где ее согласовать, возможный штраф и отказ администрации

Мы живем в двухэтажном доме на втором этаже и решили сделать перепланировку своей квартиры. Проект согласовали в местной администрации в ноябре 2018 года, но по разным причинам не успели сделать перепланировку в отведенный срок — до ноября 2019 года.

В конце января 2021 года мы начали работы по перепланировке и обратились в местную администрацию, чтобы повторно согласовать проект. По электронной почте нас попросили внести в него небольшое изменение — добавить дверь между кухней и коридором. Первоначально в проекте ее не было, но с Мособлгазом мы все согласовали. В ходе перепланировки рабочие снесли некоторые ненесущие стены: в одной согласно проекту дверной проем закладывается, в другой прорубается, третья стена сдвигается.

Когда мастер демонтировал стояк канализации, он вытащил вместе с нижней крестовиной верхнюю часть трубы от стояка в квартире на первом этаже, что недопустимо. На следующий день я обратилась в УК с просьбой восстановить стояк. Сказала, что готова оплатить все работы и штраф, если требуется. УК планировала поставить пластиковые трубы, но соседка снизу потребовала чугунные. Она написала на нас жалобу в администрацию, что мы украли у нее трубу и делаем незаконную перепланировку.

Так совпало, что свой проект мы сдали в МФЦ на повторное согласование только на следующий день после жалобы. В администрации теперь говорят, что нам откажут в перепланировке и заставят вернуть все как было, так как нет согласования и жалуется соседка снизу.

Что нам может грозить в данной ситуации? И что можно предпринять, чтобы нас не обязали восстановить все в прежнем виде?

Юлия Кнац

юрист

К сожалению, сразу вас расстрою: скорее всего, вас оштрафуют на 2000—2500 Р. Но остальных проблем можно попробовать избежать. Расскажу, почему с позиции закона вы неправы и как вести себя дальше, чтобы сберечь нервы, время и деньги.

Как и зачем согласовывать перепланировку

При перепланировке без специалистов не обойтись: если демонтировать не ту стену, может возникнуть реальная угроза обрушения дома. Поэтому государство контролирует этот процесс и запрещает самовольные работы.

Гораздо проще и безопаснее с самого начала оформить перепланировку по всем правилам. Для этого нужно пройти определенные этапы. Расскажу о каждом.

Заказать проект перепланировки. Его нужно заказывать в компании, у которой есть допуск саморегулируемой организации, СРО, на выполнение проектных работ. Раньше выдавали лицензии на эти работы, но сейчас они не действуют. А вот подрядчик обязательно должен быть членом проектной СРО.

/pereplanirovka-samostoyatelno/

Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге

Чтобы проверить членство подрядчика в СРО, надо узнать, в какой саморегулируемой организации он состоит, и найти ее в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

Согласовать проект с администрацией. Как правило, перепланировки согласует местная администрация. Документы подают в саму администрацию или через МФЦ, а в некоторых регионах — через электронный сервис.

ст. 26, 40 ЖК РФ

Кроме проекта нужно заявление на перепланировку по особой форме. Когда собственников несколько, заявление подписывают все. Если заявление подает не собственник, понадобится доверенность. Если квартира в соцнайме, нужно обязательно согласовать свою идею с администрацией еще до того, как заказывать проект.

Подписать заявление на перепланировку должны все члены семьи, даже временно отсутствующие. Они могут все вместе пойти в администрацию и поставить подписи на месте или их подписи можно заверить у нотариуса. Но у нотариуса придется еще и заплатить по тарифу.

Согласие соседей, чтобы сделать что-то в своей квартире, не нужно. Но если из-за перепланировки уменьшится общее имущество многоквартирного дома — например, тамбур станет частью квартиры, — потребуется протокол общего собрания собственников. Тогда согласие должны дать абсолютно все собственники дома, даже если их не было на собрании.

Что делать? 07.09. 18

Как заставить соседей демонтировать общую дверь и убрать мусор из коридора?

Больше никаких документов при перепланировке не потребуется. На технический паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру администрация сделает межведомственный запрос.

У чиновников по закону есть 45 дней, чтобы принять решение, и еще три, чтобы передать решение собственнику. Если документы подаются через МФЦ, срок может быть чуть больше.

Приступить к работам. Переделывать квартиру нужно строго по проекту и точно соблюдать сроки, которые указаны в разрешении. Если будут расхождения, комиссия перепланировку не примет. Если не уложиться в отведенное время, придется получать новое разрешение или официально продлевать старое.

/bad-layout/

Как не лишиться квартиры из-за перепланировки

Все, что затрагивает несущие конструкции и перенос инженерных систем, должны делать компании, у которых есть допуск от строительной СРО. У этих СРО свой реестр Национального объединения строителей.

Косметический ремонт можно заказывать у любых подрядчиков и даже делать своими силами. Если сомневаетесь, на какие работы нужна компания с допуском СРО, уточняйте в администрации — в каждом регионе свои особенности.

Для работ с газом нужна специализированная организация, которая обслуживает клиентов в этой сфере.

Согласовать работы. По завершении работ нужно снова обратиться в администрацию. Она назначит приемочную комиссию, которая проверит, все ли соответствует проекту. Если все в порядке, они выдадут акт и решение о том, что перепланировка выполнена законно.

ст. 28 ЖК РФ

После этого следует обратиться в БТИ, чтобы переделать технический план и подать обновленные документы в администрацию. Она направит сведения в Росреестр для регистрации изменений.

Если администрация отказывает в перепланировке

Если администрация отказывается согласовать перепланировку, она должна четко обозначить причину:

1. Не представлены необходимые документы.
2. Заявление подано не в тот орган.
3. Проект идет вразрез с требованиями закона.

ч. 2 ст. 27 ЖК РФ

Других причин для отказа нет.

Что произошло у вас

Вы выполнили работы по устаревшему разрешению. Получается, что вы сделали самовольную перепланировку, а это административное правонарушение. За нее могут оштрафовать на сумму от 2000 до 2500 Р и предписать вернуть квартиру в исходное состояние в сроки, которые установит администрация.

чч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ

ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Вы можете попытаться отстоять самовольную перепланировку, но она должна быть полностью безопасной и соответствовать всем требованиям законодательства.

Если вы, как собственник квартиры, откажетесь возвращать ее в исходный вид и не узаконите самовольные изменения, жилье могут изъять и продать на торгах. Собственник получит только часть суммы с продажи за вычетом расходов на устранение перепланировки. Звучит устрашающе, но по стране таких случаев немало.

Например, в Свердловской области собственники присоединили кладовку к кухне до того, как прошли до конца все согласования. Они снесли стену и не учли, что в ней был спрятан вентиляционный короб. В результате у соседей снизу пропала тяга в вентиляции, и они подали жалобу.

Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание восстановить вентиляционные каналы. Собственникам дали время, но они проигнорировали требование. В итоге квартиру принудительно продали с публичных торгов. А нового собственника обязали вернуть вентиляцию.

Изумительная история 22.06.17

Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств

Что вам делать сейчас

В вашем случае снова подать документы на перепланировку — это не лучший выход. Оснований для отказа нет, поэтому поданный вновь проект администрация обязана согласовать, если он соответствует всем нормам. Но у вас квартира уже не в исходном состоянии, поэтому от вас могут потребовать вернуть ее в прежний вид.

Лучше подать заявление на согласование самовольно выполненной перепланировки: раз уж о ней все равно стало известно, терять нечего. Потребуются все те же документы, что и для законной перепланировки.

Если вам откажутся согласовать самовольную перепланировку, обжалуйте отказ в суде. Следует подать административное исковое заявление в районный суд по вашему месту жительства или адресу администрации — как удобнее. На обжалование у вас будет три месяца со дня, когда узнаете об отказе. Пригодится план проектной организации. Еще дополнительно можно провести экспертизу, которая подтвердит, что ваши изменения в квартире не нарушают права соседей и не угрожают жизни и здоровью людей.

Например, в Новороссийске женщина сделала проект перепланировки и обратилась с заявлением в управление архитектуры и градостроительства муниципального образования. Управление ей отказало, уточнив, что женщина предварительно с ними ничего не согласовывала. Кроме того, в квартире раньше уже была перепланировка, поэтому все изменения можно узаконить только в судебном порядке.

Женщина обратилась с иском в суд, но ей отказали. Тогда она оспорила отказ в вышестоящих инстанциях и дошла до Верховного суда. Суд принял ее сторону и указал, что, когда собственник подает заявление о согласовании перепланировки, он должен получить или согласие, или отказ. Отказать могут только на основании тех пунктов, которые перечислены в статье 27 жилищного кодекса. Расширительному толкованию этот перечень не подлежит. Дело отправили на новое рассмотрение.

ст. 218, 219 КАС РФ

Кассационное определение ВС РФ от 28.02.2018 № 18-КГ17-281PDF, 719 КБ

Замену трубы тоже надо согласовать

Замена отрезка трубы — это переустройство жилого помещения. При переустройстве манипуляции касаются не стен и перекрытий, а инженерных сетей и оборудования.

Эти работы согласуются в том же порядке, что и перепланировка. Более того, стояк хотя и расположен в вашей квартире, но относится к общему имуществу дома и находится в ведении УК. Так что принимать решение о замене должно собрание собственников, а не вы единолично. А работы должен выполнять специалист УК.

/pereplan/

Как узаконить перепланировку в новостройке

Можно в суде попробовать взыскать с мастера убытки. Но сделать это будет не так просто, ведь вы сами нарушили множество требований, допустив его к работе.

Что важно знать, если уже начали перепланировку, но пропустили сроки

1. Перепланировку нужно делать по специальному проекту, с предварительным согласованием и приемкой работ, а также в оговоренные сроки. Тогда и узаконивать ничего не придется.
2. Подайте заново все документы и попытайтесь узаконить самовольную перепланировку. Главное, чтобы изменения были безопасными и не нарушали права жильцов дома.
3. Если сделали недопустимое, все придется восстановить за свой счет. Иначе можно лишиться квартиры.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Как узаконить перепланировку, если сделали ее или планируете

Повышение комфортабельности жилья достигается посредством перепланировки, однако процедура требует согласования с государственными структурами. Далеко не все изменения можно производить, а легализация самостоятельных перестроек возможна только через судебный орган путем подачи искового заявления с последующим разбирательством.

Что можно сделать в квартире и чего делать без согласования нельзя

Существуют определенные архитектурно-строительные нормативы, нарушение которых недопустимо вследствие угрозы разрушения здания или причинения ущерба соседям. Кажущееся идентичными гражданам увеличение кухонь, санузлов или балконов допускается в одних случаях и категорически запрещается в других. Запреты и ограничения по перепланировке представлены в таблице:

Желаемые атрибуты перепланировки	Разрешены	Запрещены
Объединение кухни и расположенной за перегородкой комнаты	При одновременном выполнении двух условий: оснащение кухни электроплитой; наличие проема с усилением в несущей конструкции.	При выявлении любого из факторов: наличие газовой плиты на кухне; полная ликвидация смежной перегородки, если она является несущей конструкцией.
Увеличение и перенос санузла	Расширение за счет площади коридора, если уровень пола ванной и туалета расположен ниже пола коридора на 3 см	Перенос в комнаты при наличии соседей на нижнем этаже с «сухой» зоной.
Модернизация балкона	Увеличение балкона за счет формирования арки шириной до одного метра.	Увеличение балкона за счет комнаты. Перенос или установка новых батарей на балконе.

Запреты базируются на нормах безопасности, а изменения не могут ухудшать условия жизни других граждан. Если в процессе реконструкции затрагивается общедомовая территория (как, например, при переносе входной двери), то согласовать перепланировку необходимо с соседями.

Как узаконить перепланировку, если она только в планах?

С 2013 года для запланированной перестройки визит в бюро технической инвентаризации не является обязательным.

Для перепланировки квартиры следует:

1. обратиться в проектную организацию. Подготовка проекта перепланировки требует предоставления следующих документальных приложений: выписки из ЕГРН; планов этажей сверху и снизу; техпаспорта квартиры; акта обследования вентиляции;

2. согласовать перепланировку в межведомственной комиссии. В администрацию следует представить: заявление унифицированной формы; проект утвержденной перепланировки, включающий план и техническое заключение проектантов; техпаспорт; правоподтверждающие и правоустанавливающие документы; согласие совладельцев, заверенное нотариусом; положительное решение собрания жильцов, если перепланировка касается общих владений. Коллегиальный орган может потребовать дополнительные согласования от: залогодержателя — например, кредитной организации, если жилье находится в ипотеке; пожарной инспекции, если проектной организацией не заключен договор с пожарниками; ответственного органа за охрану памятников, если дом является культурным наследием.

3. приступить к реконструкции: при наличии первичного положительного заключения межведомственной комиссии по перепланировке; при принятии положительного решения после устранения замечаний и повторного согласования проекта;

4. произвести переобмер жилого помещения после выполненной модернизации. Услуга предоставляется кадастровым инженером, составляющим технический план квартиры;

5. представить технический план наряду с сопутствующей документацией в межведомственную комиссию. Специалисты коллегиального органа: осуществляют проверку соответствия изменений конфигурации согласованному проекту посредством выезда на место; выдают акт ввода квартиры в эксплуатацию;

6. узаконить перепланировку путем внесения записи в ЕГРН. Поскольку физическая конфигурация квартиры изменилась, то изменения необходимо закрепить юридически в Росреестре, куда предоставляется скорректированный технический план.

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана?

Если реконструкция квартиры произведена самовольно, то узаконивание перепланировки через суд с дополнительными издержками на судебные разбирательства и с финансовыми санкциями — единственно возможное решение в данной ситуации. Алгоритм узаконивания заключается в следующих поэтапных действиях:

1. оповещение администрации о самовольно произведенной реконструкции;
2. подача искового заявления в судебную инстанцию;
3. сообщение об изменениях в бюро технической инвентаризации при принятии решения судом в пользу истца;
4. регистрация выполненной и узаконенной реконструкции в Росреестре.

Перед вынесением решения суд назначает техническую экспертизу. Специализированная комиссия оценит реконструированное жилье на соответствие установленным нормативам и даст заключение о том, возможно ли узаконить перепланировку.

Документы для узаконивания выполненной перепланировки

Для обращения в каждую инстанцию необходимо приложение пакета документации.

Для оповещения отдела архитектуры:	Для обращения в суд:
выписка из ЕГРН; техпаспорт; справка из СЭС; проект сделанной перепланировки.	исковое заявление; квитанция об оплате госпошлины; отказ госоргана в узаконивании.

На основании положительного решения органа правосудия собственник посещает бюро технической инвентаризации, обновляет техпаспорт, вносит изменения в кадастровый учет и получает новую выписку из ЕГРН.

Стоимость узаконивания

Процесс перепланировки влечет сопутствующие затраты, включающие:

• стоимость проекта;
• оформление нового кадастрового паспорта и техпаспорта;
• судебные издержки;
• посреднические услуги по узакониванию перепланировки.

Точный расчет расходов по перепланировке определяется степенью сложности и зависит от несанкционированного осуществления или планирования, исключающего судебное разбирательство и расходы по процессу в суде.

Наказание за незаконную перепланировку

Самовольная реконструкция не проходит безнаказанно и грозит владельцу квартиры:

• привлечением к административной ответственности в виде штрафной санкции;
• возвратом помещения в исходное положение за счет собственных источников финансирования;
• изъятием недвижимости и реализации с публичных торгов при отказе владельца от обратной реконструкции.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

Причинами отказа узаконить перепланировку и выдать соответствующий акт может быть нарушение норм жилищного законодательства (ст. 27 ЖК РФ), включая:

• представление неполного пакета документов, являющихся обязательными;
• выявление расхождений между проектом и фактической перестройкой;
• несоответствие модернизации требованиям нормативных документов (ГОСТ, СНиП и т. д.)

Решение об отказе в обязательном порядке должно содержать основания со ссылкой на конкретную норму закона, нарушенную собственником квартиры.

Согласование и узаконивание — обязательный этап, успешно пройти который помогут высококвалифицированные юристы филиала «Калининградской областной коллегии адвокатов» по Московскому району, имеющего полувековой опыт работы в сфере юриспруденции. Обращайтесь — первая консультация бесплатная.

Hampton Redevelopment and HA, VA

Ниже вы найдете часто задаваемые вопросы, разбитые на разные категории. Щелкните или коснитесь вопроса, чтобы увидеть ответ.

Главный офис: с понедельника по четверг с 8:00 до 16:30, кроме праздничных дней. Мы закрыты по пятницам. Наш жилищный офис расположен по адресу: South Armisted Avenue, 1. Время работы: с понедельника по четверг с 8:00 до 16:30, кроме праздников. ЖЭК закрыт по пятницам. Адреса и телефоны других офисов можно найти на странице Местоположения .

Да, чтобы претендовать на должность в HRHA, соискатель должен подать заполненное заявление о приеме на работу в HRHA. Резюме не является обязательным. Мы не можем принять заявление о приеме на работу от города Хэмптон.

Из-за большого количества заявок, которые мы получаем при каждом открытии, мы изначально связываемся только с теми кандидатами, с которыми хотели бы провести собеседование. Процесс собеседования может занять несколько недель. Мы стараемся уведомить всех заявителей, которые не прошли собеседование, об их статусе после того, как мы завершим наш процесс собеседования.

Это средство, с помощью которого HUD способствует местному экономическому развитию, улучшению экономики района и индивидуальной самодостаточности. Раздел 3 является правовой основой для предоставления рабочих мест жителям и заключения контрактов с предприятиями в районах, получающих определенные виды финансовой помощи HUD. Подробнее читайте здесь

Вам следует позвонить в пункт проката, чтобы отправить заказ на работу. В нерабочее время на номер отвечает автоответчик, который записывает детали заказа на работу. В случае возникновения чрезвычайной ситуации, технический специалист будет отправлен в ближайшее время. Обратите внимание, что взимается плата в размере 102,50 долларов США, если технический специалист отправляется в нерабочее время в связи с событием, которое не является чрезвычайным.

Да, открыта очередь на получение государственного жилья в Лэнгли-Виллидж (для пожилых людей) и в Северном Фебусе; все размеры спальни. Однако семья не выбирает размер спальни, в которой они будут размещены. Состав семьи заявителей определяет размер спальни, которая будет закреплена за заявителем.

Нет, вы должны заполнить отдельное заявление на восьмой раздел.

Вы получите письмо по почте, как только ваше имя будет внесено в список ожидания. Все заявки помещаются в список ожидания в порядке их поступления в соответствии с датой и временем получения, а также в зависимости от возможности подачи заявки на местное предпочтение. Этот вопрос будет задан в приложении.

Время ожидания будет зависеть от даты и времени получения вашего заявления, местных предпочтений, сообщества, количества заявителей в списке ожидания и количества вакансий для определенного размера спальни. Основываясь на текущем статусе нашего списка ожидания, мы оцениваем период ожидания от 2 до 48 месяцев.

К сожалению, мы не предоставляем номера заявителям. Ваша заявка помещается в список ожидания в порядке поступления. Мы можем только проверить дату и время получения заявки, а также определить, имеете ли вы право на предпочтение на основе предоставленной информации.

Нет, мы должны следовать нашей Политике приема и продления пребывания, а также федеральным правилам при приеме заявлений и управлении списком ожидания. Все заявки проходят одинаковую процедуру и ждут своей очереди в списке ожидания. Другие агентства, которые могут помочь, прилагаются.

Вы получите письмо с приглашением на собеседование для обновления вашего заявления на получение государственного жилья. На собеседовании мы соберем от вас информацию, чтобы определить ваше право на участие в нашей программе. При первом назначении квартиры не сдаются. Если будет определено, что вы имеете право на участие в программе, с вами свяжутся и сделают предложение о покупке квартиры в муниципальном жилом комплексе, в котором вы проходили собеседование.

Не обязательно, вы могли отправить свои заявки одновременно, но вы не можете знать, в каком порядке они были получены. Мы получаем заявки каждый день, и даже если вы отправили заявку по почте в одно и то же время, ваш семейный статус может отличаться, как и ваше заявление о местных предпочтениях, а также ваше место в списке ожидания. Количество вызванных семей зависит от наличия вакансий в каждом сообществе государственного жилья и требований к целевому доходу.

Пожалуйста, звоните по номеру 757-727-1051 по вопросам, касающимся North Phoebus, или по номеру 757-727-1106 по телефону Langley Village. Оставляйте свои вопросы по телефону системы. Пожалуйста, назовите свое имя, номер телефона и вопрос, на который вы хотели бы получить ответ, и четко говорите по телефону. На ваше телефонное сообщение ответят в порядке поступления. Из-за большого количества телефонных звонков вы можете не получить звонок в тот же день, но ваш звонок будет переадресован, пожалуйста, наберитесь терпения.

Нет, лист ожидания закрыт, заявки не принимаем. Всякий раз, когда лист ожидания снова открывается, в местном разделе Daily Press и New Journal and Guide появляется реклама.

Нет, вы должны заполнить отдельное заявление на получение государственного жилья. У нас есть заявки на получение государственного жилья с цветовой кодировкой, и теперь они синие.

Не обязательно, вы могли отправить свои заявки по почте в одно и то же время, но это не значит, что они пришли сюда в одно и то же время. Каждая заявка была отмечена датой и временем в порядке поступления. Минуты и даже секунды могут иметь значение во времени. Сотни заявок поступали каждый день, когда лист ожидания был открыт. Мы получили около 5000 заявок.

Срок ожидания определяется датой и временем получения вашего заявления, количеством кандидатов в списке ожидания, суммой доступных средств и необходимостью целевого дохода. Основываясь на текущем статусе нашего списка ожидания, мы оцениваем время ожидания от 2 месяцев до 5 лет.

Таргетирование дохода является требованием HUD, согласно которому Жилищные органы должны обслуживать 75% новых поступлений из таблиц предельно низких доходов. Если Жилищное управление не выполнило это требование, оно должно пропустить заявителей с более высокими доходами.

К сожалению, нет, мы должны соблюдать федеральные правила и наш Административный план при приеме заявлений и управлении списком ожидания. Все заявки проходят одинаковую процедуру и ждут своей очереди в списке ожидания. Другие агентства, которые могут оказать помощь, перечислены ниже.

Вы получите письмо с расписанием посещения собеседования. На собеседовании вы подтвердите общий доход вашей семьи, активы, состав семьи, расходы на уход за детьми и, возможно, медицинские расходы. Если будет определено, что вы соответствуете требованиям, вам будет назначено посещение брифинга для ознакомления с правилами программы, и если вся информация останется прежней, вы получите ваучер на выбор жилья по Программе 8.

• Наш процесс занимает 60-90 дней.
• Вы должны направить домовладельцу надлежащее письменное уведомление об освобождении. Пожалуйста, попросите арендодателя подписать уведомление об освобождении.
• Вы должны пройти повторную сертификацию, прежде чем сможете получить ваучер и пакет документов на переезд.
• Ваучер будет выдан только на 60 дней.
• Вы должны быть одобрены арендодателем и заполнить информационный пакет (включая RFTA), прежде чем будет определено, доступна ли арендная плата в соответствии с правилом 40%.
• Если вы имеете право на устройство, коммунальные услуги должны быть включены, и проверка будет запланирована.
• Квартира должна пройти осмотр перед тем, как вы въедете.
• Помощь по разделу 8 не начнется до 1-го числа месяца, следующего за пройденной проверкой.

Квартиру не нужно осматривать до проверки арендатора. Помещение должно быть осмотрено и передано до того, как арендатор вступит во владение или начнет субсидирование.

Арендатор несет ответственность за весь залог.

После того, как пакет документов о переезде будет завершен и получен Жилищным управлением, инспектор свяжется с вами и назначит проверку в течение от одного до 10 рабочих дней.

Нет. Арендная плата может превышать стандарты оплаты, но должна быть одобрена инспектором HRHA. Арендатор не должен платить арендодателю дополнительные деньги из своего кармана без одобрения HRHA.

Если арендатор нарушает договор аренды, арендодатель должен обращаться с этим арендатором так же, как с любым несубсидируемым арендатором. Единственная разница в процессе выселения заключается в том, что арендодатель должен отправить копии всех юридических уведомлений в HRHA.

Арендатор несет ответственность за все убытки.

Перепланировка и защита арендаторов – Альянс арендаторов

Экономика перепланировки меняется. Кодекс зонирования города в прошлом сдерживал снос и реконструкцию многоквартирных домов. Плотность жилых домов была ограниченной, высота зданий в большинстве районов не превышала трех этажей, а стоимость необходимой парковки во дворе делала мелкомасштабную реконструкцию менее практичной. Сакраменто изменил правила игры: новые законы, новые стимулы и новые ограничения на местный контроль делают реконструкцию возможной. В перекрестье: домохозяйства со стабилизированной арендной платой.

Грядущая волна перепланировки многоквартирных домов

Когда сдаваемая в аренду недвижимость перестраивается или преобразуется в кондоминиумы, перемещенным домохозяйствам со стабилизированной арендной платой будет трудно найти, а тем более позволить себе новое жилье в городе. Некоторые не смогут остаться в Беверли-Хиллз, а некоторые переедут далеко за пределы региона.

В то время как домохозяйства сталкиваются с перемещением и разрушениями, застройщик может воспользоваться государственными и местными стимулами для развития, чтобы реализовать проект, который намного больше, чем тот, который можно было построить всего несколько лет назад. Скоро мы увидим здания высотой в шесть этажей и вырастем в наших многоквартирных домах. Это не теоретически; Мэрия уже укомплектована в ожидании.

Саут-Мейпл-Драйв — ранний признак того, чего ожидать. Предлагаемый для трех смежных участков на юго-западном углу Шарлевиля (149–159 Саут-Мейпл) предлагается шестиэтажная застройка, которая будет совершенно не характерна для района. В этих трех малоэтажных домах на протяжении многих десятилетий проживало 13 семей. Они иллюстрируют лучшее из нашей многосемейной истории. На их место предлагается 29 единиц жилья, 6 из которых относятся к категории «доступных».

149-159 объектов недвижимости South Maple сегодня – дом для арендаторов со стабильной арендной платой. 149-159 S Maple завтра: роскошные кондоминиумы и три «доступных» арендных платы половинного размера.

Что на повестке дня Совета?

Член Совета Джон Мириш попросил, чтобы защита жильцов была включена в повестку дня Совета для обсуждения. Но в отчете персонала от 13 декабря 2022 года не уделяется должного внимания защите арендаторов. На последней странице отчета персонала есть всего пять кратких пунктов, которые выделяют варианты:

• Пересмотреть сборы за переселение для всех перемещенных арендаторов;
• Пересмотр платы за переселение для пожилых людей, инвалидов и семей с детьми в школах Беверли-Хиллз;
• Требовать, чтобы владелец предоставлял каждому перемещенному домохозяйству/квартиросъемщику услуги по переселению с помощью консультанта по услугам переселения за счет владельца;
• Требовать, чтобы часть или вся плата за переезд была доступна арендатору в течение 15 дней с момента вручения письменного Уведомления о расторжении договора аренды;
• Анализ [так в оригинале] существующих правил SB 330, чтобы определить, может ли город требовать дополнительных мер защиты арендаторов в соответствии с законодательством штата.

Разве члены совета не должны говорить о таблице сборов за переселение? Достаточно ли платы за переселение, чтобы помочь съемному домохозяйству найти новое жилье на этом рынке аренды? Этот вопрос не задается, и текущая таблица сборов города не включена в отчет персонала.

Мы уже были здесь: информационный отчет представлен Совету без плана действий. Ничего конкретного из обсуждения не выходит. Будет ли это обсуждение чем-то другим? Снова и снова мэрия занижает наши ожидания.

Мэрия не отвечает на SB 330

Пункт № 5 должен был стать ключевой возможностью. Город мог бы опередить грядущее переселение, приняв местные правила в ответ на SB 330. Этот закон поощрял перепланировку. Он был подписан губернатором почти четыре года назад. Фактически, наш городской совет получил подробный отчет персонала SB 330 в 2019 году. Название? Рассмотрение доступных вариантов, связанных с законопроектом Сената № 330.

В этом отчете персонала за 2019 год определены три возможности для принятия Советом мер по расширению защиты арендаторов.

1) Требовать перепланировку для обеспечения определенного минимального процента доступных квартир. Повышение доли доступных квартир, ограниченных в правах, безусловно, затормозит реконструкцию. Это могло быть сделано с немедленным вступлением в силу срочным постановлением, если бы по крайней мере четыре члена совета согласились.

Члены Совета знают, как это работает, потому что они выбрали этот путь, когда законодательный орган принял SB 9. Этот закон позволяет застройщику купить участок на одну семью и разделить его пополам, чтобы построить дом на каждой половине участка. Членам совета не нравилось, что застройщики скупают участки в их районе, чтобы построить дополнительное жилье.

Итак, Совет принял временное срочное постановление. Когда участок делится в соответствии с SB 9, по крайней мере, одна из жилых единиц должна быть доступным жильем, ограниченным законом. Это была «таблетка яда», призванная отговорить застройщиков от использования SB 9 для строительства дополнительного жилья в районах на одну семью. Однако Совет не видел срочности в прекращении строительства нового жилья в многоквартирных домах. (Недавно срочное постановление SB 9 было продлено во второй раз.)

2) Требовать, чтобы ВСЕ арендные единицы, требуемые в соответствии с SB 330, были малообеспеченными. В СБ 330 сказано, что узлы, утраченные при перепланировке, подлежат замене. Однако закон штата гласит, что только единицы, занятые домохозяйствами с низким доходом, должны быть заменены доступным жильем. В отчете персонала за 2019 год указывалось, что город может распространить это требование на все квартиры, снесенные для реконструкции, независимо от дохода домохозяйства. Но мэрия и в этом случае не предприняла никаких действий.

3) Просмотрите и определите исторические многоквартирные дома. SB 330 освобождает от поощрения за реконструкцию недвижимость, которая считается исторически значимой. Это означает, что если многоквартирный дом потенциально имеет право на включение в местные исторические регистры штата или или если этот объект входит в состав многоквартирного исторического района, на этот участок не распространяются льготы SB 330. На самом деле город предварительно определил многочисленные многоквартирные исторические районы еще 20 лет назад.

В отчете персонала SB 330 за 2019 г. говорится о срочности использования этой возможности. «Для достижения наибольшего эффекта обозначение (я) должно произойти до 1 января 2020 года». Но городской совет не предпринял никаких действий; Совет никогда не проводил необходимых собраний для определения даже отдельных многоквартирных исторических районов в Беверли-Хиллз.

Многие упущенные возможности по сохранению многоквартирных домов

У Беверли-Хиллз двойственное отношение к сохранению исторического наследия. Несколько трофейных объектов получили местное обозначение, но это только потому, что владелец собственности выбрал вариант, чтобы воспользоваться льготами на развитие или получить налоговые льготы. (В местном реестре значатся три многоквартирных жилых дома, на которые распространяются налоговые льготы, связанные с сохранением.)

Городские власти гораздо меньше заинтересованы в сохранении исторических памятников в качестве инструмента для активного сохранения тех объектов, которые заслуживают сохранения. Например, Департамент общественного развития уже несколько лет приостанавливает завершение неполного обследования исторических ресурсов города. Это 20-летнее исследование выявило несколько подходящих многоквартирных жилых домов и обнаружило, что многие другие могут внести свой вклад в сохранение исторического района.

После нескольких лет давления мэрия неохотно согласилась закончить это обследование. Циник мог бы сказать, что руководители Департамента общественного развития выжидали. Не слишком ли поздно воспользоваться возможностью сохранения исторического наследия многоквартирных домов, которая была предложена в 2019 году?отчет персонала?

Город также имеет двойственное отношение к доступному жилью. На самом деле город долгое время относился к нему враждебно, о чем свидетельствуют очень немногие доступные по цене объекты, построенные в городе за последние четыре десятилетия. Но штат требует, чтобы город принял это — назовите это свадьбой с дробовиком! — так посчитала это мэрия.

Член совета Джон Мириш в прошлом году настаивал на том, чтобы в любом новом жилом комплексе было как минимум 20% доступных квартир, ограниченных законом. Это то, что требуется большинству наших муниципальных соседей. Городской совет согласился только на 10%.

Почти каждый рыночный элитный жилой комплекс в Беверли-Хиллз за последнее десятилетие не требовал абсолютно доступной квартиры. The Friars Club, One Beverly Project, Wilshire and Maple Project и 462 South Rexford — все это проекты роскошных кондоминиумов, и ни один из них не включает доступную квартиру. Городской доверительный фонд доступного жилья хромает на уровне 1,4 млн долларов, хотя этого достаточно, чтобы построить даже две единицы жилья для малоимущих.

Наш взгляд

Вы можете видеть, куда пойдет эта встреча. Благодаря члену Совета Миришу у нас есть возможность хотя бы поговорить о том, как город может защитить нынешних арендаторов от грядущей волны застройки. Но получится ли что-нибудь с этим Советом? До настоящего времени городской совет только проявлял интерес к размещению нового жилья к югу от бульвара Санта-Моника, где четыре из пяти членов совета не живет .