с чего начать и какие документы нужны

Потребность в изменении планировки жилплощади возникает в нашей жизни нечасто, поэтому неудивительно, что не всем известны подводные камни, способы проведения и особенности этой процедуры.

Помимо чисто организационных моментов и методологии проведения работ имеет место такой важный аспект, как официальное оформление вносимых изменений. В рамках данной статьи поговорим о том, для чего необходимо узаконить перепланировку, расскажем – когда необходимо получать разрешение на проведение работ, и когда делать этого не нужно. Кроме того, мы опишем конкретные шаги, которые нужно предпринять для оформления перепланировки квартиры и с чего начать этот процесс.

Оформление изменений: для чего это нужно

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ. То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа. Соответственно, поэтому продать квартиру с незарегистрированной перепланировкой довольно проблематично, и текущий собственник при желании, например, переехать, волей-неволей вынужден решать эту проблему. 

Оформление изменений внутренней конфигурации квартиры является необходимостью сразу по нескольким причинам:

Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей

(например, разрушение несущих конструкций);

Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании.

Официального согласования не требуют следующие виды работ:

• Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;

• Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;

• Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

Если же запланированные ремонтные работы затрагивают несущие стены, перекрытия и перегородок, владельцу квартиры необходимо заручиться разрешением городских властей, а после проведения работ ввести инициировать процедуру ввода жилья в эксплуатацию, оформить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение — подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

1. Создание проекта

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев (с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

Желательно учитывать следующие рекомендации:

• Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
• Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
• Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

• Отдел государственного пожарного надзора;
• Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
• Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

• узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
• если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

3. Повторный осмотр жилплощади после ремонта и ввод жилплощади в эксплуатацию

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту. Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания. Затем, на основании этого акта, разрешения, проекта и проведенных после перепланировки замеров, в БТИ изготавливают новый технический план. Этот документ следует предоставить в Росреестр для регистрации соответствующих модификаций.

На данном этапе могут возникнуть некоторые сложности:

• комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
• необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

4. Внесение изменений в сведения ЕГРН

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Заключение. Важность легального оформления перепланировки

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры — гарантия безопасности всех жильцов дома.

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции. Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной. Такой путь не является противозаконным, однако чреват серьезными рисками как для хозяев квартиры, в которой была осуществлена перепланировка, так и для их соседей.

Игорь Василенко

novostroev.ru

«С чего начинать перепланировку квартиры?» – Яндекс.Знатоки

Здравствуйте!

Согласование перепланировки – сложный и долгий процесс, включающий в себя множество этапов, которые с каждым годом только усложняются. Вот основные этапы перепланировки

1. Во-первых, необходимо разработать Проект перепланировки и Техническое заключение.

Техническое заключение – это документ по обследованию объекта, инженерных конструкций. Главная цель создания технического заключения – определить, возможна ли такая перепланировка в квартире, есть ли в ней какие-либо особенности, аварийные участки, которые не позволят выполнить работы или потребуют дополнительных работ по восстановлению. Подробное техническое заключение особенно необходимо в старых домах. Также обследование носит серьезный характер, если в новых домах затрагиваются несущие конструкции – проемы в несущих стенах, когда может потребоваться вскрытие каких-либо элементов. Это уже, по сути, начала согласования. В новых домах обследование и создание технического заключения без затрагивания несущих стен обычно носит довольно формальный характер.

Также важно заметить, что инженер кроме указания информации о состоянии дома, обязательно делает выводы о возможности перепланировки. И они являются основополагающими для инженера, который будет разрабатывать проект перепланировки. К слову, это может быть как один человек, так и два разных специалиста.

2. Подача Проекта перепланировки и Технического заключения через МФЦ в Жилинспекцию.

Подача документов в Жилинспекцию через МФЦ – бесплатная процедура. Получить ее можно либо самостоятельно, либо в комплексе услуг компании, ведущей согласование перепланировки. После подачи заявления мы ждем от Жилинспекции ответ в течение 1- 1,5 месяцев. Причем ответ может быть совершенно разный: либо это 1) решение о согласовании перепланировки, либо 2) отказ в проведение перепланировки.

Дальше в зависимости от ответа, у нас два пути действий:

· Если мы являемся счастливыми обладателями разрешения, то наша перепланировка согласована, и у нас есть 1 год на проведение ремонтных работ. В течение этого года мы выполняем работы. Важно, что если ремонтные работы не выполнены в течение года, то разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово на полгода.

· При отказе в перепланировке мы можем вернуться к проектировщику и поменять проектное решение, либо мы можем исправить проект, так как в отказе четко прописано, что не так. И, исправив ошибки, мы можем заново подать заявление в Жилинспекцию и ждать новый ответ.

3. Оформление акта о завершенном переустройстве жилищной инспекцией.

Второе обращение в Жилинспекцию – это приемка квартиры, результатом которой при принятии квартиры является выдача акта о завершенном переустройстве. Самое печальное на этом этапе, что в случае непринятия квартиры, нам необходимо запускать весь процесс заново. На этом настаивает Жилинспекция. В редких случаях она идет навстречу и разрешает внести изменения в проект, но это действительно очень редкие случаи.

span>Дальше в зависимости от ответа, у нас два пути действий:

· Если мы являемся счастливыми обладателями разрешения, то наша перепланировка согласована, и у нас есть 1 год на проведение ремонтных работ. В течение этого года мы выполняем работы. Важно, что если ремонтные работы не выполнены в течение года, то разрешение утрачивает силу. Продлить его можно только одноразово на полгода.

Здесь разбираемся во всех тонкостях этапов перепланировки: http://zhilex.ru/stati/pereplanirovka-kvartiry-v-2019-godu.html

yandex.ru

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020- Разбор.

Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, а особенности этого процесса для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как сделать перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п. 2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

• оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
• нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
• простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
• письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу. В результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

Либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой поэтажный план на квартиру приведён на фотов примере №1.

Либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой план приведён в примере №2.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.

Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом,берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле). Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.

1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше в соответствии с п.2.2.8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

resog.ru

Как оформить (узаконить) перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге

Собираетесь делать в квартире перепланировку и размышляете, с чего начать и какие нужны для этого разрешения? А может быть, у вас уже выполнена перепланировка, и вам надо ее узаконить?

Как оформить перепланировку квартиры и как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге — обо всем этом вы узнаете, прочитав данную статью.

Как оформить перепланировку квартиры

Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры. С необходимостью оформить перепланировку сталкиваются многие жильцы. В идеале, все должно оформляться предварительно. Но что же делать, если жилплощадь с неоформленной перепланировкой досталась вам по наследству? А может, по незнанию, вы сами начали перепланировывать жилье в процессе ремонта, и лишь постфактум стали выяснять: как зарегистрировать перепланировку квартиры?

Зачем согласовывать перепланировку

Во всех случаях, когда ремонтные работы могут повлиять на общую безопасность жильцов, требуется разрешение на перепланировку. Узаконивание перепланировки нужно также для подтверждения того, что в ходе строительных работ жилищные условия не ухудшились.

Важно помнить!
Незаконная перепланировка может привести к обрушениям и даже гибели людей. Особенно это касается самовольных перепланировок помещений на первом этаже здания.

Виды перепланировки

Перепланировки бывают простые и сложные.

1. Простая перепланировка.

Совершаются малозначительные изменения, вследствие которых нагрузка на перекрытия не изменяется. 

Примеры: обустройство или заделка дверных проемов, возведение дополнительных перегородок и т. д.

2. Сложная.

Производится серьезная реконструкция квартиры.

Примеры: объединение нескольких квартир, установка дополнительной системы вентиляции и т. д.

Косметический ремонт, установка встроенных шкафов и мелкие ремонтные работы к перепланировкам не относятся, и согласовывать их не стоит.

Узаконить можно следующие виды перепланировки:

1. Снос или возведение новых стен и перегородок.
2. Расширение или перенос дверных и оконных проемов.
3. Увеличение жилой площади квартиры за счет кладовой.
4. Переделка кухни, кладовой и прочих вспомогательных помещений.
5. Перенос сантехнического оборудования и коммуникаций.
6. Установка кондиционеров на фасаде здания.
7. Остекление балконов и лоджий.
8. Замена газовой плиты на электрическую и т. д.

Чаще всего жильцы объединяют кухню и прилегающую к ней комнату в просторную столовую, а также расширяют санузлы.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

В том случае, если собственник совершил самовольную перепланировку, рано или поздно он задается вопросом: как узаконить перепланировку в квартире?

Тема эта становится особо актуальна, если квартиру нужно приватизировать, продавать, дарить или передавать банку под залог

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Если существует самовольная перепланировка квартиры, и вы не знаете, как узаконить ее, в 2017 году в СПб нужно собрать пакет документов и обратиться в архитектурный отдел районной администрации.

Документы для получения разрешения на перепланировку:

1. Заявление, написанное в соответствии с установленной формой.
2. Документ о праве собственности (с 2017 года — выписка из ЕГРН).
3. Технический паспорт на квартиру из БТИ (полученный не более трех лет назад).
4. Кадастровый паспорт
5. Заключения Санэпидемнадзора и Госпожарнадзора.
6. Согласие на перепланировку от всех совершеннолетних собственников.
7. Проект перепланировки, выполненной специализированной организацией (в двух экземплярах)
8. Заключение от эксперта о технической возможности осуществления перепланировки.
9. Разрешение надзорных органов по охране архитектурных памятников (В том случае, если дом, в котором находится квартира, является архитектурной или исторической ценностью)

Далее, в установленном законом порядке, вы обращаетесь в районный суд с целью узаконить перепланировку.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд

Вы предоставляете в суд указанные выше документы, суд обязует вас пройти строительно-техническую экспертизу, в ходе которой проверяется соблюдение санитарных, пожарных и строительных норм. Если нарушения отсутствуют, инспектор подписывает акт о выполненной перепланировке. С этим документом вы отправляетесь в БТИ.

Если перепланировка нарушает строительные нормы, то суд ее не согласует и потребует привести квартиру в первоначальное состояние.

В любом случае, за несанкционированную перепланировку вам придется заплатить штраф.

Как оформить перепланировку квартиры в БТИ

БТИ – расшифровывается, как Бюро Технической инвентаризации. Понятие «согласовать перепланировку в БТИ» не совсем верно, т. к. у этой организации нет соответствующих полномочий на какие-либо согласования. Задача БТИ состоит в том, чтобы выдать вам новый технический паспорт согласно акту о выполненной перепланировке.

Далее нужно обратиться в Кадастровую палату или МФЦ и предоставить туда следующие документы:

1. Заявление о внесении изменений в кадастровый учет.
2. Решение суда.
3. Новый технический паспорт.
4. Заключение СЭС.

После осмотра специалистом квартиры с перепланировкой, вносятся изменения в кадастровый учет, и вы получаете новый кадастровый паспорт.

Если размеры жилой площади были изменены, то нужно зарегистрировать изменения в УФРС (Регистрационной палате).

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Всем желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, необходимо помнить, что от будущего собственника могут потребовать вернуть квартиру в исходный вид, что стоит немалых денег. Поэтому при продаже такой квартиры должна предоставляться существенная скидка.

Покупатель, в свою очередь, должен тщательно обдумать все плюсы и минусы подобной сделки, ведь неузаконенная перепланировка – это серьезная «головная боль» для собственника квартиры. Большинство покупателей все же предпочтут купить жилье, в котором все оформлено по закону.

Дабы избежать возможных проблем, продавцу лучше самому узаконить самовольную перепланировку.

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Если собственник – человек законопослушный, то перед тем, как сделать перепланировку в квартире, он сначала выяснит, как получить разрешение на перепланировку квартиры.

Существенным плюсом является то, что в суд в данной ситуации обращаться не нужно.

Как согласовать перепланировку квартиры

Вы можете обратиться в специализированную фирму, специалисты которой вам подскажут, как правильно произвести оформление переустройства планировки квартиры. Если же вы – человек самостоятельный, то можете своими силами добиться узаконения будущей перепланировки.

Рассмотрим, что для этого нужно сделать:

1. Подготовить пакет соответствующих документов.
2. Обратиться в архитектурный отдел районной администрации.
3. В случае положительного вердикта, квартиру посетят сотрудники жилищной инспекции, чтобы утвердить перепланировку.
4. После того, как перепланировка сделана, и все работы завершены, нужно обратиться в БТИ, специалист сделает замеры, и вам выдадут новый технический паспорт.
5. Затем вносятся изменения в кадастровый учет в Кадастровой Палате.
6. При изменении жилой площади нужно зарегистрировать их в УФРС (Регистрационной палате).

После этого вы получаете новый документ о праве собственности.

www.6543210.ru

как получить разрешение, пошаговая инструкция

Ответ: Однозначно, без знания всех задуманных вами перестроений ответить сложно. Мы опишем все возможные варианты, а вы выберете подходящий для вас.

Сначала скажем: при перепланировке обязательно требуется согласование в местных органах власти. Однако измена конфигурации квартиры может пройти по двум путям:

• Без создания нового проекта.
• С проектом.

Какие изменения в квартире требуют согласования

Проект не понадобится, если проводятся следующие изменения:

• Демонтируются не несущие перегородки.
• Монтируются перегородки из легких материалов, не утяжеляющие конструкцию дома.
• Жилплощадь в результате перестройки не увеличивается, не производятся работы по объединению помещений.
• Не затрагивается жилплощадь других жителей дома и помещения общего пользования.

Проект нужен, если проводятся работы:

• Монтируются, демонтируются дверные или оконные проемы.
• Переносится санитарно-техническое оборудование, при этом возрастает нагрузка на систему водо- и электроснабжения.
• Газовая плита меняется на электрическую.
• Переносится санузел.
• Монтируются новые перегородки.

Какие изменения запрещены

Из практики выведено, что есть некий перечень изменений, которые с большой вероятностью согласовать не удастся, а именно:

• Если ухудшаются условия проживания.
• Наносится ущерб конструкции жилья и есть угроза безопасности проживающих в нем людей.
• Вентиляционная система сужается или вообще ликвидируется.
• Монтируются тяжелые перегородки, что влечет опасное увеличению нагрузки на остов дома.
• Кухню с газовой плитой объединяют с жилым помещением.
• Наносится урон внешнему виду дома.
• Балкон или лоджия совмещаются с жилым помещением.
• Отопление продлевается на лоджию или балкон.
• Устанавливается система теплого пола с подключением к общей системе теплоснабжению дома.

Когда чиновники увидят в поданных на согласование документах изменения из второго блока, они неминуемо откажут в реализации такой перепланировки. Если изменения уже произведены, то возникнет вообще неловкая ситуация. Дело в том, что новые согласования можно будет производить не ранее чем через 3 месяца, а если впереди продажа с оговоренными перестройками, так и вообще не миновать проблем.

Помимо этого, владельца могут оштрафовать на основании акта контрольных органов или вызвать в суд по иску от соседей по дому.

Как получить разрешение на перепланировку

Из вышесказанного следует вывод: согласовывать перепланировку надлежит до начала работ, а не после. Какие проблемы будут если перепланировка уже сделана, но не согласована.

Укажем, в какой последовательности и что надо делать, чтобы получить нужную санкцию на работы.

Этап 1

Обращение в БТИ. В этом учреждении собрана, постоянно пополняется и меняется база данных по размерам всей недвижимости в РФ. Здесь выдается заключение о состоянии задания на текущий момент. С помощью этого документа проводится анализ, насколько возможна перепланировка. Помимо этого заявитель приобретет поэтажный план, который потребуется при формировании проекта.

Этап 2  

Посещение департамента по капремонту Администрации города, района. Этот орган может иметь иное название, но владельцу от него надо одно: получить заключение, основанное на документе из БТИ.

Этап 3

Обращение в орган пожарного надзора и СЭС. Они ознакомятся с заключением из департамента администрации, с планами собственника и выдадут свои разрешения. Игнорировать эти инстанции очень опасно, поскольку это чревато штрафами, а иногда и вообще запретом на перестройку.

Этап 4

На заключительном этапе надо будет обратиться в отдел архитектуры местной администрации и жилинспекцию. Они выносят окончательный вердикт по возможности перепланировки. Как правило, если все предыдущие инстанции не имели претензий, то здесь все проходит гладко.

Какие документы нужны

Список документов, которые надлежит иметь для оформления разрешения таков:

• Личный паспорт владельца квартиры (плюс одна копия).
• Документ, подтверждающий право владения помещением (свидетельство или иной).
• Поэтажный план дома.
• Проект или эскиз намечаемых изменений в планировке квартиры. К нему следует приложить договор на проведение работ с подрядчиком. Затруднения могут возникнуть, если перепланировка намечается к проведению собственными силами. Лучше, все-таки, запастись договорами с квалифицированными строителями.
• Выписка из домой книги, оформляемая в управляющей компании.
• Техническое заключение БТИ.
• Оформленное в письменном виде согласие на перепланировку других собственников квартиры.
• Документ, подтверждающий отсутствие долгов по «коммуналке». Обычно это выписка из лицевого счета (он может и не потребоваться, но лучше иметь под рукой).
• Платежные документы, подтверждающие внесение денег за оформление заключения или разрешения. Если эта услуга бесплатная этот документ не требуется.

Посмотрите как оформлено разрешение на перепланировку

На документе, дающем право собственнику начать перепланировку квартиры должны наличествовать следующие сведения и реквизиты:

• Кто выдал документ.
• Текст документа.
• Дата оформления.
• Срок действия.
• Подпись уполномоченного.
• Печать учреждения.

В тексте документа могут присутствовать рекомендации по коррекции проекта. В случае отказа следует проанализировать список претензий и постараться устранить их. На это дается 3 месяца. Если заявитель не согласен с вынесенным отрицательным решением, он вправе обратиться в суд с опротестованием действия того или иного органа.

Итоги

Разрешение на перепланировку надо оформить. В противном случае могут возникнуть проблемы в будущем, когда придется продавать квартиру, а техпаспорт будет старый. Сделка может сорваться или придется платить большие деньги за коррекцию правоустанавливающих документов. Получить разрешение на перепланировку не так уж и сложно – надо лишь подготовить качественный план (эскиз), запастись терпением и скрупулезно обойти все положенные инстанции.

legalfaq.ru

Согласование перепланировки в новостройке при отсутствии плана БТИ

При сдаче жилого дома в эксплуатацию необходимо проводить его техническую инвентаризацию с учетом всех расположенных помещений. Это позволяет получить достоверные сведения об объекте недвижимости. По результатам обмеров составляются: технический паспорт здания, а также поэтажные планы и экспликации на конкретные квартиры.

Чаще других организаций инвентаризацию объектов капитального строительства проводит БТИ. Но поскольку ее инициатором выступает застройщик многоквартирного дома, то он может выбрать для проведения обмеров здания и другую организацию. 

Именно так поступают в последнее время многие застройщики жилых домов в Москве. В целях экономии денежных средств они поручают проведение первичной инвентаризации новостроек не государственному БТИ, а какой-либо сторонней организации или кадастровому инженеру. 

После проведения обследования дома ими составляется необходимая документация, которая содержит характеристики строения и входящих в его состав помещений. В свою очередь, застройщик полученные сведения обязан передать дальше, в БТИ, в архивах которого должна храниться техническая информация обо всех объектах недвижимости.

Однако, чаще всего, так случается, что застройщик не передает информацию в Бюро технической инвентаризации. Данные передаются в Росреестр для того, чтобы поставить объект на кадастровый учет, а вот в БТИ информация не поступает. Как итог, в базе БТИ какие-либо сведения о состоянии этих домов отсутствуют. А жильцы новостроек, которым необходимо провести перепланировку своей квартиры, не могут начать процедуру согласования, поскольку без документов БТИ – поэтажного плана квартиры с экспликацией или технического паспорта – это сделать невозможно. Мосжилинспекция, принимающая решения по согласованию перепланировок квартир в Москве, рассматривает заявки только с техническими документами, составленными ГБУ МосгорБТИ.

Как согласовать будущую перепланировку квартиры без документов БТИ?

На сегодняшний день действующее жилищное законодательство не дает четких рекомендаций собственнику квартиры о том, как поступать в этом случае. Но документы БТИ обязательно понадобятся. Их придется получать в любом случае, иначе перепланировку не согласовать.

Как показывает сложившаяся практика, тем, кто только планирует проводить перепланировку, в решении этого вопроса несколько проще. Вариантом решения проблемы здесь может стать самостоятельное обращение владельца квартиры в БТИ для заказа ее первичной инвентаризации. 

По его заявке техник обмерит помещения квартиры и внесет полученные данные в базу БТИ. Затем собственнику выдадут технический паспорт либо поэтажный план квартиры с экспликацией к плану, в зависимости от заказанного им комплекта документов. С планом БТИ собственник может заказывать проектную документацию в организации, имеющей лицензию СРО, и согласовывать перепланировку.

Технический паспорт квартиры в новостройке от БТИ:

Перепланировка квартир свободной планировки

Преобладающее большинство новых многоквартирных домов в Москве и области сдается застройщиками с квартирами свободной планировки. Что это за жилье знают многие. Такие квартиры передаются покупателям без внутренней отделки, стен и перегородок. По сути, собственник получает бетонную коробку, в которой придется возводить стены, устраивать конструкцию полов по всей квартире, устанавливать кухонную плиту и сантехническое оборудование.

Но далеко не всем собственникам квартир известно, что любой не косметический ремонт квартиры со свободной планировкой является перепланировкой и необходимо его предварительное согласование с надзорными органами по проектной документации от компании с допуском СРО.

К таким работам, в частности, относится устройство «пирога полов». Согласно ППМ №508-ПП, выбранную конструкцию полов в квартире сначала требуется согласовать с Мосжилинспекцией.

Фото квартир со свободной планировкой в новостройках:

Также не все покупатели квартир в новостройках осведомлены, что в действующем жилищном законодательстве нет такого понятия, как «свободная планировка». Это более коммерческий термин и к согласованию перепланировки он отношения не имеет. У каждой квартиры, даже если в ней отсутствуют внутренние стены, имеется утвержденное государственными органами планировочное решение, которое зафиксировано в плане застройщика дома и которое собственник обязан воспроизвести в процессе ремонта.

Поэтому ошибочно полагать, что в квартире со свободной планировкой возможно возводить стены в любом месте или, к примеру, менять местами мокрые зоны. Этого делать нельзя, потому что каждая перепланировка квартиры проводится в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, СНиПами, регламентом и прочими законодательными актами в сфере согласования перепланировок.

Отсутствие должным образом осведомленности в данной сфере приводит к тому, что в новостройках проводится большое число незаконных перепланировок, которые собственникам рано или поздно приходится узаконивать. Но сделать это при отсутствии «на руках» документов БТИ, как и в случае с планируемыми перепланировками, также невозможно.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры без документов БТИ?

Как уже говорилось ранее, для того чтобы получить техническую документацию, нужно вызвать на квартиру специалиста из БТИ. Но придя на объект, техник отметит сделанную перепланировку на чертеже красными линиями. 

Проблема в том, что одного плана квартиры с красными линиями для узаконивания перепланировки будет недостаточно, потому как Мосжилинспекции необходимо видеть, какие именно изменения в квартире были произведены. Следовательно, необходим план квартиры до переоборудования с экспликацией помещений. Но поскольку в БТИ сведений о первоначальном плане квартиры нет, так как они не инвентаризировали объект, а застройщик дома имеющейся информацией не соизволил поделиться, то такой документ Бюро технической инвентаризации выдать не сможет.

Проблему возможно попробовать решить с помощью плана застройщика, на котором представлена изначальная планировка квартиры. Получить этот документ возможно непосредственно у застройщика или в управляющей компании. 

План застройщика:

С планом, заверенным печатью застройщика, следует обращение к кадастровому инженеру, чтобы он составил технический план квартиры на электронном носителе (CD-диске). А с планом от кадастрового инженера – в БТИ, для составления плана квартиры до перепланировки.

Однако Бюро технической инвентаризации не всегда «идет на встречу» собственнику помещения в данном вопросе. При положительном решении они составят и выдадут требуемый план квартиры до перепланировки. Тогда с полным комплектом документов можно начинать процедуру узаконивания перепланировки. В ином случае, предстоит искать другой способ оформления документов БТИ или, как крайняя мера, обращаться в суд, чтобы он признал вашу правоту и обязал Бюро технической инвентаризации выдать вам требуемый документ.

Почему мы в нашей статье не предлагаем единого способа получения документов БТИ для последующего узаконивания перепланировки в новостройке?

Дело в том, что универсального варианта решения этой проблемы на сегодняшний день не существует. Есть несколько путей, они все законны, но какой из них выбрать, зависит от ряда факторов, рассказать о которых в одном материале не представляется возможным.

Одно можно сказать со всей точностью: отсутствие документов БТИ – это вполне преодолимое препятствие при согласовании перепланировки, но каждый случай приходится рассматривать индивидуально. Мы регулярно работаем с перепланировками квартир в самых разных жилых комплексах Москвы и Подмосковья. Разрабатываем проектную документацию для простых и сложных перепланировок, для уже совершенных и тех, какие только планируются.

Консультируем бесплатно, поэтому вы можете позвонить нам либо заказать обратный звонок и задать все интересующие вопросы, связанные с перепланировкой, по телефону. Также для связи с нами используйте электронную почту или форум вопросов-ответов сайта.

www.pereplanirovkamos.ru