Как законно сделать перепланировку в квартире: Перепланировка квартиры по закону [Инструкция]

Разное
alexxlab

Содержание

правила и нормы — INMYROOM

Покупая новую квартиру или переоборудуя старую, мы хотим сделать ее функциональной и удобной для жизни. Но к сожалению или к счастью, не все идеи можно официально согласовать (а некоторые еще и опасно реализовывать). И тут главное – сразу понять, что легко сделать, что категорически нельзя, а что сомнительно, но при некоторых усилиях возможно. Как отделить одно от другого, объясняет Алексей Иванов. 

Главное – не навреди!

Вы начинаете перепланировать свою квартиру, и сразу появляется столько вопросов, что вы начинаете говорить себе: «Может, ну ее, эту перепланировку?» или: «А если вообще ее не согласовывать? А если согласовывать, то куда идти?». И так далее, список можно продолжать… 

Исходя из своего опыта дизайнера интерьера и архитектора, я могу сказать, что основная идея всех законов, регламентирующих перепланировки квартир, не навредить жильцам дома (в том числе и самому себе). Из этого и надо исходить. 

Дизайн-проект Geometrium

Что в квартирах делать нельзя

  • Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций зданий, при котором может произойти их обрушение.
  • Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимой нормы (при устройстве стяжки на полу, замене легких перегородок на тяжелые, размещении дополнительного тяжелого оборудования).
  • Демонтировать или уменьшать вентиляционные короба.
  • Размещать ванные и туалетные комнаты над комнатами и кухней квартиры снизу, за исключением двухуровневых квартир, в которых можно располагать санузел на втором уровне над кухней снизу.
  • Соответственно нельзя размещать свою кухню под ванными комнатами квартиры сверху (для последних этажей это не действует).

Дизайн-проект Geometrium

  • Нельзя размещать кухню над жилой комнатой квартиры снизу (разумеется, это не действует для первых этажей). 
  • Нельзя делать выход в санузел из жилой комнаты или кухни, за исключением спальни (если в квартире есть еще один санузел с выходом не в жилую зону, в котором установлен унитаз).
  • Не разрешается перекрывать доступ к сантехническому оборудованию стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Переносить на лоджию или балкон радиаторы отопления (подключенные к центральной системе отопления).
  • Устраивать теплые полы за счет подключения к центральной системе отопления. 

Дизайн-проект Geometrium

  • В однокомнатных квартирах минимальная площадь общей жилой комнаты должна быть больше 14 кв. м, в двухкомнатных и с большим количеством комнат – превышать 16 кв. м, спальня – 10 кв. м, а кухня – 8 кв. м (кухня-ниша может быть 5 кв. м).
  • Во все жилые комнаты и кухню должен проникать естественный свет.
  • Если у вас газовая плита, кухня должна быть отделена входной дверью. Вы также не можете менять габариты помещения.
  • Нельзя изменять внешний облик жилого дома, относящегося к объектам культурного наследия. 

Дизайн-проект Geometrium

Что согласовать легко

  • Изменение расположения ненесущих перегородок в туалетах, ванных комнатах, кухне и увеличение за счет коридора и подсобных помещений.
  • Увеличение коридора и подсобных помещений за счет туалетов, ванных комнат, кухни.
  • Изменение расположения ненесущих перегородок в жилых комнатах и увеличение их за счет коридора.
  • Объединение кухни с комнатой, при условии размещения кухни в мокрой зоне.
Согласовать все эти изменения несложно, достаточно эскиза на основе плана БТИ. 

Дизайн-проект Geometrium

Что согласовать сложнее

  • Проем в несущей стене.
  • Присоединение балкона к комнате.
  • Демонтаж подоконной части проема между комнатой и балконом, при условии сохранения несущей перемычки и устройстве витражей или дверей.
  • Оборудование жилой комнаты за счет одной из кухонь при объединении двух квартир.
  • Изменение внешнего облика жилых зданий.
  • Размещение твердотопливного камина на последнем этаже многоквартирного дома (при двухуровневой квартире, расположенной на последних этажах, можно размещать на любом уровне)
Обсуждать, ухудшают эти правила или не ухудшают жилищные условия других жильцов, нет смысла. Просто есть законы, которые необходимо соблюдать. При желании нет ничего невозможного: если поставить цель, реализовать можно все, но иногда результат может быть неоправдан и слишком затратен по времени и средствам. 

Дизайн-проект Geometrium

Согласование: порядок действий

  • Получить технический паспорт жилого помещения в БТИ.
  • При простых преобразованиях – сделать эскизный план на основе плана БТИ.
  • При сложных преобразованиях, не затрагивающих несущие конструкции, – заказать проект перепланировки в любой организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ.
  • Если преобразования сложные и затрагиваются несущие конструкции, проект должен быть выполнен автором проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» (для Москвы, для других городов его аналогом).
  • Для физических лиц сдать документы в Многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг (Мои документы).
Вы можете заниматься всем этим сами, предоставив все документы в нужные органы или нанять организацию, которая занимается согласованием перепланировок.  

Дизайн-проект Geometrium

Какие нормы можно обойти?

  • В каких-то ситуациях нормы выглядят абсурдно и можно придумать, каких обойти. Обратите внимание: это ни в коем случае не относится к изменениям несущих конструкций. В каждом конкретном случае нужно рассматривать конкретную ситуацию, поэтому приведу несколько примеров. 
  • Например, можно присоединить балкон к комнате, утеплив его надлежащим образом, а окно проложить в гараж.
  • То же самое с кухней – в месте, где должна быть кухня, оставить все необходимые выводы и обустроить там жилую комнату, а саму кухню разместить в удобном месте.
  • Если придет проверяющий, поставить по его просьбе окно/кухню на место (а по факту договориться с ним, что он этого не заметит). 

Дизайн-проект Geometrium

Несогласованная планировка: что за это будет?

  • По жалобе соседей к вам могут прийти люди из ТСЖ/Управляющей компании. Увидев несоответствия, они могут попросить вас согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. Если вы этого не сделаете, то по решению суда вы будете обязаны привести все к исходному состоянию. Также это относится к административному правонарушению.
  • Несогласованная перепланировка может быть проблемой при продаже квартиры. Покупатель может пытаться занижать цену за счет того, что планировка не согласована.

Разумеется, это не все правила и нюансы согласования, тем, кто решил заняться этим вопросом, стоит хорошо изучить законодательство или обратиться к специалистам по согласованию.

Дизайн-проект Geometrium

Как сделать перепланировку в квартире законно? Инструкция «ОН»

Порой, чтобы сделать свое жилье более комфортным, хозяевам квартир требуется не просто провести «косметический ремонт», но и осуществить перепланировку. «Орловские новости» пообщались с начальником отдела строительства и разрешительной документации управления градостроительства Орла Павлом Ершовым и подготовили пошаговую инструкцию, куда обращаться, чтобы все сделать законно.

Перепланировка перепланировке рознь

Для начала нужно разобраться, что есть перепланировка, а что уже переустройство квартиры. Это резонно разные понятия, которые требуют сбора разных документов для узаконивания всех проводимых работ.

Перепланировка включает в себя те действия с помещением, в результате которого меняются площади помещения. Например, объединяется лоджия или балкон с кухней или комнатой, либо происходит объединение кухни и комнаты и образуется кухня-гостиная.

Но в процессе перепланировки может возникнуть ситуация, когда при сносе стены нужно переносить радиаторы отопления и другие коммуникации, а значит, речь идет уже о переустройстве. К этому понятию относится любой перенос коммуникаций внутри квартиры. К примеру,в старых домах, где раньше использовалось печное отопление, не было санузла, а в современном мире люди обустраивают ванны и туалеты за счет коридора или кухни, проводят все современные коммуникации. Все эти мероприятия также должны согласовываться.

Есть еще такое понятие, как выполненная перепланировка, когда мы сталкиваемся с тем, что ее уже сделали и только после этого получили заключение эксперта о том, что она соответствует всем требованиям, не угрожает ни жизни, ни здоровью, ни состоянию несущих конструкций данной квартиры и зданию в целом. В таком случае уже выполненная перепланировка может подлежать согласованию.

Куда обращаться?

Первое – собственник помещения должен обратиться в проектную организацию, имеющую соответствующую лицензию, для изготовление проекта предполагаемой или выполненной перепланировки.

Далее с проектом собственник должен обратиться в управление градостроительства Орла и написать соответствующее заявление, приложив документы – проектную документацию, технический паспорт (запрашивается в БТИ) и правоустанавливающие документы на данное помещение.

Если идет замена газового оборудования, то собственник должен приложить проект изменения системы газоснабжения квартиры, которая имеет соответствующую лицензию на выполнение данных работ.

Документы можно подать как напрямую в управлении так и в МФЦ.

Сотрудники управления градостроительства должны дать ответ в течение 45 суток. Но, как правило, проекты перепланировки согласовываются в течение двух недель.

На основании вступившего в силу документа, в случае, если проект соответствует всем нормативам, собственник может начать работы по перепланировке помещения.

Если квартира в ипотеке?

Если квартира находится в ипотеке, поскольку фактически собственником до момента выплаты кредита является банк, то необходимо обратиться непосредственно в кредитную организацию за справкой о согласии на перепланировку. Дело в том, что банк должен оценить проект и сделать выводы, не ухудшит ли перепланировка стоимость квартиры. А нередко можно даже встретить формулировку, что предлагаемая перепланировка улучшает качественные характеристики помещения.

Нужно ли обращаться в управляющую компанию?

Управляющая компания подписывает данные акты только в том случае, если происходит переустройство помещения, когда собственник каким-то образом затрагивает внутренние коммунальные сети. Если имеет место быть только перепланировка, то управляющая компания не участвует в этом процессе.

Ремонт закончен: что дальше?

По завершении ремонта собственник обращается к кадастровому инженеру. И на основании проведенных работ кадастровый инженер готовит технический план на перепланированное помещение. После этого собственник обращается в районную комиссию по месту нахождения объекта за получением акта о согласовании выполненной перепланировки или переобустройства.

После подписания акта собственник, имея на руках постановление о согласовании перепланировки, технический план и непосредственно сам акт, обращается в органы государственной регистрации, где вносятся соответствующие изменения в кадастровую документацию на квартиру и в правоустанавливающие документы.

Незаконная перепланировка может оставить без крыши над головой

В соответствии с действующим законодательством контроль за проведением перепланировок и переустройств помещений ведет государственная жилищная инспекция. Как уже было сказано выше, утвердить можно и уже выполненную перепланировку, но только в том случае, если она соответствует всем требованиям. Но есть здесь и подводные камни.

Так, законодательство категорически запрещает перепланировку в панельных домах, так как это своеобразный конструктив, где все стены связаны между собой. Если человек сносит стену и объединяет кухню и зал, то с кухни убирается газ и обязательно устанавливается электроплита. Категорически запрещено сносить несущие стены. Объединять кухню с лоджией можно до седьмого этажа из соображений пожарной безопасности.

Последствия незаконной перепланировки могут быть следующими. В первую очередь, суд может заставить собственника вернуть все в первозданный вид. А если собственник откажется это сделать, то квартиру изымут в принудительном порядке.

 

Кадастровая палата по Липецкой области дает рекомендации по оформлению перепланировки в квартире

В Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Липецкой области в последнее время на «горячую линию» стали поступать звонки по вопросам проведения и узаконения перепланировки помещений. В связи с этим Кадастровая палата предлагает рассмотреть некоторые аспекты «перепланировки» и дать рекомендации по оформлению соответствующих документов.

Покупая новую квартиру или планируя ремонт, мы хотим, чтобы наш дом стал более комфортным, уютным и отвечал требованиям всей семьи. Этого сложно добиться в условиях типовой застройки. Поэтому многие владельцы решаются на изменения пространства, что сложно себе представить без перепланировки квартиры. Понятие это довольно широкое – начиная от небольших изменений в размере оконных или дверных проемов, заканчивая сносом стен и перегородок. Все это объединяется в одно понятие – «перепланировка».

Итак, если вы все же решились на перепланировку квартиры, давайте выясним как сделать это правильно. Ведь в некоторых случаях изменение пространства вашей квартиры может привести к штрафным санкциям, усложнить процесс продажи, обмена, приватизации или передачи жилья по наследству. Самовольно перепланированная квартира не может участвовать в гражданском обороте недвижимости, а жилищная инспекция вправе принудить собственника восстановить первоначальную планировку.

 На сегодняшний день практически каждому гражданину необходимо знать, что перепланировка должна быть документально оформлена, подтверждена юридически и самое главное –

безопасна для конструкции всего дома. Представьте, что жители одного подъезда уберут стену или перегородку во всех квартирах – тогда нагрузка в целом здании будет распределятся не равномерно, что может привести к печальным последствиям — деформации или обрушения всего здания. Только профессионал сможет учесть все нюансы и определить возможные места корректировки пространства. В типовых панельных сериях большое количество несущих стен, вмешательство в их конструкции ограничено, что значительно усложняет возможность перепланировки. Но благодаря современным материалам и строительным технологиям, становиться возможным найти альтернативные способы изменений пространства. 

Самый простой и распространенный вариант перепланировки — это объединение или разъединение санузлов. Кроме того, часто встречается ещё один вид перепланировок — утепление и присоединение лоджии к жилой комнате.

 

Практически каждый собственник всегда хочет выиграть дополнительные полезные метры, поэтому чаще всего перепланировка оказывается единственным способом сделать квартиру более просторной и уютной. 

Стоит отметить, что существуют некоторые виды работ, которые не требуют никаких разрешений. Однако полноценной перепланировкой их сложно назвать. К таким работам относятся косметический ремонт, обустройство встроенной мебели, которая не образует самостоятельного помещения, перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни, установка антенн, защитных сеток на фасаде дома и т.д. Кроме того, некоторые работы можно проводить без проекта и разрешения, однако их необходимо оформить потом в уведомительном порядке. В их число входят перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь, остекление лоджий и балконов по типовым проектам и т.п.

Для остальных видов перепланировки требуются разрешение и разработка соответствующего проекта. А некоторые работы вообще проводить нельзя — например, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение!

Итак, перепланировка квартиры — с чего начать? Такой вопрос возникает и перед теми, кто только планирует приступить к изменениям своей жилплощади, так и перед теми, кто уже внес изменения и теперь хочет их узаконить. Все вопросы, касающиеся перепланировок жилья, в России решается Жилищным Кодексом и подзаконными актами

Статья 26 Жилищного кодекса РФ содержит четкий перечень документов, который необходим для начала процесса:

  1. Заявление на перепланировку жилья.
  2. Подлинники и копии документов на квартиру (свидетельство, договор соцнайма), заверенные у нотариуса.
  3. Проект намечающейся переделки.
  4. Технический паспорт квартиры.

Чтобы в муниципалитете вам дали разрешение на перепланировку квартиры, документы должны быть представлены в полном объеме. Дополнительно требуется для нанимателя по договору социального найма предоставить согласие на перепланировку в письменном виде всех членов семьи, проживающих с ним в жилом помещении. А для тех граждан, кто живет в домах, относящихся к памятникам культуры, архитектуры, истории, требуется согласование соответствующего государственного органа. Если нужно изменить конфигурацию помещений в квартире — понадобится проект. Для проведения небольшого косметического ремонта проект не понадобится, как и для остекления балкона, установки кондиционера, замены сантехприборов в пределах существующих помещений.  

Для начала следует заказать кадастровый паспорт. Вы должны быть уверены, что в вашей квартире уже не проводилась перепланировка.
Затем у организации-автора проекта дома получите техническое заключение о возможности перепланировки. Впоследствии перепланировку вашего жилья лучше поручить этой же организации, потому что она уже в курсе особенностей проекта дома, имеет опыт прохождения всех инстанций. Возможно самостоятельно сделать проект-эскиз, но технические расчеты, архитектурные чертежи должны быть выполнены профессионалами. Время потраченное на согласование проекта со всеми инстанциям поможет  сократить только грамотно собранный пакет документов. Он подается на согласование в центр Санэпидемнадзора, управление противопожарного надзора, газовую службу, архитектурно-планировочное управление. Оформить разрешение вы сможете в службе жилищной инспекции.  

После завершения всех работ, необходимо пригласить представителя проектной организации для приемки, оценки качества выполненных работ и соответствие их  ранее согласованному плану. Так же вам необходимо предоставить им договор с подрядчиком, имеющим допуск СРО (саморегулирующей организации), и акт скрытых работ.

 В итоге на руках у вас остается Акт выполненной планировки. На основании его вы должны получить новый кадастровый паспорт квартиры, содержащий внесенные изменения. Если площадь квартиры и количество комнат изменилось, то эту информацию необходимо занести в свидетельство о праве собственности на квартиру и в данные ГКН (государственный кадастр недвижимости) и ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Этот вариант подходит для тех собственников, которые планируют приступить к изменениям своей жилплощади. А что же делать тем, которые уже внесли изменения и теперь хотят их узаконить?

Если вы без разрешения провели соответствующие работы, то сохранить квартиру в переоборудованном виде можно только через суд. Он назначит соответствующую экспертизу и на основании ее вынесет решение о том, что произведенные вами преобразования в жилище не нарушают интересов и прав других граждан. Однако на практике это достаточно дорогостоящее и трудоемкое дело, поскольку нужно получить заключения целого ряда специалистов, да и без опытного адвоката в суде не обойтись.

И в заключение хотелось бы сказать, что прежде чем приступить к перепланировке вашей квартиры, необходимо все обдумать, взвесить все «за» и «против», и принять правильное для вас решение.

Что учесть при перепланировке квартиры

Чтобы сделать законную перепланировку в квартире, надо выполнить требования главы 4 Жилищного кодекса РФ: собрать документы, обратиться в муниципалитет за согласованием работ, после ремонта – получить акт приемочной комиссии. Это сложно, поэтому многие собственники сначала делают перепланировку, а потом пытаются ее узаконить через суд.

Специалисты МойМКД рассказали о трех судебных спорах, которые недавно рассмотрел Верховный Суд РБ.

История 1

Собственница однокомнатной квартиры из Уфы сделала перепланировку: часть перегородок разобрала, где-то возвела новую перегородку, из лоджии сделала подсобное помещение. После работ общая площадь квартиры увеличилась с 38,1 кв. м. до 39,5 кв. м.

Администрация города отказала в согласовании перепланировки. Причины отказа – часть санузла перепланированной квартиры размещается над частью кухни квартиры, расположенной этажом ниже; нет согласия всех собственников помещений в доме на перепланировку.

Суды тоже отказали владелице квартиры в сохранении помещения в перепланированном состоянии (апелляционное определение по делу №33-1323/2021):

  • лоджии (балконы) не являются подсобными (вспомогательными) помещениями, за счет которых допускается увеличение площади квартир, согласия собственников помещений в доме на эти работы не получено. Такое согласие требуется статьей 40 Жилищного кодекса РФ, так как уменьшается общедомовое имущество;
  • в результате перепланировки часть санузла располагается над частью кухни квартиры, расположенной этажом ниже, что запрещено строительными правилами;
  • нарушение строительных требований угрожает жизни и здоровью жильцов, поэтому такую перепланировку сохранить нельзя.

История 2

Другому собственнику из Уфы повезло больше.

Житель выполнил перепланировку, которая тоже затрагивала расположение санузлов.

Администрация отказала в согласовании перепланировки, потому что «при проведении мероприятий по смещению санузлов в квартире истцом не выполнены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, не усилены перекрытия, на которых должны быть установлены санузлы». Еще администрации не понравился протокол общего собрания собственников о согласии других собственников дома на перепланировку и переустройство квартиры.

Суды поддержали собственника (апелляционное определение по делу № 33-5645/2021):

  • на собрании собственники с 67,5% голосов разрешили организацию новых санузлов с прохождением коммуникаций через перекрытие и соединением к инженерным сетям в подвале дома;
  • строительно-техническая экспертиза не установила каких-либо нарушений — перепланировка квартиры выполнена в соответствии с действующими противопожарными, санитарными и строительными нормами;
  • перепланировка не угрожает жизни и здоровью граждан;
  • квартира истца расположена на первом этаже, каких-либо помещений под квартирой нет, поэтому перенос туалета и ванной не нарушает строительные нормы.

История 3

Собственница квартиры из города Дюртюли не смогла узаконить пристройку к своей квартире балкона. Для устройства кирпичного балкона собственница демонтировала часть наружной стены дома.

Администрация не просто отказала в согласовании работ, а назвала постройку самовольной и предложила снести ее.

Суды отказали в сохранении помещения в перепланированном состоянии (апелляционное определение по делу № 33-7373/2021):

  • работы относятся к реконструкции, демонтаж части стены уменьшает общедомовое имущество, поэтому требует согласия каждого собственника в доме;
  • на собрании по вопросу о пристройке балкона было набрано всего 67 % голосов, а не 100%;
  • согласие всех собственников в доме является обязательным условием для реконструкции квартиры, без этого согласия нельзя признать реконструкцию законной.

Памятка собственникам:

Лучше согласовать работы до их проведения, чтобы не пришлось тратить деньги на приведение квартиры в первоначальное состояние.

Если при работах уменьшается общедомовое имущество, например, часть наружной стены, то сначала нужно провести общее собрание собственников и получить согласие на подобные работы.

Дорогие читатели! Приглашаем Вас присоединиться к обсуждению новости в наших группах в социальных сетях — ВК и Facebook

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ | Перепланировка квартиры: как сделать законно

Говоря о перепланировке, в первую очередь имеем в виду панельные дома 1960–1980‑х годов постройки. Именно в них имеющаяся изначальная планировка квартир часто не соответствует современным критериям удобства. Поэтому хозяева, проживающие в этих домах, хотят хотя бы немного переделать жилище под свой вкус. Но капитальный ремонт со сносом определенных стен уже подпадает под понятие строительных работ, а значит, требует наличия проекта и разрешения.

“Перед началом работ надо определиться с их объемом и ознакомиться с действующим строительным кодексом от 1.07.2015, — говорит руководитель проектов Domus Kinnisvara Хилле Синивеэ. — В нем говорится, что строительство должно проходить на основе строительного проекта, с соблюдением всех требований и норм”.

До начала планирования работ стоит ознакомиться с архивными данными, т. е. с имеющейся планировкой дома, чтобы наверняка знать, какие из стен в квартире — несущие. Обычно эти данные есть в архивах местных самоуправлений.

Представленные начиная с 1.04.2016 года строительные проекты есть в регистре строений www.ehr.ee. Копии утвержденных более ранних таллиннских проектов можно запросить в архиве в Таллиннском департаменте городского планирования (Пл. Вабадузе, 7). Типовые проекты многоэтажных домов хранятся в Национальном архиве (Мадара, 24).

Стена стене рознь


“Если планируется изменить расположение комнат в квартире, то надо наверняка знать, какую функцию несут имеющиеся стены. Если планируется снести не несущую стену, то для этого не требуется разрешения местного самоуправления. Обязанность составления проекта при этом сохраняется, но он может быть не столь детальным. Достаточно будет четкой экспликации жилья, которую после завершения работ можно предоставить в самоуправление для внесения изменений в регистр”, — говорит Синивеэ.

Проект пригодится и в том случае, если кто-то из соседей пожалуется на строительные работы. В таком случае чиновник по надзору сможет на основе проекта оценить, нужно ли открывать производство.

“Не требуют разрешения такие перепланировки, например, как перенос кухни в гостиную и переделка прежней кухни в комнату. Изменение технических систем, таких как канализация, вентиляция, также не являются строительным действием. Они не изменяют свойств здания или его внешний облик, поэтому не требуют получения разрешения. Но и в таком случае строительные работы должны соответствовать закону. Например, площадь комнаты должна быть не меньше 8 кв. м”, — комментируют представители Департамента таллиннского городского планирования.

Более сложный алгоритм действий нужен, если требуется убирать несущие стены. В таком случае точно следует заказать проект у квалифицированного проектировщика, который сможет оценить несущую способность балок, необходимых для поддержки проема в несущей стене.

“Проект вместе с уведомлением о строительстве надо предоставить местному самоуправлению через Государственный регистр строений www.ehr.ee. Самоуправление задействует в решении вопроса все причастные стороны, включая квартирное товарищество, — объясняет специалист Domus Kinnisvara. — Далее весь ход строительных работ должен быть задокументирован — строительные дневники, акты, справка об утилизации отходов и т. д. После окончания работ надо занести дополнительную документацию в регистр”.

Также после завершения строительных работ надо через регистр строений подать ходатайство о разрешении на использование, за которое следует уплатить госпошлину.

Если для проведения работ не требовалось разрешение, то для изменения данных в регистре строений надо предоставить в Департамент таллиннского городского планирования проект новых замеров и подписанное владельцем квартиры (или доверенным представителем) извещение о предоставлении данных.

“Проект замеров состоит из пояснительного письма с указанием причин составления проекта и общих данных квартиры (адрес, площадь и т. д.), а также чертежа перепланировки. Кроме этого, следует указать, была ли изменена общая площадь квартиры и ее технические системы (канализация и пр.). Ко всему этому надо приложить и план изначальной планировки квартиры”, — объясняют в департаменте планирования.

Произвол наказуем


Если же работы по перепланировке были проведены без согласования с местными властями, последние обязаны инициировать процедуру государственного надзора. За самовольное строительство физическому лицу может быть назначен штраф до 300 штрафных единиц (1200 евро).

“Надо и учитывать, что самоуправление может сделать предписание, обязывающее восстановить изначальный порядок (вернуть прежние стены на место. — Прим. ред.) или же предоставить корректный план строительства”, — добавляет Синивеэ.

В предписании также сообщается и о взыскании принудительного штрафа в случае невыполнения условий. Для физического лица штраф может достигать 6400 евро, и его могут назначать неоднократно, если требования не будут выполняться.

“Если несущая стена была убрана до 1.07.2015 года, и документы об изменениях отсутствуют, следует заказать аудит постройки. Он может включать еще и аудит пожарной безопасности и электроустановок. Также нужен технический проект квартиры”, — говорит представитель Domus Kinnisvara.

Всю документацию надо предоставить местному самоуправлению через строительный регистр. За самовольное строительство придется заплатить госпошлину — 500 евро.

При установлении самовольных строительных действий департамент с позиции государственного надзорного производства оценивает, можно ли узаконить эти изменения и каким образом. Сделанные в разное время строительные изменения будут рассматриваться отдельно. В результате может получиться, что изменения можно узаконить целиком или только частично. Значит, возможно, что частично придется вернуть прежний облик квартиры или перестроить в соответствии с требованиями.

“Бывают и случаи, когда узаконить самовольные перестройки невозможно, и владельцу приходится восстанавливать изначальный облик или же сносить произвольно сделанную постройку”, — добавляют в Департаменте городского планирования.

“Чтобы избежать лишних затрат, советую перед строительством проверить изначальный строительный проект, отметить функциональность стен и только затем планировать строительные работы. Довольно жутко, если несущие стены в больших панельных домах безответственно сносятся”, — считает Хилле Синивеэ.

Следует проявить осторожность и тем, кто покупает квартиру с уже сделанной перепланировкой. В случае, если она была сделана незаконно, обязанность по восстановлению или составлению проекта задним числом возляжет на нового хозяина. Он же, в свою очередь, может через суд востребовать сопутствующие траты с прежнего владельца квартиры. Но лучше заранее узнать, были ли изменения в квартире проведены в законном порядке.

Если вы собрались делать перепланировку квартиры


1. Ознакомьтесь с изначальной планировкой дома. Для этого можно обратиться в местное самоуправление.

2. Определитесь, подпадают ли планируемые изменения под понятие строительных работ. Для уверенности можно воспользоваться услугами фирм по проектированию.

3. Составьте/закажите строительный проект. Предоставьте его вместе с уведомлением о строительстве через государственный регистр строений www.ehr.ee. Необходимо идентифицировать себя с помощью ID-карты, Smart-ID ли Mobiil-ID. Госпошлина на предоставление ходатайства о строительных работах для жилых зданий составляет 150 евро. Если в проекте есть недочеты, его вернут вам. После устранения недочетов проект надо подать повторно.

4. Весь ход строительных работ должен быть соответственно задокументирован.

5. После завершения строительных работ подайте уведомление об использовании вместе с необходимыми документами. В результате этого будут изменены данные объекта в регистре. Госпошлина на рассмотрение уведомления — 30 евро. Если для строительных работ не требовалось разрешения самоуправления, для внесения изменений в регистр надо предоставить уведомление о предоставлении данных и проект замеров.

Советуем прочитать:

Оставить комментарий Читать комментарии

Перепланировка на этапе строительства

Сегодня в статье речь пойдет о перепланировке квартиры на этапе строительства. Мы совместно с нашими экспертами постараемся найти ответы на следующие вопросы:

 

1) В чем отличие перепланировки на этапе строительства от перепланировки в новостройке или вторичке?

2) Трудности, с которыми придется столкнуться?

3) Что можно поменять и что согласовать никак нельзя?

4) С кем и что нужно согласовывать при перепланировке на этапе строительства? 

5) И вообще, стоит ли игра свеч?

 

Перепланировка на этапе строительства.

Разберемся с понятиями

Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, т.е. фактически – строительством по новому проекту. Перепланировка требует внесения изменений в план БТИ, а в случае дома на этапе строительства никакого плана БТИ еще нет. Таким образом, говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения по особой процедуре, можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома.

 

На этапе строительства дома Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», советует договариваться обо всех изменениях напрямую с застройщиком. При этом стоит учитывать, что планировка – это неотъемлемая часть ДДУ, и в случае согласия застройщика на изменения, нужно заключать дополнительное соглашение к ДДУ, прилагать новый проект. Все это нужно успеть сделать до сдачи дома в эксплуатацию.

 

Сразу после того как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры, вступает в силу понятие «права собственности», т. е. юридически квартира становится «вторичной» недвижимостью, даже в том случае, если в ней еще никто не жил, напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group».  Требования, которым должна соответствовать квартира, и правила перепланировки едины как на этапе строительства, так и после его завершения.  

 

Сложные изменения, связанные с изменением нагрузки на несущие конструкции, действительно есть смысл планировать на этапе строительства, а в идеале — до строительных работ. Принципиальные изменения должны быть согласованы автором проекта, а девелопер, в свою очередь, вносит изменения в проектную документацию. 

 

Наиболее распространенная практика — перепланировка квартиры по факту получения ключей. Если речь идет о квартире в монолитном доме, а перепланировка не затрагивает несущих пилонов или стен, мокрых зон, кухни, вентиляционных конструкций и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления очень простая. Собственник приносит в БТИ новый проект и получает согласованные документы. 

 

Практика изменений помещения до сдачи в эксплуатацию не слишком распространена среди застройщиков, поскольку материальные и временные затраты слишком высоки и нецелесообразны.

 

Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», сообщил, что на этапе строительства произвести перепланировку в принципе довольно трудно, так как квартиры с измененными планировочными решениями невозможно будет сдать в эксплуатацию. То есть если речь идет о крупномасштабном проекте на несколько сот тысяч квадратных метров, то учесть пожелания всех будущих собственников практически невозможно. Это реально, если проект небольшой и девелопер согласен возложить на себя обязанность повторного согласования в инстанциях новых планировок. В типовых домах перепланировка обычно проводится собственниками после сдачи дома и своими силами. Конечно, в проектах  элитной недвижимости, которые как раз отличаются камерностью, девелоперы максимально идут на поводу у клиентов, реализовывая все их пожелания.

 

К чему быть готовым? С какими трудностями придется столкнуться  

Непосредственно на этапе строительства девелопер редко готов пойти на изменения проекта – перепланировка даже одной квартиры влечет за собой повторную экспертизу всего проекта. Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил Строй XXI», в качестве основной трудности выделяет получение принципиального согласия застройщика на перепланировку на стадии строительства, поэтому лучше о такой возможности договариваться до подписания договора: на этой стадии продавцы охотнее идут на уступки покупателю. Как правило, застройщик осуществляет согласование всех перепланировок оптом либо перед сдачей дома, если дом сдается с отделкой, либо между сдачей дома госкомиссии и обмерами для БТИ, если дом сдается без внутренних перегородок.

Основные ограничения в согласовании перепланировки на этапе строительства со стороны застройщика связаны с ответственностью (гражданской и уголовной) и документацией. Так, посторонние люди не могут находиться в строящемся здании до получения застройщиком Акта ввода. Более того, за несчастный случай, случившийся на стройке с посторонними лицами, ответственность несет застройщик.

 

Виктор Прокопенко видит главную сложность в возможности выйти на конструктивный диалог с застройщиком и автором проекта, которые будут готовы к решению нестандартных задач. Процедура  внесения изменений в проектную документацию для девелопера не столько сложная, сколько ресурсоемкая (затраты времени, нагрузка на персонал, правильное оформление документации).  

 

По данным управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, на этапе строительства официальная перепланировка квартиры (особенно это касается Москвы) практически невозможна. Причина заключается в том, что все изменения базового проекта подлежат утверждению в Мосжилинспекции. Этот государственный орган может рассматривать заявление на перепланировку, поступившее только от собственников жилья. На этапе строительства покупатель еще не является собственником и не может предпринимать никаких действий. 

 

Если строящийся объект находится в Подмосковье, есть вероятность того, что перепланировку можно осуществить. При этом необходимо выполнить и согласовать проект с компанией, которая проектировала жилой дом (не следует путать с застройщиком), сдать его в подразделение муниципалитета, регламентирующее архитектурные работы, и, получив согласование, направить документы в БТИ. Затем эту перепланировку нужно выполнить до сдачи дома в эксплуатацию.

 

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина также считает, что стоит попробовать договориться с застройщиком об изменении проекта квартиры, так как проще сейчас внести дополнения, нежели потом уже получать разрешения, новый план БТИ и пр. Такой путь сэкономит гораздо больше времени. Если же застройщик не готов пойти навстречу, то уже нужно быть готовым сразу же после выдачи ключей получать разрешение на изменение и не откладывать данный вопрос в долгий ящик.

 

Руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» Георгий Николаев советует рассмотреть вариант приобретения квартиры со свободной планировкой. Тогда подрядчик со стороны застройщика (обычно ген. подрядчик) может осуществить работы по перепланировке с согласия застройщика. Но как правило, такой индивидуальный подход к покупателю встречается только в высокобюджетном сегменте (объекты бизнес- и элитного класса), где в доме не более 50-100 квартир. А если в проекте предусмотрено 3000 и более квартир (большинство проектов массовой застройки), то согласование перепланировки для застройщика означает огромный дополнительный пласт административной работы, поэтому в 99% случаев застройщик будет выступать против перепланировки на этапе строительства.

 

Успевают ли возможности за фантазией?

Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае.

 

Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет.  

 

После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова. 

 

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них – объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях.

 

Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области.  

 

Что и с кем согласовывать? 

Все изменения, которые потенциально влияют на несущую способность здания, предполагают смену целевого назначения или могут повлиять на внешний облик здания необходимо согласовывать с автором проекта. В  идеале сделать это до начала строительства этажа, отметил Виктор Прокопенко.

 

Если изменения укладываются в допустимую для монолитного дома погрешность, например, вы переносите ненесущие стены  в тех же контурах  на несколько сантиметров, согласование необязательно. Но любые более сложные изменения в планировке рекомендуется согласовать в БТИ — сегодня это несложно. По сути, нужно проинформировать уполномоченный орган о решениях в новой квартире.  

 

Ярослав Клименков, юрист компании «Storm Properties», рассказал, что в ситуации, когда подписан ДДУ, а Дольщик хочет что-то поменять в помещении, требуется внести и согласовать изменения в проектную документацию, получить на это положительное заключение экспертизы (если эти изменения связаны с изменением конструктивной части здания, фасадов и т. п.) и внести их в ИСОГД (специальная информационная система о строительстве). Либо, на этапе обмеров кадастровыми инженерами, поменять планировки. Кроме этого, стороны должны оформить и зарегистрировать допсоглашение к ДДУ, к которому необходимо приложить ряд дополнительных документов.

 

Стоит ли игра свеч?

Если покупатель действительно хочет сделать нестандартную планировку, то лучше предварительно, еще до выбора квартиры, нарисовать план нового жилья. Даже в рамках одного ЖК квартиры зачастую могут отличаться расположением несущих элементов, поэтому можно еще до покупки определить, какая из квартир лучше подойдет для задуманной конфигурации. Элеонора Шалбарова рекомендует почитать статьи и книги по эргономике жилого пространства, чтобы понять, для чего именно делаются проходы, проемы и помещения определенных габаритов, или посоветоваться с опытным архитектором. Далеко не все изменения, кажущиеся красивыми на бумаге, удобны в жизни. Также необходимо оценить на какой срок приобретается квартира. При планах провести в ней долгие годы, переделка более чем оправдана, другое дело, когда квартира покупается на год-два и потом предстоит ее продавать. Квартиры нестандартной планировки порой не так просто продать. Хотя все, конечно, зависит от того, насколько удачно она сделана: иногда нестандартная планировка способна даже повысить рыночную стоимость квартиры.

 

Виктор Прокопенко настаивает на необходимости покупки квартиры в монолитном доме. Панельное домостроение в силу своих технологических особенностей не предназначено для изменения перепланировок. Максимум, что можно сделать в панельной квартире — арку в стене. Также стоит выбирать объект с максимальными возможностями управления внутренним пространством. Следует обратить внимание, монолитные стены или монолитные пилоны в  основе дома. Предпочтительный вариант — пилоны, которые в идеале должны быть «спрятаны» между квартирами, во внешних стенах, санузлах. Также нужно задавать вопросы о возможностях перепланировки до покупки квартиры. То есть, оформляя договор, покупатель должен отдавать себе отчет, получит ли он ту планировку, на которую рассчитывает. 

 

Ярослав Клименков советует: если изменения связаны с перепланировкой размещения жилых помещений, их площадей и не затрагивает общее имущество, то намного проще и менее трудозатратно осуществить перепланировку квартиры после ввода в эксплуатацию здания и подписания акта приема-передачи квартиры. Эта процедура будет всегда осуществляться под контролем собственника, она не потребует участия Застройщика и производится по достаточно простой и прозрачной процедуре с минимальным количеством препон со стороны контролирующих органов.

 

Эмиль Захаряев отмечает, что во многих случаях лучше купить квартиру свободной планировки и обустроить ее в соответствии с собственными вкусами и представлениями. Ведь гораздо важнее получить заветные ключи от квартиры в том виде, который изначально предполагался застройщиком, и оформить документы о собственности. После этого можно войти в квартиру, пригласить дизайнера, а затем оценить расходы и возможность узаконивания всех изменений в государственных органах.

 

Необходимо учитывать, что застройщики регулярно проводят маркетинговые и другие исследования рынка, узнают предпочтения клиентов по типам и площадям квартир, а также по рациональной планировке. Поэтому в большинстве проектов квартиры представляют собой комфортные для проживания лоты, переделка которых может быть обоснована только наличием у собственника каких-либо неординарных идей. Обычно в квартирах нет ошибок в зонировании, избыточных площадей или непродуманных помещений.

 

К тому же на этапе строительства стоимость всех процедур по перепроектированию, согласованию и т.п. удорожают перепланировку на 20-35% по сравнению с ситуацией, когда этим занимается полноправный собственник после получения ключей. Поэтому необходимо очень тщательно взвесить свое решение.

 

Поучительные истории:

Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group», рассказал  случай объединения двух квартир по вертикали: «Двухуровневая квартира была мечтой семьи, она принципиально искала только такую квартиру. Благодаря тому, что у нас в структуре холдинга есть свой проектный институт, мы, смогли оперативно предусмотреть проем между двумя этажами, организовав закладной элемент и усилив структуру армирующей сетки. Мы внесли изменения в проект, и строительство на данных этажах велось уже с учетом обновлений. После строительства и ввода в эксплуатацию такую перепланировку собственнику сделать значительно сложнее: возникла бы необходимость разбирать монолитный пол, предусматривать дополнительное усиление плиты по периметру и т.п.».  

 

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», поделилась историей, почему дольщикам никогда не выдают ключи, несмотря на фактическую готовность дома: «Вспоминается один случай на рынке недвижимости, когда покупатель договорился с представителем компании застройщика, имеющего доступ на объект, и получил ключи в купленной квартире. Она была готова, но сам корпус еще не прошел госкомиссию. Чтобы ускорить переезд, покупатель приступил к ремонту, радуясь, что он первым заедет в дом, когда его соседи только начнут получать ключи. Через два месяца ремонт был благополучно закончен и дольщик ждал официальной передачи ключей. В «день Х» его пригласили на прием квартиры. Каков же был его шок, когда представители застройщика привели его в другую квартиру. Как потом выяснилось, сотрудник, передавший ключи дольщику, перепутал номер объекта на этаже. То есть покупатель два месяца делал ремонт в квартире соседа. Чем закончилось дело, история умалчивает. Однако это печальный пример того, чем может обернуться желание дольщика изменить планировку еще на этапе строительства дома».

 

Какие документы нужны для получения разрешения на перепланировку — Российская газета

Давайте посмотрим другую сторону медали. Повсеместная переделка вентиляционных коробов на кухнях типовых многоэтажек под ниши для холодильников в буквальном смысле перекрыла кислород жильцам нижних этажей — это общеизвестный факт. Не рассчитанные на тяжелые ванны-джакузи перекрытия в старых домах и хлипких пятиэтажках тоже неоднократно грозили уронить эти самые джакузи прямо на головы соседям снизу. А уж популярное объединение квартиры в «студию», когда за счет сноса стены кухня объединяется со столовой, вообще может привести к обрушению здания, если сносимая стена является несущей.

Так что хотим мы этого или не хотим, но согласовывать перепланировку нужно. Другое дело, что процедура эта должна быть максимально простой и необременительной. И в этом направлении новый жилищный закон сделал вполне определенные шаги. Хотя одновременно и ужесточил наказание за незаконно проведенные переделки.

Куда нужно обращаться за разрешением на перепланировку?

В Жилищном кодексе указано, что планируемые переделки проводятся «по согласованию с органом местного самоуправления». Обычно такими вопросами занимаются специальные комиссии при муниципалитетах либо районные отделения жилинспекции. Уточнить можно в вашей местной администрации.

Какие документы нужно собрать, чтобы получить разрешение на перепланировку?

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года и опубликована в «РГ» 6 мая и сегодня.

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем разрешено подавать не подлинники, а нотариально засвидетельствованные копии.

3. Проект переустройства и (или) перепланировки.

4. Технический паспорт помещения, которое вы собираетесь переделывать.

5. Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма. Если перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.

6. Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.

Очень важно, что перечень этих документов является, как говорят специалисты, «закрытым». То есть чиновники не имеют права требовать от вас предоставления дополнительно к перечисленным еще каких-либо документов. Кстати, в старом ЖК и правила, и порядок выдачи подобных документов устанавливали местные власти, и чиновничья «самодеятельность» не знала границ. Не случайно у нас полстраны переделали квартиры вообще без каких бы то ни было разрешений — слишком муторно (и дорого) было их заполучить.

В какие сроки выдается разрешение?

Принимая от вас заявление с прилагаемыми документами, специалист согласующего органа должен выдать вам расписку с датой. От нее и отсчитываются все сроки. Решение о согласовании (или, увы, отказе) должно быть принято в течение 45 дней, и еще максимум через три рабочих дня заявитель получает на руки соответствующий документ. Если решение положительное, можно звать строителей и начинать работу.

Что делать, если вам отказали?

Вообще-то отказать чиновнику по новому закону не так и просто. Во-первых, потому, что причин такого отказа всего три.

1. Не представлены какие-либо документы из вышеприведенного списка.

2. Документы поданы «в ненадлежащий орган» (хотя, заметим, вряд ли «ненадлежащий орган» эти документы у вас примет: зачем, если вопрос вне его компетенции?).

3. Проект перепланировки и (или) переустройства не соответствует требованиям законодательства.

Во-вторых, отказывая вам, чиновники обязаны указать конкретную причину такого решения, сославшись на имеющиеся нарушения.

Понятно, что, имея на руках решение «отказать» в письменной форме, его легче обжаловать в судебном порядке, и закон это вполне допускает.

Достаточно ли только получить разрешение?

Нет, не достаточно. Процедура переделки будет выполнена полностью по закону, если, получив разрешение и выполнив все предусмотренные проектом работы, вы не забудете пригласить приемочную комиссию (все из того же согласующего органа). Комиссия должна подтвердить, что все сделано правильно, подписать соответствующий акт. Более того, этот документ комиссия обязана отправить в организацию, ведущую учет объектов недвижимости.

Что грозит самовольным перепланировщикам?

Последствия неприятны. И собственник, и наниматель квартиры наказываются одинаково: орган по согласованию может обязать их привести жилье в прежнее «допеределочное» состояние. Конкретный срок в этом случае закон, к сожалению, не устанавливает (да и вряд ли это возможно — ведь объемы выполненных строительных работ могут быть самыми разными), указывает только, что он должен быть «разумным».

Впрочем, новый ЖК (кстати, в отличие от старого) допускает возможность «амнистии» уже сделанной перепланировки, ее узаконивания. Сделать это можно через суд в том случае, если выполненные работы не нарушили прав и интересов других граждан (в частности, соседей) и не создали угрозы их жизни и здоровью. (Такая угроза создается, например, если при перепланировке были нарушены несущие стены и конструкции.)

Правда ли, что за самовольную перепланировку можно вообще лишиться жилья?

В принципе правда. Хотя, возможно, правильнее было бы говорить не «самовольную», а «незаконную». Потому что ЖК допускает расторжение договора социального найма (то есть, по сути, выселение нарушителя из занимаемой им квартиры) и продажу с публичных торгов жилья, находящегося в собственности, только в том случае, если раньше суд отказался узаконить сделанные изменения. Сама процедура отчуждения жилья тоже производится в судебном порядке. Процесс инициируется все тем же органом по согласованию. То есть прежде чем лишиться квартиры, нарушители должны пройти (и проиграть) минимум два судебных процесса.

Что делать, если сами вы ничего не ломали, а купили уже переделанную квартиру?

Конечно, еще планируя покупку, необходимо убедиться, что если перепланировка имела место, то была выполнена законно. Сделать это очень просто: проверить техпаспорт квартиры и поэтажный план. При регистрации договора купли-продажи (как и любой другой сделки с жильем) «свежевыполненный» техпаспорт предъявляется обязательно, поэтому у продавца он должен быть. На поэтажном плане квартиры все переделки, все отличия от типовой планировки (если они выполнены без разрешения) показываются красными линиями. Это — если инспектор БТИ выезжал на место и добросовестно проводил обмеры квартиры. Наличие красного цвета на плане — сигнал для покупателя. Бывает, что план БТИ продавец получает в соответствии с типовой планировкой, тогда красных линий на нем не будет. В этом случае следует убедиться, что реальный план квартиры соответствует нарисованному, тогда у вас проблем не будет.

Если все же вы оказались владельцем уже переделанной квартиры, действия (и ответственность) те же самые, как если бы вы проводили реконструкцию самостоятельно.

В частности, Жилищный кодекс обязывает нового владельца отчужденной и проданной с торгов квартиры нарушителя устранить все незаконные переделки, причем орган, осуществляющий согласование, вновь назначает конкретный «разумный» срок для такой переделки.

   Точка зрения

Прокомментировать положения Жилищного кодекса, касающиеся перепланировки квартир, «РГ» попросила Павла Крашенинникова, председателя Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.

— Павел Владимирович, все вопросы читателей «РГ» по перепланировке делятся на две большие группы. Одни хотят провести в квартире какие-то изменения и боятся, что, как и раньше, сделать это будет очень сложно и хлопотно. Другие (таких большинство) перепланировку уже сделали, ни с кем не согласовывая, и теперь, естественно, опасаются санкций. Например, из Мурманской области пришло сообщение, что местные чиновники недавно пригрозили наказывать жильцов за застекленные лоджии и двойные двери, хотя для северного города это необходимость, помогающая утеплить квартиру.

— Думаю, в данном случае ни застекленная лоджия, ни вторая дверь не являются переустройством квартиры. Если, конечно, вторая дверь установлена вплотную к первой, а не в нескольких метрах от нее, с «присоединением» части общего коридора. Вот в этом случае как раз и нарушаются права и интересы соседей — это то, что Жилищный кодекс запрещает однозначно.

То, что перепланировку и переустройство обязательно надо согласовывать, — с этим, надеюсь, никто спорить не будет. ЖК четко прописывает всю процедуру, все документы, которые нужно представить, и серьезно ограничивает возможности чиновничьего произвола. В отличие от старого законодательства, когда порядок получения разрешения на перепланировку устанавливался местными исполнительными органами, теперь этот перечень закрыт, он исчерпывающий и очень жесткий. То есть правила теперь меняться каждый день и зависеть от всевозможных местных «инициатив» не будут.

Главное же беспокойство у людей связано именно с ранее проведенными переделками. С тем, как их узаконить. В ЖК говорится, что когда уже сделанная перепланировка не угрожает жизни и здоровью других людей, не нарушает их прав и интересов, то согласование возможно. То есть такая, своего рода, «амнистия». Пока — на основании решения суда. Но мы уже обсуждали эту тему с правительством и пришли к выводу, что, скорее всего, будем вносить поправки в закон о введение в действие ЖК, чтобы облегчить положение этих граждан. Если переустройство и перепланировка улучшают качество жилого помещения и, повторю еще раз, не ущемляют других жильцов, узаконить проведенные работы будет несложно.

Что мешает перепланировке принадлежащего церкви доступного многоквартирного дома в Шоу?

Нена Перри-Браун

Визуализация предлагаемой разработки. Нажмите, чтобы увеличить.

Этой весной издание UrbanTurf сообщило о предлагаемой реконструкции принадлежащего церкви многоквартирного дома в Шоу.

Однако с тех пор планы были в подвешенном состоянии.

Дом приемных родителей на 9-й улице и северо-западной части Род-Айленд-авеню (карта) был построен 50 лет назад благодаря усилиям лидера движения за гражданские права и бывшего пастора баптистской церкви Нового Вефиля Уолтера Фаунтроя.Недавно церковная Жилищная корпорация (NBHC) заключила партнерское соглашение с Evergreen Urban , чтобы управлять 76-квартирным зданием , поскольку они работают над реконструкцией участка. Новый комплекс предоставит 76 очень доступных квартир, позволит вернуться нынешним жителям, будет включать услуги поддержки на месте для домохозяйств с низкими доходами и предоставит еще 122 единицы по рыночной цене вместе с общими удобствами.

Тем не менее, Генеральная прокуратура (OAG) подает в суд на NBHC и Evergreen Urban, чтобы обеспечить соблюдение жилищного кодекса.Хотя в марте было достигнуто соглашение об устранении этих нарушений, OAG продолжает утверждать, что управление имуществом не выполнило необходимый ремонт в соответствии с согласованными сроками и задокументировало более 700 невыполненных нарушений по состоянию на прошлый месяц.

продолжение истории ниже

loading…

продолжение истории выше

По мнению NBHC, ремонтные работы проводятся регулярно, но их недостаточно для удовлетворения инфраструктурных потребностей объекта, а судебная тяжба с городскими властями подорвала их способность продолжать работы по обслуживанию и реконструкции объекта.(NBHC поделилась планами реконструкции с OAG до того, как были предприняты какие-либо юридические действия.)

Закрытие дела с ОАГ не сразу устранит все барьеры на пути редевелопмента. Ассоциация арендаторов приемных домов подала в суд на NBHC, чтобы обеспечить соблюдение прав жильцов в соответствии с Законом о возможности покупки жильцами (TOPA) в 2019 году, и, хотя иск был отклонен, апелляция все еще продолжается. NBHC недавно подала новое уведомление TOPA после того, как предыдущее было аннулировано аварийной защитой Covid. Часы TOPA все еще идут, а тем временем OAG планирует продолжить рассмотрение своего дела.

«OAG предпринимает юридические действия, чтобы привлечь арендодателей к ответственности и улучшить условия для арендаторов, когда мы видим тенденцию к опасным нарушениям жилищного кодекса, особенно когда нарушения угрожают здоровью и безопасности уязвимых жителей, таких как многие инвалиды и пожилые люди с низким доходом, которые живут в Foster House», — сказал представитель OAG в интервью UrbanTurf. «План реконструкции собственности не освобождает арендодателей от их юридических обязательств перед существующими арендаторами».

Тем временем Новый Вефиль объявил на этой неделе о создании Фонда правовой защиты баптистов Нового Вефиля, чтобы помочь церкви продолжать оплачивать судебные издержки.Фонд защиты также рассматривается как ресурс для защиты других исторически черных церквей в округе Колумбия, которые владеют или могут захотеть построить доступное жилье, от юридических тактик, которые они считают хищническими.

«За последний год Новый Вефиль стал объектом несправедливой практики, которая использует государственную власть за счет доступного жилья», — говорится в заявлении пастора Нового Вефиля и президента NBHC Декстер Наталл.

В октябре

OAG подала ходатайство о назначении судом управляющего для надзора за процессом ремонта; слушание по ходатайству о конкурсе назначено на понедельник.


ИСПРАВЛЕНИЕ: Для ясности мы удалили слово «по-видимому» в отношении соглашения и отметили документацию о текущих нарушениях с момента публикации.

загрузка…

Первоначально эта статья была опубликована по адресу http://dc.urbanturf.com/articles/blog/whats-holding-up-redevelopment-of-a-shaw-church-owned-affordable-apartment-/19039

.

Перепланировка — обзор | ScienceDirect Topics

Расчистка трущоб: обновление городов

Планирование послевоенной реконструкции городов США началось в начале 1940-х годов.Либералы выступали за крупномасштабную расчистку трущоб, заменяя их в основном государственным жильем (Гельфанд, 1975). В 1949 году Конгресс одобрил программу реконструкции городов, которая должна была ликвидировать трущобы и «упадок». Однако по мере ее развития первоклассная недвижимость в центре города стала центром обновления городов во многих городах. Вместо государственного жилья эта земля была повторно использована для коммерческих и промышленных объектов, элитного жилья и институциональных целей. Несмотря на заверения в переселении и замене жилья, сотни тысяч бедных обитателей трущоб столкнулись с тем, что их районы и жилье были разрушены, но их жилищные условия ухудшились, а не улучшились, поскольку на городских участках реконструкции было построено мало нового государственного жилья с низкой арендной платой (Greer, 1965).Город Нью-Йорк под руководством Роберта Мозеса стал одним из самых вопиющих примеров этого процесса, хотя Мозес также построил многие из лучших проектов государственного жилья в Соединенных Штатах (Caro, 1974).

Программа была переименована в «обновление городов» в 1954 году. Недавно избранная республиканская администрация президента Дуайта Эйзенхауэра, хотя и не возражала против обновления городов, была обеспокоена ее стоимостью для федерального правительства и возможностью того, что большая часть расчищенной земли будет не оказывается привлекательным для частных коммерческих разработчиков.Он попытался частично сместить акцент обновления городов на сохранение и восстановление, которые он считал менее затратными. Критик Джейкобс (1961) в известном критическом анализе позже осудил политику обновления городов и перепланировку как плохое планирование.

В 1930-х годах риелторы выступили против федерального вмешательства в рынок жилья и предложили соседские ассоциации в качестве основного средства сохранения района. В первую очередь это касалось товариществ собственников жилья. Это часто преследовало исключительную цель: белые домовладельцы организовывались, чтобы предотвратить проникновение афроамериканцев и других меньшинств.Это также эпоха, когда недавно созданное Федеральное жилищное управление (FHA) приняло расистские стандарты индустрии недвижимости для оценки районов с целью выдачи и страхования жилищных ипотечных кредитов. Это стало основой для «красной черты» старых городских кварталов и способствовало исходу из этих районов в пригороды после Второй мировой войны.

Многие городские районы, в основном бедные, также были разрушены, чтобы освободить место для сообщения центра города с системой автомагистралей между штатами, созданной в 1956 году.Как и в случае с обновлением городов, обещания о достойном и доступном замене жилья часто оставались невыполненными. Не все районы, обозначенные как трущобы для реконструкции городов или строительства шоссе, обязательно были разрушены (Gans, 1962). Там, где жители действительно организовывались, чтобы противостоять сносу своего района, обычно они терпели неудачу, потому что не имели политического влияния и не имели законной правоспособности в суде, чтобы оспорить эти планы.

Это окончательно изменилось в конце 1960-х годов, после летних беспорядков в городах США с 1965 по 1968 год.Участие граждан, наконец, стало обязательным, и у жителей района, по крайней мере, была возможность изложить свое мнение. Планирование защиты интересов возникло, чтобы предоставить жителям района возможность разрабатывать альтернативные планы. Наконец, суды признали право перемещенных лиц оспаривать планы, как правило, на том основании, что для удовлетворения федеральных требований не хватало нового жилья (Hartman, 1974). Сопротивление сообщества привело к прекращению крупномасштабной расчистки для обновления городов и автомагистралей в центральных городах к началу 1970-х годов (Klemek, 2011).

Основы CRA — Новостные клипы о реконструкции Флориды

CRA [SEE-R-A], существительное: зависимый особый район, в котором любое будущее увеличение стоимости собственности откладывается для поддержки проектов экономического развития в этом районе.

Брошюра FRA CRA

Агентства по реконструкции сообществ: что, когда и как

CRA

, как известно, довольно распространены, но часто возникает много вопросов у тех, кто не работает с ними каждый день. Как они авторизуются? Кто наблюдает за ними? Что входит в их действие? Как они финансируются? Эта статья призвана просто ответить на эти вопросы. В нем также обобщаются законодательные акты, принятые на сессии 2002 года в отношении CRA. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с Эмбер Хьюз из Ассоциации реконструкции Флориды по адресу [email protected] или по телефону (813) 777-4783.

Что такое район или район реконструкции сообщества?

В соответствии с законодательством штата Флорида (глава 163, часть III) местные органы власти могут определять районы как районы общественной реконструкции при наличии определенных условий.Поскольку все деньги, используемые для финансирования деятельности CRA, генерируются на местном уровне, CRA не контролируются государством, но планы реконструкции должны соответствовать комплексным планам местных органов власти. Примеры условий, которые могут способствовать созданию Района реконструкции сообщества, включают, помимо прочего: наличие некачественных или неадекватных построек, нехватку доступного жилья, неадекватную инфраструктуру, недостаточные дороги и неадекватную парковку. Чтобы документально подтвердить наличие необходимых условий, местное самоуправление должно обследовать предполагаемую территорию перепланировки и подготовить заключение о необходимости.Если обнаружение необходимости определяет, что необходимые условия существуют, местное самоуправление может создать Зону реконструкции сообщества, чтобы предоставить инструменты, необходимые для стимулирования и поддержки реконструкции целевого района.

В настоящее время в штате Флорида насчитывается более 220 районов реконструкции сообществ. Чтобы получить текущий список, посетите веб-сайт
Florida DEO.

Что такое агентство по благоустройству населенных пунктов?

Мероприятия и программы, предлагаемые в области реконструкции сообщества, находятся в ведении Агентства реконструкции сообщества.Агентством руководит «Совет» CRA в составе пяти-семи членов, созданный местным правительством (городом или округом). Совет может состоять из должностных лиц местного самоуправления и/или других лиц, назначаемых местным самоуправлением. Хотя одно местное самоуправление может создать несколько округов CRA, обычно может быть только один совет CRA. Каждый округ должен иметь отдельные целевые фонды и расходовать эти средства только в этом округе.

Что такое план реконструкции сообщества?

Агентство по реконструкции сообщества отвечает за разработку и реализацию Плана реконструкции сообщества, учитывающего уникальные потребности целевого района.План включает в себя общие цели реконструкции в районе, а также определение типов проектов, запланированных для этого района.

Примеры традиционных проектов включают: благоустройство улиц и дорог, реконструкцию зданий, строительство новых зданий, инициативы по борьбе с наводнениями, улучшение водоснабжения и канализации, автостоянки и гаражи, соседние парки, тротуары и озеленение уличных деревьев. План также может включать стимулы для реконструкции, такие как гранты и ссуды на такие вещи, как улучшение фасада, модернизация спринклерной системы, вывески и структурные улучшения. План перепланировки — это «живой» документ, который можно обновлять в соответствии с изменяющимися потребностями в районе перепланировки сообщества; однако границы области нельзя изменить, не начав процесс с самого начала.

Что такое финансирование увеличения налогов?

Финансирование увеличения налогов — это уникальный инструмент, доступный городам и округам для реконструкции. Он используется для привлечения государственных средств для поощрения деятельности частного сектора в целевой области.Долларовая стоимость всей недвижимости в зоне реконструкции сообщества определяется на фиксированную дату, также известную как «замороженная стоимость». Налоговые органы, вносящие вклад в увеличение налога, продолжают получать доходы от налога на имущество исходя из замороженной стоимости. Эти замороженные доходы доступны для целей государственного управления. Однако любые налоговые поступления от увеличения стоимости недвижимости, именуемые «приростом», переводятся в трастовый фонд Агентства по благоустройству сообществ и направляются на реконструкцию.

Важно отметить, что доходы от налога на имущество, собираемые школьным советом и каким-либо специальным округом, не затрагиваются процессом финансирования прироста налога. Кроме того, в отличие от некоторых штатов, налоговые органы Флориды выписывают чек в трастовый фонд CRA после получения денег от сборщика налогов. В Калифорнии приращение отправляется в CRA непосредственно из собранных налоговых поступлений округа, прежде чем они распределяются между каждым налоговым органом.

Доходы от налоговых поступлений можно использовать немедленно, сохранить для конкретного проекта или зафиксировать, чтобы максимизировать доступные средства.Любые средства, полученные от области финансирования увеличения налогов, должны использоваться для конкретных целей реконструкции в пределах целевой области, а не для общих государственных целей.

Как работает процесс CRA?

Открытое собрание начинает процесс назначения. Прежде чем район реконструкции сообщества станет реальностью, необходимо будет выполнить несколько шагов. Эти шаги кратко описаны ниже.

I. Принять решение о необходимости. Это формально идентифицирует условия упадка в целевой области и установит границу области.
II. Разработать и принять План благоустройства поселка. План учитывает уникальные потребности целевого района и включает в себя общие цели реконструкции в этом районе, а также определение конкретных проектов.

III. Создать трастовый фонд реконструкции. Создание Трастового фонда позволяет Агентству по благоустройству населенных пунктов направлять увеличение доходов от налога на недвижимость обратно в целевую область.

Законодательное собрание Флориды рассмотрело CRA в 2002 году с межправительственной точки зрения, чтобы усилить способность городов и округов управлять созданием CRA, уведомлениями и вопросами сроков.Споры между городами и округами, связанные с CRA, могут разрешаться на местном уровне посредством межместных соглашений и должны разрешаться, поскольку они обычно касаются вопросов управления ростом, а не только финансирования.

Законодательная позиция Ассоциации реконструкции Флориды

FRA поддерживает способность местных органов власти создавать и эффективно использовать агентства по реконструкции сообществ для реконструкции и оживления своих городских территорий. Это включает в себя использование финансирования увеличения налогов.Мы также поддерживаем местный контроль и разрешение любых споров между местными органами власти по поводу использования таких агентств и финансирования. Ассоциация реконструкции Флориды доступна для технической помощи, законодательной защиты и образовательных ресурсов реконструкции.

Для получения копий текущих или прошлых законопроектов, законодательных актов или дополнительной законодательной информации вы можете посетить сайт www.leg.state.fl.us или позвонить в FRA. по телефону (850) 701-3608.

FRA Mission

Целью Ассоциации реконструкции Флориды (FRA) является преобразование городских районов в оживленные, процветающие коммерческие районы и кварталы. FRA делает это помимо последних тенденций обновления городов — мы выступаем за эффективные юридические и финансовые инструменты для поддержки долгосрочных и надежных альтернатив городскому упадку.

Сводка

CRA — это специально сфокусированный инструмент финансирования редевелопмента. Советы CRA не устанавливают политику для города или округа — они разрабатывают и управляют планом реализации этой политики. CRA официально действует как орган, отличный от руководящего органа, даже если это одна и та же группа людей.CRA имеет определенные полномочия, которые город или округ сами по себе не могут выполнять, например, устанавливать финансирование увеличения налогов и использовать местные государственные фонды с частными долларами для проведения реконструкции.

Марк Дж. Хюбш | Стрэдлинг

Клиенты и разработчики одинаково считают Марка способным решать проблемы, которого не пугают жесткие сроки и правила, с которыми сталкиваются его клиенты. Независимо от того, предоставляет ли он общие юридические консультации, согласовывает условия сделки или помогает обеспечить соблюдение требований к качеству окружающей среды, он выявляет, избегает и смягчает подверженность дорогостоящим обязательствам и ограничительным положениям, которые, если их не контролировать, могут привести к чрезмерному административному бремени или финансовому бремени для его клиентов. Дорога.

Для жилищных органов, городов и государственных учреждений, планирующих масштабные проекты реконструкции, защита своих долгосрочных интересов при одновременном достижении целей государственной политики является непростой задачей. Клиенты полагаются на Марка Хюбша, который видит возможность со всех сторон и защищает от претензий, которые угрожают подорвать их прогресс в обеспечении жителей важным жильем и другими общественными объектами. Марк использовал свое глубокое знание общественных процессов, свое непосредственное участие в расформировании проекта реконструкции в Калифорнии и свой опыт работы в качестве городского прокурора для строительства и реконструкции доступного жилья, улучшения школьных условий и рационализации методов государственного финансирования, которые способствуют экономическому развитию и долгосрочному росту. .

Клиенты и разработчики одинаково считают Марка способным решать проблемы, которого не пугают жесткие сроки и правила, с которыми сталкиваются его клиенты. Независимо от того, предоставляет ли он общие юридические консультации, согласовывает условия сделки или помогает обеспечить соблюдение требований к качеству окружающей среды, он выявляет, избегает и смягчает подверженность дорогостоящим обязательствам и ограничительным положениям, которые, если их не контролировать, могут привести к чрезмерному административному бремени или финансовому бремени для его клиентов. Дорога.

Марк — активный и заинтересованный идейный лидер калифорнийских сообществ, занимающихся вопросами реконструкции и жилищного строительства. Его презентации о расторжении реконструкции и связанных с этим темах помогли Калифорнийской ассоциации местного экономического развития, а также нескольким отделениям Калифорнийского общества муниципальных финансовых служащих. Он также является основным автором образовательной программы «Структурирование бизнес-грантов и кредитов», предлагаемой Калифорнийской ассоциацией реконструкции.

Представительские дела Марка включают:

Когда агентство по реконструкции отказалось соблюдать условия оплаты своего контракта со школьным округом Калифорнии и последовали существенные юридические споры относительно интерпретации, Марк способствовал последовательному общению между сторонами и привлек эксперта для количественной оценки стоимости дела, что в конечном итоге позволило его клиенту установить прецедент, обеспечив многомиллионное возмещение для строительства школы.

Марк помог местной юрисдикции работать с застройщиком над созданием столь необходимого проекта доступного арендного жилья. Настаивая на использовании структуры аренды земли, в которой условия доступности были важнее финансирования, Марк создал структуру, которая доказала свою эффективность в нескольких последующих проектах доступного жилья с этим застройщиком.

Мэйберри против ЖИЛЬЯ И ПЕРЕСТРОЙКИ. АВТ. ДУЛУТ, Миннесота, 341 F. Supp.643 (Д. Миннесота, 1971) :: Justia

341 Ф. Доп. 643 (1971) Марджи МЕЙБЕРРИ, истец,
против
ЖИЛИЩНО-РЕМОНТНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ДУЛУТА, МИННЕСОТА, и др., Ответчики.
№ 5-71 Гражданский. 65.

Окружной суд Соединенных Штатов, штат Миннесота, пятое отделение.

30 августа 1971 года.

*644 Friedman & Friedman, Дулут, Миннесота, Ньютон С. Фридман, Дулут, Миннесота, от истца; Майкл Уэзерби, Миннесотский союз гражданских свобод, советник.

Хамерстон, Бай и Митчелл, Дулут, Миннесота, Ричард Л. Бай, Дулут, Миннесота, для ответчиков Управления жилищного строительства и реконструкции Дулута и Денниса Р. Норландера, его директора.

Брюс Л. Андерсон, ассистент. Адвокат графства, округ Сент-Луис, для Департамента социального обеспечения округа Сент-Луис.

 
МЕМОРАНДУМ

НЕВИЛЛ, окружной судья.

Истец является арендатором помещений, находящихся в собственности и под управлением Управления жилищного строительства и реконструкции города Дулута, штат Миннесота.1 июля 1971 г. заказным письмом истец был уведомлен о судебном заседании, которое состоится во вторник, 20 июля 1971 г., в помещении Управления ЖКХ и благоустройства. Уведомление частично гласило:

   
«Целью слушания является предоставление вам возможности ответить на следующие обвинения:
 
1. Неуплата сборов, предусмотренных договором аренды.
   
2. Угрозы работникам и арендаторам. с телесными повреждениями
 
3. Физический ущерб, причиненный квартире
 
Вам также сообщается, что вы имеете право быть представленным [sic] адвокатом на этой конференции.

7 июля г-н Ньютон С. Фридман, действующий от имени истца, ответил в письме, в частности, следующим: либо назначить нейтрального защитника для миссис Мейберри, либо сообщить о своей готовности компенсировать ей наем нейтрального юрисконсульта. …»

9 июля Г-н Фридман был уведомлен письмом от Управления жилищного строительства и реконструкции о том, что в нем нет положений о найме адвоката или компенсации. Тем временем г-н Фридман написал в Департамент социального обеспечения округа Сент-Луис следующее:

 
«Миссис Марджори Мейберри была вручена Управлением жилищного строительства и реконструкции Дулута, Миннесота, с уведомлением о явке на слушание по некоторым обвинениям, выдвинутым Жилищным управлением. Власть Настоящим требуется, чтобы ее пособие от вас было увеличено на такую ​​сумму, чтобы она могла нанять частного адвоката для своей защиты на этом слушании.

Этот запрос был отклонен письмом от 12 июля из Департамента социального обеспечения г-ну Фридману.

Судя по всему, истица явилась на слушание 20 июля 1971 г., но, как утверждает адвокат истца, «не смогла разъяснить свою позицию», поскольку не была представлена ​​адвокатом. После слушания 21 июля Управление жилищного строительства и реконструкции выпустило письмо, уведомляющее истца о необходимости освободить помещение не позднее 31 августа 1971 года. Впоследствии г-н Фридман направил истца в Общество юридической помощи в Дулуте, куда Общество направило студента юридического факультета. , затем был нанят для работы с Обществом, чтобы представлять истца и представлять ее интересы перед Жилищным управлением *645 и Управлением по благоустройству.Была назначена другая дата слушания. Однако во время перенесенного слушания истца не было в городе, а представитель Общества правовой помощи не смог связаться с ней, а г-н Фридман не желал предпринимать какие-либо дальнейшие действия по этому вопросу, так что никто не явился. на втором слушании. В настоящее время уведомление о выселении вступает в силу 31 августа 1971 года.

Истец утверждает, что ей отказывают в надлежащей правовой процедуре, и предъявляет этот иск в соответствии с Законом о гражданских правах, 42 U.S.C. §§ 1981, 1983 и 1985. По какой-то причине г-н Фридман отказался выступать от ее имени на слушаниях по делу о жилье и реконструкции и, отвечая на вопросы в открытом судебном заседании, по-прежнему отказывается это делать. Он утверждает, что кто-то должен предоставить ей адвоката, и он заявил, что если кто-то назначит его адвокатом, он будет действовать.

Управление жилищного строительства и реконструкции сообщает, что оно не имеет права платить за услуги адвоката. Департамент социального обеспечения считает, что предоставление адвоката не требуется, и что, хотя в некоторых случаях он может или мог бы это сделать, в данном случае он по своему усмотрению отказался это сделать.

Вопрос для принятия решения заключается в том, было ли истцу отказано в надлежащей процедуре в нарушение Четырнадцатой поправки из-за несвоевременного и неадекватного уведомления, а также из-за того, что ни Департамент социального обеспечения округа Сент-Луис, ни Жилищное управление не предоставили ей адвоката, или средства на адвоката.

Ясно, что правительство не может лишить частного гражданина права на постоянное проживание, не предоставив ему надлежащие процессуальные гарантии, даже если государственное жилье может считаться привилегией. См. Goldberg v. Kelly, 397 U.S. 254, 90 S. Ct. 1011, 25 л. Изд. 2д 287 (1969). Суд также принимает во внимание общепринятое общее положение о том, что «основным требованием надлежащей правовой процедуры является возможность быть услышанным». Grannis v. Ordean, 234 U.S. 385, 394, 34 S. Ct. 779, 783, 58 Л. Изд. 1363 (1914). Принимая во внимание эти моменты, касающиеся положения о надлежащей правовой процедуре, суд должен определить, в каких случаях определяется сфера его применения.

Суд соглашается с выводом, сделанным в деле Escalera v.Жилищное управление города Нью-Йорка, 425 F.2d 853 (2-й округ, 1970 г.), и в деле Колдер против Даремского жилищного управления, 433 F.2d 999, 1004 (4-й округ, 1970 г.), что Goldberg, выше, дело касается прекращения социальных пособий, «в равной степени применимо к слушаниям, которые должны быть предоставлены арендаторам государственного жилья до принятия решения об их выселении». Как отметил суд в деле Caulder, выше, 433 F. 2d at 1004:

 
, «Кратко заявлено, Goldberg требует (1) своевременного и надлежащего уведомления с подробным описанием причин предлагаемого увольнения, (2) возможности на часть арендатора на очную ставку и перекрестный допрос противных свидетелей, (3) право арендатора быть представленным адвокатом, предоставленным им для определения вопросов, изложения фактических утверждений в установленном порядке, проведения перекрестного допроса и в целом для защиты его интересов, (4) решение, основанное на доказательствах, представленных на слушании, в котором изложены причины решения и доказательства, на которые опираются, и (5) беспристрастное лицо, принимающее решение.Мы ссылаемся на Goldberg и Escalera для дальнейшей проработки этих требований.»

Связывая эту формулировку со случаем в баре, суд заключает, что истец был своевременно и адекватно уведомлен. В Goldberg, местная обязательная процедура требовала, чтобы уведомление было направлено не менее чем за семь дней до даты вступления в силу. Относительно этой процедуры Верховный суд США в Goldberg, выше, 397 U.S. at 268, 90 S. Ct. в 1020, заявил:

 
«Мы не готовы сказать, что уведомление за семь дней, предоставляемое в настоящее время городом Нью-Йорком, является конституционно недостаточным само по себе, , хотя могут быть случаи, когда справедливость потребует предоставления более длительного времени.

*646 Предполагая argumentsdo , что дело в коллегии адвокатов является одним из тех, в которых «справедливость потребует предоставления более длительного времени», факт остается фактом: истец был уведомлен за девятнадцать дней до даты его вступления в силу, т.е. э., более чем в два с половиной раза выше, чем у Гольдберга.

Следующий представленный вопрос заключается в том, было ли уведомление адекватным. В Escalera supra, 425 F.2d at 858 истцы получили следующее уведомление о своем нежелательном поведении:

 
«Mr. и миссис Ролл: «Документы об антиобщественных действиях и арестах вашего сына Фреда-младшего, представляющие угрозу миру и безопасности общества».
 
Мистер и миссис Хамфри: «Незаконные действия мистера Хамфри, отрицательно влияющие на проект и его арендаторов».

Этот же суд по адресу с. 862 следующим образом:

 
«Цель требования об уведомлении арендатора до слушания состоит в том, чтобы гарантировать, что арендатор надлежащим образом проинформирован о характере доказательств против него, чтобы он мог эффективно опровергнуть эти доказательства.Мгновенные сводные уведомления, состоящие из одного предложения, не подходят для этой цели. Уилнер против Комитета по характеру и фитнесу, 373 U.S. 96, 105, 107, 83 S. Ct. 1175, 10 л. Изд. 2d 224 (1963)…. Уведомления в одном предложении, отправленные настоящим заявителям, были недостаточными, чтобы уведомить их даже о конкретном поведении, которое TRB считает наиболее серьезным».

Однако в деле в баре истец был уведомлен, как указано выше, о конкретном поведении, которое считается наиболее серьезным, включая три конкретных обвинения.

У истца было две возможности для слушания, чтобы иметь возможность противостоять и перекрестно допрашивать противных свидетелей и объяснять свою позицию. Очевидно, она уехала из города, и ее местонахождение не могло быть найдено во время второго слушания. Ее желание остаться в помещении не могло считаться слишком важным для нее, когда она относится к этому так бесцеремонно. Таким образом, было выполнено второе требование Goldberg , а именно «возможность» очной ставки и перекрестного допроса свидетелей.

Третье соответствующее требование, указанное в деле Голдберга , касается «права арендатора быть представленным адвокатом, предоставленным им. «[Выделение добавлено.] Конкретная формулировка встречается в Goldberg, выше, 397 US at 270, 90 S. Ct. at 1022, следующим образом:

 
слушание о прекращении дела, , но только то, что получателю должно быть разрешено нанять адвоката, если он того пожелает. «[Выделение добавлено]

Суд должен сделать вывод, что это требование было соблюдено в настоящем деле. Истец был уведомлен о том, что ей будет разрешено нанять адвоката, если она того пожелает.Кроме того, протокол показывает, что для целей второго слушания интересы истца представляло Общество юридической помощи Дулута.

Единственный оставшийся вопрос заключается в том, следует ли требовать от Совета по социальному обеспечению или Жилищного управления предоставления адвоката истцу. Суд не согласен с двумя делами Миннесоты, на которые ссылается истец. Дженсуолд против Совета по социальному обеспечению округа Сент-Луис, 247 Миннесота, 60, 76 NW2d 639 (1956), и Мункельвиц против Департамента социального обеспечения округа Хеннепин, 280 Миннесота.377, 159 NW2d 402 (1968). Эти случаи, однако, не применимы к делу в баре. Суд не оспаривает тезис о том, что истец имеет право на адвоката. Однако этот истец хочет, чтобы суд пошел дальше и выбрал одного из ответчиков и потребовал от них или от него предоставить и оплатить услуги адвоката. Этого суд не может сделать без законодательной директивы. Два приведенных дела не поддерживают позицию, отстаиваемую здесь истцом, и этому суду не хватает необходимых законодательных полномочий для того, чтобы распорядиться так, как хотел бы истец.Анализ фактической ситуации, связанной с двумя делами истца, показывает существенные отличительные черты от настоящих фактов. В каждом из вышеперечисленных случаев речь шла об апелляции. Кроме того, дело Munkelwitz выше, 159 N.W.2d в 404 касалось неимущего, который *647 имел право на бесплатную стенограмму судебного разбирательства в суде по делам несовершеннолетних. Дело Jenswold выше, 76 N.W.2d на 641 касалось оплаты из государственных средств судебных издержек заявительницы в связи с ее апелляцией в процедуре habeas corpus, связанной с опекой над ее малолетним ребенком.

Адвокат истца обратился непосредственно в Окружной суд Соединенных Штатов после того, как Жилищное управление и Департамент социального обеспечения отклонили его просьбу. Она не исчерпала свои административные средства правовой защиты перед окружным советом социального обеспечения и комиссаром общественного благосостояния.

В любом случае, однако, суд не считает, что он имеет законодательные полномочия приказывать одному или любому из ответчиков расходовать деньги с целью найма адвоката, а также аннулировать производство по жилищному делу и перепланировке из-за этого.

Таким образом, поскольку суду кажется, что шансы истца на вероятный успех по существу дела в суде в лучшем случае очень малы, временный запретительный судебный приказ не должен издаваться.

Процесс реконструкции старых зданий

Юридическое бюро

РЕКОНСТРУКЦИЯ СТАРЫХ ЗДАНИЙ

Введение

Жилье — это основная потребность человека, которая стала серьезной проблемой в стране, которая быстро урбанизируется. Махараштра — один из самых урбанизированных штатов страны.В то время как в национальном масштабе 27% населения проживало в городских районах, в Махараштре этот показатель составлял 42% (перепись 2001 г. ). Жилье в городских районах приобретает гораздо большее значение, поскольку оно связано не только с удовлетворением основных потребностей в жилье, но также предоставляет гражданам возможность доступа к услугам и участия в процессе развития. Жилье подразумевает не только строительство из кирпича и раствора; он включает вспомогательную инфраструктуру, доступ к транспорту и возможности трудоустройства.

Значение

Редевелопмент относится к процессу реконструкции жилых/коммерческих помещений путем сноса существующей постройки и строительства новой постройки.Это делается за счет использования потенциала земли путем использования дополнительных TDR, FSI, как указано в Правилах контроля за развитием Муниципальной корпорации Большого Мумбаи (MCGM).

Виды перепланировки

Реконструкция старого ветхого здания
Реконструкция колонии Старая Мхада

Почему требуется реконструкция
Для существующих владельцев
Хотя они остро нуждаются в капитальном ремонте, обществам не хватает средств, необходимых для его проведения. С одной стороны, у них нет ресурсов и опыта, чтобы справиться с ремонтом самостоятельно, а с другой, семьи членов расширились, и им нужно больше места для проживания.
Недостатки старых зданий:
Отсутствие таких услуг, как охрана, уборка и обслуживание насосов.
Отсутствие общих помещений, таких как спортзал и офис общества.
Отсутствие надлежащей игровой площадки для детей на территории комплекса.
· Постоянная протечка в конструкции, а также в резервуарах для воды на верхнем или нижнем этаже.
· Недоступность лифтов причиняет страдания сердечникам и пожилым людям.
· Отсутствие надлежащего вестибюля.
· Размеры комнаты слишком малы.
· Неудовлетворительная внутренняя планировка помещений.
· Отсутствие примыкающих туалетов в спальнях.
· Сантехнические/электрические линии открыты
· Размер туалетов слишком мал
· Низкая стоимость при перепродаже из-за плохого состояния здания

Для строителей/девелоперов
Строители/девелоперы, решившие приобрести землю и застроить ее, несут огромные расходы на гербовый сбор при передаче земли. Вместо этого перепланировка старого здания значительно снижает гербовый сбор. Для этого они заключают договор развития с Обществом. Заключение такого соглашения о развитии не передает право собственности на землю в пользу застройщика, а просто уполномочивает застройщика разрабатывать землю.
Строитель обращается к владельцу земли и вместо того, чтобы купить землю и заплатить большую сумму за покупку; он заключает договор с собственником на разрешение освоения земли от имени собственника.Другими словами, в случае застройки застройщик строит здания за свой счет, оставляет себе несколько квартир для продажи на открытом рынке, отдает несколько квартир землевладельцу, а также выплачивает ему денежное вознаграждение. Застройщик осуществляет эти опытно-конструкторские работы в качестве доверенного лица владельца, а не от своего имени.
В дальнейшем эти квартиры застройщик продает на открытом рынке и с такой продажи получает прибыль. Ставка гербового сбора в отношении соглашения о разработке намного меньше, чем ставка, подлежащая уплате при прямой покупке, что дает значительную экономию на стоимости гербового сбора. Позже, когда здание фактически передано кооперативу или обществу, землевладелец и строитель становятся участниками акта передачи, по которому уплачивается гербовый сбор, который также регистрируется.

Порядок перепланировки недвижимого имущества.
На собраниях общества необходимо получить согласие членов общества. Во время или до заключения соглашения общество должно передать застройщикам копию акта о передаче имущества общества, а также заверенные копии регистрационной карточки собственности, индекс II, последний счет за электроэнергию, счет за воду. , законопроект о муниципальном налоге, Н.A. Налоговая накладная в отношении имущества общества, а также копия свидетельства о регистрации общества в соответствии с Законом Махараштры о кооперативных обществах 1960 года.
Список членов с их выбором новых квартир и парковки, права на площадь среди прочего по согласованию в новостройке должны быть подготовлены. В соглашении также должны быть четко прописаны условия предоставления членам временного альтернативного жилья на период строительства.
Вызовы
Невозможность собрать всех членов общества в один момент времени, так как некоторые члены могут быть недоступны.Часть квартир может быть заложена банку или финансовому учреждению.
Некоторые участники могут быть заинтересованы в покупке новых квартир со скидкой в ​​новостройке.
Право собственности может быть неясным, т.е. акт передачи земли и постройки оформлен не в пользу общества.
Тревога в сознании участников по поводу возможной задержки завершения проекта после того, как они освободили свои старые квартиры.
Старые документы членов не могут быть отслежены
Отсутствие единства среди членов
Налоговые вопросы перепланировки обществу не ясны.
При продаже старых квартир ожидаются очень высокие цены для тех членов, которые не заинтересованы в проживании в новом доме.
Сумма корпуса устанавливается обществом в течение длительного времени.
Решение о том, какой тип парковки достанется участнику, принимается очень долго.

Правительственная роль.

Реконструкция в соответствии с DCR 33(7) и 33(9) будет продолжена, предлагается внедрить кластерный или районный подход к развитию и стимулировать его.

КЛАСТЕРНЫЙ ПОДХОД
Кластерный подход к реконструкции успешно преобразил города Гонконг, Сингапур и Шанхай. Предлагается применить аналогичный подход к обновлению городов в штате Махараштра. Для реконструкции старых зданий предлагается использовать кластерное развитие в качестве стратегии ускорения и обеспечения планового развития. Чтобы способствовать перепланировке кластера, предлагается присвоить более высокий FSI перепланировке крупного кластера. Основные цели кластерного подхода будут заключаться в следующем: —
а) Превратить раздробленную застройку в сплоченную городскую единицу, как указано в Плане развития.
b) Обеспечить современное жилье и социальные услуги, повышающие уровень жизни и уменьшающие неравенство между различными слоями населения.
c) Обеспечить среду, позволяющую жителям таких районов жить более полной и богатой жизнью, свободной от физического и социального стресса, который обычно связан с беспорядочной городской застройкой.
d) Содействовать развитию и надлежащему обслуживанию объектов инфраструктуры, таких как канализация / ливневая канализация / дороги DP, которые не могут быть построены из-за существующей бессистемной застройки
e) Создание максимального количества избыточных многоквартирных домов для восстановления жильцов, находящихся на Основной список MHADA.Тот факт, что MHADA будет играть центральную роль в кластерном подходе и подпишет все соглашения, обеспечит большую приемлемость и доверие среди арендаторов и арендодателей.

СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ДЛЯ ПРОЕКТОВ РЕМОНТИРОВАНИЯ
На сегодняшний день Совет по ремонту и реконструкции MHADA смог провести реконструкцию старых и ветхих зданий в соответствии с DCR 33(9). Некоторые другие старые и ветхие здания были реконструированы частными застройщиками в соответствии с DCR 33( 7).Для ускорения редевелопмента старых и ветхих зданий предлагается стимулировать проекты редевелопмента через совместные предприятия, в которых МХАДА вместе с арендаторами, арендодателями и частными застройщиками, при необходимости, объединится для проведения редевелопмента Кластера. Подробные инструкции по этой схеме будут изданы Департаментом городского развития отдельно.

ПРИНЯТИЕ ПРЕДЫДУЩИХ ОТЧЕТОВ

Проблема обновления городов, старых и ветхих зданий, а также необходимость объединения арендаторов и арендодателей беспокоит не только Мумбаи и его пригороды, но и другие города штата Махараштра.Эта проблема была детально изучена, и рекомендации Сухтанкарского комитета и Афзулпуркарского комитета были приняты Правительством
. Теперь предлагается распространить действие этих двух отчетов на все муниципальные районы Махараштры. Соответствующая муниципальная корпорация или совет примет и
реализует принципы, изложенные в этих отчетах, с соответствующими местными изменениями. За этим будет следить Департамент городского развития.

Заключение

Наличие свободных земель в черте города ограничено вкупе с быстро растущим спросом на дома и нехваткой жилищного фонда.С другой стороны, существуют тысячи стареющих зданий, которые пришли в упадок и достигли стадии, когда невозможно провести структурный ремонт и реконструкцию, поскольку они экономически нецелесообразны. Перепланировка старой застройки стала необходимостью, так как проблема старых и ветхих зданий в городе Мумбаи с каждым годом становится все острее, а с каждым сезоном дождей все больше и больше зданий становится опасными и непригодными для проживания. Многие из этих зданий настолько обветшали, что их невозможно отремонтировать, и единственное решение состоит в том, чтобы полностью их снести и реконструировать.

Схема, предусматривающая адекватную и должную компенсацию арендодателю и арендаторам/участникам, а также должным образом застройщику, является идеальной схемой перепланировки. Это требует более быстрого процедурного разрешения от правительства.

Многоквартирный дом

включен в планы реконструкции самого оживленного перекрестка Южного Берлингтона

ЮЖНЫЙ БЕРЛИНГТОН. Автомобилисты, останавливающиеся на светофорах на шоссе US 2, могут ясно видеть, что в отеле Holiday Inn на Уиллистон-роуд и Дорсет-стрит ведутся крупномасштабные работы.

Грандиозные планы на недвижимость были на чертежной доске с 2018 года.

Этой зимой они стали еще грандиознее.

В дополнение ко второму отелю вдоль Уиллистон-роуд девелопер Джо Ларкин предлагает построить пятиэтажный многоквартирный дом.

Эти расширенные планы в настоящее время находятся на рассмотрении Окружной комиссии Закона Вермонта 250; Ларкин говорит, что он составит график строительства, если и когда комиссия одобрит разрешение — возможно, в конце этого месяца.

Правила зонирования в этой части Южного Берлингтона позволяют проводить застройку в соответствии с определенными «формальными» руководящими принципами; конструкции, соответствующие этим стандартам размеров, подвергаются менее субъективной проверке.

Наблюдательный совет по развитию Южного Берлингтона единогласно одобрил обновления в октябре.

Бонус для автомобилистов: план Ларкина включает модернизацию Уиллистон-роуд, в том числе выпрямление резко меняющихся полос вокруг этого перекрестка.

Пятиэтажный многоквартирный дом с 74 квартирами, предложенный для собственности Holiday Inn на Уиллистон-роуд в Южном Берлингтоне, показан на этом рендеринге от ноября 2021 года, созданном BMA Architectural Group для застройщика Джо Ларкина. Это вид с востока. Ларкин говорит, что строительство начнется после того, как он получит окончательные разрешения от Окружной комиссии Закона 250.

Пешеходы и велосипедисты также могут столкнуться с более предсказуемой схемой движения: въезд на территорию будет сдвинут на восток примерно на 35 футов, чтобы соответствовать пешеходным переходам и светофорам на Дорсет-стрит.

Адрес: 1068 Williston Road, South Burlington

Прогресс:

  • Осенью 2021 года завершен снос конференц-центра Holiday Inn и старого вестибюля.

  • Строительство многоквартирного дома может начаться весной 2022 года, говорит Ларькин.

  • Работа над новым отелем, скорее всего, начнется после завершения фундамента многоквартирного дома.

Ожидаемое завершение: Зависит от разрешения; Погода; каналы поставок; COVID-19.

Что строится: Отремонтированный Holiday Inn; новый многоквартирный дом с коммерческими помещениями на первом этаже; новый отель.

Предлагаемая реконструкция отеля Holiday Inn на Уиллистон-роуд в Южном Берлингтоне показана на этой аэрофотосъемке в ноябре 2021 года, созданной BMA Architectural Group для застройщика Джо Ларкина. Вид с востока. Изображение включает новую гостиницу Hampton Inn (слева) и новый жилой дом на 74 квартиры (справа на переднем плане). Оригинальный Holiday in находится за пределами многоквартирного дома.Ларкин говорит, что строительство начнется после того, как он получит окончательные разрешения от Окружной комиссии Закона 250.

Характеристики:

  • 74 квартиры в пятиэтажном жилом доме; Всего 89 спален.

  • Двухуровневый гараж в северной части квартир.

  • Многоквартирный дом будет иметь 6 200 квадратных футов коммерческих/торговых площадей на первом этаже.

  • Новое лобби и бассейн для Holiday Inn.

  • После ремонта в Holiday Inn будет 100 номеров — на 15 меньше, чем раньше.

  • Новый отель, скорее всего, будет Hampton Inn на 101 номер с частично огороженным садом на крыше.

  • Муниципальное водоснабжение и канализация; отопление природным газом.

  • Участок находится в водоразделе Сентенниал Брук.

  • Вход сдвинется на 35 футов на восток, чтобы выровняться с Дорсет-стрит.

  • Трансфер от отелей до местных достопримечательностей.

  • Посадить 58 новых деревьев.

  • 8 зарядных станций для электромобилей.

История продолжается

Ранее здесь: Парковка отеля.

Что находится по соседству:

Стоимость проекта: Около 18,3 млн долларов США, согласно заявке на получение государственного разрешения.

Разработчик: 9003

Разработчик: Larkin Hospitality / Champlain School Apartments Partnership (Южная Берлингтон)

Архитектор: BMA Архитектурная группа (Amhherst, New Hampshire)

Инженер: VHB (Южная Берлингтон)

Ранее:

СВЯЗАННЫЕ:

С корреспондентом Джоэлом Бэннером Бэрдом можно связаться по адресу [email protected]

Related Post

2022 © Все права защищены.