Перепланировка и переоборудование жилых помещений: тенденции судебного порядка легализации

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. На практике изменение конфигурации жилого помещения (перепланировка) может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Это позволяет ограничить перепланировку от переоборудования жилого помещения, которое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ), и включающего, как правило, установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Такое же различие между перепланировкой и переоборудованием изложено п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170. Тем не менее, правовые последствия перепланировки и переоборудования, их правовой режим, существенно не отличается.

Если вы только имеете намерение осуществить перепланировку или переоборудование вашего жилого помещения, вам потребуется подготовить проект, оформление которого целесообразно поручить специализированной организации, в котором наряду с вашими пожеланиями будут учтены установленные требования градостроительных и строительных норм и правил, а также санитарных и противопожарных нормативов.

Это требуется для того, чтобы осуществляемые изменения не причиняли угрозу не только вашим интересам, но также были безопасны и для ваших соседей. Необходимо помнить, что в результате перепланировки (переоборудования) легко нарушить предъявляемые к жилому помещению требования, что может повлечь за собой угрозу признания его непригодным для проживания. А устранение соответствующих недостатков, например, при отступлении от проекта, будет возложено на собственника или нанимателя. Причем согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если произведенная самовольно (в том числе с отступлением от проекта) перепланировка (переоборудование) не будет устранена путем приведения жилого помещения в прежнее состояние, суд по требованию органа власти вправе вынести решение о продаже жилого помещения с публичных торгов в отношении собственника либо о расторжении договора социального найма в отношении нанимателя. Хотя следует отметить, что судебных решений о выселении собственников и продаже их жилых помещений с публичных торгов нам не известно. Однако практика расторжения по указанным основаниям договоров социального найма существует, хотя она и не столь широко распространена.

Кроме подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта вам потребуется предоставить заявление по установленной форме (утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года № 266), правоустанавливающие документы на жилое помещение (договора купли-продажи, дарения, мены, приватизации, долевого участия в строительстве, социального найма, свидетельства о праве на наследство и др.), технический паспорт жилого помещения, а также согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника или нанимателя. Кроме того вам потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Непредставление указанных документов либо одного из них является законным основанием для отказа в выдаче разрешения на перепланировку (переоборудование).

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Однако самым распространенным основанием отказа в выдаче разрешительной документации является на практике несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Этому вопросу мы уделим внимание чуть ниже.

Очень часто граждане допускают перепланировку (переоборудование) жилым помещений без получения соответствующих разрешений. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, самовольно выполненная перепланировка (переоборудование) может быть узаконена путем обращения заинтересованного лица в суд. Очень часто такое обращение сопряжено с признанием права собственности на самовольно перепланированное (переоборудованное) жилое помещение в порядке приватизации или наследования, однако данные случае самостоятельного значения не имеют.

Важно в данном случае иное. Если следовать буквальному тексту ст. 29 ЖК РФ, то собственник или наниматель имеют право непосредственно обратиться в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии. Однако практика диктует свои условия, не совсем отвечающие требованиям закона, на наш взгляд.

Суды все чаще требуют соблюдение так называемого досудебного порядка защиты права, отказывая в принятии исковых заявлений, если граждане до момента обращения в суд не заявляли в муниципальные органы о выдаче разрешительной документации на самовольную перепланировку (переоборудование) и акта приемочной комиссии. Такие требования суда выглядят не в полной мере адекватными, поскольку закон не содержит норм, позволяющих оформление выдачу приемочного акта без разрешительной документации, а выдача последней невозможна после самовольно проведенных работ по перепланировке (переоборудованию).

Кроме того, в настоящее время большинство судов в России наряду с необходимостью соблюдения упомянутого досудебного порядка требуют обращения с заявлением о признании следующих за таким обращением отказов в выдаче разрешительной документации незаконными, что лишено всякого юридического смысла, поскольку выдача разрешения не предусмотрена законом после выполнения перепланировки (переоборудования).

То есть формально, отказ муниципального органа будет носить законный характер, что создает препятствия гражданам в приведении документов на жилое помещение в соответствии с фактическим их состоянием.

Проблема такого рода решается путем одновременного заявления в суд требований о признании отказа незаконным и о сохранении жилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии. И вот именно в этом случае существенное значение имеет соответствие выполненных изменений требованиям законодательства. Для подтверждения этого, вам потребуется подготовить и предоставить в суд заключения органов санитарного и противопожарного надзора, а также заключение о технической безопасности перепланировки (переоборудования). Нужно отметить, что в ряде регионов муниципальные органы одним из оснований отказа в выдаче разрешительной документации указывают на то, что выполненные фактически работы по перепланировке являются реконструкцией, поскольку затрагивают общее имущество собственников многоквартирного жилого дома вследствие переноса или демонтажа ограждающих конструкций, межкомнатных стен и дверных проемов, либо при присоединении балконов и лоджий к жилым помещениям.

Особенно интенсивно такая практика проявляет себя в отношении панельных домов. Однако правовые последствия реконструкции объектов жилого фонда существенно серьезнее, требуют получения согласия всех собственников многоквартирного жилого дома, что может существенно повлиять на ваши права и интересы. Рекомендую не забывать о том, что действующий закон не определяет в качестве общего имущества несущие конструкции, расположенные внутри квартиры. Соответственно доводы муниципальных органов в приведенном случае не будет законными.

Не знаю, почему суды не любят рассматриваемой категории дел, однако в рекомендациях и обобщениях судебной практики постоянно обращается внимание на необходимость привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц членов семьи собственника или нанимателя, несмотря на то, что суду для целей выполнения требований ст. 26 ЖК РФ достаточно предоставить нотариально оформленные согласия этих лиц на перепланировку (переоборудование).

Требования о досудебном порядке суды мотивируют тем, что результатом предоставления муниципальной услуги в рассматриваемом случае является выдача решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; выдача решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

А установленное законодателем правовое регулирование исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений административного органа по вопросам переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Эта практика основана на позиции Верховного суда РФ, который еще в Обзоре судебной практики за II квартал 2006 года, указал, что имеются два пути судебного решения вопроса о сохранении самовольной перепланировки. Один — это рассмотрение в порядке дел, возникающих из публичных правоотношений, другой — рассмотрение иска органа, осуществляющего согласование о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде).

Долгое время суды не воспринимали эту позицию буквально. Сегодня же, кроме требования соблюдения досудебного порядка суды все чаще допускают возможным обращение с требованиями о сохранении жилого помещения в перепланированном (переоборудованном) состоянии после того, как муниципальный орган обратится с требованием о продаже жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении договора социального найма.

А сформировавшаяся практика показывает нам, что такие требования муниципальные органы заявляют в суд по истечении срока, предоставленному собственнику или нанимателю для приведения жилого помещения в первоначальное состояние, указываемому в отказах в выдаче разрешительной документации и существенно превышающих трехмесячный срок обжалования этого самого отказа. В итоге, интересы граждан остаются без защиты, что вынуждает их подчиниться требованиям власти и привести жилое помещение в первоначальное положение.

Переустройство и перепланировка помещений в Минске

Перепланировка – это изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. А переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Условия и порядок переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме определяются Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь №384 от 16.05.2013 г. с изменениями и дополнениями.

Согласно пункту 3 данного положения к работам по переустройству и (или) перепланировке относятся:

• замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
• изменения в несущих конструкциях; изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
• изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
• устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Иные же действия не являются работами по переустройству и (или) перепланировке.

Установлено также, что ремонтно-строительные работы по остеклению балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах не являются работами по переустройству и (или) перепланировке, а также реконструкции и выполняются с учетом утвержденных структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы, вариантов остекления балконов и лоджий. Варианты остекления балконов и лоджий (с указанием цвета, материалов и конфигурации) размещаются в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство и (или) перепланировка запрещаются:

• с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
• приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
• влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
• вентиляционных шахт и каналов;
• балконов и лоджий в отапливаемые помещения;
• связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;
• связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;
• с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;
• ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
• если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, осуществляются в установленном настоящим Положением порядке после получения разрешения Министерства культуры на выполнение работ на материальных историко-культурных ценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурных ценностей.

Перепланировка переустройство и реконструкция

Переустройство и (или) перепланировка производятся после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе (далее – местный исполнительный и распорядительный орган) по месту нахождения жилого и (или) нежилого помещений.

Согласование (разрешение) местного испол нительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации требуются для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке: замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях. Данные работы могут выполняться в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров самим инициатором, в многоквартирных жилых домах, а также блокированных и одноквартирных жилых домах высотой более 7 метров только по договорам строительного подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Положение переустройстве перепланировки

Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление и представляет документы, перечисленные в подпункте 1.1.21 пункта 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

При рассмотрении местным исполнительным и распорядительным органом заявления инициатор в согласованное с ним время обязан предоставить доступ в жилое и (или) нежилое помещения представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому паспорту на жилое и (или) нежилое помещения, а также техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования этих помещений. Акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется в произвольной форме, подписывается инициатором и уполномоченным должностным лицом орга низации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа.

Порядок переустройства и перепланировки

На основании документов, представленных инициатором, и актов технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений местный исполнительный и распорядительный орган не позднее одного месяца со дня подачи заявления принимает решение о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки с указанием мотива отказа и сообщает об этом инициатору.

Что такое перепланировка? | Planetizen Planopedia

Термин «реконструкция» используется для описания любого проекта по строительству новых зданий, сооружений и землепользования на участке с предыдущим или существующим использованием. Проекты перепланировки могут различаться по значимости: от сноса старых зданий для замены их новыми зданиями, строительства новых зданий или сооружений на заброшенных или ранее снесенных участках или значительной реконструкции или добавления существующих зданий.

Более долгосрочный термин, городская перепланировка, обычно используется для описания проектов перепланировки в устоявшихся центральных деловых районах и исторических городских центрах и может включать проекты, также описываемые другими важными родственными терминами, такими как точечная застройка, адаптивное повторное использование и застройка заброшенных территорий. . В любом контексте реконструкция происходит в местах, где развивающиеся рыночные, экономические и демографические условия города или сообщества сделали некоторые из его существующих зданий и землепользования устаревшими, что требует нового масштаба развития или нового сочетания землепользования. соответствовать изменяющимся требованиям. Американская ассоциация планирования, например, в середине 2000-х опубликовала «Политический выпуск», в котором необходимость перепланировки объяснялась ответом на новый интерес к жизни и работе в центре города.

Родственные термины и вытекающая из них путаница

Перепланировку также можно спутать с другими терминами, используемыми для аналогичных целей, но с нюансами различия в значении. Например, реконструкция городов также может подразумевать то же значение, что и термин «возрождение городов». Тем не менее, городское оживление используется в более общем смысле для описания изменений в общественной и частной сферах по всему району, тогда как городская реконструкция правильно используется только для описания изменений, характерных для участка или отдельного проекта развития.

Реконструкция города также подразумевает некоторые из тех же значений, что и термин «модернизация города». Однако обновление городов более кратко используется при описании исторических программ планирования и развития 20-го века, которые стерли с лица земли целые кварталы — обычно дома для малообеспеченных и цветных сообществ — чтобы освободить место для автострад, освоить запланированные коммерческие районы, и другие мегапроекты, вытесняя существующее сообщество, часто в проекты государственного жилья.

Чтобы внести ясность, термин «урбанистическая реконструкция» иногда используется как политкорректная и благоприятная для связей с общественностью альтернатива термину «урбанистическая реконструкция».

Государственные программы

Другим объяснением преобладания термина «реконструкция» в современных методах планирования и развития является долгая история программ реконструкции, возглавляемых органами по реконструкции и агентствами по реконструкции на местном и региональном уровне по всей стране. Органы по перепланировке исторически функционировали за счет больших объемов финансирования, обычно получаемого за счет местных налогов, специально предназначенных для реконструкции (например, финансирование увеличения налогов), и конкретных правил землепользования, предназначенных для внесения крупномасштабных изменений путем сбора участков и строительства крупных коммерческих и жилых комплексов. Из-за большого масштаба проектов и программ, осуществляемых властями по реконструкции, в некоторых определениях термина «реконструкция», таких как это, опубликованное городом и округом Сан-Франциско, упоминается только разновидность концепции, проводимая правительством.

Однако полномочия по перепланировке не так распространены, как раньше. Во главе с бывшим губернатором Джерри Брауном законодательный орган и верховный суд крупнейшего в стране штата Калифорния в 2011 году приняли решение о ликвидации агентств штата по благоустройству в результате спорного решения, принятого для сбалансирования бюджета штата после Великой рецессии, но с огромными последствиями. для планирования и развития в государстве.

Органы по перепланировке по-прежнему существуют в других местах страны, например, по всему штату Пенсильвания. Некоторые из наиболее заметных программ реконструкции под руководством правительства в последнее время включают Перл-Дистрикт в Портленде, Хадсон-Ярдс в Нью-Йорке и Всемирный торговый центр в Нью-Йорке.

Юридические определения

Учитывая участие как государственных, так и частных организаций в перепланировке, юридические определения перепланировки дадут окончательное слово о том, что представляет собой перепланировка и что следует считать застройкой с нуля, реконструкцией, реабилитацией или какой-либо другой формой застройки. . Например, в словаре Law Insider перепланировка определяется следующим образом:

…ремонт или восстановление такого недвижимого имущества с совокупной ожидаемой стоимостью не менее 10% от стоимости его приобретения, и такой ремонт или восстановление, как ожидается, нарушит срок использования жилого помещения. не менее 30% квадратных метров такого имущества или (ii) которое Компания или ее Ограниченные дочерние компании намереваются отремонтировать или реабилитировать по совокупной предполагаемой стоимости, превышающей 10% от Скорректированной общей суммы активов, состоящих из такого недвижимого имущества или связанных с ним непосредственно перед таким ремонтом или восстановлением, и такое обновление или восстановление, как ожидается, временно снизит консолидированный показатель EBITDA, относящийся к такому имуществу, по крайней мере, на 30% по сравнению с непосредственно предшествующим сопоставимым предыдущим периодом, и (B) в отношении которого Компания или ее Ограниченные дочерние компании заключили обязывающий договор на строительство или строительство началось и (3) это не квалифицируется как «Собственность под застройку».

Наконец, некоторая важность юридического определения реконструкции проистекает из использования выдающихся владений или полномочий правительства конфисковывать собственность и перепрофилировать ее после выплаты компенсации предыдущим владельцам собственности для завершения проектов и программ реконструкции.

Сообщество / экономическое развитие Землепользование Городского развития Перепланировка Городская перепланировка Агентства по перепланировке Управление перепланировки Заполнение Развитие Адаптивное повторное использование Развитие браунфилда Принудительное отчуждение Финансирование увеличения налогов Городское возрождение Обновление городов Просмотреть еще

Определение процесса реконструкции конструкции

Опубликовано 23 ноября 2020 г. 30 октября 2022 г. Джейсоном Сомерсом

Когда вы готовитесь начать работу над новым проектом, важно определить, к какому классу будет относиться этот проект. Когда новое строительство добавляется к земле, которая ранее была занята, или существующие строения подвергаются существенной реконструкции , это считается проектом реконструкции. Процесс реконструкции обычно начинается со сноса одного или нескольких зданий, которые считаются слишком дорогими или устаревшими.

1 Виды перепланировки

2 3 шага в процессе перепланировки

2.1 1. Оценка окружающей среды

2.2 2. Создайте план ответных действий (ПДП)

2.3 3. Проверка вашего строительного проекта

Самый распространенный пример проекта перепланировки – это когда существующее здание сносят, чтобы можно было построить новое. Тем не менее, перепланировка также может происходить, когда текущий комплекс или здание перепрофилируются, чтобы недвижимость лучше соответствовала рыночным тенденциям. Проекты реконструкции могут варьироваться по размеру от небольших до крупных и часто необходимы для оживления определенного участка или сообщества .

Поскольку проекты реконструкции могут укрепить территорию, на которой осуществляется проект, реконструкция считается полезной для окружающего сообщества. Когда сообщества начинают плохо работать на рынке недвижимости, масштабный проект реконструкции может изменить весь облик сообщества и повысить рыночную стоимость объектов недвижимости, расположенных в рассматриваемом сообществе.

Имейте в виду, что проекты редевелопмента отличаются от стандартных проектов освоения земель. Проекты землеустройства обычно возникают, когда земля пустует в течение значительного периода времени. С другой стороны, проекты редевелопмента осуществляются на землях, которые уже использовались, но в настоящее время могут находиться в плохом состоянии . Если здание сносят, чтобы освободить место для нового, это будет считаться проектом перепланировки. То же самое верно, если капитальный ремонт выполняется в существующем здании. Перед началом работы над проектом перепланировки важно, чтобы этот процесс был определен и правильно понят. В этой статье подробно рассматривается весь процесс реконструкции и его значение для графика вашего проекта.

Ключевые выводы:

• Реконструкция происходит, когда на ранее занятую землю добавляется новая постройка или требуется ремонт земельных строений.
• Три этапа процесса реконструкции включают в себя оценку окружающей среды, план действий по реагированию и мониторинг текущего строительного проекта.
• Процесс перепланировки считается длительным из-за обзоров и исследований, которые определяют возможность застройки участка.

Виды перепланировки

Существует множество различных видов перепланировки, которые могут проводиться в пределах сообщества, каждый из которых может быть полезен для качества и силы окружающего рынка недвижимости. основных типов реконструкции включают:

• Существующие здания официально сносят, чтобы можно было построить новые снос существующего здания и строительство нового может позволить сообществу адаптироваться к меняющемуся рынку.
• Существующие здания отремонтированы – Существующее здание может быть отремонтировано или улучшено таким образом, чтобы повысить стоимость собственности и привести здание в соответствие с рыночными тенденциями.
• Встраиваемая застройка увеличивает плотность – Встраиваемая застройка относится к акту добавления собственности на территорию, которая в настоящее время содержит определенное количество зданий, что повышает ценность сообщества.
• Реконструкция промплощадки с загрязненными почвами – Бывают случаи, когда на территории, где когда-то существовали промплощадки, имеются свободные земли, а это означает, что почва может быть загрязнена. Проекты редевелопмента способны очистить территорию перед выполнением нового строительства, что автоматически повысит рыночную стоимость участка.

3 этапа процесса реконструкции

Процесс реконструкции состоит из трех отдельных этапов, включая оценку состояния окружающей среды, создание плана действий по реагированию и проверку вашего строительного проекта . Важно понимать, что потребность в проектах реконструкции со временем увеличилась из-за сокращения доступной земли. Общее количество земли, доступной для новых строительных проектов, ниже, чем когда-либо прежде, в городских и пригородных районах по всей стране, а это означает, что 9Земля 0055, которая уже была застроена, скорее всего, потребует повторной застройки.

В современном мире также очень важно учитывать экологию при любом новом проекте перепланировки. Люди хотят быть уверены, что проекты редевелопмента безопасны для окружающей среды и сохранят природные ресурсы. Также возможно, что экологические обязательства могут возникнуть в будущем, а это означает, что забота об окружающей среде до начала проекта реконструкции может уберечь вас от будущих судебных разбирательств. Первый аспект процесса реконструкции включает в себя получение экологической оценки участка.

1. Экологическая оценка участка

Экологическая оценка участка может быть разбита на ЭСО Этапа 1 и ЭСО Этапа 2 . Стандартная ЭСО Фазы 1 считается историческим экологическим обзором. Этот обзор позволяет определить текущие экологические условия участка. Это необходимо сделать, потому что загрязнение сайта не всегда очевидно. Этот тип ЭСО будет включать:

• Визуальный осмотр имущества
• Всесторонний обзор экологических залогов, государственных отчетов и исторических документов
• Интервью с операторами, жителями и владельцами объекта
• Отчет с подробным описанием результатов

Главной причиной проведения ЭСО является то, что значительно дешевле , чем очистка сайта. Если экологические проблемы выявляются только после начала разработки, очистка участка может быть дорогостоящей. Имейте в виду, что результаты ESA могут определять, как будут вестись переговоры о продаже собственности в будущем.

В случае, если ЭСО Этапа 1 выявит некоторые экологические проблемы на объекте, можно провести ЭСО Этапа 2, который считается более масштабным. В ходе этого процесса будет собрано и изучено множество различных образцов земли. Эти образцы включают отложения, грунтовые воды, пар почвы и почву.

После того, как образцы будут собраны, они будут изучены в лаборатории, чтобы точно определить, была ли загрязнена земля на участке. Этот конкретный ESA сможет установить точную степень, площадь и величину загрязнения. Когда будет создан окончательный отчет по ЭСО Фазы 2, можно составить экологические рекомендации по строительству. В некоторых случаях Необходимо создать план действий по реагированию .

2. Создание Плана реагирования (ПДП)

При обнаружении загрязнения во время Фазы 2 ЭСА может потребоваться разработка Плана реагирования. ПДП представляет собой подробный перечень различных мероприятий, которые необходимы для эффективного управления загрязнением объекта в ходе рассматриваемого проекта. Цели по очистке площадки также будут учтены в ПДП. Действия, подробно описанные в Плане действий по реагированию, будут соответствовать целям проекта развития.

Существует два разных типа RAP, которые включают ответных действий на основе рисков и ответных действий, связанных со строительством . Для действий по реагированию, связанных со строительством, будет определено надлежащее обращение со всеми загрязненными материалами во время реконструкции. Без ПДП с загрязненными материалами можно обращаться ненадлежащим образом, пока продолжается реконструкция, что может негативно сказаться на статусе проекта.

Что касается действий по реагированию на основе риска, то эти действия сосредоточены на уменьшении воздействия загрязнения и избавлении от источника загрязнения. Элементы дизайна могут быть включены в ПДП, чтобы уменьшить миграцию грунтовых вод и почвенных паров. Чтобы RAP обрабатывался должным образом и без проблем, важно, чтобы за этим процессом наблюдали авторитетные ученые-экологи . Когда ПДП будет завершен, у вас должно быть четкое представление о том, что потребуется для завершения процесса реконструкции, даже если территория каким-либо образом загрязнена.

3. Проверка вашего строительного проекта

Заключительный этап этого процесса включает проверку вашего строительного проекта и проверку того, что смягчение загрязнения идет в соответствии с планом. Комплексный мониторинг строительства включает в себя анализ и полевые проверки . Методы, применяемые во время мониторинга, будут сосредоточены на отделении всех загрязненных материалов от материалов, которые еще не были заражены. Во многих случаях для борьбы с загрязнением участка потребуется специальное оборудование. Это оборудование должно обнаруживать загрязнение визуально или по запаху.

На этом этапе также необходимо документировать все методы, которые используются для обращения и обработки загрязненных материалов .