченными двигательными возможностями или преклонного возраста, в проекте первого этажа выделяют место под спальню и строят дополнительный туалет с душем. Такая планировка считается удобной, позволяет полноценно отдыхать и одновременно принимать гостей.

Для того чтобы разделить внутреннее пространство на комнаты, на проект этажа наносятся линии, обозначающие стены, объекты с размерами. Определяют место под окна и двери.

Существует мнение, что спальни лучше ориентировать на южные стороны дома. Такая планировка позволит наполнить помещения достаточным количеством солнечного света. Недостаток в том, что в летнее время комнаты будут нуждаться в кондиционировании, это достигается установкой бытовых приборов и их работой в постоянном режиме.

Вам будет интересно: Важные моменты при планировке маленького дома: оптимизация пространства и размещение на участке

Основные разновидности проектов частных домов

Архитектурные решения, применяемые в современном строительстве, позволяют реализовать массу идей. Так, наряду с частными домами, возведенными на отдельных участках, сегодня можно построить:

• Частные дома со сдвоенной стенкой:
  целостность участков при такой технологии строительства не нарушается, но дома рассчитаны на нескольких хозяев. Такая технология строительства позволит сэкономить на возведении фундамента и несущих, боковых стен.
• Таунхаусы:
  многоуровневые частные дома, рассчитанные на нескольких хозяев, в жилых помещениях которых имеются индивидуальные входы. То есть, соседи не пересекаются постоянно, как это бывает на лестничных клетках обычных многоквартирных домов. Эта технология строительства пришла к нам с Запада и стремительно набирает популярности.
• Дуплекс дома:
  частные многоуровневые дома, в которых каждому хозяину принадлежит отдельный этаж. Строительство в данном случае можно назвать долевым. Каждый из владельцев такой недвижимости сможет сэкономить, поскольку внешние стены, фундамент, крыша и цокольный этаж являются общими, соответственно, затраты на их строительство тоже делятся поровну.

Разумеется, данные варианты строительства во многом уступают частному дому, проект которого создавался индивидуально.

Частный дом из кирпича

Частный дом: здоровье и безопасность

Еще одним преимуществом индивидуального строительства

является самостоятельный выбор всех материалов, которые будут использоваться в возведении и отделке дома. Этот момент крайне важен, поскольку недобросовестные производители могут использовать вредное сырье с повышенным фоном радиации. Особенно осторожными нужно быть с лаками и красками. Проживание в таком частном доме чревато проблемами со здоровьем.

Простая халатность строителей может привести к тому, что на строительной площадке может оказаться радиоактивный гранит, гипс, гравий или даже песок. Поэтому для внутренней отделки лучше выбрать такие материалы, как лабрадорит, габбро и др., которые отличаются низким радиоактивным фоном.

Как же проверить безопасность частного дома?

Разумеется, в строительстве нужно использовать только сертифицированные материалы, которые прошли проверку экологической службы. Существуют профильные компании, проводящие замеры радиации, посредством радиометров, счетчиков Гейгера и дозиметров, но проверить степень опасности можно и самостоятельно – данные приборы в портативном виде представлены в свободной продаже.

Важно:Перед оплатой любых строительных или отделочных материалов, которые будут использоваться в возведении дома мечты, тщательно проверяйте весь пакет сопутствующих документов: результаты испытаний, государственную лицензию на производство и реализацию, гигиенический и сертификат соответствия.

Наличие веществ, представляющих опасность для жизни и здоровья человека, должно быть обозначено в выписке о проведении химического анализа (этот документ является приложением к сертификатам).

Кроме того, на строительных материалах отдельных производителей имеется специальная маркировка, свидетельствующая об экологической безопасности продукции.

Особое внимание при строительстве частного дома следует уделить отделочным материалам, поскольку именно эта декоративная красота может быть поистине ядовитой. Так, вредные вещества могут содержаться не только в лакокрасочной продукции, но и в виниловых обоях некоторых производителей, ламинате и линолеуме, изготовленных из синтетики, натяжных потолках и керамической плитке, в пластиковых, декоративных элементах и пр.

Запомните:Ни при каких обстоятельствах не используйте в отделке дома материалы, содержащие в своем составе формальдегид или ацетон, бензол или фенолформальдегид, толуол или диоксины, фенол, ксилол или толуол. Эти вещества при сильном нагреве являются смертельными для человека. Например, если в доме выполнена отделка пенопластовыми листами, то в случае пожара человеку для отравления достаточно будет лишь несколько раз вдохнуть пары, исходящие от этого материала.

Следует также помнить

, что материалы, предназначенные для внешней отделки, не рекомендуется использовать для оформления интерьера: фасадная штукатурка или краска могут выделять в атмосферу предельно допустимую норму вредных испарений.

Свободная планировка в частном доме: плюсы и минусы

О доме со свободной планировкой мечтают многие покупатели собственных загородных усадеб. Но насколько действительно актуально подобное решение? Если жилой объект приобретается как место для постоянного проживания, уделить внимание вопросам планировки интерьерного пространства точно стоит. К примеру, стоит уточнить: соблюдены ли нормы и требования пожарной безопасности, высока ли надежность конструкции в целом. Если архитектурными решениями занимались профессионалы, проблем обычно не возникает. А вот при покупке дома у частного лица подобные вопросы играют не последнюю роль.

Все плюсы свободной планировки

Почему стоит выбрать коттедж со свободной планировкой? Первое и самое главное его достоинство — возможность с течением времени полностью менять расположение функциональных зон, преображать пространство по своему вкусу. Здесь нет ограничений, и можно превращать гостиную в детскую или оставить интерьер лишенным перегородок, как это и делают скандинавы. В таком пространстве стоит предусмотреть возможность воздушного отопления в дополнение к обычному водяному. Подойдет камин, который и будет обеспечивать дополнительное сохранение комфортной температуры в здании зимой.

Свободная планировка идеальна для молодых семей, которые хотят позаботиться о будущих поколениях. Заранее отделив определенную часть дома, можно в дальнейшем расположить в ней несколько детских комнат или устроить спортивный зал, игровую.

Неограниченный простор для перемен. Если старая планировка надоела, можно просто убрать перегородки и заново строить интерьерное решение по своему вкусу. Ни один типовой вариант городского жилья не обладает таким достоинством.

А есть ли минусы?

Не обходится и без недостатков. К ним в свободной планировке обычно относят:

1. Необходимость внесения изменений в документацию в будущем. После разработки проекта его нужно будет утвердить, и лишь потом приступать к возведению перегородок.
2. Больший объем затрат на ремонт и прокладку внутренних коммуникаций.
3. Не удастся перенести санузел, замаскировать газовые трубы. Есть и некоторые другие ограничения.
4. Фактическая площадь будет меньше за счет установленных перегородок. Это не критично, но должно учитываться.

Свободная планировка — оптимальное решение для тех, кто не хочет тратить время на строительство, но при этом желает приобрести жилье с оформлением интерьера по своему вкусу. Конечно, такие предложения преимущественно представлены в поселках элит и бизнес-класса. К примеру, в КП «Суходольское», где уже сейчас можно оценить различные варианты реализации современных проектов со свободной планировкой.

Секреты комфорта: как спланировать частный дом?: Секреты комфорта: как спланировать частный дом? | «Веванта»

Когда человек много лет живет с семьей в двухкомнатной квартире 40 кв.м. в городе, его пространство ограничено – кухня, две комнаты, коридор, ванна, туалет, хорошо – если есть балкон. И если этот самый человек решается на строительство загородного дома, он мечтает, чтобы на его 150 кв.м. поместилось все – баня, гараж, бильярд, кинотеатр, зона барбекю и так далее.

Правда, бывают исключения. Один наш клиент, планирующий дом на 300 кв.м. сказал, что ему для счастья достаточно отдельной спальной комнаты и уборной в ней. Остальные помещения  не важны – на усмотрение других челнов семьи.

В общем, планировка дома почему-то считается не столь важным моментом в рамках строительного процесса, и только после того, как люди уже живут в доме, понимают, что без кинозала можно было бы обойтись, а вот комнаты для гостей в доме не достает. Или рассуждают, почему же я не сделал санузел на втором этаже? Это же так неудобно!

Давайте разбираться, какая планировка частного дома будет комфортной для всей семьи и учтет потребности детей и взрослых.

Сразу оговоримся, по мнению архитекторов «Веванта», однозначного ответа мы не найдем. Все зависит от площади дома, состава семьи, интересов и параметров людей, которые будут в доме проживать. Как говорится, каждому — свое.

Какие помещения обязательно должны быть в частном доме?

Не будем привязываться к площади дома, возьмем в целом и обратимся к опыту наших Клиентов. Хозяин коттеджа 200 кв.м. Андрей, состав семьи которого жена и двое детей, считает, что в доме необходимыми помещениями должны быть: 2-3 спальни, кухня, столовая, санузлы, 1-2 кладовки и котельная. С ним согласны и архитекторы «Веванта».

1. Спальни, ведь спать необходимо каждому. Как минимум две: одну для себя и одну для детей.
2. Кухня или совмещенная кухня-столовая, кому как удобнее.
3. Санузлы на каждом этаже. На каждые 100 кв.м. по одному.
4. Подсобные помещения или кладовки. О них мало, кто задумывается, и потом горько сожалеют. Предметы и вещи, которые выбросить жалко, необходимо где-то хранить.
5. Котельная. Отдельное помещение для котельной, каким бы способом вы не отапливали дом, нужно обязательно. Это технически грамотно и безопасно для всей семьи, оберегает от шума, пыли и прочих возможных неприятностей.

Без каких помещений в доме можно обойтись?

С этим вопросом мы обратились к нашей Заказчице Наталье. Наталья вместе с мужем и тремя детьми уже живут в построенном «Вевана» двухэтажном коттедже. Она считает, что вполне можно обойтись без отдельного помещения для рабочего кабинета, лучше сделать игровую детскую комнату, а еще можно жить без прачечной, ведь стиральную машинку можно поставить и в ванной комнате.

К списку Натальи мы отнесем кинозалы, танцполы, библиотеки, тренажерные залы, бассейны, холлы с каминами и прочие помещения для души и отдыха. Это помещения, без которых в принципе можно обойтись.

Только не подумайте, что себя нужно ограничивать! В Вашем доме должно быть все, что необходимо Вашей семье. Ведь дом Вы строите для долгой и счастливой жизни. Пусть в нем будут спортзалы, кинозалы, библиотеки и прочие комнаты, в которых будет приятно находиться. Как говорится, все, что душе угодно.

7 советов для умной планировки

Для того, чтобы в доме было комфортно и удобно всей семье – и большим и маленьким, а так же Вашим гостям, мы написали 7 советов, к которым стоит прислушаться. Из опыта клиентов, рекомендаций архитекторов и здравого смысла мы считаем, что:

1. Лучше обойтись без коридоров. Это не фантастика, это искусство грамотной планировки.
2. В доме должно быть больше воздуха – рекомендуется делать потолки не меньше 2,8м и больше окон — не менее 10% площади жилья. Окна могут быть обычные или в пол.
3. Не нужно жалеть место для ванны и туалета.
4. Желательно оборудовать гардеробную и не одну.
5. Запланировать комнату для стирки, глажки и сушки белья.
6. Лестница на второй этаж должна быть удобной и безопасной. Такая займет, как минимум, 7 кв.м. на этаж. Не забывайте об этом!
7. Сделайте по кладовке для хранения вещей на каждом этаже (можно под лестницей).

Планировка частного дома – работа для профессионалов

Планировку дома, конечно, лучше доверить профессионалам. Специалисты учтут и розу ветров, и местность, на которой будет построен дом, какие комнаты потребуют много света, а какие помещения лучше сделать темными, учтут вид из окна, нужную площадь, высоту полков и прочие важные вещи и даже мелочи так необходимые для комфортного проживания.

В компании «Веванта» Вы можете заказать индивидуальный проект дома, а также выбрать готовый проект из 5 000 вариантов на нашем сайте в разделе «Каталог проектов».

А сейчас выбор наших Клиентов — ТОП 5 лучших проектов и планировок от «Веванта»

Планировки ТОП-5 проектов домов смотрите в нашем портфолио по ссылкам.

№1

Проект дома «Елисейские поля» — большой загородный коттедж с гаражом, банным комплексом, зоной для барбекю, летней террасой строится в коттеджном поселке Зубаревские просторы.

№2

Проект дома «Поместье Колесниковых» — особняк из трех этажей, цокольный этаж оснащен тренажерным залом, сауной, банным комплексом. Дом построен в селе Успенка.

№3

Проект дома «Усадьба Огородниковых» — просторный двухэтажный коттедж с уютной внутренней планировкой и прекрасным внешним видом фасадов построен в коттеджном поселке Молодежный.

№4

Проект дома «Елена» — одноэтажный дом 126 кв.м. с четырьмя жилыми комнатами и зимним садом построен в коттеджном поселке Зеленые Холмы.

№5

Проект дома «Усадьба Федоровых» — двухэтажный особняк 152 кв.м. с хаммамом и сауной. Строительство дома начнется в мае 2019 года.

 

Поделиться:

Home Design: пошаговое руководство по созданию дома вашей мечты

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ИЛИ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ЧЕРТЕЖИ

Самостоятельные строители часто пропускают этот этап, чтобы сэкономить на расходах. Однако, если вы хотите стать типичным строителем, вам нужно убедиться, что вы можете предоставить подрядчику как можно больше информации. Это позволит им построить именно то, что вы хотите, и устранить серые области.

На этом этапе вы будете тесно сотрудничать со своим архитектором, инженером, оценщиком SAP, подрядчиками и координатором CDM.Вначале вам нужно решить, по какому маршруту закупок вы идете. Будет ли это полноценная самостоятельная сборка, будет ли это управляться проектом или вы собираетесь назначить главного подрядчика.

Вариант, который вы выберете, сильно повлияет на ваш бюджет, количество и тип необходимой информации. Если вы выберете полный маршрут самостоятельной сборки, где вам необходимо назначить индивидуальных подрядчиков, вам потребуются индивидуальные пакеты чертежей для наземного рабочего, производителя комплекта, поставщика окон и дверей, внешней облицовки, кровельщика, столяра и т. Д.Вы должны убедиться, что у вас есть вся эта информация под рукой или вы можете предоставить ее, когда вас об этом попросят.

Затем ваш архитектор детализирует все основные элементы конструкции. Если ваша приоритетная задача — построить дом с низким энергопотреблением, они должны будут спланировать все детали, чтобы исключить мостик холода и убедиться, что можно достичь оптимального значения герметичности. Если вы собираетесь выбрать маршрут главного подрядчика или менеджера проекта, вам будет составлен счет количества и, возможно, полная спецификация здания NBS.Затем все эти документы будут переданы трем или четырем подрядчикам, а затем будут рассмотрены котировки и назначены предпочтительные подрядчики.

Очень важно не забыть застраховать свой страховой полис от скрытых дефектов до начала любых работ на стройплощадке. Это 10-летний страховой полис, которым застраховано здание для следующего владельца. Если следующему владельцу требуется ипотека, у вас должна быть политика скрытых дефектов, чтобы завершить сделку. Если вы получите его до начала строительства, это может стоить всего 2500 фунтов стерлингов.Однако, если вы подадите заявку на это после того, как вы начали рыть фундамент, это может стоить 20 000 фунтов стерлингов!

После того, как вы пройдете все эти этапы, вы будете готовы начать строительство дома своей мечты.

Важные факторы, которые следует учитывать при строительстве нового дома

Планируете ли вы построить новый дом, сделать его своим домом и воспользоваться возможностью создать идеальное пространство, соответствующее вашим потребностям? В конце концов, дом — это место, где вы связаны со своей семьей и расслабляетесь после долгого рабочего дня.Теперь, когда вы решили построить свое убежище, мы составили список из 10 важных вещей, которые вы должны учитывать при строительстве нового дома. Давай перейдем к делу.

1. Готовый или оригинальный дизайн

Когда вы решите построить дом, вам придется выбирать между готовым дизайном или чем-то особенным с оригинальным дизайном. Если вы посмотрите проекты и фотографии строительства на таких сайтах, как getty images, вы сможете оценить процесс и то, как выглядит дом.

Вы должны получить профессиональное мнение от людей, которые приобрели новый дом, как из домов оригинального дизайна, так и из готовых домов. Вы также можете проверить доску обсуждений и форумы, чтобы получить советы, подсказки и информацию, которые помогут вам определиться с выбором типа дома.

Costerion — одна из онлайн-компаний, которые могут работать вместе с вашим местным архитектором, чтобы помочь с конкретными требованиями с точки зрения пространства, планирования и внешнего вида вашего дома.

Для оригинального дизайна некоторые участки земли необычной формы или размера потребуют много внимания.Вам нужно будет работать с архитектором, который понимает ваши потребности и прислушивается к каждой творческой детали, чтобы построить дом вашей мечты. Хотя оригинальный дизайн может стоить больше, чем готовый проект, ваш дом будет оригинальным и местом, в котором вы действительно сможете расслабиться и развлечься, и, что лучше всего, назовите его своим домом.

2. Понимание ваших собственных уникальных потребностей

Создание контрольного списка идей и принятие решения о важных вещах, необходимых для любого нового проекта, имеет решающее значение для того, чтобы ваш дом чувствовал себя как дома.Если вы работаете с архитектором, поделитесь своими идеями и получите обратную связь. Размер дома будет иметь значение, так как вы захотите принять во внимание количество людей, которые будут в нем жить.

Каждый хочет и нуждается в собственном пространстве. Получите идеи от архитектора, чтобы избежать дорогостоящих ошибок, таких как наличие лишних комнат, которые делают дом более дорогим в обслуживании и строительстве. Если вы работаете из дома, добавьте это исследование для руководителей, чтобы сократить бизнес-расходы. Кроме того, разместите его там, где у вас будет тихое место, которое вдохновит на новые идеи и стратегии.

Планируете провести с семьей и друзьями длинные роскошные выходные? Подумайте о добавлении гостевых спален, чтобы разместить их с комфортом. Также необходимо учитывать такие удобства, как прачечная, кладовая, подвалы или солярии для дополнительного развлекательного пространства.

3. Планирование пространства

При планировании пространства следует учитывать несколько основных принципов. Гостиная и столовая должны располагаться на южной или юго-западной стороне вашего дома. Помните, что вы будете проводить здесь много времени, поэтому вам понадобится много света в этих комнатах.Юг и юго-запад обычно являются лучшими позициями для солнечного света.

Добавьте самые большие окна в эти области вашего дома, чтобы использовать солнечную энергию, которая будет направлять интерьер и уступать место саду. Подумайте об этом: в зависимости от того, где вы строите свой дом в мире, вы потенциально можете сэкономить до 20% за счет использования солнечной энергии.

Другие факторы, которые следует учитывать, — это разделение вашего дома на зоны. Дневная зона или помещения, которые вы обычно используете в дневное время, могут состоять из гостиной, столовой, кухни, офиса, гостевых спален, ванных комнат.Спроектируйте свой дом так, чтобы эти зоны были отделены от ночной зоны, главных спален, прилегающих ванных комнат и гардеробных.

Детские спальни, семейные бани и игровые площадки для детей также могут считаться частью ночной зоны в доме. Домашний спортзал и зоны отдыха также являются современными удобствами в дизайне. Наконец, должны быть удобные зоны общения, чтобы члены семьи могли чувствовать себя связанными, пока

4. Получение правильных материалов

Использование правильных материалов — очень важный фактор в дизайне.Хороший дом должен прослужить десятилетия, быть прочным и хорошо построенным. Подумайте о наличии различных возможностей в технологии строительства. Вы можете выбрать керамику, бетон, дерево (в том числе деревянные балки, чтобы подчеркнуть дом) или самые дорогие материалы. Вы также можете использовать большинство сборных элементов, что сэкономит вам деньги и время строительства.

Оптимальной энергоэффективности также можно добиться, используя правильные строительные материалы. Экологически эффективный дом сэкономит вам много времени и денег в долгосрочной перспективе, поскольку для обогрева и охлаждения потребуется меньше энергии, что приведет к доступным счетам за электроэнергию.

Минеральная вата, пенополистирол или пенополиуретан — это некоторые изоляционные материалы, которые можно использовать. Количество используемого материала и выбор самого эффективного в данной категории важны.

Материалы, использованные при строительстве вашего дома, повлияют на акустику здания. Пребывание в шумной обстановке может повлиять на ваше здоровье, поэтому очень важно соблюдать особую осторожность, изолировав свой дом от звука. Вы не хотите, чтобы в доме вас беспокоило эхо.

Для этого посетите Costhack.com о компании John Deere, надежной и надежной компании в области сельского хозяйства, строительства и ландшафтного дизайна.

Ну, изолированные комнаты создают ощущение уединения. Каждый человек в вашем доме по достоинству оценит тишину и покой.

5. Освещение и автоматизация

Чтобы добавить особый шарм и немного тепла в ваш дом, необходимо правильно установить освещение. Эффектно подсвеченные элементы дома подчеркивают красоту и очарование архитектуры, создавая желаемую атмосферу.Освещение добавляет особую атмосферу в сад, позволяя любоваться пейзажем вечером. Чтобы ваш дом был в безопасности, освещенные подъездные пути и гаражи окажут вам столь необходимую помощь.

При проектировании современного дома следует учитывать дополнительные элементы умного дома. Современные системы управления зданием помогают оптимизировать потребление энергии, управляя системой центрального отопления, кондиционирования воздуха, нагревательными элементами в полах, спринклерами, жалюзи и даже системами освещения и сигнализации.Эти удивительные технологические достижения позволили людям дистанционно управлять своими домами и дать им чувство дополнительной безопасности и домашнего уюта — даже когда вас нет дома.

Энергоэффективность и степень независимости от электросети с использованием фотоэлектрических элементов могут помочь сохранить окружающую среду и снизить или полностью исключить ваши счета за коммунальные услуги. Хотя эта технология требует первоначальных вложений, она обязательно окупится.

6. Установите бюджет

Теперь, когда вы уже знаете, что вам нужно, самое время поговорить о деньгах.Используя свой контрольный список, выясните, сколько будет стоить каждый предмет, а затем определите, можете ли вы себе это позволить. Не забудьте включить налоги на недвижимость, любые первоначальные платежи, которые вам необходимо внести, с учетом затрат на рабочую силу и материалы.

Это отличное место, чтобы определить приоритеты и перенести некоторые вещи в свой список желаний, если вы работаете с ограниченным бюджетом. Кроме того, вы можете поговорить со своим банком о ссуде на строительство, чтобы покрыть все расходы. Однако строительная ипотека не может покрывать следующие расходы:

• Ограждение
• Меблировка
• Подъездные пути
• Ваш первоначальный взнос
• Настил
• Интернет любая проводка для СМИ
• Ландшафтный дизайн
• Окно, закрывающее
• Любое обновление считается превышение

Исходя из нашего опыта строительства, мы рекомендуем иметь три основных бюджета строительства.Эти;

а). Бюджет вашего здания

Этот бюджет обычно покрывает ваш первоначальный взнос, затраты на землю и затраты на строительство ипотеки. Помните, что средняя стоимость строительства дома составляет от 100 до 300 долларов США, в зависимости от того, сколько настроек вам нужно. Ваш архитектор легко посоветует конкретную стоимость.

б). Ваш бюджет на меблировку

Очевидно, что после постройки дома вы хотите убедиться, что обстановка соответствует вашему новому дизайну, ощущениям и стилю. К ним относятся диваны, оконные покрытия, украшения и многое другое.Стоимость может быстро возрасти, так что планируйте это.

в). Бюджет отделки

После того, как ваш строитель сотворил свое волшебство, у вас будет много грязи, которая, очевидно, не может остаться в доме вашей мечты. Вам нужно поработать на подъездной дорожке, озеленении, ограждении и, возможно, добавить террасу. Все это стоит денег.

7. Нанять архитектора

Это, пожалуй, самый важный человек в процессе строительства, потому что он воплощает все в жизнь. Во-первых, вам нужно обсудить с ними проект, чтобы они могли составить чертежи и планы этажей, а также смету затрат.Также они помогут вам на этапе заключения контракта при найме подрядчика, электрика, сантехника и остальной команды. Они осмотрят строительную площадку и будут работать с домостроителем, чтобы определить стоимость продукта, посоветовать, среди прочего, приспособления и отделку. Думайте об архитекторе как о менеджере проекта.

С таким большим количеством задач очень важно выбрать правильного архитектора, иначе ваш проект развалится. Итак, что следует учитывать при выборе?

• Определите, какие услуги вам нужны — подумайте об этом.Хотели бы вы, чтобы они занимались всем: от планирования, получения разрешений, дизайна интерьера, выбора мебели, ландшафтного дизайна и всего, что между ними, или вы бы предпочли взять на себя некоторые из ролей?
• Изучите свою специализацию — все архитекторы имеют квалификацию для работы с жилыми зданиями, но большинство из них специализируются в различных областях, поскольку отрасль обширна. Поскольку это дом вашей мечты, работайте только с архитектором, имеющим значительный опыт проектирования жилого дома.Хотя вы можете нанять агента по недвижимости, чтобы продать свой дом позже, вы хотите, чтобы ваше пребывание там было таким, о чем вы когда-либо мечтали.
• Проверь свой регион — получаем. Возможно, вы захотите пригласить друга или родственника, который является архитектором, чтобы помочь с проектом, но есть преимущество в работе с вашим местным архитектором. Во-первых, они довольно хорошо знают местность, а это значит, что ориентироваться в разрешениях и пропусках будет легко. Кроме того, они понимают тип почвы и другие данные геолокации, что означает, что они знают, какие материалы лучше всего использовать и где их получить по разумной цене.
• Посмотрите их портфолио — скорее всего, вы уже знаете, к какому стилю склоняетесь. Проверьте портфолио архитектора, чтобы узнать, занимались ли они ранее подобным проектом. Большинство архитекторов работали с разными стилями, но некоторые специализируются на конкретных проектах. Убедитесь, что архитектор, с которым вы планируете работать, тяготеет к вашему стилю.
• Спросите рекомендации — яркий веб-сайт и портфолио произведут на вас отличное первое впечатление, но при этом дают вам абсолютную уверенность в разговоре с прошлыми клиентами.Ссылки расскажут вам о хорошем, плохом и уродливом, чтобы вы точно знали, с кем будете работать. Кроме того, поищите отзывы в Интернете, так как у большинства архитекторов также есть страница в Google My Business и другие платформы социальных сетей, где люди оставляют отзывы.
• Познакомьтесь с архитектором — дом мечты — это личный проект с множеством функций. Как и в случае с другими сделками с недвижимостью, сначала поговорите с архитектором, чтобы задать вопросы. Это позволяет вам из первых рук оценить их опыт и навыки межличностного общения.Помните, что вы будете взаимодействовать с ними еженедельно, поэтому очень важно видеть, соответствуют ли их услуги и личность вашим.

8. Ознакомьтесь с государственными постановлениями

В каждом районе есть строительные нормы и правила, которые необходимо соблюдать, обычно называемые строительными нормами. Они варьируются от использования материала до цвета краски, которую вы можете использовать. В большинстве штатов вы также должны соблюдать особые меры безопасности до начала строительства. Строительные нормы и правила обычно регулируют проектирование, изменения и обслуживание конструкций в пределах данной территории.Они устанавливают минимальные требования, которым должны соответствовать строители, и защищают здоровье, безопасность и благополучие жителей здания.

Таким образом, знание того, каким правилам вы должны следовать, поможет вам избежать серьезных штрафов, которые могут сорвать ваш проект из-за ограничения вашего бюджета. Всегда лучше подать заявку на получение необходимых разрешений правительства, следовать правильным процессам и соблюдать все правила. Хотя ваш архитектор может справиться со всем этим за вас, было бы разумно знать, что вам нужно, чтобы потом вы не ошиблись и не удивились.

Это еще не все. Прочтите контракты, которые у вас есть с вашим застройщиком, и поймите все детали. Следите за графиком платежей, чтобы вас не застали врасплох. Также обратите внимание на график строительства, чтобы спланировать и избежать сюрпризов. Если условия слишком сложные, попросите своего юриста прочитать и истолковать контракты.

9. Подумайте о перепродаже.

Как застройщик дома, в начале строительства вам не стоит думать о продаже. Однако нельзя игнорировать отрасль недвижимости, потому что жизнь непредсказуема.Возможно, вам придется переехать на работу, поэтому вы должны иметь все преимущества, когда решите продать. Прежде чем начать строительство дома, посоветуйтесь с агентом по недвижимости и узнайте о внутреннем рынке в вашем районе. Обсудите стоимость перепродажи того типа дома, который вы хотите построить, сколько земли вам следует выделить для двора и других вещей, на которые домовладельцы обращают внимание при покупке существующего дома.

Эта информация поможет вам избежать ненужных обновлений, которые приведут к завышению стоимости вашего дома. Кроме того, вы не обязательно выберете что-то необычное, а предпочтете более функциональные помещения.Подумайте о функциональной кухне, достаточном количестве места для хранения, правильном напольном покрытии и даже планах этажей, которые, как правило, привлекают покупателей дома. Однако это не значит, что вы не получите того, чего желаете. Вы все еще будете жить в этом доме, вероятно, еще долгое время, так что немного расслабьтесь и установите то, что вам действительно нужно.

10. Обеспечение скрытых затрат

Теперь, когда у вас есть земля, проект дома, нанятые люди и готовы приступить к строительству дома, пора приступить к работе.Но перед этим отложите буферную учетную запись. Как и реконструкция существующего дома, во время строительства дома все может идти очень быстро. Начните с предоставления всех необходимых материалов, включая постоянную подачу воды и электричества. Обычно перерасход средств происходит из-за неточной оценки проекта, значительных ошибок проектирования, незапланированных заказов на изменение, плохого управления сайтом и неправильного найма команды.

Планируя сэкономить, помните, что во время строительства ваши потребности могут измениться, поэтому отложите на это деньги.Ваш архитектор и подрядчик должны убедиться, что все используют обновленные планы и что корректировки вносятся в режиме реального времени.

Заключение

Много уходит на строительство дома. Когда вы думаете о строительных материалах, о переходе на экологию, чтобы сэкономить на счетах за коммунальные услуги, цене покупки земли и планах этажей, не забывайте держать стресс в страхе, восхищаясь своим новым домом. Подумайте о том, чтобы понежиться в новой вкладке или провести время во дворе с друзьями. Таким образом, вы останетесь в восторге от проекта и сосредоточитесь на том, чтобы наконец жить в доме своей мечты.

Часто задаваемый вопрос

1. Дешево ли построить новый дом?

В 2019 году средняя стоимость строительства нового дома составила около 485000, тогда как покупка нового дома стоит около 309000. Без сомнения, строительство нового дома обходится недешево. Тем не менее, вы можете настроить все в соответствии со своими потребностями и стилем, вы контролируете процесс строительства и с самого начала помните о таких вещах, как энергоэффективность.

2. С чего начать строительство нового дома?

Планирование — самая важная часть строительства нового дома, с которой вам следует начать.Этот этап обычно означает, что вы думаете о своих потребностях и стиле, устанавливаете бюджет, исследуете и ищете поставщиков услуг и людей, которых хотите привлечь. Это также включает в себя знание необходимой документации и разрешений, которые вам нужно получить.

3. Сколько стоит построить дом мечты?

Стоимость строительства составляет от 100 до 155 долларов за квадратный метр. Ваша общая стоимость будет зависеть от того, насколько большим вы хотите, чтобы ваш дом был, и от удобств, которые вы будете включать. В среднем большинство домовладельцев потратили от 155 000 до 416 250 долларов в прошлом году на строительство своих домов.

Шагов к строительству дома

Если вы не можете найти на рынке дом своей мечты или хотите создать дом, который будет уникальным для вас, вы можете подумать о строительстве дома. Покупатели, решившие построить новые дома, с большей вероятностью скажут, что выбор плана этажа, наличие в доме нового и индивидуального оформления дома были среди их главных причин. * Прежде чем решить, подходит ли вам новое строительство, вы должны: Я захочу узнать о различных типах строительства нового дома и ознакомиться с процессом, от первоначального поиска земли до выбора последних штрихов.

Обычно, когда кто-то говорит, что планирует построить свой собственный дом, он имеет в виду полностью индивидуальную постройку, в которой он имеет право голоса почти во всем (кроме предметов, которые запрещены местными законами и правилами зонирования). Но в области нового строительства покупатели могут использовать три различных подхода:

Спец дома. Строя дом со спецификацией (сокращенно от спекулятивного дома), строитель проектирует и строит дом на одну семью, не имея в виду отдельного покупателя.Вместо этого они планируют продать дом покупателю, как только он будет закончен. В зависимости от того, на какой стадии процесса вы сможете заключить контракт, вы можете выбрать некоторые из последних штрихов в доме, такие как пол, кухонная техника и цвет краски. Иногда эти дома выставляются на продажу как «строящиеся на стадии строительства».

Урочище дома. Застройщик покупает участок земли и делит его на отдельные участки. Затем строитель строит все дома в запланированном районе.Дома тракта могут быть кондоминиумами, таунхаусами или домами на одну семью. Большинство домов в сообществе будут выглядеть одинаково, и общие удобства являются общими. Как и в случае с домами со спецификациями, вы можете заранее выбрать некоторые варианты отделки, в зависимости от графика.

Дома под заказ. В полностью индивидуализированном доме вы обычно находите землю самостоятельно, а затем нанимаете строителя, чтобы построить дом своей мечты. У вас есть полный контроль над планом этажа, планировкой и отделкой, но этот процесс требует принятия большого количества решений, внимания к деталям и дисциплинированного бюджета — нестандартные дома могут быть дорогими.

Поскольку нестандартные дома — это наиболее сложный вариант строительства новых домов, мы посвятим большую часть этой статьи объяснению этого процесса.

Проверьте варианты финансирования

После того, как вы решили, что строительство индивидуального дома — правильный выбор для вас, следующим шагом будет выяснение того, как вы за него заплатите, а традиционная 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой не является вариантом для индивидуальной жилищное строительство, по крайней мере, на первых порах.

Если вы не можете оплатить всю постройку наличными, вы, вероятно, будете искать ссуду на строительство, которую также иногда называют ссудой на самостоятельное строительство или строительной ипотекой.Получить ссуду на строительство зачастую сложнее, чем получить традиционную ипотеку, поскольку вы занимаетесь деньгами на концепцию, а не на физический дом. Вам нужно будет предоставить своему кредитору расписание, бюджет, планы этажей, необходимые материалы и подробные сведения, которые необходимо учитывать. Что еще нужно знать о строительных кредитах:

• У них переменные ставки, которые часто выше, чем обычные ставки по ипотеке.
• Обычно требуется первоначальный взнос в размере 20% -25%.
• Ссуда ​​может включать в себя приобретаемую вами землю или покрывать только расходы на строительство, если вы уже владеете землей.
• После завершения строительства есть возможность рефинансирования в традиционную ипотеку с фиксированной процентной ставкой.

Найдите нужный лот

Если у вас еще нет земли, на которой вы планируете строить, вам нужно будет поискать подходящий участок. Агент по недвижимости может помочь вам определить участки для продажи в вашем районе.

По мере того, как вы сужаете участки, которые вам нравятся, вы захотите заманить в цикл архитектора и строителя, чтобы убедиться, что выбранный участок соответствует потребностям плана и дизайна вашего дома.Они должны быть в состоянии помочь вам проверить законы и ограничения зонирования и определить любые атрибуты участка, которые могут сделать его более дорогим для строительства — например, участок с крутым уклоном может потребовать дополнительных инженерных работ или участок в удаленном районе может потребовать септик.

Спроектировать и спроектировать дом

Определить размер, планировку и стиль вашего дома — сложная задача, и это может произойти до или после выбора участка, в зависимости от ваших индивидуальных планов. Когда вы строите дом по индивидуальному заказу, нет предела, хотя вам нужно помнить о своем бюджете и любых ограничениях вашего участка.И, если вы не планируете жить в доме вечно, подумайте, как дизайнерские решения повлияют на его будущую стоимость при перепродаже.

Профессионалы в вашей команде смогут помочь вам найти правильный стиль и макет, но не помешает заранее почувствовать, что вам может понадобиться. Объезжайте свой район и найдите дома, которые вам нравятся. Поищите идеи для дизайна интерьера в Интернете или изучите новейшие функции умного дома, чтобы узнать, оправдывают ли они добавленную стоимость.

Вот несколько важных проектных решений, которые необходимо принять на раннем этапе:

Количество спален и санузлов. Сколько человек будет жить в доме? Ваша семья растет или вы сокращаетесь? А как насчет гостей?

Одна история против двух или более. Есть ли проблемы с мобильностью, которые необходимо решить? Будет ли одноэтажный дом проще для людей с ограниченными физическими возможностями, живущих в нем?

Открытое пространство. Насколько важно открытое пространство и сколько у вас должно быть? Чем больше двор, тем больше требуется обслуживания.

Открытая концепция или отдельные комнаты. Насколько открытым вы хотите, чтобы ваш дом был, зависит от вашего вкуса и образа жизни. Отдельные комнаты создают более классический вид, а дома открытой планировки более современны.

Домашний стиль. Какую эстетику вы хотите, чтобы внешний вид вашего дома был? Тюдор, Кейп-Код, ремесленник, колониальный?

Дизайн интерьера. Вы неравнодушны к современному дизайну, более традиционному или чему-то среднему? Если вы планируете использовать ту же мебель, что и сейчас, будет ли она соответствовать внешнему виду нового дома?

Дополнительные возможности. Подумайте о других функциях, которые необходимо выбрать на ранней стадии процесса, например о совместимости с умным домом, экологически чистых материалах или солнечных батареях.

Стоимость при перепродаже в будущем. Если вы думаете, что когда-нибудь в будущем продадите дом, примите во внимание его возможную стоимость при перепродаже. Например, если вы добавите бассейн или высококлассную кухню, будет ли цена вашего дома слишком высока для вашего района?

Нанять профессионалов

Построить дом — непростая задача, и редко когда можно взять на себя весь проект.Таким образом, вам понадобится несколько разных профессионалов, чтобы убедиться, что ваш дом структурно прочен, соответствует местным нормам и вашим потребностям.

Застройщик

Наем подходящего строителя может сделать или разрушить ваш индивидуальный домашний опыт. Выберите кого-нибудь, кто является не только лицензированным генеральным подрядчиком, но также имеет портфолио нестандартных домов и истории успеха за последние годы.

Чтобы найти своего строителя, вы можете попросить рекомендации у друзей и семьи, выполнить поиск в Интернете или попросить совета у своего агента по недвижимости.Хороший строитель поможет с:

• Бюджет
• Законы о зонировании, включая получение разрешений
• Инфраструктурные потребности, такие как инженерные сети и канализация

Архитектор

В большинстве мест даже для того, чтобы подать заявку на разрешение, вам понадобятся архитектурные планы. Прежде чем создавать чертежи, обсудите со своим архитектором следующие детали:

• Площадь в футах
• Рассказы
• Количество спален и санузлов
• Макет
• Функциональность

Дизайнер интерьеров

Вы также можете нанять дизайнера интерьера, который поможет с отделкой после того, как будут установлены элементы каркаса и конструкции.От напольных покрытий до плитки для ванной и сантехники — существует множество вариантов дизайна, которые необходимо сделать, и это может стать ошеломляющим для среднего покупателя дома. Если вы планируете самостоятельно выбирать дизайн интерьера, не дожидайтесь установки. Начните исследовать отделку и приспособления как можно раньше, чтобы вы могли определить свой бюджет.

Прочие специалисты

Помимо этих ключевых игроков, в процессе строительства дома по индивидуальному заказу участвуют и другие профессионалы. Многие из этих людей наняты вашим строителем или генеральным подрядчиком:

• Расчистка территории
• Сюрвейер
• Инженер-строитель
• Инспектор (из города)
• Сантехники
• Электрики

Разобраться в процессе строительства дома

После того, как проекты и чертежи были окончательно согласованы и ваши разрешения были утверждены, именно тогда начинается строительство и ваш дом начинает обретать форму, обычно выполняя следующие шаги:

1.Подготовка земли
Первым шагом в процессе строительства является подготовка земли. Это включает расчистку территории, рытье траншей и установку инженерных коммуникаций.

2. Опоры и фундамент
Ваш фундамент будет сделан из наливного бетона, армированного стальными стержнями. В зависимости от того, в какой части страны вы строите, и от дизайна вашего дома, у вас может быть плиточный фундамент, подполье или полноценный подвал. Независимо от того, какой фундамент заливается, он будет обработан гидроизоляционным материалом и проверен городскими властями перед началом работ.

3. Обрамление
На этапе создания каркаса кости дома начинают обретать форму. Обрамление включает в себя балки перекрытий, черновые полы, стойки, образующие стены и фермы крыши. На этом этапе бригада обернет дом, чтобы защитить его от влаги. Если строительство ведется в дождливое время года, ваш строитель может также установить окна, черепицу и сайдинг на этом этапе.

4. Сантехника, электричество и система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
После того, как дом «просохнет», субподрядчики приступят к установке основных систем дома, включая водопроводные трубы, электропроводку, а также каналы для отопления и охлаждения.Каждый из этих шагов требует одобрения местного инспектора.

5. Изоляция
Требования к теплоизоляции вашего дома зависят от климата, но, как правило, изоляция применяется к наружным стенам, подвалам, подвальным помещениям и чердакам. Стекловолокно, целлюлоза и изоляция из пеноматериала — все это варианты.

6. Гипсокартон
Панели из гипсокартона крепятся шурупами, приклеиваются лентой и заделываются грунтовкой, на них наносится текстура распылением. Затем новые стены грунтуются краской.

7.Отделка интерьера
На этом этапе будет добавлено большинство элементов интерьера дома. Сюда входят двери, плинтусы, кожухи, подоконники, балясины на лестницах, кухонные стойки и шкафы, ванны, умывальники и полы с твердым покрытием. Иногда на этом этапе выполняется внутренняя окраска и установка дерева твердых пород, но они могут быть выполнены позже, если есть риск повреждения из-за продолжающегося строительства.

8. Наружная отделка
Подъездные пути, пешеходные дорожки, патио и окончательная планировка для отвода воды от дома будут завершены.На этом этапе также происходит благоустройство территории и отделка экстерьера.

9. Установка арматуры
В доме, близком к завершению, установлены туалеты, краны, выключатели света, крышки теплового регистра, водонагреватель, электрическая панель и системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Многие из этих предметов требуют повторной проверки. Еще одна задача, которая выполняется на этом этапе, — это установка стеклянной фурнитуры, такой как зеркала и душевые двери.

10. Укладка полов
Ковровое покрытие и паркетные полы добавляются на этом позднем этапе.Обязательно проконсультируйтесь со своим строителем о статусе процесса отделки древесины твердых пород, чтобы случайно не повредить их.

11. Заключительная проверка
После завершения строительства местный чиновник по строительству проведет окончательную инспекцию. При проезде вы получите справку о заселении, которая дает вам зеленый свет на въезд.

12. Заключительное пошаговое руководство
Перед тем, как вы переедете, вы захотите выполнить заключительное пошаговое руководство со своим строителем, чтобы определить элементы вышеприведенного списка, которые необходимо отремонтировать, чтобы работа считалась завершенной.Общие пункты перфорированного списка включают электрические дефекты, такие как неработающие розетки, повреждение гипсокартона и краски или отсутствие приспособлений.

Пропустить строительство и купить с ремонтом

Строительство дома на заказ — сложный процесс, который может занять больше года в зависимости от вашего местоположения, сложности участка, размера дома, законов и процесса получения разрешения. Другой вариант — купить дом, который уже был отремонтирован — вы получите ощущение свежести и обновлений, не выполняя работу самостоятельно.

Магазин домов Зиллов

Покупатели домов, принадлежащих Zillow, могут быть уверены, что дома, которые они покупают, были профессионально отремонтированы местными подрядчиками. С домами, принадлежащими Zillow, вы можете избежать стресса, связанного с индивидуальной сборкой, и почувствовать себя как дома.

* Отчет Zillow о тенденциях в области нового строительства в секторе потребительского жилья за 2019 год

Руководство по покупке земли, строительству дома или покупке новостройки | Недвижимость

Иногда купить существующий дом просто не получится.Возможно, вы являетесь покупателем жилья, который устал бороться за столь желанные дома в районе, который вам нужен, или, может быть, вам просто не нравится идея жить в более старом доме.

В любом случае у вас есть варианты, если вы предпочитаете жить в новом доме.

Планируете ли вы купить снос и построить дом на идеальном участке земли или купить новый жилой комплекс, подготовьтесь к процессу, который отличается от покупки существующей недвижимости.

Вот ваш путеводитель, как добраться из равнины в дом своей мечты, и во что вам придется попасть.

Покупка земли для строительства дома

Если вы начинаете с нуля, первое, что вам нужно сделать, это купить землю, что может быть несложным процессом — или же чревато проблемами, если вы не сделаете этого. ваша должная осмотрительность. Обязательно выполните следующие действия, прежде чем закрывать участок земли.

Найдите землю для покупки

Так же, как поиск существующего дома, вы можете начать поиск свободной земли в Интернете. Хотя иногда вы можете увидеть объявления о продаже земли на таких сайтах, как Zillow или риэлтор.com, существуют также веб-сайты, посвященные покупке и продаже земли, в том числе LandCentral, LandHub.com и LandWatch.

Вы также можете запросить информацию в государственных банках, у которых обычно есть тысячи земельных участков, находящихся в государственной собственности на продажу. Земля могла ранее использоваться в общественных целях, быть изъята после частной собственности или быть полностью незастроенной.

Проверьте зонирование и состояние собственности

Люди довольно часто покупают земельный участок, потому что он выглядит красиво или имеет хороший вид, но они не могут проверить время и затраты, связанные с изменением зонирования.Они также могут пренебречь тестированием на загрязнение почвы или проверкой местных спецификаций строительства для защиты от таких опасностей, как наводнения, пожары или землетрясения.

Стив Паллранд, владелец компании по проектированию, строительству и ремонту Home Front Build в Лос-Анджелесе, говорит, что это становится порочным кругом для некоторых участков земли: «Кто-то покупает его, потому что он действительно симпатичный, они не могут на нем построить и положить он вернулся на рынок. Его покупает какой-то другой лох, и это происходит снова, и снова, и снова ».

Проверьте зонирование, класс и качество почвы, а также другие детали, характерные для местности, которые могут помешать строительству дома на земле.Даже если на участке уже есть дом, все равно важно проверить, так как зонирование или качество почвы могли измениться с момента постройки этого строения. Агент по недвижимости, знакомый с покупкой земли, может помочь вам с процессом комплексной проверки.

Проверить, подключены ли инженерные сети

Незастроенная, свободная земля или устаревший дом могут нуждаться в дополнительных работах, чтобы обеспечить доступ к коммунальным сетям, включая электричество, газ и водопровод. Если коммунальные услуги недоступны или старую сантехнику необходимо обновить, учтите дополнительные работы в своем бюджете.

Это может быть дорого: например, для подключения канализации может потребоваться строительство на улице перед домом, что потребует дополнительных разрешений и денег. Паллранд отмечает, что если требуется септическая система, вам нужно будет учесть дополнительное тестирование почвы, прежде чем вы сможете начать, что может добавить сотни или даже тысячи долларов к вашей общей сумме. «И это даже не включая (включая) стоимость септика», — говорит он. 8 , в то время как ручной снос в меньшем масштабе будет дешевле, но потребует больше времени.

Прежде чем что-либо снести, лучше всего выбрать команду профессионалов для постройки дома. Во многих случаях проектно-строительная фирма может захотеть сохранить часть конструкции и помочь наблюдать за сносом.

Возможно, вам потребуется нанять отдельного подрядчика, который также специализируется на сносе домов. Подрядчик может управлять такими деталями, как отключение инженерных сетей на время сноса, получение необходимых разрешений и уведомление местной пожарной службы.

Сколько стоит покупка земли под строительство дома?

Стоимость земли сильно различается в зависимости от размера участка, на котором вы живете и есть ли там уже дом.Если на участке есть дом, имейте в виду, что обычно вы не сможете оплатить только стоимость земли. Существующая структура, независимо от ее состояния, считается улучшением земли и будет учтена в общей стоимости. Тем не менее, продавец, отчаявшийся заключить сделку, скорее всего, рассмотрит более низкие предложения, если недвижимость будет снесена.

В конце концов, снос любого вида — это большой проект, который может быть дорогостоящим. По данным HomeAdvisor, в среднем снос дома стоит 18 000 долларов, но это зависит от размера и местоположения собственности, а также от уровня опыта подрядчика.

Сколько времени займет от начала до конца?

От начала до конца вы можете купить землю и построить на ней дом примерно за шесть месяцев, если не будет задержек и будет идеальная погода. На противоположном конце спектра могут пройти годы, прежде чем вы даже будете готовы сделать первые шаги.

Подобно покупке существующего дома, покупка земли может занять всего несколько дней, если вы платите наличными, или около 30-40 дней, если вам нужно обеспечить финансирование для земли.Для получения отдельной строительной ссуды для покрытия общей стоимости строительства вашего дома также потребуются планы и подробная информация об имуществе, поэтому подготовьте эти документы при подаче заявки на финансирование.

Если до начала строительства на объекте требуется существенное изменение, например изменение зонирования или предоставление коммунальных услуг, график в большей степени зависит от муниципалитета или округа. В некоторых случаях могут потребоваться годы, чтобы получить одобрение изменения зонирования соответствующим советом по планированию.

Когда вы будете готовы приступить к строительству нового дома, это, вероятно, займет как минимум несколько месяцев, в зависимости от того, где вы живете, кто ваш строитель, а также от наличия рабочей силы и материалов в этом районе. Бюро переписи населения США сообщает, что в 2019 году на строительство одноквартирного дома в среднем потребовалось 7,7 месяца, при этом на строительство недвижимости для продажи потребовалось 6,6 месяца, на строительство подрядчиком — 11 месяцев, а на строительство собственниками — 15,9 месяца.

Строительство дома по индивидуальному проекту

Имея свободный участок земли, вы можете построить собственный дом.То есть до тех пор, пока вы получили надлежащие разрешения от местного муниципалитета, включая разрешения на строительство, утверждение размера и размещения конструкции и подтверждение того, что планы дома соответствуют местным постановлениям о зонировании и кодексах.

Наймите свою команду профессионалов

Вам нужно будет собрать свою команду еще до того, как вы купите землю, чтобы убедиться, что дом, который вы хотите, находится в пределах вашего общего бюджета и подходит для приобретенной вами собственности.

В вашу команду, скорее всего, будут входить архитектор, который спроектирует дом, строитель и субподрядчики, которые будут выполнять каждый этап процесса строительства.

Вместо того, чтобы искать каждого из этих профессионалов в отдельности, вы могли бы нанять конструкторско-строительную фирму, в которой работают архитекторы и специалисты по строительству, такие как электрики и плотники, что уменьшит необходимость нанимать больше людей и поможет сохранить эффективность процесса и ваш бюджет в нужное русло. .

Как и при найме любого профессионала, вам нужно изучить несколько компаний, прежде чем двигаться дальше с одной. Спросите у друзей или соседей, у которых был положительный опыт, рекомендации и исследовательские компании, которые работают на местном уровне, и продемонстрируйте примеры своей работы в Интернете, которые могут вам понравиться.Вы даже можете обратиться к нескольким фирмам, чтобы подать заявку на участие в вашем проекте.

Паллранд предупреждает, что вы можете не увидеть реалистичную общую стоимость в некоторых предложениях. «Один из трех участников торгов либо не знает, что делает, либо лукавит», — говорит он.

Существенно более низкая ставка может показаться соблазнительной, но это может указывать на неопытность в работе с вашим типом проекта. Вы также с большей вероятностью получите заказы на изменение во время процесса, которые представляют собой добавления или удаления из исходного плана проекта, которые увеличивают общую стоимость.Выбирая любую фирму, убедитесь, что ваш бюджет является частью обсуждения, когда вы вместе со своей командой принимаете решения по дизайну и материалам.

Создайте свой дом

А теперь самое интересное. Выбор общего стиля и предпочтений для комнат и материалов, безусловно, требует больших затрат, но имейте в виду, что дизайн часто имеет ограничения, чтобы гарантировать правильную работу основных систем вашего дома, таких как электрические и HVAC.

По мере развития дизайна дома вы обнаружите, что большая часть бюджета, который, как вы думали, пойдет на современную кухню или домашний кинотеатр, на самом деле уходит на такие вещи, как пиломатериалы, воздуховоды и сантехника.«Когда вы строите новое (а не ремонтируете), вы имеете дело с системами, которые поддерживают дом и скрыты, и на это уходят все расходы», — говорит Паллранд.

Вы можете спроектировать свой собственный дом, но помните, что конструктивные и нормативные требования в проекте должны быть утверждены для строительства. По данным HomeAdvisor, стоимость найма архитектора колеблется от 2016 до 8 576 долларов. Было бы неплохо хотя бы проконсультироваться с архитектором о ваших планах, чтобы конструкция была прочной.Ваш местный совет по планированию может даже потребовать, чтобы лицензированный архитектор или подрядчик подписал планы, прежде чем вы начнете двигаться дальше.

Получите разрешение муниципалитета

Во многих городах или округах требуется разрешение до начала любого нового строительства. Убедитесь, что все ваши планы соответствуют местным нормам и требованиям зонирования, чтобы получить одобрение.

Затем, когда строительство действительно начнется, вам, вероятно, потребуются инспекторы, чтобы подписать различные шаги, чтобы, например, убедиться, что фундамент был заложен правильно и электричество было правильно проведено.

Муниципальное одобрение и последующие проверки часто упоминаются как вещи, которые могут определить сроки нового строительного проекта. Чтобы подготовиться к работе, «получение разрешений может занять недели или месяцы», — объясняет Бен Кабальеро, основатель и генеральный директор компании HomesUSA.com, занимающейся маркетингом новых домов. Во время строительства муниципальные инспекции для утверждения определенных этапов работ могут занять всего несколько дней, но работа может быть остановлена, пока вы ждете проверки.

Держите свой график гибким

Разрешите икоту на графике или любое количество погодных явлений, несчастных случаев или нехватки рабочей силы может увеличить время, необходимое для завершения вашего дома.Поэтому не стоит начинать строительство дома с надеждой, что все будет сделано вовремя.

«Если вы начнете строительство дома с нуля с пустого участка, строитель может дать вам целевой месяц», — говорит Кабальеро. Позже в процессе оценки даты завершения становятся более точными.

Сколько стоит построить таможню?

По данным HomeAdvisor, строительство дома на заказ обычно стоит от 350 000 до 1,5 миллиона долларов. Конечно, такой широкий диапазон обусловлен тем фактом, что стоимость рабочей силы, материалов и разрешений сильно различается не только от штата к штату, но даже от более городских до пригородных или сельских районов и в зависимости от размера собственности. .По данным HomeAdvisor, за индивидуальную сборку вы можете рассчитывать заплатить от 50 до 400 долларов за квадратный фут.

В отличие от существующей покупки дома, вы, вероятно, будете платить на протяжении всего процесса с помощью индивидуальной сборки, потому что вы сначала платите за собственность, а затем можете оплачивать расходы по проекту в рассрочку. Также убедитесь, что вы правильно составили бюджет для сценария, в котором вы получаете заказы на изменение, которые изменяют итоговую прибыль по мере строительства дома.

Покупка дома в новостройке

Гораздо более простой способ купить новый дом без хлопот по индивидуальному проектированию и строительству — это найти застройщика, который построил жилой комплекс в вашем районе, и купить дом построен в соответствии с вашими требованиями.

Вот как вы можете купить недавно построенный дом у застройщика:

Начните поиск раньше, чем с существующим домом Покупка

Приобретая дом у застройщика или застройщика, вы не будете нести ответственность за штраф детали, которые влекут за собой покупка земли и строительство дома по индивидуальному проекту.

Но не ожидайте, что процесс пойдет так быстро, как при покупке существующего дома. Планируйте, что строительство займет от шести месяцев до года или больше, чтобы увидеть весь дом с момента принятия вашего предложения.

Если вы заметили изображения нового кондоминиума, прибывающего в ваш район, ожидайте, что пройдет еще больше времени, прежде чем вы сможете въехать. Дэвид Сигман, исполнительный вице-президент и директор LCOR, компании по инвестициям в недвижимость, развитию и управлению, отмечает что сообщество в Кембридже, штат Массачусетс, над которым LCOR начал работу в 2020 году, не будет завершено до 2022 года.

Найдите разработчиков и строителей в вашем районе

Вы можете исследовать национальных, региональных и местных строителей, которые все предлагайте различные планы этажей, типы домов и льготы сообщества, которые будут влиять на ваше решение о покупке.

Проверьте спланированные общины или районы, где у строителей есть участки на продажу, или поищите в Интернете строителей с домами, доступными для покупки. Агенты по недвижимости, знакомые с новостройками, также могут быть отличным ресурсом.

Проверить параметры настройки

Приобретая дом, который будет построен в запланированном сообществе, вы обычно получаете несколько вариантов плана этажа и возможность настраивать надстройки, цвета окраски, а также материалы поверхности и приспособлений для соответствия ваши предпочтения.

Убедитесь, что ваш кредитор и титульная компания гибки

Как правило, покупка дома у застройщика или застройщика означает, что вы не закроете его до тех пор, пока строительство не будет завершено. Сигман говорит, что в проекте по переоборудованию кондоминиумов в Нью-Йорке многие покупатели фиксировали свою покупку за шесть или более месяцев до того, как они смогут ее закрыть. Когда вы покупаете новый дом на одну семью, строитель не может начать строительство, пока вы не заключите контракт.

Кредиторы и титульные компании, которые не часто работают с домами нового строительства, могут быть менее склонны одобрять ипотеку для покупки, когда дату завершения нельзя определить сразу.Кабальеро говорит, что для более плавного процесса национальный или региональный застройщик может иметь предпочтительных кредиторов и рекомендовать титульные компании.

Сохраняйте гибкий график

Как и в случае с таможней, график нового строительства может натолкнуться на несколько препятствий. Кабальеро говорит, что закрытие может быть отложено на несколько дней, но после того, как застройщик создал сообщество, строительство должно быть завершено в течение расчетного месяца.

«Чем ближе проект к завершению, тем более определенным может быть строитель», — говорит Кабальеро.

Сколько стоит покупка нового дома?

Приобретая новый дом от застройщика или строителя, вы можете сэкономить на общих расходах на строительство, но эти дома обычно имеют более высокую цену. HomeAdvisor сообщает, что стоимость дома, приобретенного у застройщика или застройщика, может варьироваться от 100 000 до более чем 1,5 миллиона долларов.

Однако индивидуализация и стремление к роскоши могут привести к гораздо более высоким ценам. Toll Brothers, строительная компания, известная своим роскошным дизайном, предлагает варианты жилья стоимостью 300 000 долларов в некоторых районах Среднего Запада и Пенсильвании, но также предлагает дома от более чем 3 миллионов долларов в некоторых своих калифорнийских общинах.

Основы структурного проектирования жилищного строительства для домашнего инспектора

Каменная кладка

Конструкционные изделия и компоненты из дерева (см. Рис. 1.3) приобрели значительную популярность в последние годы. Конструкционные изделия и компоненты из древесины включают материалы на основе древесины и комплекты изделий из древесины со структурными свойствами, аналогичными или лучше, чем сумма их составных частей. Примеры включают в себя деревянные фермы, соединенные металлическими пластинами, деревянные двутавровые балки, клееный брус, фанеру, ориентированно-стружечную плиту (OSB), клееный брус и пиломатериал из параллельных прядей.Конструкционные панели OSB быстро вытесняют фанеру в качестве предпочтительного продукта для обшивки стен, пола и крыши. Деревянные двутавровые балки и деревянные фермы сейчас используются в большинстве новых домов. Более широкое использование изделий из конструкционной древесины является результатом многолетних исследований и разработок продукции и, что более важно, отражает экономику рынка строительных материалов. Конструкционные изделия из дерева обычно обеспечивают улучшенную стабильность размеров, повышенную конструктивную способность, простоту строительства и более эффективное использование лесных ресурсов страны.И они не требуют значительного изменения техники строительства. Тем не менее, проектировщик должен тщательно рассмотреть уникальные требования к деталям и соединениям, связанные с конструктивными изделиями из дерева, и обеспечить четкое понимание требований в конструкторском бюро и на стройплощадке. Руководства по проектированию, такие как таблицы пролетов и детали конструкции, обычно можно получить у производителей этих преимущественно запатентованных продуктов.

РИСУНОК 1.3 Строительство дома с использованием инженерных деревянных компонентов

Холодногнутый стальной каркас (ранее известный как легкий стальной каркас) в течение многих лет производился фрагментированной отраслью промышленности с нестандартизированной продукцией, служащей в первую очередь коммерческому дизайну и строительный рынок.Однако недавние совместные усилия между промышленностью и Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) привели к разработке стандартных минимальных размеров и структурных свойств для основных материалов холодногнутого стального каркаса. Конкретной целью этого предприятия было создание предписывающих строительных требований для жилищного рынка. Холодногнутый стальной каркас в настоящее время используется в наружных и внутренних стенах новых жилых домов. Преимущества холодногнутой стали включают стоимость, долговечность, легкий вес и прочность.На рис. 1.4 показано использование холодногнутого стального каркаса в доме.

РИСУНОК 1.4 Строительство дома с использованием холодногнутого стального каркаса

Изображение из стальных конструкций LTH

Конструкция из изоляционной бетонной опалубки (ICF), как показано на рисунке 1.5, сочетает в себе формовочные и изоляционные функции бетонной конструкции в Единственный шаг. Хотя этот класс продуктов является относительно новым в Соединенных Штатах, похоже, он получает признание. Совместными усилиями промышленности и HUD этот класс продукции был недавно включен в строительные нормы после установления минимальных размеров и стандартов для бетонных конструкций ICF.Преимущества конструкции ICF включают долговечность, прочность, контроль шума и энергоэффективность.

РИСУНОК 1.5 Изоляционные бетонные формы

Конструкция из бетонной кладки, показанная на Рисунке 1.6, практически не изменилась в основных методах строительства; однако недавно представленные продукты предлагают инновации, которые обеспечивают как конструктивные, так и архитектурные преимущества. Кладка хорошо известна своими противопожарными качествами, долговечностью, шумоизоляцией и прочностью.Как и в случае с большинством альтернатив традиционному деревянному каркасу, стоимость установки может быть местной проблемой, которую необходимо сопоставить с другими факторами. Например, в районах, подверженных ураганам, таких как Флорида, стандартная бетонная кладка доминирует на рынке, где ее характеристики во время сильных ураганов были благоприятными при номинальном армировании с использованием традиционных методов. Тем не менее, на национальном уровне строительство каменных стен над уровнем земли составляет менее 10 процентов от ежегодных вводов жилья.

РИСУНОК 1.6 Строительство домов с использованием бетонной кладки

Строительные нормы и правила

Практически все регионы США подпадают под юридически обязательный строительный кодекс, который регулирует проектирование и строительство зданий, включая жилые дома. Хотя строительные нормы и правила являются юридически полномочиями полиции штата, большинство штатов позволяет местным политическим юрисдикциям принимать или изменять строительные нормы и правила в соответствии со своими «особыми потребностями» или, в некоторых случаях, писать свои собственные нормы.Почти все юрисдикции принимают один из основных типовых кодексов законодательными актами вместо того, чтобы пытаться написать свой собственный кодекс.

В Соединенных Штатах существует пара основных строительных норм и правил, которые являются исчерпывающими; то есть они охватывают все типы зданий и помещений. Ниже приведены два основных комплексных строительных кодекса:

• Международный строительный кодекс (IBC)
• Международный жилищный кодекс для одно- и двухквартирных домов (IRC)

Вы можете прочитать эти коды по адресу http: // publicecodes.cyberregs.com/icod/.

РИСУНОК 1.7 Использование кодов построения моделей в Соединенных Штатах

Посетите http://www.iccsafe.org/gr/Pages/adoptions.aspx, чтобы получить последнюю информацию о внедрении кодов сборки в Соединенных Штатах. Строительные нормы и правила

не содержат подробных спецификаций для всех строительных материалов и продуктов, а вместо этого ссылаются на установленные отраслевые стандарты. Несколько стандартов посвящены измерению, классификации и классификации свойств древесины для применения в строительстве, а также практически всех других строительных материалов, включая сталь, бетон и кирпич.Стандарты проектирования и руководящие принципы для древесины, стали, бетонных материалов и других материалов или применений также поддерживаются в качестве справочных стандартов в строительных нормах и правилах.

Опытные дизайнеры тратят бесчисленные часы на тщательное изучение и применение строительных норм и правил, а также избранных стандартов, относящихся к их области практики. Что еще более важно, эти проектировщики развивают четкое понимание технического обоснования и намерений, стоящих за различными положениями применимых строительных норм и правил и стандартов проектирования.Однако этот опыт и знания могут стать еще более прибыльными в сочетании с практическим опытом в этой области. Один из наиболее ценных источников практического опыта — это успехи и неудачи прошлых проектов и методов строительства, представленные далее в этой статье.

Роль профессионала в области дизайна

Важно понимать роль, которую профессионалы дизайна могут играть в процессе жилищного строительства, особенно с учетом последних тенденций.Специалисты по проектированию предлагают строителю или застройщику широкий спектр услуг в области освоения земель, оценки воздействия на окружающую среду, геотехнического и фундаментного проектирования, архитектурного проектирования, проектирования конструкций и мониторинга строительства. Однако в этом руководстве основное внимание уделяется двум подходам к проектированию конструкций:

• Обычное проектирование. Традиционное проектирование, которое иногда называют «непроектированным» строительством, основывается на стандартной практике, которая регулируется предписывающими требованиями строительных норм и правил для обычных жилых зданий; некоторые части конструкции могут быть специально спроектированы инженером или архитектором.
• Инженерный дизайн. Инженерное проектирование обычно включает в себя применение условностей инженерной практики, представленных в существующих строительных нормах и стандартах проектирования.

Некоторые из условий, которые обычно вызывают беспокойство на этапах планирования и подготовки к строительству дома и, таким образом, иногда вызывают потребность в профессиональных услугах по проектированию, включают:

• структурные конфигурации, такие как необычно длинные пролеты пола, неподдерживаемая высота стен, большие проемы, либо длиннопролетные соборные потолки;
• условия нагрузки, такие как сильный ветер, высокий сейсмический риск, сильный снегопад или ненормальная нагрузка на оборудование;
• нетрадиционные строительные системы или материалы, такие как композитные материалы, конструкционная сталь или необычные соединения и крепежные детали;
• геотехнические условия или условия площадки, такие как обширная почва, неоднородный грунт или каменный фундамент, подверженные наводнениям районы, высокий уровень грунтовых вод или участки с крутым уклоном; и
• требования владельца, такие как специальные материалы, нагрузки на приспособления или приспособления, атриумы и другие особые характеристики.

Жилищные структурные характеристики

Общие

В Соединенных Штатах насчитывается более 130 миллионов единиц жилья, и более половины — это дома на одну семью. Каждый год строится не менее 1 миллиона новых домов на одну семью и таунхаусов, а также тысячи многоквартирных домов, большинство из которых представляют собой малоэтажные квартиры. Следовательно, можно ожидать, что у небольшого процента всех новых жилых домов будут проблемы с производительностью, большинство из которых представляют собой незначительные дефекты, которые легко обнаружить и устранить.Другие проблемы с производительностью являются непредвиденными или необнаруженными и могут не быть реализованы в течение нескольких лет, например, проблемы с фундаментом, связанные с подземными условиями грунта.

В национальном масштабе несколько домов в любой год подвергаются экстремальным климатическим или геологическим явлениям. Некоторые из них будут повреждены из-за редкого события, которое превышает требования к характеристикам строительных норм (например, прямой удар торнадо, ураган большой силы, гроза или землетрясение). Некоторые проблемы могут быть связаны с дефектом изготовления, преждевременным выходом продукта из строя, конструктивными недостатками или проблемами с долговечностью (т.е., гниль, термиты или коррозия). Часто сочетание факторов приводит к наиболее серьезным повреждениям. Поскольку причины и следствия этих проблем обычно не укладываются в простые обобщения, важно рассматривать причинно-следственные связи объективно с точки зрения общей инвентаризации жилья.

Чтобы ограничить опасные для жизни проблемы с производительностью до разумных уровней, роль строительных норм и правил заключается в обеспечении приемлемого уровня безопасности в течение всего срока службы дома.Поскольку общественность не может извлечь выгоду из чрезмерной степени безопасности, которую она не может себе позволить, требования кодекса также должны поддерживать разумный баланс между доступностью и безопасностью. Как подразумевается любой рациональной интерпретацией строительных норм или целей проекта, безопасность подразумевает наличие приемлемого уровня риска. В этом смысле экономия или доступность в широком смысле могут рассматриваться как конкурирующие требования к производительности. Для проектировщика задача состоит в том, чтобы рассмотреть оптимальную стоимость и использовать рентабельные методы проектирования, которые приводят к приемлемой производительности в соответствии с целью или минимальными требованиями строительных норм.В некоторых случаях проектировщики могут предложить строителям и владельцам рентабельные варианты, которые улучшат производительность намного выше общепринятых норм.

Общие проблемы с производительностью

Объективная информация из репрезентативной выборки жилищного фонда недоступна для определения масштабов и частоты общих проблем с производительностью. Вместо этого информацию необходимо собирать и интерпретировать из косвенных источников.

Следующие данные взяты из опубликованного исследования записей гарантийного страхования домовладельцев.Эти данные отражают не частоту проблем у населения в целом, а, скорее, частоту различных типов проблем, с которыми сталкиваются те дома, которые являются предметом страхового возмещения. Однако эти данные дают ценную информацию о проблемах производительности, вызывающих наибольшую озабоченность — по крайней мере, с точки зрения гарантийного бизнеса домовладельца.

В таблице 1.1 показаны пять основных проблем с производительностью, которые обычно встречаются в претензиях по гарантии, в зависимости от частоты и стоимости претензий.

Учитывая частоту претензий, наиболее частой претензией были дефекты монтажа и отделки гипсокартона.

Вторая по частоте претензия была связана с фундаментными стенами; 90 процентов таких претензий были связаны с трещинами и протечкой воды. Другие претензии касались в первую очередь дефектов установки, таких как отсутствие отделки, плохая отделка и заклинивание окон и дверей. Что касается затрат на исправление, проблемы со стеной фундамента (обычно связанные с проникновением влаги) были, безусловно, самыми дорогостоящими.

Второй по значимости дефект связан с гаражной плитой, которая обычно трескается при морозном пучении или осадке.

Претензии по керамической плитке для пола (третья по величине претензия) обычно были связаны с плохой укладкой, которая привела к неровным поверхностям, непоследовательному выравниванию или растрескиванию.

Претензии, связанные с полями септического дренажа, были связаны с неправильной сортировкой и малоразмерными полями выщелачивания.

Хотя не показано в таблице 1.1, проблемы в вышестоящей структуре (то есть дефекты каркаса) привели к примерно 6 процентам от общего числа заявленных претензий.

Несмотря на то, что частота структурных дефектов сравнительно невелика, их количество по-прежнему велико с учетом общего количества домов, построенных за год. Даже если многие из дефектов можно считать непоследовательными по своему характеру, другие могут не быть, а некоторые могут остаться незамеченными в течение всего срока службы конструкции. В конечном счете, значение этих типов дефектов следует рассматривать с точки зрения известных последствий, связанных с характеристиками жилья и рисками.

ТАБЛИЦА 1.1. Пять основных дефектов домов, основанных на претензиях домовладельцев по гарантии предусмотрено строительными нормами. И наоборот, анекдотические исследования ущерба часто подвержены заметной предвзятости. Тем не менее, как объективные, так и субъективные исследования повреждений предоставляют полезную обратную связь строителям, проектировщикам, должностным лицам кодекса и другим лицам, интересующимся эксплуатационными характеристиками жилья.В этом разделе резюмируются результаты недавних научных исследований характеристик жилищного фонда при ураганах и землетрясениях.

Вероятно, что вопрос качества жилья в зонах повышенной опасности будет продолжать приобретать все большее значение, поскольку непропорциональная концентрация застройки вдоль побережья США вызывает опасения по поводу безопасности, доступности и долговечности жилья. Следовательно, важно, чтобы эксплуатационные характеристики жилья воспринимались объективно как предпосылка для принятия рациональных проектных и строительных решений.Надлежащее проектирование, учитывающее нагрузки ветра и землетрясения, а также процедуры структурного анализа, должно привести к эффективным проектам, которые решают проблемы производительности, обсуждаемые ниже. Однако, независимо от усилий, приложенных при проектировании, намеченные характеристики могут быть реализованы только при должном внимании к качеству установки. По этой причине некоторые строители в зонах повышенной опасности прибегают к услугам профессионалов-проектировщиков для проведения проверок соответствия на месте, а также для своих проектных услуг.Эта практика предлагает дополнительную гарантию качества строителю, проектировщику и владельцу в зонах повышенной опасности страны.

Ураган Эндрю

Несомненно, показатели жилищного строительства во время сильных ураганов являются убедительным свидетельством проблем, которые могут быть решены за счет более эффективных методов проектирования и строительства. В то же время дезинформация и реакция после сильных ураганов часто создают искаженную картину масштабов, причин и значения ущерба по отношению к населению пострадавших структур.В этом разделе обсуждаются фактические показатели жилищного фонда на основе обследования повреждений и инженерного анализа репрезентативной выборки домов, подвергшихся сильнейшим ветрам урагана Эндрю.

Ураган «Эндрю» обрушился на густонаселенный район на юге Флориды 24 августа 1992 года, при этом максимальная зарегистрированная скорость ветра превысила 175 миль в час. По оценкам, ураган Эндрю со скоростью от 160 до 165 миль в час над относительно большой густонаселенной территории имеет повторяемость около 300 лет (см. Рисунок 1.8). Учитывая расстояние между береговой линией и жилым фондом, наибольший ущерб был нанесен ветром, дождем и переносимым ветром мусором, а не штормовым нагоном. В таблице 1.2 приведены основные строительные характеристики домов, которые пережили сильнейшие ветры урагана «Эндрю». Большинство домов были одноэтажными с номинально усиленными каменными стенами, двускатными крышами с деревянным каркасом и композиционной черепичной кровлей.

В таблице 1.3 приведены основные статистические данные о повреждениях выбранных домов. Как и ожидалось, наиболее частые повреждения были связаны с окнами и кровлей: 77 процентов отобранных домов серьезно пострадали от кровельных материалов.Разрушение окон и разрушение кровельных материалов привело к обширным и дорогостоящим повреждениям внутренних помещений и их содержимого от воды.

ТАБЛИЦА 1.2. Строительные характеристики выбранных односемейных частных домов во время урагана Andrew

РИСУНОК 1.8 Максимальные скорости порывистого ветра, испытанные во время урагана Andrew

ТАБЛИЦА 1.3 Компоненты выбранных односемейных частных домов со значениями «умеренная» или «высокая» Рейтинги повреждений при урагане «Эндрю»

Учитывая масштабы урагана «Эндрю», структурные (с точки зрения безопасности жизни) характеристики жилого фонда преимущественно из каменной кладки в южной Флориде были вполне разумными, за исключением заметного исключения крепления обшивки крыши.Хотя подмножество домов с деревянными каркасными стенами не подвергалось столь же строгой оценке, отдельные наблюдения показали, что для достижения приемлемых уровней производительности для домов нового стиля потребуются дополнительные улучшения дизайна и конструкции, такие как улучшение креплений стен. которые, как правило, использовали деревянную раму. В самом деле, простое использование деревянных конструкционных панелей во всех домах с деревянным каркасом, возможно, предотвратило многие из наиболее серьезных неудач. Многие из этих проблем усугублялись недостатками в обеспечении соблюдения и соблюдении кодекса (т.равенство).

Ниже приводится краткое изложение основных результатов и выводов статистических данных и оценки производительности:

• Хотя ураган «Эндрю» нанес значительный ущерб, общие жилищные характеристики были в пределах ожиданий, учитывая масштабы события и минимальные требования к конструкции кровельного покрытия. (гвоздь 6d) относительно ветрового климата южной Флориды.
• Конструкция каменной стены с номинальным армированием (меньшим, чем требуется в соответствии с текущими техническими условиями) и соединениями для крепления крыши выполнялись достаточно хорошо и свидетельствовали о низкой частоте повреждений, даже если в большинстве домов наблюдались прорывы ограждающих конструкций (т.э., разбитые окна).
• Отказ требуемых норм стяжных ремней на крыше случается нечасто (т.е. менее 10 процентов жилого фонда).
• Двухэтажным домам был нанесен значительно больший ущерб, чем одноэтажным (уровень достоверности 95%).
• Вальмовые крыши пострадали значительно меньше, чем двускатные крыши домов с аналогичными характеристиками (уровень достоверности 95%).

Некоторые ключевые рекомендации по ветроустойчивому проектированию и строительству включают следующее:

• Значительные преимущества в сокращении наиболее частых форм ущерба, нанесенного ураганом, могут быть достигнуты, если сосредоточить внимание на критических конструктивных деталях, связанных с оболочкой здания, таких как правильный шаг крыши гвозди для обшивки (особенно на концах фронтона), надлежащее использование креплений на крыше и защита окон в наиболее подверженных ураганам условиях вдоль южной части U.С. берег.
• Хотя качество строительства не было основным фактором, определяющим эффективность строительства в целом по населению, это важный фактор, на который следует обратить внимание путем надлежащей проверки ключевых компонентов, связанных с характеристиками конструкции, особенно соединений.
• Разумные допущения необходимы при реалистичном определении ветровых нагрузок для обеспечения эффективной конструкции ветрозащитного кожуха.

Ураган Опал
Ураган Опал обрушился на ручку Флориды возле Пенсаколы 4 октября 1995 года со скоростью ветра от 100 до 115 миль в час при пиковом порыве (нормированном на открытую экспозицию и высоту 33 фута) над областью образца жилищный фонд.Опять же, кровля (т. Е. Черепица) была наиболее частым источником повреждений, имевших место в 4 процентах отобранного жилищного фонда. Повреждение кровли произошло менее чем в 2% пострадавшего жилого фонда.

Анализ урагана Опал резко контрастирует с исследованием урагана Эндрю. Помимо гораздо более низких скоростей ветра урагана Опал, большинство домов было закрыто деревьями, тогда как дома в южной Флориде подвергались воздействию типичного пригородного жилого помещения с относительно небольшим количеством деревьев (воздействие ветра B).Ураган Эндрю оголил все деревья на пути сильнейших ветров. Очевидно, что эксплуатационные характеристики жилых помещений в защищенных, не прибрежных зонах улучшаются из-за, как правило, менее сильного ветрового воздействия и защиты, обеспечиваемой при наличии деревьев. Однако деревья становятся менее надежным источником защиты в районах, наиболее подверженных ураганам.

Землетрясение в Нортридже
В то время как характеристики домов при землетрясениях предоставляют объективные данные для измерения приемлемости прошлых и нынешних методов сейсмического проектирования и строительства зданий, типичные оценки ущерба основывались на наблюдениях наиболее катастрофических форм повреждений в наихудшем случае. , что приводит к искаженному представлению о производительности всего набора структур.Однако информация, представленная в этом разделе, основана на двух связанных исследованиях, которые, как и исследования ураганов, опираются на объективные методы для документирования и оценки общей эффективности односемейных пристроенных и отдельно стоящих жилищ.

Землетрясение в Нортридже недалеко от Лос-Анджелеса, Калифорния, произошло в 4:31 утра 17 января 1994 года. По оценкам серьезности события, его сила составила 6,4 балла по шкале Рихтера. Землетрясение в Нортридже, хотя и считается умеренно сильным, вызвало одни из самых сильных колебаний грунта в истории Соединенных Штатов с предполагаемым периодом повторяемости более 10 000 лет.По большей части, эти экстремальные колебания грунта были сильно локализованы и не обязательно отражали общие условия ближнего поля, которые вызывали колебания грунта, характерные для события с периодом повторяемости от 200 до 500 лет.

В таблице 1.4 обобщены характеристики отдельных домов на одну семью, задокументированные в исследовании. Около 90 процентов домов в выборке были построены до землетрясения в Сан-Фернандо-Вэлли в 1971 году, когда простые предписывающие требования были нормальными для строительства частных домов на одну семью.Около 60 процентов домов были построены в 1950-1960-х годах, а остальные построены в период между 1920-ми и началом 1990-х годов. Стили варьировались от сложных домов на заказ до простых доступных домов. Во всех домах в выборке был деревянный каркас наружных стен, и в большинстве из них не использовалась структурная обшивка для крепления стен. Вместо этого деревянные распорки, портландцементная штукатурка и внутренняя отделка стен из гипса или гипсокартона обеспечивали сопротивление боковому сдвигу. В большинстве фундаментов для подвалов использовались бетонные или каменные стены в полную высоту, а не стены из поврежденного дерева, которые, как известно, подвержены повреждениям, если они не закреплены должным образом.

ТАБЛИЦА 1.4 Строительные характеристики отобранных отдельно стоящих домов на одну семью

В таблице 1.5 показаны характеристики отобранных отдельных домов на одну семью. Производительность представлена ​​процентом от общей выборки домов, которые попали в четыре категории рейтинга повреждений для различных компонентов конструкции.

ТАБЛИЦА 1.5 Ущерб отобранным индивидуальным домам в результате землетрясения в Нортридже (процент отобранных домов)

Серьезные структурные повреждения фундамента, каркаса стен и каркаса крыши были ограничены небольшой частью обследованных домов.В целом, в домах был нанесен минимальный ущерб элементам, которые имеют решающее значение для безопасности жильцов. Из конструктивных элементов чаще всего возникали повреждения фундаментных систем. Небольшой процент обследованных домов (около 2 процентов), которые испытали умеренное или сильное повреждение фундамента, был расположен в районах, которые испытали локальные воздействия грунта (например, трещины или разжижение) или проблемы, связанные с участками крутых склонов.

Внутренняя и внешняя отделка пострадала в большей степени, и только около половины жилых домов остались невредимыми.Однако большая часть повреждений внутренней / внешней отделки частных домов на одну семью была ограничена самыми низкими категориями оценки. Повреждения штукатурки обычно проявлялись в виде микротрещин, исходящих из углов проемов — особенно больших проемов, таких как гаражные ворота — или вдоль верхних частей фундамента. Повреждение внутренней отделки происходило параллельно с повреждением внешней отделки (штукатурки). Упругая отделка, такая как деревянные панели и сайдинг из фанеры, работала хорошо и часто не показывала никаких признаков повреждения, даже когда штукатурка на других участках того же дома была повреждена умеренно.Однако эти, казалось бы, незначительные виды повреждений, несомненно, были основным источником экономических последствий с точки зрения страховых требований и затрат на ремонт. Кроме того, часто бывает трудно разделить повреждения на категории структурных и неструктурных, особенно когда некоторые системы, такие как портландцементная штукатурка, используются в качестве внешней облицовки, а также структурных связей. Также важно понимать, что землетрясение в Нортридже не считается событием максимального землетрясения.

Основные результаты оценки вышеперечисленных данных о производительности кратко изложены ниже.В целом, повреждения, связанные с ключевыми конструктивными особенностями, не показали заметной закономерности, что подразумевает большую неопределенность в сейсмическом проектировании и характеристиках здания, которые не могут быть эффективно устранены простым укреплением зданий.

Объем стеновых распорок с использованием обычной штукатурки и распорок для пропускания обычно составлял от 30 до 60 процентов длины стены (исходя из ориентированных на улицу стен выбранных одноэтажных домов). Однако не было наблюдаемой или статистически значимой тенденции между количеством повреждений и количеством штукатурных связей стен.Поскольку текущая теория сейсмического проектирования подразумевает, что чем больше связей, тем лучше, выводы Нортриджа принципиально сложны, но мало что предлагают в плане лучшей теории проектирования. В лучшем случае результат можно объяснить тем фактом, что многие факторы влияют на характеристики конкретного здания при крупном сейсмическом событии. Например, традиционный сейсмический расчет, хотя и намеревается сделать это, может не эффективно учитывать оптимизацию гибкости, пластичности, демпфирования и прочности — все из которых кажутся важными.

Горизонтальные колебания грунта, испытанные над исследуемой областью образца, варьировались от 0,26 до 2,7 g для короткопериодического (0,2 секунды) ускорения спектрального отклика и от 0,10 до 1,17 g для длительного периода (1 секунда). спектральное ускорение отклика. Движение грунта в ближней зоне представляет собой диапазон повторяемости от 100 до 14 000 лет, но период повторяемости от 200 до 500 лет более репрезентативен для общего наблюдаемого колебания грунта. Короткопериодические колебания грунта (обычно используемые при проектировании конструкций с легким каркасом) не имели явной корреляции с количеством повреждений, наблюдаемых в выбранных домах, хотя небольшая тенденция по отношению к долгопериодическим колебаниям грунта наблюдалась в данные.

Обзор повреждений Northridge и оценка статистических данных позволяют сделать следующие выводы и рекомендации (HUD, 1994; HUD, 1999):

• Серьезные структурные повреждения частных домов на одну семью были редкими и в основном ограничивались системами фундамента. Менее 2 процентов частных домов на одну семью пострадали от умеренного или высокого уровня повреждения фундамента, и большинство случаев было связано с локальными условиями на площадке, включая разжижение, трещины и крутые склоны.
• Структурные повреждения стен и каркаса крыши в частных домах на одну семью были ограничены низкими уровнями примерно для 2 процентов стен и менее 1 процента всех крыш.
• Наружная штукатурка и внутренняя отделка пострадали больше всего: 50 процентов всех частных домов на одну семью пострадали, по крайней мере, от незначительных повреждений, и примерно 4 процента домов получили повреждения от умеренных до высоких. Обычные повреждения отделки были связаны с трещинами штукатурки и гипсокартона / штукатурки, исходящими от фундамента или отверстий в стенах.
• Дома на плиточном фундаменте пострадали в некоторой степени от внешней штукатурной отделки примерно в 30 процентах выборки; В домах-ползунках уровень повреждения штукатурки приближался к 60%, что обычно ассоциировалось с гибкостью интерфейса стена-пол-фундамент.
• Пиковые колебания грунта в ближнем поле не оказались значительным фактором по отношению к уровню повреждений, о чем свидетельствует появление трещин в штукатурке. Пиковое ускорение грунта само по себе не может быть надежным расчетным параметром по отношению к сейсмическим характеристикам домов с легким каркасом.Точно так же количество штукатурных подкосов на стенах, выходящих на улицу, показало незначительную взаимосвязь с переменным размером повреждений, нанесенных выбранному жилью.

Некоторые основные рекомендации по проектированию требуют:

• упрощения требований к сейсмическому проектированию до степени, соизмеримой со знаниями и неопределенностью в отношении того, как дома на самом деле работают;
• использование полностью защищенных конструкций в сейсмоопасных регионах;
• принятие мер предосторожности при проектировании или избегание участков с крутым уклоном или участков со слабым грунтом; и, по возможности,
• , избегая хрупких систем внутренней и внешней отделки стен в зонах повышенной сейсмической опасности.

Резюме
Жилье в Соединенных Штатах со временем эволюционировало под влиянием множества факторов. В то время как доступные ресурсы и экономика продолжают играть важную роль, строительные нормы и правила, предпочтения потребителей и альтернативные строительные материалы становятся все более важными факторами. В частности, многие местные строительные нормы и правила в Соединенных Штатах теперь требуют, чтобы дома были специально спроектированы, а не следовали обычным строительным практикам.Частично эту очевидную тенденцию можно объяснить изменением представлений о жилищных показателях в районах повышенного риска. Поэтому больше внимания следует уделять эффективному конструктивному проектированию жилья. В то время как эффективный дизайн также должен стремиться к повышению качества строительства за счет упрощения конструкции, он также придает большее значение качеству монтажа, необходимому для достижения намеченных характеристик, не полагаясь в противном случае на чрезмерный дизайн, чтобы частично компенсировать реальные или предполагаемые проблемы с качеством монтажа.

Правда о застройщиках: как они эксплуатируют органы планирования и разоряют наши города | Оливер Уэйнрайт

«Я всегда говорил, что вы никогда не должны доверять банку собственность или застройщику деньги», — говорит Питер Рис. Бывший главный планировщик лондонского Сити должен знать о таких вещах, поскольку руководил результатами обоих. За последние 30 лет он положил начало целому ряду их памятников, от Корнишона и Чизгратера до рации и Башни цапли, за это время он увидел значительный сдвиг в балансе сил.«Когда я пришел на работу в 1980-х годах, большие банки контролировали Лондон», — говорит он. «Но теперь это большие домостроители. Мы перешли от управления банка Барклая к управлению домами Беркли «.

Если не контролировать ситуацию, банки впечатляющим образом сошли с конвейера, разбрызгав деньги в великий ипотечный мираж. И теперь девелоперам разрешили последовать их примеру. Их стероидные схемы, подпитываемые ослепительным богатством инвесторов из России, Китая и Ближнего Востока, к которым они обратились, когда банки прекратили кредитование, наносят непоправимый вред нашим городам.

По всей стране — и особенно в перегретом Лондоне, где стратосферные ценности земли порождают соответственно раздутые застройки — власти позволяют постоянно пренебрегать политикой планирования, отказываться от квот на доступное жилье, нарушать ограничения по высоте, бесконечно попирать интересы жителей. Места становятся все более злыми и разделенными, поскольку общественное имущество безжалостно распродается, целые муниципальные поместья сглаживаются, чтобы освободить место для бункеров роскошных сейфов в небе.Мы заменяем дома инвестиционными единицами, которые будут проданы за границу и никогда не будут заселены, заменяя общину свободой. Чем больше мы строим, тем больше опустошаются наши города, образуя мертвые клочки зомби-городов, где свет может даже не включиться.

Разработчики оправились от краха с более масштабными планами, чем когда-либо прежде, приобретением обширных участков земли с амбициями работать, как великие поместья прошлого. Обрамленные приятной терминологией «долгосрочное управление» и «добавление стоимости», они просто имитируют эти аристократические вотчины, превращая город в сеть приватизированных анклавов.К семействам землевладельцев Гросвенор, Портман и Кадоган присоединились такие корпоративные гиганты, как Lend Lease, CapCo и Ballymore. Последний наблюдает за преобразованием Nine Elms стоимостью 2 млрд фунтов стерлингов в зону повышенной безопасности с роскошными квартирами вокруг нового американского посольства, которая, по-видимому, «будет черпать вдохновение в привлекательных жилых и коммерческих комплексах, которые со временем развивались в таких городах, как Нью-Йорк и Бостон. ». CapCo строит свое королевство стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов на 30 гектарах земли Earls Court, в то время как Lend Lease управляет Elephant and Castle, Argent меняет форму Kings Cross, а большая часть Виктории теперь контролируется Land Securities.Этот список можно продолжить.

Вид на реконструкцию Nine Elms, которая будет преобразована в роскошные квартиры за 2 миллиарда фунтов стерлингов. Фотография: Дэн Китвуд / Getty Images

Их сопровождали и часто перебивали новые виды международных сил развития, подпитываемых неисчислимыми богатствами суверенных фондов благосостояния, национальных пенсионных фондов и хлынувшим потоком нефтедолларов. Катарцы, которые выручили Shard и купили Олимпийскую деревню, присоединились к растущему аппетиту малазийских и китайских инвесторов.Малазийский консорциум SP Setia приобрел электростанцию ​​в Баттерси за значительно большую сумму, чем могли собрать его конкуренты, в то время как недавняя зачистка супермаркетов в Китае включает такие объекты, как Ram Brewery в Вандсворте и сделку на 1 миллиард фунтов стерлингов для Royal Docks. Эти завышенные сделки с землей, в которых иностранные покупатели готовы платить, порождают новую форму столь же негабаритных и эксклюзивных застроек.

Банкиры столкнулись с нашим коллективным гневом, но как насчет разработчиков? Экономика переживает непостоянные взлеты и падения, весело проходит через пузыри и кризисы, но города, построенные из бетона и стали, обычно остаются на месте.То, что мы делаем сейчас, нам всем придется жить очень долго. Беззакония банковского краха были тщательно раскрыты, но умышленное разрушение мест, где мы живем и работаем, остается чем-то вроде загадки. Мы можем разглагольствовать и злиться на уродливые дополнения к горизонту, но как насчет механизмов, которые позволяют этому случиться? Как до этого дошло?

Основную причину можно отнести к тому факту, что выдача разрешения на строительство в Великобритании сводится к заключению Фаустовского пакта.Если дьявол кроется в деталях, то это статья 106 Закона о городском и сельском планировании 1990 года, статья, которая формализовала «выгоду от планирования», что в интересах местных властей позволить схемам раздуться безо всяких оснований, в надежда смыть жир с прибылей разработчиков на благо общества.

Введенные в качестве налога на новую застройку, соглашения по Разделу 106 влекут за собой финансовый вклад в местные органы власти, предназначенный для использования на компенсацию воздействия схемы на местность.Воздействие сотен новых домов можно смягчить за счет денег на дополнительные школьные места или мер по снижению дорожного движения. На практике, поскольку бюджеты муниципальных образований были так жестоко урезаны, Раздел 106 стал основным средством финансирования основных общественных услуг, от социального жилья до общественных парков, от медицинских центров до автомагистралей, от школ до игровых площадок. Чем крупнее схема, тем крупнее награда, что приводит к ситуации, близкой к легализованному взяточничеству или вымогательству, в зависимости от того, на какой стороне сделки вы находитесь.Сильно завышенная плотность и несколько дополнительных этажей на башне могут быть политически оправданы как отвечающие общественным интересам, если это означает, что на улице будет посажена горстка деревьев.

Недавняя проверка недвижимости в Китае включает в себя инвестиции на сумму 1 миллиард фунтов стерлингов в лондонские Королевские доки. Фотография: HayesDavidson

«Руководители советов позволят максимально разогнать схемы, прежде чем они получат политический отпор со стороны советников», — говорит один сотрудник по планированию из района Лондона, который недавно пострадал от серии вышек. .«И самые худшие схемы случаются, когда вообще нет политического сопротивления».

Это система, которая слишком открыта для политического давления, учитывая, что любого офицера, который советует воздержаться от новых разработок, можно удобно оформить как «противников роста», бессердечно препятствуя обещанной приливной волне новых общественных удобств от наводнения район. Основываясь на переговорах и усмотрении, результат полностью зависит от способности отдельного сотрудника по планированию добиться максимально выгодной сделки — битвы, которая слишком часто заканчивается в пользу разработчика.

Результаты такого неудачного торга можно увидеть в «горячих точках» Лондона, таких как Слон и Замок, где совет пытается превратить оклеветанный беспорядок на кольцевой развязке в «захватывающее место назначения». 37-этажная башня One the Elephant с мерцающими золотыми плавниками, поднимающимися в небо, обещает «установить новые стандарты современной жизни в Лондоне». Это один из флагманских проектов австралийского девелопера Lend Lease в преобразовании района стоимостью 3 млрд фунтов стерлингов.Но присмотритесь внимательнее, и кажется, что новые стандарты, которые он устанавливает, включают впечатляющую способность вообще отказаться от предоставления доступного жилья. Такое жилье второго класса, конечно же, потребует своего собственного входа с «плохой дверью» и обхода, и, согласно отчету совета: «Стоимость строительства увеличится с введением дополнительного лифта, а также отдельного доступа и условий обслуживания. ”

В обход требования Саутварка о 35% доступном жилье — что означало бы около 100 квартир — вместо этого по ленд-лизу было выделено 3 фунта стерлингов.5 метров вместо строительства общественного центра досуга по соседству, строительство которого будет стоить 20 миллионов фунтов стерлингов. Вы можете подумать, что это триумф общественного блага, пока не поймете, что эквивалентная стоимость строительства 100 доступных единиц жилья составила бы около 10 миллионов фунтов стерлингов, что в три раза больше, чем заплатил разработчик. Группа давления «35 процентов», которая проводит кампанию за введение в действие 35% доступного жилья в районе Элефант и Касл, оценивает, что в шести крупнейших схемах в этом районе застройщики избегали платить 265 миллионов фунтов стерлингов за доступное жилье за ​​пределами участка. тарифные платежи, требуемые политикой.Из 4 282 новых домов, которые строятся, только 79 будут сдаваться в социальную аренду (т.е. управляться зарегистрированными поставщиками для лиц с низкими доходами).

Видео : вид местного бизнеса на планируемый новый стадион «Тоттенхэм Хотспур». Guardian

Та же история повторяется на другом конце города, где Харингей ожидает знаменательного прибытия на новый футбольный стадион «Тоттенхэм Хотспур» стоимостью 400 млн фунтов стерлингов. Было обещано, что на этом огромном материнском корабле появятся 200 новых домов, половина из которых будет «доступной», и множество общественных благ в этом районе.Но, опять же, от доступного компонента загадочным образом отказались, заменив его 285 квартирами исключительно для частной продажи, в то время как взнос по Разделу 106 был уменьшен с согласованных 16 миллионов фунтов стерлингов до 477000 фунтов стерлингов — символический вклад в улучшение транспорта.

Эта система породила целую индустрию отказа от S106 с консультациями, созданными специально для того, чтобы помочь застройщикам отказаться от оплаты доступного жилья на всех уровнях развития. Раздел 106 Management, созданный юристом, а затем разработчиком Робином Ферби, является одной из таких компаний, которая предлагает услуги мелким застройщикам, обещая «установить прибыльность вашего проекта и тем самым выявить нежизнеспособные обязательства по Разделу 106».На его веб-сайте представлен список тематических исследований, которые с гордостью демонстрируют, насколько они помогли разработчикам уклониться, и хвастаться разрешениями на планирование, полученными «без какого-либо вклада в доступное жилье», что позволяет сэкономить «десятки, если не сотни тысяч фунтов».

Итак, что именно означает, когда застройщик ссылается на бедность? «Если размер прибыли для вашей схемы опускается ниже 17,5% платежами по Разделу 106, вам следует поговорить с нами», — говорится на веб-сайте. Другие консультанты обещают сохранить 20% прибыли и выше до того, как будут рассмотрены какие-либо взносы по Разделу 106.Если схема объявляется «нежизнеспособной», это просто означает, что «мы не получаем наши 20% прибыли, так зачем нам беспокоиться».

Сила политики по привлечению доступного жилья еще больше ослабла после введения в 2010 году сбора за общественную инфраструктуру (CIL). Не подлежащий обсуждению налог с фиксированной ставкой на новое строительство, CIL был призван обеспечить большую прозрачность и дать разработчики — уровень уверенности в том, какой вклад они должны внести в улучшение инфраструктуры.Но на самом деле это послужило еще одним поводом для уклонения от обязательств по статье 106. Дальнейшее изменение закона о градостроительстве в прошлом году сделало соглашения по разделу 106 пересматриваемыми, что позволило пересмотреть и обжаловать все существующие обязательства в ошибочной попытке способствовать росту — что просто упрощает для разработчиков возможность уклоняться от своих обещаний, как это произошло. в Тоттенхэме и в других местах.

«Неудивительно, что разработчики теперь еще более стремятся пересмотреть условия S106 после получения разрешения на планирование, обнаружив, что они не могут договориться о CIL», — говорит Питер Рис.«В большинстве случаев им удается доказать, что они больше не могут позволить себе платить за доступное жилье, на которое они согласились — это просто« нежизнеспособно »». Один сотрудник по планированию кратко сформулировал это: «Никогда не было худшего времени для того, чтобы дать согласие схемам с точки зрения обеспечения общественной пользы».

Во всех случаях то, как разработчики доказывают, за что они могут позволить себе платить, сводится к темному искусству «жизнеспособности». Серебряная пуля приложений для планирования, оценка жизнеспособности через непроходимые страницы электронных таблиц и требовательных приложений объясняет, как именно проект складывается в финансовом отношении.В тщательно сформулированных подпунктах говорится, почему было бы невозможно предоставить доступное жилье, почему башни, конечно, должны быть такой высоты, почему нельзя включить магазин на первом этаже или операционную, почему рабочее пространство отсутствует вопроса; Действительно, почему невозможно сконфигурировать схему в какой-либо другой форме. Представленная как точная наука, жизнеспособность не имеет ничего общего с этим; это форма бюрократической алхимии, фигуры, играемые с заклинаниями электронных таблиц, которые можно заставить вызвать любой желаемый результат.

Лондонское здание Cheesegrater находится в авангарде планируемого комплекса высоких башен лондонского Сити. Фотография: Оли Скарфф / Getty Images

«Советы просто не имеют опыта, чтобы оспаривать отчеты о жизнеспособности», — говорит один из старших сотрудников по планированию. «Мы не можем возражать». Вместо этого они могут заказать оценку жизнеспособности, проводимую теми же консультантами, которые работают с разработчиками, чтобы определить, является ли отчет точным, но не предложить альтернативу. Цифры могут отличаться друг от друга, но это не означает, что схему нельзя разработать по-другому, что все равно гарантировало бы 20% прибыли разработчика.

«Достаточно немного изменить одну из переменных, чтобы получить совершенно другой результат», — говорит один консультант по планированию. «Вы можете очень легко перейти от чего-то чрезвычайно жизнеспособного к совершенно нежизнеспособному, настроив что-то очень скромно. Если планировщик этого не понимает, у него ничего не получится ».

Свидетельства говорят о том, что это происходит слишком часто, судя по количеству отчетов сотрудников по планированию, в которых старательно завершаются выводы схемы, которая была бы просто нежизнеспособной, если бы она была обязана выполнять цели политики.Поскольку расчеты часто не разглашаются по причинам коммерческой конфиденциальности, советы вынуждены слепо принимать данные разработчиков как окончательную фактическую правду, позволяя грубо нарушать свои собственные политики.

«Я никогда не был уверен в полученных мною отчетах о жизнеспособности», — говорит один сотрудник по планированию, описывая деятельность крупных консалтинговых агентств как клику, в которой одни опасаются оспаривать данные других. «Каждый консультант, консультирующий местный орган власти, надеется дать совет застройщика завтра.Если они включатся в большую программу развития, их просто больше не примут на работу ».

Относительно новая область, жизнеспособность которой приобрела все большее значение в рамках государственной политики национального планирования, представленной в 2012 году, которая сократила 1300 страниц политики до 65, как часть триумфального костра бюрократии коалиции. NPPF ввел «презумпцию в пользу устойчивого развития», которая звучит достаточно безобидно, но, как указывает Рис, «определение« устойчивого »не имеет ничего общего с экологическими проблемами или энергетикой.Это означает одно: рентабельность ».

Невосприимчивые к общественному контролю, оценки жизнеспособности справедливо подвергаются критике за то, что затуманивают подотчетность и прозрачность того, что должно быть установленным законом публичным процессом. Их конфиденциальность строго охраняется, чтобы сохранить коммерческую тайну разработчиков, но когда речь идет о продаже государственных активов, возникает все большее давление с требованием открыть бухгалтерские книги.

Поместье Хейгейт в Саутварке должно быть заменено на реконструкцию с гораздо меньшим количеством домов, сдаваемых в социальную аренду.Фото: Дэн Китвуд / Getty Images

Один из таких случаев недавно закончился победой активистов жилищной кампании, когда после двух лет боевых действий, кульминацией которых был суд, Совет Саутварка получил приказ обнародовать оценку жизнеспособности, проведенную Lend Lease в отношении его спорной реконструкции здания. поместье Хейгейт. В рамках 15-летнего проекта более 1200 домов в послевоенном поместье, в основном сдаваемых в социальную аренду, заменены более чем 2300 квартирами, из которых только 25% будут отнесены к категории доступных по цене, и всего 79 квартир будут сдаваться в социальную аренду.Многие арендаторы получили настолько низкие принудительные заказы на покупку, что были вынуждены переехать в отдаленные районы Лондона, их двухкомнатные квартиры приличного размера стоимостью менее 150 000 фунтов стерлингов, в то время как новые дома в «Элефант-парке» будут проданы. по ценам, достигающим 420 000 фунтов стерлингов за однокомнатную квартиру.

Цифры, объясняющие, почему это был единственный возможный способ развития участка, были надежно заперты в оценке жизнеспособности, которую Southwark боролся изо всех сил, чтобы сохранить в секрете.Район особенно старался держать финансовые детали в секрете, поскольку случайно обнаружил, что продал весь участок площадью девять гектаров всего за 50 миллионов фунтов стерлингов, потратив 44 миллиона фунтов на выселение жителей, при этом оценивая его валовую стоимость застройки в 990 миллионов фунтов стерлингов.

«Если некоторая коммерческая конфиденциальная информация останется частной, разработчики могут просто отказаться работать с советами, оставив районы без жилья и реконструкции, в которых мы все нуждаемся», — говорит пресс-секретарь Совета Саутварка.Городок подал в суд на решение Управления Комиссара по информации в прошлом году, предписывающее совету раскрыть полную информацию об отчете о жизнеспособности, после того, как в запросе о свободе информации было отказано. Саутварк утверждал, что полное раскрытие информации «нанесет ущерб возрождению», в то время как Ленд-Лиз в защиту, граничащую с фарсом, сослался на право человека на «мирное пользование своим имуществом», утверждая, что раскрытие оценки жизнеспособности будет равносильно «неоправданному вмешательству в это. наслаждение ».

Суд пришел к выводу, что информация должна быть раскрыта, заявив, что «важность… того, чтобы местные жители имели доступ к информации, позволяющей им участвовать в процессе планирования, перевешивает общественный интерес в сохранении оставшихся прав по ленд-лизу». Это создает обнадеживающий прецедент для предвыборных групп, борющихся с аналогичными ситуациями в других местах, от полуострова Гринвич до Эрлс-Корт, где уполномоченный по информации поддержал дальнейшее раскрытие оценок жизнеспособности гигантских схем восстановления.

Макет Лондона, представленный в этом году на международной выставке недвижимости Mipim в Каннах, Франция. Фото: Валерий Хаш / AFP / Getty Images

Решение Хейгейта было принято после тщательного изучения уютных отношений совета Саутварка с ленд-лизом после сообщений в Private Eye о льготах, которыми пользовался Питер Джон, лидер лейбористов района, за счет Австралийский гигант. От пары билетов на церемонию открытия Олимпиады стоимостью 1600 фунтов стерлингов до поездки на роскошную ярмарку недвижимости Mipim в Каннах, эти спонсируемые экскурсии, как сообщается, пополнили длинный список билетов на Променад и ужинов в Ivy за прошлый год. как минимум 10 другими компаниями.

Застройщики ложатся спать с местными властями, как правило, за закрытыми дверями, но на набережной Мипим на набережной Круазетт для всеобщего обозрения гордо демонстрировалась заметная дружелюбие. После того, как заголовки осудили трату государственных денег на советы, посещающие пропитанный шампанским джамбори, их частные «партнеры по развитию» были более чем готовы вмешаться и оплатить счет. Присутствие района на Mipim стоит до 500 000 фунтов стерлингов, и застройщики с радостью платят за блестящие модели городов, выставочные стенды и яхты, где мэры раздают торты с их логотипами.В этом году в нем приняли участие более 20 местных властей, при этом застройщики спонсировали все, от коктейльной вечеринки «Кройдон на пляже» до целого «манчестерского бара», где государственно-частные отношения могли быть укреплены безудержной выпивкой.

«Районы могут гордиться тем, что их здесь нет за счет общества», — говорит активист жилищной кампании Джейк Фриланд, проводивший в этом году акцию протеста в Каннах. «Но проблема именно в этом. Они в карманах инвесторов и приехали сюда продавать наш город.

Разработчики уже давно устраивают вечеринки и финансируют зарубежные командировки, чтобы смягчить свои планы через систему, но поиск разрешений теперь распространяется и на сам процесс законодательного планирования за счет увеличения числа сделок, известных как соглашения о планировании производительности. Введенные для ускорения реализации крупных и громоздких схем через систему, PPA видят, что кандидат платит за новую специальную должность в группе планирования совета, чтобы сосредоточиться исключительно на своей заявке, что гарантирует более быстрое выполнение и более качественное обслуживание.

Capital and Counties Properties (Capco) заплатила более 2 млн фунтов стерлингов совету Хаммерсмит и Фулхэм в рамках PPA за оценку его реконструкции Earls Court на 8 млрд фунтов стерлингов, в то время как аналогичные сделки были достигнуты в отношении планов Westfield и Hammerson на 1 млрд фунтов стерлингов в отношении еще одного мегамолла в Кройдоне, а также реконструкцию Кингс-Кросс стоимостью 2 млрд фунтов стерлингов.

Планы реконструкции Earls Court стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов охватывают территорию в 30 гектаров. Фотография: Джо Бласон

«Нет ничего плохого в планировании соглашений об эффективности», — говорит один сотрудник по планированию.«Это все равно, что разрешить людям путешествовать клубным классом. Вы платите за лучший сервис ». Весьма сомнительно, что планирование клубного класса должно предлагаться официальной государственной службой, но разработчики не боятся тратить деньги на власть, выплевывая столько заявок и сборов, сколько необходимо для реализации проекта. «Мы платим огромные суммы денег, чтобы все было решено быстро», — говорит директор одной крупной девелоперской компании. «Мы платим зарплату планировщикам, покрываем гонорары их адвокатов и все такое, но мы не ожидаем льготного режима.Это не взятка ».

В соответствии с программой коалиции по местничеству, колеса для вторжения частного сектора в государственное планирование были дополнительно смазаны с введением планов соседства. Представленные в качестве средства расширения прав и возможностей сообществ, они фактически оставили дверь открытой для хитрых разработчиков, провести несколько утренних кофе в сообществе с фломастерами и стикерами, а также разработать план в своих интересах. От тех, кто составляет план, нет требования даже проживать по соседству, и, хотя им нужно 50% голосов «за» на референдуме, нет необходимой минимальной явки.

Но такая тактика потребует хотя бы беглого взаимодействия с сообществом и советом, что многие разработчики все чаще предпочитают полностью игнорировать. С момента введения NPPF резко возросло количество заявок на планирование, выигранных в апелляционном порядке, поскольку многие заявители предпочитают сразу обращаться в инспекцию, осознавая новую «презумпцию в пользу» развития.

После того, как переговоры с местными властями были прерваны, после того, как переговоры с местными властями были прерваны, процесс апелляционного планирования превратился не в крайнюю меру, а в тактику.Один разработчик особенно откровенен в этом вопросе: «Решения по планированию в любом случае очень часто являются результатом политических разногласий в комитете», — говорит он. «Зачем вам тратить месяцы на переговоры, чтобы привлечь на свою сторону сотрудника по планированию, если он не может гарантировать доставку в комитет по планированию?» При апелляции дело сводится к битве между юристами по планированию, решение часто определяется тем, кто может позволить себе лучшее представительство. Когда юридическая группа Rolls Royce частного разработчика встречается с трепещущим куратором выхолощенного государственного сектора, нетрудно догадаться, что произойдет.

Застройщики с большими амбициями предпочитают обходить местную власть другим способом, идя прямо на вершину и играя за «вызов» — размахивая своими схемами перед носом мэру Лондона или госсекретарю . Такая ситуация сложилась в районе Маунт-Плезант на севере Лондона, где Royal Mail Group предложила схему из 700 квартир, похожую на крепость, из которых только 12% будут доступными. Сайт находится на границе между Камденом и Ислингтоном, у обоих из которых есть цель — 50% доступного жилья.Борис Джонсон вызвал негодование местных жителей, когда в начале этого года он призвал план, чтобы его разработала группа планирования, описав его как «красивый дизайн… и прекрасное место для жизни», прежде чем местные районы даже отказались от него.

Royal Mail Group предложила схему из 700 квартир в виде крепости на своем участке Маунт-Плезант. Фотография: Мэтт Данхэм / AP

«Неудивительно, что это вызвал мэр, — говорит Дункан Боуи, преподаватель планирования в Вестминстерском университете.«Процесс планирования мэрии полностью основан на достижении максимального количества единиц жилья на любом конкретном участке, нацеленных на продажу на международном рынке. Целевой показатель по всему Лондону по строительству 42 000 новых квартир в год основан на большом количестве застроек с очень высокой плотностью застройки, которые даже не соответствуют собственной политике мэра в отношении плотности ».

То же самое произошло в Convoys Wharf в Дептфорде, где мэр вызвал предложение на 1 миллиард фунтов стерлингов на 3500 единиц (из которых только 15% будут доступны) в виде трех башен высотой до 40 этажей. после того, как разработчик из Гонконга написал громкое письмо с жалобами на задержки в планировании.Схема была одобрена в апреле вопреки советам местных властей и крикам групп, занимающихся наследием.

«Это обычная практика — вытаскивать мэра из района», — говорит один из старших сотрудников по планированию. «Недавно у нас была одна очень крупная схема, которую мы месяцами пытались приручить, затем мы провели встречу с командой планирования GLA, и их первый ответ был:« Почему бы не сделать ее выше? »». , GLA весело штампует все, что встречается на его пути, однако большинство этих схем не делают ничего, чтобы помочь жилищному кризису, учитывая, что доля «доступных» домов, которые они включают, по-прежнему недоступны для большинства — до 80% рыночная аренда.

«Разработчики быстро осознали тот факт, что, даже если они не могут заставить местные власти одобрить схемы, они могут получить их через мэра или правительство», — говорит Питер Рис. «Больше лучше. И они знают, что с радостью позволят строить башни за пределами обозначенных кластеров ».

Щелкните здесь, чтобы увидеть нашу интерактивную графику того, как меняется Vauxhall

В качестве заместителя премьер-министра Джон Прескотт лично одобрил и Shard, и Vauxhall Tower, последнее — вопреки решению инспектора по планированию и после сильных предупреждений его советников. что это «может создать прецедент для беспорядочного разброса очень высоких зданий по Лондону».Как они были правы. 50-этажная шахта уже виднелась на горизонте, и совет был не в состоянии отказаться от дальнейших устремлений. GLA, стремясь казаться «стратегическим», быстро объявила этот район «кластером», маня в заросли башен и открывая шлюзы для зарождающегося Дубая на Темзе. Стена из стеклянных пней начинает расти вдоль реки от Уондсворта и Баттерси до Девяти Вязов и Воксхолла — и дальше.

«Это полное фиаско», — говорит Марк Брирли, профессор Cass Cities и бывший директор по дизайну в Лондоне.«Это результат того, что мы не особо обращаем внимание на планы и довольно спокойно относимся к переговорам о лучшем исходе и не возлагаем слишком много обязательств на разработчиков. В результате ничего не склеивается, ничего не имеет смысла на уровне земли. Как кусок города это фарс ».

Подобная бурная форма урбанизма появляется по всему Лондону, от перчаток Сити-роуд до Стратфорд-Хай-стрит. Многие из наихудших нарушителей являются результатом нашей скользкой двухэтапной системы планирования, в которой можно дать общее разрешение, а дальнейшие детали откладываются в более позднюю заявку на «зарезервированные вопросы».В системе, полностью основанной на переговорах, это справедливый способ позволить разработчикам испытать воду и посмотреть, что им сойдет с рук, прежде чем тратить деньги на детальную работу. Тем не менее, он также позволяет ключевым элементам, таким как использование первого этажа, расположение входов, характер материалов и даже масса и объем, проскальзывать через сеть, позволяя разбавить дизайн до бледных имитаций того, что было согласовано. И руки местной власти безнадежно связаны.

«После получения разрешения на схему нам становится очень трудно отказаться от схемы в дальнейшем», — говорит один из офицеров.В «Международном квартале» Стратфорд-Сити, который является частью обещанных трофеев олимпийского наследия, согласованные предложения башни недавно получили значительное количество дополнительных этажей. Точно так же в Уондсворте предложенная пара башен резко выросла и потеряла запланированное использование, полностью вернувшись к элитным квартирам.

Условия, которые были согласованы, постоянно пересматриваются на стадии зарезервированных вопросов. Хорошие архитекторы нанимают для победы в эскизном планировании, а затем отказываются от более дешевой альтернативы; хрупкие пластиковые панели заменены качественными материалами — и все во имя жизнеспособности.

Как и банковский кризис, проблема неэффективного городского развития долгое время поощрялась системой, которая открыта для эксплуатации и слишком восприимчива к неосторожному регулированию. Но это также не то, что можно легко исправить. «Клевета на разработчиков или планировщиков — это не так уж важно», — говорит Брирли. «Создание городов несовершенно и беспорядочно, и так было на протяжении тысячелетий. Но мы должны добиться большего, чем это ».

Предложение по «фазе 3» реконструкции электростанции Баттерси, разработанное архитектурными фирмами Gehry Partners и Foster + Partners.Фотография: Gehry Partners

По его мнению, все сводится к тому, что система планирования в Великобритании чрезмерно зависит от индивидуальных переговоров между частным разработчиком и государственным служащим, что обычно далеки от равных условий игры. «Это создает очень непрозрачную и запутанную систему, которая полагается на людей, которые очень искушены в брокерских сделках», — добавляет Брирли. «И эти люди обычно поселяются там, где они зарабатывают больше денег. Люди, ведущие переговоры от имени общественности, просто недостаточно искушены.

Один бывший сотрудник по планированию откровенно говорит о реальности дисбаланса в нашей конфронтационной системе. «Если вы вложите достаточно ресурсов в приложение для планирования, вам удастся утомить всех», — говорит он. «Документация становится все более обширной, телефонные звонки становятся все более частыми и агрессивными, письма — все более спорными. Вес вещей просто дубиняет всех, и естественное желание сказать: «О да, хорошо, с меня достаточно этого», — и просто пропустить.Это похоже на войну на истощение «.

И это война, в которой сторона, представляющая общественные интересы, систематически лишается опыта. Количество архитекторов, занятых в государственном секторе, упало с более чем 60% до менее чем 10% за последние 30 лет, в то время как проектировщики были переведены на уровень чиновников третьего и четвертого уровней, а некоторые районы полностью отказались от услуг. В рамках обзора Фаррелла по архитектуре и искусственной среде менеджером по восстановлению GLA Финном Уильямсом была предложена инициатива «Сначала спланировать» по модели «Сначала научить», чтобы попытаться привлечь к планированию лучших выпускников.Но ему предстоит нелегкая борьба за то, чтобы свергнуть годы пренебрежения и трансформировать систему, которая принципиально противостоит планированию.

«По сей день наша система планирования работает неправильно, — говорит Рис. «Он был разработан, чтобы защитить сельскую местность от вторжения городов, а не делать города лучше. Речь идет не о строительстве великих мест, а о защите не-мест ». И в процессе это позволило нашим городам каннибализировать себя и стать теми не-местами, которые они намеревались защищать.

Запуганные и подорванные, органы планирования остались кастрированными и беззубыми, лишенными навыков и власти, необходимых для регулирования, и лишенными пространственного воображения, чтобы на самом деле планировать места. Как просто выразился один из строителей домов: «Система созрела для того, чтобы умные застройщики проехали насквозь бульдозером». И они будут продолжать делать это с острым энтузиазмом, выжимая жизнь из наших городов и собирая награды из руин, пока что-то не остановит их.

Подробнее о дебатах о горизонте Лондона

Проектирование дома | YourHome

Проектирование дома обычно включает в себя работу с архитектором или дизайнером для планирования нового дома, в том числе:

Перед тем, как приступить к проектированию, вы должны завершить предварительное исследование и узнать свой бюджет. Затем вы можете следовать этому пошаговому руководству, чтобы разработать и доработать свой дизайн.

Шаг 1. Выбор дизайнера

Выбор подходящего дизайнера — важный шаг.Дизайнеры предлагают широкий спектр услуг от концептуального проектирования до рабочего проектирования и управления проектами. Они также могут координировать работу группы специализированных консультантов (например, инженер-геолог, инженер-строитель, аккредитованный оценщик энергии, консультант по устойчивому развитию, дизайнер интерьеров и ландшафтный дизайнер).

Архитектор или проектировщик

Дизайнеры попадают в одну из двух основных категорий: архитекторы или проектировщики. Оба аккредитованы и регулируются, и каждый из них может спроектировать ваш дом.Архитектор может быть в состоянии предоставить более индивидуально разработанные и сложные проекты, чем проектировщик зданий, но это также может быть дорогостоящим. Однако уровень мастерства и стоимости действительно зависит от конкретного архитектора или дизайнера.

Архитекторы зарегистрированы и регулируются государством, и законодательство, регулирующее их, варьируется от штата к штату. Чтобы получить регистрацию в Совете по аккредитации архитекторов Австралии, человек должен иметь признанную степень в области архитектуры или продемонстрировать эквивалентную квалификацию, пройти период экспериментального обучения и сдать практический экзамен.Чтобы остаться зарегистрированным, большинство штатов требует, чтобы архитекторы имели соответствующее страхование профессиональной ответственности и регулярно продолжали профессиональное развитие.

Регулирование и регистрация проектировщиков зданий также различаются в зависимости от штата. Строительные дизайнеры зарегистрированы штатом в Тасмании, Квинсленде и Виктории. Они продвигаются к национальной аккредитации в других штатах и ​​территориях через Австралийскую ассоциацию проектировщиков зданий. Члены из Нового Южного Уэльса и Южной Австралии проходят аккредитацию в рамках внутреннего процесса.Зарегистрированные или аккредитованные проектировщики зданий во всех штатах обязаны иметь страховку профессиональной ответственности, а также проводить и сообщать о продолжающемся профессиональном развитии, чтобы оставаться аккредитованными. Спектр услуг, предлагаемых строительными проектировщиками, значительно различается. Многие имеют ученые степени в области архитектуры или дизайна; другие — квалифицированные специалисты-редакторы, установившие свою собственную практику.

Как выбрать

Нанять дизайнера, основанного на его опыте, квалификации и продемонстрированной способности, для создания дома того типа, который описан в вашем брифинге, и для вашей климатической зоны.

Многие архитекторы и проектировщики зданий специализируются на экологически безопасных технологиях. Ищите дизайнера с навыками в этой области, чтобы добиться высококачественных и рентабельных результатов.

Наконечник

Хороший дизайнер, создающий компактный и чувствительный к климату дом, может сэкономить вам, по крайней мере, столько же, сколько расходы на его сборы, помогая вам снизить первоначальные затраты на строительство (за счет эффективного использования пространства и материалов) и текущие затраты на электроэнергию ( благодаря дизайну, соответствующему климатическим условиям).Хороший дизайн — разумное вложение.

Поищите рекомендации от предыдущих клиентов и, если возможно, посетите дома, построенные дизайнером. Также получите рекомендации для всех назначенных консультантов, чтобы убедиться, что они обладают способностью обеспечивать последовательные профессиональные результаты в вашем климате, регионе и районе местного самоуправления. Убедитесь, что вы видите их страховку профессиональной ответственности.

Вы можете делегировать все дизайнерские решения для вашего дома дизайнеру и консультантам, или вы можете быть полностью вовлечены в процесс.В любом случае обсудите уровень своего участия с дизайнерами, прежде чем назначать одного из них. Уровни участия клиента в процессе проектирования являются частым источником разногласий между сторонами, поэтому выбирайте дизайнера, который готов работать так, как вы хотите.

Хотя это зависит от масштаба вашего проекта, почти каждый проект требует утверждения планирования для реализации. Ваш дизайнер должен хорошо разбираться в применяемых средствах управления планированием и иметь хорошие рабочие отношения с местными властями.В противном случае они должны назначить консультанта с соответствующей квалификацией для согласования утверждения от вашего имени.

Хороший дизайн — разумное вложение

Фото: Бен Ригли (© Light House Architecture and Science)

Шаг 2: Анализ участка

Посетите сайт вместе со своим дизайнером, чтобы провести «SWOT-анализ» (сильные и слабые стороны, возможности и угрозы). Это позволяет вам начать думать о том, как ваш дизайн будет реагировать на местный климат и конкретные атрибуты участка.

Рекомендации вашего дизайнера, скорее всего, будут ограничены, если им не заплатят за это. Чтобы обеспечить всесторонний анализ участка и подробное предложение по оплате, обсудите установленную плату за эту первичную консультацию или сделайте ее частью контракта на проектирование.

На сайте считают:

• местный климат (включая климат вашего региона и «микроклимат» участка)
• ориентация
• доступ к солнечной энергии
• преобладающие сезонные ветры
• Просмотры
• Затенение рельефом, деревьями и существующими зданиями (обследование площадки)
• склон (обследование площадки)
• Тип грунта (геотехнический отчет)
• опасность лесных пожаров
• ливневая канализация
• подъезд и транспорт
• услуги (электричество, газ, телефон, интернет, вода, канализация)
• потенциальное воздействие изменения климата (возможный повышенный риск наводнений, приливных паводков).

Дизайнер может составить концептуальный план и провести анализ участка после первого посещения объекта

Источник: Suntech Design

По завершении первичной консультации и посещения объекта попросите своего дизайнера определить возможные проектные решения, которые используют сильные стороны и возможности объекта и преодолевают его слабые места (например, плохой доступ к солнечной энергии) и угрозы (например, скользящие почвы, пожар риск или наводнение).

Анализ климатических воздействий на этой ранней стадии может определить, как микроклимат вашего участка может отличаться от общих климатических зон, указанных в Национальном строительном кодексе.Обсудите со своим дизайнером ориентацию и другие стратегии пассивного дизайна и попросите разъяснений, если вы не уверены.

Первый план вашего нового дома может появиться на «обратной стороне конверта»

Источник: Suntech Design

Шаг 3: Разработка брифа, предложения по оплате и контракта

Краткое изложение, которое вы начали на этапе предварительного исследования, должно быть «живым документом», который часто обновляется в процессе проектирования в качестве записи ваших согласованных решений.Он также должен лежать в основе предложения дизайнера по гонорарам. Приложите оба к своему контракту с дизайнером.

Если ваш контракт на проектирование не был подписан ранее, он обычно подписывается на этом этапе. Если вы не довольны или не уверены в анализе сайта дизайнера и предложении о вознаграждении, подумайте о том, чтобы узнать альтернативное мнение у другого дизайнера.

Дизайнеры обычно работают в диапазоне затрат на квадратный метр. Размер является основным фактором, определяющим стоимость, но другие переменные включают предварительные данные (например, муниципальные, геотехнические и инженерные сборы), сложность площадки (например, уклон, доступ, пожарная опасность, воздействие ветра), используемую строительную систему, количество и размер. влажных зон (ванные комнаты, прачечная и кухня), услуг (стоимость воды, канализации и энергоснабжения) и доступа (например, строительство проезжей части, расстояния транспортировки материалов, время в пути для торговых предприятий).

Попросите вашего дизайнера рассмотреть ваш предварительный бюджет в свете вашего брифинга, чтобы определить потенциальные проблемы и предложить стратегии их решения.

Ваш дизайнер также должен указать ориентировочные затраты для каждой функции устойчивого дизайна в вашем задании и порекомендовать дополнительные, которые могут иметь отношение к вашему участку или климату. Подумайте об этих затратах с точки зрения жизненного цикла. Во многих случаях постоянная экономия на счетах за электроэнергию и воду скоро перевесит любые дополнительные начальные затраты на эти функции.«Поместите» эти расходы на карантин в своем бюджете с самого начала, чтобы обеспечить предоставление необходимых вам функций.

Хотя дизайнеры предоставляют информацию о вероятных диапазонах затрат (известную как «мнение о вероятных затратах»), дизайнеры, как правило, не берут на себя ответственность за окончательную стоимость вашего проекта из-за огромного диапазона переменных, не зависящих от них. Даже оценка, предоставленная строителем, хотя и основана на более подробной информации, может быть изменена из-за непредвиденных обстоятельств, таких как изменения конструкции, которые могут потребоваться во время строительства.Покупка плана может повысить определенность бюджета, но снизить гибкость дизайна.

Шаг 4: Концептуальный дизайн

Дизайнеры часто готовят несколько концептуальных проектов, чтобы передать свои идеи и дать вам возможность сравнить их с вашим заданием. Эти конструкции могут варьироваться от простого наброска пузырьковой диаграммы на обратной стороне конверта до нарисованных от руки концепций формы и пространственного расположения.

Когда вы смотрите на первые концепции, убедитесь, что вы анализируете их с нескольких точек зрения, а не только с первого впечатления:

• Принципы пассивного проектирования — Соответствует ли конструкция вашему климату и будет ли она работать эффективно?
• Пространство и планировка — не слишком ли много и не слишком ли мало, эффективно ли используется пространство, хорошо ли работают жилые помещения, достаточно ли места для хранения?
• Внешний вид — Вам это нравится, это тот персонаж, который вам нужен?

Концептуальные проекты должны учитывать строительные системы, но не блокировать их, если они не являются фундаментальным компонентом вашего задания.Выбор материалов с высокой или малой массой и количество массы, требуемой для пола, стен или крыши для достижения теплового комфорта, варьируются в зависимости от вашего климата и других дизайнерских решений.

Наконечник

Вклад консультанта по устойчивому развитию зданий или аккредитованного оценщика энергопотребления может быть очень полезным на этом этапе, чтобы гарантировать, что все возможности для достижения высоких тепловых характеристик сохранены, в то время как конструкция остается очень гибкой. Это повысит комфорт и обеспечит более низкие счета за отопление и охлаждение в течение всей жизни вашего дома.

Концептуальные проекты должны основываться на первоначальном выборе устойчивости

Источник: Suntech Design

Шаг 5: Разработка дизайна

Обсудив с вашим дизайнером, выберите концептуальный дизайн, который лучше всего соответствует вашим потребностям. Затем дизайнер разработает концепцию предварительного макета. Таким образом можно разработать несколько концепций, но каждая дополнительная концепция может увеличить плату за дизайн.

Обычно проектировщики обсуждают предложение с планировщиками и инспекторами совета на этом этапе, чтобы определить любые проблемы, требующие решения.Также рекомендуется провести предварительные обсуждения с 1 или 2 вероятными строителями, чтобы проверить, можно ли построить проект в рамках вашего бюджета.

План этажа и корпус

На этом этапе проект обычно включает предварительную планировку помещения, размеры и ориентацию оконных проемов, указание внутреннего и внешнего потока, расположение мебели и предварительный выбор систем строительства. На этом этапе визуализируйте свою семью, живущую в дизайне.Пересмотрите свой анализ вашего нынешнего дома. Были ли преодолены проблемы? Были созданы новые?

Вы можете попросить своего дизайнера включить масштабные чертежи мебели, которую вы собираетесь использовать в своем доме, которые можно распечатать и вырезать, чтобы вы могли экспериментировать с макетом на концептуальных планах. Это поможет вам представить себе, как ваша семья может жить в доме, и выявить любые проблемы, особенно большие пространства (см. «Жилой и адаптируемый дом»). Составьте подробный список требований к хранилищу.

Помните, что строительство и эксплуатация более крупного дома может стоить дороже (в зависимости от сложности конструкции). Более крупный дом также может занимать больше площади вашего двора. Уменьшение размера и перераспределение этого бюджета на устойчивые функции является важным направлением на этом этапе проектирования. Обрезка всего нескольких квадратных метров в каждой комнате позволяет заплатить за двойное остекление или фотоэлектрическую батарею.

Меньший дом экономит разными способами. Этот дом был построен с использованием бесплатного дизайна дома Design For Place.

Фото: © Harmony House

Наконечник

Ваш дизайнер может использовать программы автоматизированного проектирования (САПР), которые помогут вам визуализировать дизайн на вашем компьютере или планшете.Они позволяют просматривать и перемещаться по 3D-модели дизайна. Некоторые более подробные программы позволят вам увидеть проникновение и затенение солнечного света.

Вы или ваш дизайнер можете также сделать простую картонную модель, которая поможет вам лучше понять форму дома и визуализировать виды, ветер и проникновение солнечного света. Если вы делаете это самостоятельно, приклейте планы и фасады на картон, вырежьте окна и разместите модель на своем участке в разное время суток и время года, чтобы увидеть проникновение солнечного света.

Оптимизация теплового комфорта

Национальная схема оценки энергопотребления дома (NatHERS) предоставляет компьютерные инструменты оценки энергопотребления дома, которые используются для прогнозирования экологических характеристик и моделирования преимуществ тепловых характеристик количества окон, размера, размещения и ориентации, а также различных уровней массы в разных строительные системы.

Вы можете использовать такие инструменты для руководства проектированием, наняв квалифицированного специалиста по оценке энергопотребления, который смоделирует тепловые характеристики вашей конструкции и порекомендует улучшения.Это поможет вам оптимизировать дизайн и снизить потребность в обогреве и охлаждении. Это также проинформирует вас о выборе строительной системы. Результаты моделирования для окончательного проекта можно использовать позже, чтобы показать, насколько здание соответствует требованиям энергоэффективности строительных норм.

Если вы проектируете в соответствии со стандартом пассивного дома, то необходимо использовать программное обеспечение Passive House Planning Package.

Отделка и ландшафтный дизайн

На этом этапе рассматривается внешняя и внутренняя отделка.Воспользуйтесь этой возможностью, чтобы определить материалы из экологически чистых источников с низким воздействием на окружающую среду в течение жизненного цикла.

Вы также можете приступить к подготовке ландшафтного дизайна. Ландшафтный дизайн вносит множество важных вкладов, включая затенение здания или окон, отвод ветра, создание пространств для отдыха, повышение визуальной привлекательности, обеспечение конфиденциальности и экономию воды.

Ландшафтный дизайнер может добавить оттенок и характер в ваш дом

Источник: Botanicpathway

Шаг 6: Окончательный дизайн

На этом этапе вы дорабатываете и подписываете все аспекты дизайна.Изменения, внесенные после того, как этот этап был подписан, вероятно, увеличат затраты на проектирование.

Вам нужно будет завершить выбор внутренней отделки и техники, а также завершить ландшафтный дизайн. Другие проблемы, которые необходимо решить с вашим дизайнером, могут включать окончательный выбор внешней отделки, решений по затемнению, освещения, горячей воды, отопления и охлаждения, дождевой воды и солнечной (фотоэлектрической) электроэнергии.

Окончательный дизайн часто возникает тогда, когда становится очевидным превышение бюджета и затем производится сокращение затрат.На этом этапе может возникнуть необходимость устранить конструктивные элементы, обеспечивающие экологичность. Помните, что включение функций устойчивости сейчас сэкономит вам деньги в долгосрочной перспективе.

Наконечник

Убедитесь, что вы заранее включили элементы устойчивости, относящиеся к структуре здания — они обычно недороги (или бесплатны), если они включены в первоначальную сборку, но более дорогие, чтобы их изменить позже.

Также помните, что функции, которые вам не нужны сразу, могут быть созданы или добавлены позже.Пространства или комнаты, которые вы в конечном итоге захотите, но которые не требуются сейчас, могут быть включены в общий дизайн и добавлены с минимальными затратами, когда позволят будущие финансы.

Точно так же, если вы не можете позволить себе экологически чистые технологии, такие как солнечные фотоэлектрические панели или батареи, они могут быть добавлены позже, при условии, что конструкция включает крыши, ориентированные в соответствии с ними, и в электрическом распределительном щите предусмотрено достаточное количество средств.

Шаг 7: Планирование и утверждение строительства

Когда обе стороны удовлетворены проектом, окончательные планы представляются в соответствующий орган (местное правительство) на утверждение.Перед тем, как вы начнете строительство, требуются и разрешение на строительство, и разрешение на строительство:

• Утверждение планирования фокусируется на оценке приложения на соответствие соответствующим кодам планирования.
• Разрешение на строительство требует более детальной проработки проекта и сосредоточено на соблюдении Национального строительного кодекса (NCC). Вы можете выбрать, чтобы планы были сертифицированы как соответствующие частным органом по сертификации, прежде чем отправлять их в орган, или поручить этому органу сделать это в рамках своих процессов.

Сертификат NatHERS или другой путь соответствия (или BASIX в Новом Южном Уэльсе) может потребоваться для удовлетворения требований NCC либо на стадии планирования, либо на стадии утверждения строительства, в зависимости от юрисдикции и типа заявки. Заявление о воздействии на окружающую среду также обычно требуется на стадии утверждения планирования. Это стремление к тому, чтобы ваше развитие не оказало неблагоприятного воздействия на местную среду, и часто содержит подробный контрольный список вопросов, которые необходимо решить.

Утверждение планирования и утверждение строительства — это отдельные процессы, но для одновременного выполнения обоих процессов можно подать комбинированную заявку. Однако часто бывает полезно сначала подать заявку на утверждение планирования. Это означает, что любые изменения конструкции, требуемые властями, могут быть внесены до того, как вы углубитесь в детали конструкции, что сэкономит время и деньги.

Простые проекты на объектах, которые не подлежат строгому контролю за планированием, обычно передаются в утверждающий орган для одновременного утверждения планирования и строительства.Один набор планов может касаться как планирования, так и детализации строительства.

Шаг 8: Детализация проекта

На этом этапе окончательно оформляются и документируются детали проектирования и строительства. Документы обычно включают:

• рабочие чертежи (подробности того, как должна быть построена конструкция)
• спецификация материалов, стандартов, отделки и продуктов, которые будут использоваться
• инженерное проектирование и сертификация.

Эти (или более подробные версии) выдаются строителям, когда им предлагается указать стоимость работ, и они составляют основу вашего контракта с вашим строителем.

Рабочие чертежи используются строителями при расчете стоимости работы

Источник: Suntech Design

Окончательные графики материалов и качества отделки задокументированы в спецификации со ссылкой на австралийские стандарты, отраслевые определения практики и желаемые результаты, которые не указаны в планах.

Примечание

Спецификации имеют решающее значение для достижения устойчивых результатов, потому что именно здесь прописываются устойчивые включения, методы и отделка, которые связываются с контрактом.

Написание спецификаций для обеспечения экологической устойчивости — относительно новый навык, и некоторые дизайнеры не могут должным образом учитывать важные элементы, методы и стандарты. Убедитесь, что экологически чистые продукты и методы, которые вам нужны, четко и недвусмысленно указаны в котировочных документах, и обратите на эти положения внимание строителей.

Технические характеристики подтверждают рабочие чертежи

Источник: Suntech Design

Убедитесь, что вы обращаете внимание на указанные продукты.Базы данных, такие как Ecospecifier Global и Экологическая декларация продукции Австралазия, могут помочь в выборе экологически предпочтительных продуктов. Несколько схем сертификации могут независимо сертифицировать продукты и услуги как экологически устойчивые. К ним относятся Good Environmental Choice Australia, Global GreenTag и Green Tick.

Хороший экологический выбор Австралия

Green Tick® основан на оценке жизненного цикла последствий операций в цепочке поставок

.