Почему из «двушки» не всегда можно сделать «трешку»

Когда ко мне приходят заказчики с просьбой «сделать из “двушки” “трешку” с джакузи посреди спальни, уложиться в миллион, и чтобы выглядело, как вот на этой картинке», я чувствую себя тем гонцом, который несет дурную весть. Конечно, голову мне никто не отрубит, но все равно неприятно. Впрочем, мне приходилось сталкиваться с «гонцами», которые ради получения заказа плохие «вести» приукрашивают или же вовсе умалчивают. Мол, сделаю все, что хочет заказчик, и не моя проблема, что это будет несогласуемо, нереализуемо, неудобно в использовании или вовсе опасно. «Клиент всегда прав».

Предлагаю снять розовые очки и поговорить о том, что не так с нашими ожиданиями от будущего интерьера.

AB Architects

Иллюзия 1: свободная планировка
«Стен нет» — вовсе не означает, что площадь квартиры можно нарезать на любые помещения и расположить их в любом порядке. Межкомнатных перегородок нет только де-факто, а де-юре они существуют на плане застройщика. И расширить ванную, к примеру, можно только за счет коридора, а за счет кухни или комнаты нельзя. И место кухни в этой «свободной» планировке на самом деле строго определено. И лоджию нельзя просто взять и присоединить. И вентшахты — как и в любом другом жилье — трогать нельзя. И есть еще целый список ограничений «что можно и нельзя при перепланировке», о них не раз писали здесь же, на Houzz.

Вся свобода «свободной» планировки заключается лишь в том, что вы не тратите ресурсы на демонтаж стен. Застройщику это выгодно: во-первых, он не оплачивает возведение перегородок, а, во-вторых, продает вам те два-три квадратных метра площади квартиры, которые по факту окажутся под стенами. Но при этом любое отклонение от планировки застройщика вам придется согласовывать (и тратиться), как при любой другой перепланировке.

ПО ТЕМЕ…
Хороший вопрос: Свободная планировка — «могу делать, что хочу»?

Эльвира Станкевич

Эльвира Станкевич

Пример: Сравните два плана — застройщик сдал квартиру 138 кв. м, а после возведения внутренних перегородок и выравнивания внешних стен её площадь уменьшилась на 4 метра. Умножьте на цену квадратного метра в вашем городе.

Иллюзия 2: главное — это площадь
Если вы думаете, что из 100 кв.м дизайнер легко нарежет три или четыре комнаты — вы сильно ошибаетесь. Даже если внутри квартиры не будет ни одной несущей стены, на этих 100 кв.м будет определенное количество окон, одна кухня, и в лучшем случае два санузла. Иной раз выходит, что на 100 метрах далеко не всегда удается спроектировать лишнюю комнату.

Вот, к примеру, две квартиры на планах ниже — рассмотрите их хорошенько. Площадь первой — 60 кв.м, другая даже меньше 40 кв.м. Но как раз из последней получилась полноценная «двушка», а в первой, однокомнатной, даже для кровати места не нашлось.

Эльвира Станкевич

Эльвира Станкевич

Факт: Площадь — далеко не самое важное для удачного в будущем планировочного решения. Куда важнее отсутствие несущих стен, наличие окон и правильные формы помещений.

К сожалению, заказчики очень часто переоценивают размеры новой квартиры. Купив 100 кв.м после 60-метровой «двушки», они пребывают в некой эйфории. Ощущение, что площадь увеличилась вдвое. И логично же, что в запросах появляются четыре комнаты, ванная, душевая и гардеробная. А в рефренсах — диваны по 3,5 метра и остров на кухне. В таких случаях я стараюсь мягко, но настойчиво переубедить заказчика. Показываю на плане в масштабе человека, объясняю нормы эргономики — удобно ли будет двигаться. Были случаи, когда только в процессе строительства, после возведения перегородок, заказчик осознавал, что дополнительные помещения, на которых он настоял, получаются гораздо теснее, чем он себе представлял.

Иллюзия 3: из «двушки» лего сделать «трешку»
Итак, за счет чего мы можем получить «лишнюю» комнату? Вариантов несколько.

Во-первых, можно обустроить на месте кухни (при этом назвать её можно будет только кабинетом или гардеробной, но не жилой комнатой), а кухню перенести… Куда? На жилую площадь нельзя. На лоджию нельзя. На территорию санузла — совсем нельзя, даже краешком заехать.

Вариант переноса кухни возможен только тогда, когда на плане застройщика обозначена достаточно большая нежилая площадь: холл, гардеробная или кладовка, где может расположиться кухня-ниша не менее 5 кв.м. И только если при этом она окажется рядом со стояками воды и канализации и с прямым доступом естественного света. Если в вашей квартире такого холла нет, то кухню перенести будет некуда, а значит, квартира для подобной перепланировки не годится.

О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Houzz тур: Квартира с деревенской атмосферой и оленьими рогами

Эльвира Станкевич

ЖК «Донской Олимп»: план квартиры от застройщика (выше) и после перепланировки (внизу). Кухню-нишу организовали на территории большого холла: она получилась достаточной площади (больше 5 кв.м), расположена рядом со стояками воды, канализации и вентиляции, напротив — большое окно. На месте бывшей кухни разместили детскую

Эльвира Станкевич

Во-вторых, можно разрезать на части одну из комнат (планировка ниже). Получившиеся комнаты вряд ли будут хороших пропорций и размеров, но если есть жесткая необходимость, например, расселить взрослеющих разнополых детей или отселить бабушку от внука, то это может быть единственным вариантом. Жаль только, что «лишние» окна — явление достаточно редкое. Особенно вкупе с возможностью обустроить два отдельных входа в комнаты, а не делать одну из них проходной. При этом минимальная площадь отдельной жилой комнаты по закону должна быть не меньше 9 кв.м.

Эльвира Станкевич

В третьих, можно визуально зонировать. Например, в студийной планировке кухни-гостиной выгородить зону спальни или кабинета с помощью легкой раздвижной перегородки.

Подчеркну, что это может быть только «мебельная» перегородка, установленная поверх чистовой отделки пола после приемки квартиры в БТИ. Просто «откусить» небольшой участок объединенной кухни-гостиной под изолированную комнату нельзя. Это расценивается как расширение кухни за счет жилой площади. Согласовать такой вариант невозможно.

Эльвира Станкевич

На плане: два окна в зоне кухни-гостиной позволили сделать полноценную детскую комнату и удобную кухню-столовую, гостиная же осталась без окна

Эльвира Станкевич

На плане: небольшой кабинет отделен от гостиной легкой перегородкой

Наконец, можно сделать комнату на утепленной лоджии, в зимнем саду, на террасе или веранде. Способы довольно экзотические, но тем не менее встречающиеся. Подходят, если площадь помещения достаточна для обустройства там отдельной комнаты. Помните только, что отапливать ее можно будет только электричеством: выносить водяные радиаторы за пределы контура квартиры запрещено. А водяной теплый пол вообще запрещен в квартирах, на любой территории.

ПО ТЕМЕ…

• Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя
• Перепланировка, которую вы не сможете согласовать в России

Эльвира Станкевич

На плане: авторам этого проекта удалось добавить к пространству еще одну спальню — благодаря утеплению зимнего сада

Мария Дадиани

Других законных способов сделать в квартире дополнительную комнату нет. Поэтому в 90% случаев «двушка» останется «двушкой», а «трешка» не станет четырехкомнатной квартирой, даже если площадь помещения довольно большая. Так зачем ломать копья? Если вам нужны три отдельные спальни и гостиная, гораздо правильнее будет искать четырехкомнатную квартиру, чем мучиться с перепланировкой «трешки».

Если возможности докупить еще одну комнату нет, меняйте запросы: отказывайтесь от кабинета, селите детей по двое, спите на диване в гостиной.

Если это категорически неприемлемо — просите дизайнера консультировать до покупки квартиры. Возможно, вам просто нужно будет еще немного поискать.

О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Houzz тур: Студия 32 кв.м, полная солнца и света

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Удалось ли вам найти еще одну комнату в своей квартире? За счет чего это получилось сделать?

Как из «двушки» сделать «трёшку» – 5 советов от 24.05.2019

Двухкомнатная квартира хорошо подходит для жизни семейной пары, но появление детей обычно требует расширения площади. Чтобы в будущем не пришлось тратиться на покупку нового жилья, можно приобрести «двушку» с потенциалом к трансформации в «трёшку». Эксперты «Метриум» рассказывают, как найти двухкомнатную квартиру «на вырост».

Совет 1: Выбирайте оптимальную площадь

На столичном рынке новостроек сегодня можно встретить самые разные планировки и метражи двухкомнатных квартир. В некоторых проектах есть объекты такого типа даже площадью 45 кв.м. Однако реальность сурова: чтобы сохранить пригодность для жизни спален в трехкомнатной квартире после ее превращения из «двушки», необходимо изначально выбирать объект площадью не менее 55 кв. м. В этом случае метраж жилых комнат составит порядка 10 кв.м. Еще лучше, по мнению аналитиков

«Метриум», отдать предпочтение двухкомнатной квартире площадью порядка 60-62 кв.м., чтобы расширить спальни до 12-16 кв.м.

Совет 2: Ищите квартиру с четырьмя окнами

Второе обязательное условие превращения «двушки» в «трёшку» — это дополнительное окно. Если в квартире есть только три окна — по одному на каждое отдельное помещение — то скорее всего не удастся создать лишнюю комнату, не оставив при этом без естественного освещения какую-либо часть квартиры. Впрочем, есть «экстремальные» варианты планировок, предполагающие так называемые «кухни-ниши». По сути, речь идет о переносе кухни в увеличенную версию коридора. В ней можно только приготовить еду, но предусмотреть обеденную зону уже не выйдет.

Двухкомнатная квартира, подходящая для трансформации в трехкомнатную, должна иметь как минимум четыре окна. К примеру, в проектах Big Time, «Пресня Сити», Filicity, Discovery, D1 в некоторых двухкомнатных квартирах предусмотрено до 5 оконных проёмов.

В этом случае каждое помещение получит собственный источник света. Однако каждую планировку нужно тщательно изучать, потому что даже необходимое количество оконных проемов может быть размещено неудачно. К примеру, два окна могут вплотную примыкать друг к другу или к углу, что не позволит возвести между ними перегородку.

Совет 3: Выбирайте угловую квартиру

Лучше всего трансформации поддаются угловые квартиры. Как правило, они обладают дополнительными оконными проёмами, которые не найти в аналогичных по площади линейных квартирах. Более того, отмечают в «Метриум», в торцевых квартирах технические помещения, связанные общедомовыми коммуникациями, обычно размещаются в глубине квартиры, а не вдоль внешних стен. Это также позволяет сэкономить полезное пространство. Поэтому оптимальный вариант — это угловая двухкомнатная квартира с четырьмя окнами, причем одно из них должно размещаться на торцевой стене здания.

Совет 4: Избегайте изысков

Нередко в больших двухкомнатных квартирах могут быть предусмотрены два санузла или две гардеробные. Для жизни двух людей такие изыски вполне оправданы, однако при перепланировке квартиры эти помещения, скорее всего, не удастся перестроить. Санузел невозможно ликвидировать по техническим требованиям. Присоединение гардеробной к одной из комнат не позволит решить проблему с организацией третьей спальни. Тем не менее в совокупности эти помещения как раз отбирают 6-8 лишних квадратных метров.

Совет 5: Выбирайте первый жилой этаж

Оптимальная перепланировка может потребовать переноса «мокрых» зон в квартире. По строительным и санитарным нормам это сделать нельзя, если такая зона в результате перепланировки оказывается над другими жилыми помещениями. Переместить санузел или кухонные коммуникации можно только в квартирах, находящихся над нежилыми площадями, то есть на первом жилом этаже. Соответственно, двухкомнатные квартиры на первом жилом этаже легче перестроить, чтобы получить дополнительную спальню.

Оптимальная двухкомнатная квартира для перестройки в трехкомнатную

Двухкомнатная квартира в Городском квартале Big Time, 60,8 кв. м

«При покупке квартиры „на вырост“ не следует забывать и о ликвидности жилого комплекса в целом, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — За период строительства столичная новостройка может подорожать примерно на 20%, причем даже после ввода в эксплуатацию такое жилье может и дальше расти в цене. Поэтому я бы рекомендовала жителям двухкомнатной квартиры, перед которыми встал вопрос о расширении площади, поинтересоваться текущей рыночной стоимостью их объекта. Не исключено, что, продав его, они смогут позволить себе трехкомнатную квартиру».

Лучшие предложения месяца

---

3 рубля — Etsy.de

Etsy больше не поддерживает старые версии вашего веб-браузера, чтобы обеспечить безопасность данных пользователей. Пожалуйста, обновите до последней версии.

Воспользуйтесь всеми преимуществами нашего сайта, включив JavaScript.

Найдите что-нибудь памятное, присоединяйтесь к сообществу, делающему добро.

( 173 релевантных результата, с рекламой Продавцы, желающие расширить свой бизнес и привлечь больше заинтересованных покупателей, могут использовать рекламную платформу Etsy для продвижения своих товаров. Вы увидите результаты объявлений, основанные на таких факторах, как релевантность и сумма, которую продавцы платят за клик. Узнать больше. )

Банкноты России

– Colin Narbeth & Son Ltd.

Стр. 1а Россия 1 рубль (1898-1903) Плеске подпись, VG

12,50 фунтов стерлингов

Стр. 9б Россия 3 рубля (1909-12) подпись Коншина, Good EF

12,50 фунтов стерлингов

стр. 9c Россия 3 рубля (1905) подпись Шипова (1912-17), UNC

9,50 фунтов стерлингов

Стр. 12а Россия 25 рублей (1909 г.) подпись Коншина Штраф

7,50 фунтов стерлингов

Л. 12б Россия 25 рублей (1909, выпуск 1912-17) Александр III, подпись Шипова, ВФ

7,50 фунтов стерлингов

С. 15 Россия 1 рубль 1898 (1915) с двумя префиксными буквами, позднее печатание EF

4,50 фунта стерлингов

С. 31 Россия 50 копеек казначейские разменные билеты (1915)

2,50 фунта стерлингов

стр. 35а Россия 5 рублей (1917, 1909 г.) Good EF

1,50 фунта стерлингов

С. 36 Россия 250 рублей (1917 г.) Свастика на реверсе в штампе FINE

1,50 фунта стерлингов

P.13a Россия 100 рублей 1910 (1912-17) Подпись Коншина, № 192685, ЭФ

45,00 фунтов стерлингов

P. 1a Россия 1 рубль (1898-1903) Плеске подпись, №049745, EF

125,00 фунтов стерлингов

Л.1б Россия 1 рубль (1903-09) Тимашев подпись, №059146 Штраф

25,00 фунтов стерлингов

P.222-234b Россия 1-25 рублей (1961) 5 банкнот, UNC

17,50 фунтов стерлингов

P.259a Россия 10000 Рублей (1993) Хороший EF

14,00 фунтов стерлингов

шт. 414c Южная Россия 250 рублей (1918) Генерал Платов, Добрый ВФ

9,50 фунтов стерлингов

шт. 419 Юг России 5000 Рублей (1919 г.